Dankzij de populariteit van crowdfunding en person-to-person (P2P) platforms — vooral in de vastgoedsector — er zijn meer mogelijkheden dan ooit om te investeren buiten beursgenoteerde aandelen. Het is u echter misschien opgevallen dat voor veel van deze deals beleggers moeten worden geaccrediteerd. Wat is een "erkende belegger"? Hoe word je er een? Als u niet in aanmerking komt, bent u dan voor altijd volledig buitengesloten van deze markt?
Wat is een geaccrediteerde belegger?
Kortom, een geaccrediteerde belegger is een persoon of entiteit die in staat is geacht om de verhoogde risico's die aan bepaalde beleggingsaanbiedingen zijn verbonden, op zich te nemen. Denk aan durfkapitaalfondsen, onderhandse plaatsingsdeals, hedgefondsen en — ja — mogelijkheden voor onroerend goed crowdfunding.
Geaccrediteerde beleggers hebben de beste keuzes als het gaat om beleggingsopties die verder gaan dan beursgenoteerde effecten. En entiteiten die deze investeringsmogelijkheden aanbieden, profiteren van geaccrediteerde investeerders die geïnteresseerd zijn in hun projecten.
Een bedrijf dat kapitaal nodig heeft, kan bijvoorbeeld particuliere aandelen aanbieden aan geaccrediteerde beleggers. Dit zal het bedrijf vrijstellen van de hoge kosten van het registreren van zijn effecten bij de regelgevende instanties van de overheid en een openbare aanbieding houden.
Hier in de Verenigde Staten bepaalt de Securities and Exchange Commission (SEC) de criteria voor een geaccrediteerde belegger. Maar er is geen vast proces dat u officieel een geaccrediteerde status geeft. Verwacht dus geen fancy certificaat per post.
In plaats daarvan is het aan elk afzonderlijk bedrijf om zijn due diligence te doen en te bepalen of u voldoet aan de criteria die door de SEC zijn vastgesteld voordat u in zijn aanbod investeert.
Wat zijn de vereisten?
Om als geaccrediteerde belegger te kwalificeren, moet een persoon aan een van de twee tests voldoen:
- Een jaarinkomen hebben van minimaal $200,000 (of $ 300.000 voor gezamenlijk inkomen met een echtgenoot) voor de laatste twee jaar met de verwachting hetzelfde of een hoger inkomen te verdienen in het lopende jaar; of
- Een nettowaarde hebben die groter is dan $ 1 miljoen, hetzij individueel, hetzij samen met hun echtgenoot.
De waarde van uw hoofdverblijf kan niet worden meegerekend bij de berekening van het vermogen. Maar aan de andere kant telt uw hypotheek niet tegen u, tot aan de reële marktwaarde. Bij het berekenen van het gemeenschappelijk vermogen met een echtgenoot is het niet nodig dat het vermogen gezamenlijk wordt gehouden.
Hier is een handige tabel van de SEC die laat zien hoe u kunt bepalen of u in aanmerking komt met behulp van de vermogenstest:
| Jane Doe | John Smith | James Lee | |
|---|---|---|---|
| Hoofdverblijfplaats (niet inbegrepen, behalve voor gerelateerde verplichtingen hieronder): | |||
| Woningwaarde | $500,000 | $500,000 | $500,000 |
| Hypotheek | $300,000 | $200,000 | $600,000 |
| Eigen vermogen lijn | — | $150,000 | — |
| Inbegrepen activa: | |||
| bankrekeningen | $400,000 | $400,000 | $400,000 |
| 401 (k) / IRA-accounts | $400,000 | $400,000 | $400,000 |
| Andere investeringen | $400,000 | $400,000 | $400,000 |
| Auto | $20,000 | $20,000 | $20,000 |
| TOTAAL INBEGREPEN ACTIVA | $1,220,000 | $1,220,000 | $1,220,000 |
| Inbegrepen verplichtingen: | |||
| Studie- en autoleningen | $100,000 | $100,000 | $100,000 |
| Overige verplichtingen | $100,000 | $100,000 | $100,000 |
| Gedeelte hypotheek onder water | — | — | $100,000 |
| Saldo op eigen vermogen (minder dan 60 dagen oud) | — | $100,000 | — |
| TOTAAL INBEGREPEN VERPLICHTINGEN | $200,000 | $300,000 | $300,000 |
| Netto waarde | $1,020,000 | $920,000 | $920,000 |
| Geaccrediteerde belegger | Ja | Nee | Nee |
Wat zijn de beste kansen voor geaccrediteerde beleggers?
