De rentetarieven zijn op het laagste niveau sinds tijden. Voor spaarders en dividendbeleggers betekenen lage kortetermijnrentes lagere uitbetalingen. Veel beleggers die op zoek zijn naar hoogrentende dividenden, hebben zich tot hypotheek-REIT's gewend. Wat zijn dat en moet u investeren in mREIT's?
In deze gids:
Wat zijn hypotheekvastgoedbeleggingstrusts (mREIT's)?
Hypotheekvastgoedbeleggingstrusts (mREIT's) zijn een soort financiële aandelen. Deze trusts investeren in de woningmarkt. Ze creëren en kopen door hypotheek gedekte effecten en gerelateerde vastgoedactiva. De meeste mREIT's zijn geregistreerd bij de Amerikaanse Securities and Exchange Commission (SEC). En de SEC vereist dat ze financiële overzichten publiceren voor beoordeling door investeerders en analisten.
Als REIT moeten deze entiteiten aan strikte criteria voldoen. Deze omvatten het beleggen van ten minste 75% van hun vermogen in onroerend goed, waarbij niet meer dan 50% eigendom is van vijf aandeelhouders, en het uitbetalen van ten minste 90% van hun belastbaar inkomen aan aandeelhouders.
Waar investeert een mREIT in?
Hypotheek-REIT's bezitten geen onroerend goed zoals REIT's met eigen vermogen. Die genereren inkomsten uit huurinkomsten. Maar mREIT's beleggen in hypotheken en door hypotheek gedekte effecten. Zij profiteren van het verschil tussen de korte rente en de lange hypotheekrente.
Laten we bijvoorbeeld zeggen dat een mREIT $ 3 miljard aan investeerderskapitaal heeft opgehaald. En het leent nog eens $ 5 miljard tegen 2% rente. Met deze $ 8 miljard koopt het hypotheken met een rente van 3,5%. De spread (verschil) tussen het geleende bedrag en de ontvangen opbrengst is 1,5%.
Agentschap vs. Niet-agentschap en Residentieel vs. Commercieel - Wat is het verschil?
Er zijn verschillende soorten mREIT's en verschillende manieren om erin te investeren. De twee belangrijkste soorten zijn residentieel en commercieel, gecategoriseerd op basis van de soorten onroerendgoedactiva die de hypotheken van de REIT ondersteunen.
En binnen die typen investeren de meeste mREIT's in een bureau of niet-bureau of een combinatie van beide.
- Agentschap hypotheken worden ondersteund door de federale overheid (bijv. FHA- en VA-leningen) en hebben een minimaal risico op wanbetaling.
- Hypotheken zonder bemiddelingsbureau (bijv. conventionele en jumbo-hypotheekleningen) worden gedekt door de persoonlijke financiële gegevens (krediet en inkomen) van de kredietnemers en kunnen meer risico met zich meebrengen. Maar u hebt doorgaans een hogere kredietscore en een hoger inkomen nodig om in aanmerking te komen voor dit soort leningen, dus het risico van niet-betaling kan ook laag zijn bij deze hypotheken zonder bureau.
U kunt in mREIT's beleggen door: aandelen kopen in de REIT zelf of het kopen van een exchange-traded fund (ETF) dat REIT's aanhoudt.
Meer te weten komen:ETF-investering 101
mREIT Investeringsrisico's
De twee belangrijkste risico's die van invloed zijn op de winst van mREIT-beleggers, zijn de volatiliteit van de rentetarieven en vooruitbetalingen van leningen door hypotheekleners.
1. Renterisico
Een groot risico voor alle REIT-beleggers zijn renteschommelingen. Typisch, zoals rentetarieven stijgen, REIT-prijzen dalen. Dit effect wordt met name overdreven bij mREIT's. Ze verdienen geld aan de spread tussen de korte en lange rente. En wanneer de kortetermijnrente stijgt, verdient de mREIT minder geld aan de spread.
Als de lange vaste rente bijvoorbeeld 3,5% is en de korte rente stijgt van 2% naar 2,5%, dan daalt de spread van 1,5% naar 1%. Dit vertaalt zich in een enorme winstdaling voor de mREIT.
Toekomstige financiering wordt ook duurder als de rente stijgt. En dit vermindert de waarde van de leningen die al in de boeken van de REIT staan.
2. Risico van vooruitbetaling
Maar een rente afzetten kan verwoestend zijn voor residentiële mREIT's. Wanneer de tarieven dalen, herfinancieren veel huiseigenaren hun leningen. En residentiële mREIT's zijn doorgaans afhankelijk van hypotheekhouders die de lening afbetalen tegen een vaste rente over de volledige looptijd van de hypotheek van 15 of 30 jaar. Wanneer een huiseigenaar herfinanciert, betalen ze de lening vervroegd af en stromen er geen rentebetalingen meer naar de mREIT.
Commerciële mREIT's worden minder beïnvloed door het vooruitbetalingsrisico wanneer de tarieven dalen. In feite is een tariefdaling gunstig voor commerciële mREIT's, omdat ze doorgaans worden gedekt door leningen met variabele rente. De rente die wordt betaald stijgt als de rente stijgt. Commerciële mREIT's bieden doorgaans ook een hoger rendement dan residentiële mREIT's. Dat komt omdat kredietnemers van commerciële leningen meestal een hoger kredietrisico lopen dan eigenaren van woningen.
Doorgaans hebben mREIT-managers geavanceerde hedgingstrategieën om renteschommelingen en vervroegde aflossingsrisico's te beperken.
