Voor velen van ons is ons huis de grootste investering die we ooit zullen doen. En net zoals we de waarde van onze andere beleggingen volgen, is het verstandig om de waarde van ons belangrijkste onroerend goed (evenals eventuele secundaire eigenschappen die we misschien bezitten) van tijd tot tijd. Natuurlijk fluctueert de waarde van een woning op basis van marktomstandigheden en andere factoren. Dus de vraag is: Hoe bepaal je de huidige marktwaarde van je woning?
Ten eerste moet u begrijpen dat de waarde van uw huis niet is gebaseerd op wat u er in eerste instantie voor hebt betaald, hoeveel u uitgegeven om het te onderhouden of te verbeteren of het feit dat uw broer erop staat dat hij er een bepaald bedrag voor zou betalen als hij de geld. De waarde van een specifiek onroerend goed wordt gedefinieerd als "wat een gewillige en bekwame koper er nu voor zou betalen."
Hoe een redelijke schatting te krijgen?
Er zijn geen twee eigendommen in de wereld die precies hetzelfde zijn. Het is dus vrijwel onmogelijk om een exacte waarde te bepalen van wat een specifiek huis waard is.
U kunt echter een redelijke schatting krijgen - of op zijn minst een redelijk nauwkeurig bereik van geschatte waarde - als u gedetailleerde informatie heeft over zaken als:
- Fysieke kenmerken zoals locatie, kavelgrootte en aantal slaapkamers en badkamers,
- Informatie onroerendezaakbelasting,
- Historische verkoopgegevens van de woning zelf, en
- Recente verkopen van vergelijkbare woningen in de buurt.
Is Zillow nauwkeurig?
Er zijn enkele gebruiksvriendelijke online websites die u een idee kunnen geven van de waarde van uw huis. De meest populaire zijn: Redfin, Zillow en Trulia.
De leidende is Zillow, met gemiddeld 150 miljoen maandelijkse bezoekers. Met behulp van dit gratis online platform kunt u het adres van uw woning invoeren en krijgt u een "schatting" van de huidige marktwaarde van uw huis. Zillow gebruikt een gepatenteerde geautomatiseerde waarderingsmethode die algoritmen toepast op basis van beschikbare gegevens van belastinggegevens en verkoopgegevens die relevant zijn voor de locatie van uw eigendom om uw huis te berekenen Zestimate.
Is het nauwkeurig? Ik gebruik Zestimates al jaren in mijn onroerend goed bedrijf, en ik zou die vraag op deze manier beantwoorden: Ja en Nee. Soms en vaak. Ver weg en dood aan. Als je erover nadenkt, is de variantie volkomen logisch - de uitvoer van elk algoritme is slechts zo nauwkeurig als de invoergegevens.
Zestimates worden gemaakt door geautomatiseerde software die is ontworpen door statistici, en mensen kunnen de Zestimate van een bepaalde eigenschap niet handmatig wijzigen. En aangezien elk eigendom uniek is en de uniciteit niet kan worden meegenomen in de berekening, is er echt geen manier om de marktwaarde van een eigendom nauwkeurig te schatten met behulp van een geautomatiseerd proces.
Het is beter om contact op te nemen met een agent
Een betere manier om de waarde van uw huis te bepalen, is via een erkende makelaar of makelaar die goed bekend is met het gebied waar uw huis zich bevindt. U kunt een lokale makelaar vinden via een dienst als HomeLicht. Een agent heeft een schat aan realtime en nauwkeurige gegevens binnen handbereik in de Multiple Listing Service (MLS). En een deskundige en ijverige makelaar kan zeer specifieke zoekcriteria instellen en die gegevens vervolgens ontginnen om een zeer nauwkeurige schatting te maken van de waarde van uw zeer unieke huis.
Uw agent begint met een vergelijkende marktanalyse (CMA). Hierbij wordt gekeken naar vergelijkbare woningen (comps) in de buurt die in de afgelopen zes maanden zijn verkocht. Uw eigendom is het "onderwerp" in deze analyse, en drie composities die qua grootte, leeftijd, kavelgrootte, daktype, voorzieningen en stijl het meest overeenkomen met uw huis, worden de vergelijkbare eigenschappen.
Beginnend met de uiteindelijke verkoopprijs van elke comp, zal de makelaar die prijs aanpassen door het optellen of aftrekken van de waarderingen van het verschil tussen het object in kwestie en de comp. Als een comp bijvoorbeeld drie badkamers heeft en het object in kwestie heeft er maar twee, dan moet de makelaar de verkoopprijs van dat appartement naar beneden bijstellen, zodat het meer in overeenstemming is met het object in kwestie. Als de woning in kwestie vier slaapkamers heeft en de woning in de buurt er maar drie, dan wordt de verkoopprijs van de woning aangepast om in overeenstemming te zijn met de woning in kwestie. Het bedrag dat moet worden afgetrokken of toegevoegd, verschilt per regio en dat bedrag is doorgaans veel lager dan de initiële kosten van de functie.