Hier bij Investor Junkie denken we enkele van de beste kansen om uw geld te beleggen liggen in onroerend goed. Maar we hebben niet allemaal de tijd of middelen om erop uit te gaan en repareren en omdraaien een heleboel eigenschappen.
In 2012 heeft het congres de Jumpstart Our Business Startups (JOBS) Act aangenomen. Dit omvat bepalingen die ervoor hebben gezorgd dat crowdfundingplatforms kunnen floreren. In een notendop, een van deze bepalingen is om bedrijven in staat te stellen overal kapitaal aan te trekken, zolang de investeerders voldoen aan de vereisten van de SEC om geaccrediteerd te worden. Voorheen konden de bedrijven alleen investeringsdollars vragen aan mensen in hun netwerk.
Als u een geaccrediteerde belegger bent, kunt u nu deelnemen aan potentieel lucratieve commerciële vastgoedmogelijkheden van deze platforms (en vele andere):
- MenigteStraat
- Realty Mogul
- Thuis lenen
- Stukje land
- PeerStreet
- RealCrowd
- deelstaten
Wat als u niet bent geaccrediteerd?
De meeste van de tegenwoordig populaire crowdfundingplatforms voor onroerend goed zijn alleen toegankelijk voor geaccrediteerde investeerders. Maar dat betekent niet dat degenen die niet in aanmerking komen, niet kunnen deelnemen aan deze hete markt.
Veel van deze kansen zijn privé REIT's (vastgoedbeleggingsfondsen). Deze beleggingsinstrumenten zijn vergelijkbaar met aandelen, omdat u er aandelen van kunt kopen. Volgens de wet zijn REIT's echter verplicht om 90% van hun inkomsten uit te betalen in de vorm van dividenden, naast belastingvoordelen. (Jij kan lees hier meer over niet-verhandelde REIT's.)
Hier zijn enkele van de mogelijkheden waarvoor beleggers niet hoeven te voldoen aan de criteria van de SEC:
- MenigteStraat: Medalist Diversified REIT geeft u de mogelijkheid om te investeren in meergezinswoningen, 'flex-industriële', winkels en hotels met beperkte service in het zuidoosten.
- Fondsenwerving: Met eREIT's en eFunds kunnen beleggers profiteren van de groei in meerdere commerciële vastgoedobjecten. De minimale investering is slechts $ 500.
- Realty Mogul: Twee MogulREIT-producten stellen het platform open voor niet-geaccrediteerde investeerders. MogulREIT I biedt blootstelling aan meergezins-, kantoor-, industriële, winkels, self-storage, medische en horeca-eigendommen. Mogul REIT II heeft een focus op appartementsgebouwen.
- Modiv: NNN REIT wordt belegd in vastgoed dat wordt verhuurd door winkelbedrijven. Huur wordt geïnd en vervolgens maandelijks uitbetaald aan REIT-aandeelhouders als dividendinkomsten.
- dakbedekking: Dit platform is een beetje anders. Het stelt beleggers in staat om direct een cashflow-positieve huurwoning te kopen. Elke deal wordt vooraf grondig doorgelicht. Dit neemt een deel van het risico van traditionele fix-and-flips van onroerend goed weg.
Gevolgtrekking
Geaccrediteerde beleggers krijgen het "oogst uit het nest" als het gaat om investeringsopties die verder gaan dan beursgenoteerde effecten. Als u aan de criteria voldoet, zijn deze opties geweldig.
Als dat niet het geval is, wees dan niet ontmoedigd - er zijn tal van interessante opties. We hebben er veel hier bij Investor Junkie beoordeeld.
Bent u tevreden over het aantal crowdfundingmogelijkheden voor onroerend goed dat openstaat voor niet-geaccrediteerde investeerders? Vindt u dat bedrijven moeten eisen dat investeerders geaccrediteerd zijn? Laat ons uw mening hierover weten.