Wat zijn de beste mREIT's om in te investeren?
Er zijn momenteel meer dan 40 mREIT's. En dividendrendementen variëren van 1,9% tot 13,36%. De top drie is kleiner dan alle andere.
- Annaly Capital Management Inc. (NLY) is een large-cap mREIT met a marktkapitalisatie (marktkapitalisatie) van $ 12 miljard en een koers-winstverhouding (P/E) van 2,77 per 29 juli 2021. Annaly belegt voornamelijk in door woninghypotheken gedekte effecten met een laag risico die federaal zijn verzekerd door Fannie Mae (FNMA), Freddie Mac (FMCC) of Ginnie Mae. Het huidige dividendrendement van Annaly is 10,39%, wat benijdenswaardig is gezien het lage kredietrisico dat beleggers genieten.
- AGNC Investment Corp (AGNC), hoewel beschouwd als een mid-cap, is een andere grote speler met een marktkapitalisatie van $ 8,5 miljard en een K/W van 4,62. Het heeft een soortgelijke investeringsstrategie van het aanhouden van woninghypotheken. Het huidige dividendrendement is 8,90%.
- Starwood Property Trust Inc (STWD) is de derde grootste. Starwood investeert in commerciële hypotheken. Met een marktkapitalisatie van $ 7,6 miljard en een huidig dividendrendement van 7% is deze midcap een grote speler op de mREIT-markt.
Beste mREIT ETF's om in te investeren
Een andere manier om te beleggen is met mREIT ETF's. Deze proberen de algehele prijs- en opbrengstprestaties van mREIT's zo goed mogelijk te repliceren.
- Schwab US REIT ETF (SCHH) is een grote speler onder deze ETF's. Het fonds is een hybride van zowel aandelen als mREIT's, evenals zowel commerciële als woninghypotheken gedekte effectenbeleggingen. De tien topposities van het fonds maken meer dan 40% van het fonds uit en het heeft een rendement van 2,11%.
- VanEck Vectors Hypotheek REIT Inkomen ETF (MORT) is een kleinere ETF met een beter rendement. Het bezit 25 activa en levert momenteel bijna 7% op.
Moet u investeren in een mREIT?
Beleggen is een zeer persoonlijke onderneming die is toegespitst op risicotolerantie, investeringsdoelen, voorkeursstrategieën en andere factoren. Beleggingsadviseurs, die te vinden zijn met behulp van diensten zoals: Paladin register of Facet Rijkdom, adviseer een juiste activaspreiding. Dit omvat het toevoegen van enkele vastgoedinvesteringen aan uw totale portefeuille. mREIT's zijn een handige manier om vastgoedblootstelling aan elke portefeuille toe te voegen. Maar er zijn voor- en nadelen aan het investeren in een mREIT.
Pluspunten
- Passieve investeringen in onroerend goed. REIT's zijn een goede manier om passief te beleggen in onroerend goed. Traditioneel beleggen in onroerend goed - het kopen van fysiek onroerend goed - vereist expertise en ervaring om succesvol te zijn. Maar als u aandelen van een REIT bezit, hoeft u niet zelf een hamer te hanteren of eigendommen te beheren.
- Liquiditeit. De meeste mREIT's worden verhandeld op beurzen en kunnen gemakkelijk worden gekocht en verkocht. Dit geeft u de diversificatie die onroerend goed biedt met de liquiditeit van het bezitten van aandelen.
- Hoogrentende dividenden. De SEC vereist dat REIT's 90% van hun inkomen aan aandeelhouders uitkeren. Hun dividenden zijn dus meestal hoger dan de meeste S&P 500- of Nasdaq-aandelen. Hoog rendement is een voordeel voor beleggers van mREIT's.
nadelen
- Risico beleggen. Alle beleggingen hebben risico. mREIT-risico's zijn uniek, met als belangrijkste schommelingen in de rentetarieven die de winstgevendheid op de twee eerder beschreven manieren negatief kunnen beïnvloeden.
- Potentieel voor hogere belastingen. Overweeg voordat u gaat beleggen de potentiële belastingplicht die REIT's kunnen creëren. Sommige REIT-dividenden worden tegen een hoger tarief belast dan stockdividenden omdat ze niet voldoen aan de IRS-definitie van: gekwalificeerde dividenden. Uw dividenden kunnen dus worden belast tegen het hogere tarief van het gewone inkomen in plaats van tegen het lagere vermogenswinstbelasting tarief.
Laatste gedachten
Veel beleggers gebruiken REIT's om toe te voegen diversificatie van onroerend goed aan hun portefeuilles toevoegen zonder zelf onroerend goed te bezitten. REIT's worden gekocht en verkocht op de grote beurzen en bieden liquiditeit. Vooral hypotheek-REIT's betalen doorgaans hoger dan gemiddelde dividenden. Ze trekken investeerders aan omdat de Amerikaanse economie te maken heeft gehad met lager dan normale rentetarieven.
Hypotheek REIT's - een uniek type vastgoedbeleggingstrust - beleggen in hypotheken en door hypotheek gedekte effecten. Ze profiteren van het verschil tussen de korte rente en de lange hypotheekrente. Een mREIT bezit geen fysiek onroerend goed en is dus niet onderworpen aan dezelfde risico's als REIT's die beleggen in commercieel en residentieel vastgoed. Het belangrijkste investeringsrisico waarmee mREIT's worden geconfronteerd, is de onzekerheid over de stabiliteit van de rentevoet.