Hier is een zeer vereenvoudigd voorbeeld van hoe dat eruit zou kunnen zien:
| Onderwerp Eigenschap | Comp #1 | Comp #2 | Comp #3 | |
|---|---|---|---|---|
| Verkochte prijs | – | $325,000 | $340,000 | $319,000 |
| # Slaapkamers | drie | drie | vier | drie |
| # Haarden | een | een | een | geen |
| Comp versus Onderwerp | – | min één badkamer | plus een slaapkamer | geen open haard |
| Aanpassing | – | plus $ 5.000 | min $ 10.000 | plus $ 5.000 |
| Aangepaste prijs | – | $320,000 | $330,000 | $324,000 |
Zoals u kunt zien, als het betreffende onroerend goed op de markt zou worden gebracht, zou het waarschijnlijk tussen $ 320.000 en $ 330.000 worden verkocht. Om de verkoopprijs te bepalen waartegen uw eigendom op de MLS moet worden vermeld (uw aanbiedingsprijs), voegt uw makelaar toe: de uiteindelijke verkoopprijzen van de drie composities bij elkaar op en het totaal door drie delen om een gemiddelde aangepaste verkoop te krijgen prijs.
Op basis van deze methode zou uw makelaar u waarschijnlijk aanraden om uw huis te vermelden voor $ 325.000. Het is belangrijk op te merken dat er enige subjectiviteit is aan het doen van CMA's. Voegt een extra badkamer bijvoorbeeld $ 5.000 of $ 7.000 toe aan de waarde van het onroerend goed?
De markt- en taxatiewaarden
De aanbiedingsprijs, hoewel waardevol, is eigenlijk slechts een schatting van de werkelijke marktwaarde. Een verkoper kan zijn eigendom aanbieden voor $ 325.000. Een koper zou $ 300.000 kunnen bieden. Als de verkoper het aanbod van de koper accepteert, marktwaarde is $ 300.000 - de prijs waar beide partijen bij de transactie mee instemden.
Naast de marktwaarde zijn er nog andere taxaties bij een woningaankooptransactie. De meest nauwkeurige waarde is de 'geschatte waarde'. Tenzij iemand kan koop je huis met contant geld, is bankfinanciering via een hypotheekverstrekker nodig en wordt een erkend taxateur ingeschakeld om de getaxeerde waarde te berekenen.
Een taxatie is gedetailleerder dan een CMA - naast het evalueren van recente verkoop van onroerend goed en algemene kenmerken van het huis, zal de taxateur door het huis reizen om rekening te houden met de huidige staat. Taxateurs zijn professionals die komen met een exact getal dat de waarde weerspiegelt in plaats van een schatting.
Zoals u kunt zien, wordt de marktwaarde (de prijs die de koper en verkoper zijn overeengekomen) door de consument bepaald. De getaxeerde waarde wordt bepaald door deskundigen. Met andere woorden, de getaxeerde waarde is niet noodzakelijk de prijs waarvoor het onroerend goed zal worden gekocht of verkocht. In feite verkopen eigendommen over het algemeen voor meer dan de getaxeerde waarde. De geldschieter zal altijd de getaxeerde waarde gebruiken om te bepalen hoeveel hij de koper mag lenen, zelfs als de getaxeerde waarde afwijkt van de marktprijs.
De getaxeerde waarde is tevens de taxatie die wordt gebruikt voor de meeste andere vastgoedgerelateerde doeleinden, zoals het bepalen van een passend verzekeringsdekkingsniveau of de waardering voor de berekening van fiscale verliezen, boedelliquidaties en netto waarde.
Gevolgtrekking
Het komt hierop neer:
- Zestimates zijn gratis en geven u een indicatie van de marktwaarde van uw woning, maar worden als niet betrouwbaar beschouwd.
- Een competente vastgoedprofessional kan een CMA opstellen die een veel betrouwbaardere en nauwkeurigere taxatie van uw huis is. Hoewel het tijd kost om een CMA op de juiste manier uit te voeren, zullen makelaars dit vaak gratis voor u doen, omdat het over het algemeen deel uitmaakt van hun service wanneer u uw huis bij hun makelaar vermeldt. Ervan uitgaande dat er recente verkopen in het gebied zijn die vergelijkbaar zijn, geeft een CMA u een zeer nauwkeurige benadering van de marktprijs van uw huis.
- De getaxeerde waarde is de meest nauwkeurige schatting van wat uw huis waard is. Maar een taxatie is niet goedkoop. Het kost je meestal tussen de $ 600 en $ 1.000. En aangezien het slechts een momentopname is op het moment dat het klaar is, raakt het snel verouderd. De meeste taxatierapporten worden als actueel beschouwd gedurende slechts zes maanden vanaf de datum waarop de taxateur voet op uw eigendom heeft gezet.