Bijna iedereen die me vraagt wat ik voor de kost doe, antwoordt enthousiast: "Dat heb ik altijd al gewild!" als ik ze vertel dat ik een vastgoedinvesteerder ben. Ik glimlach altijd en ben het ermee eens dat het geweldig is, maar ik weet dat ze waarschijnlijk naïef zijn over wat er echt nodig is om succesvol te zijn. En hoogstwaarschijnlijk zullen ze niet de tijd of energie nemen om erachter te komen.
Beleggen in onroerend goed is mijn tweede carrière. Ik heb meer dan 30 jaar als direct-responsemarketeer en investeringsuitgever gewerkt voordat ik een paar jaar geleden met pensioen ging. Nu is het kopen van noodlijdende woningen, ze opknappen en doorverkopen mijn voornaamste bezigheid. Denk aan Flip This House met Tarek en Christina El Moussa of Flip It Forward met de gebroeders Benham - maar zonder de toegevoegde "made for TV" enscenering en sensatiezucht.
Ik hou ervan! Het is zowel uitdagend als alledaags met een perfecte mix van kunst, wiskunde en wetenschap. En betaaldag is lonend - ik werk nu aan mijn vierde residentiële rehabilitatiebezit en verwacht een ROI van 36% (rendement op investering) - en dat is nadat ik mezelf een genereus maandsalaris heb toegekend, aangezien ik als algemene aannemer optreden en persoonlijk al het schilderen doe en veel reparaties.
Vastgoed is een tastbare investering
Een van de geweldige dingen van beleggen in onroerend goed is dat u te maken heeft met een tastbare investering. Wanneer u een huis koopt, heeft u een echt bezit, geen elektronische verklaring die aandelen vertegenwoordigt die u bezit met fluctuerende waarden waarover u geen controle hebt. Als de aandelenmarkt crasht, raken je aandelen vol en heb je er weinig voor terug.
Het is veel gemakkelijker om een neergang op de huizenmarkt te voorspellen en u kunt uw strategie aanpassen om risico's te beperken. Het beste is dat u altijd een investering vasthoudt die niet van u verdwijnt. U kunt door het pand lopen, het hout aanraken en de structuur bekijken. U kunt het verbeteren en de voldoening krijgen om uw planning en werk het pand te zien transformeren. En je maakt een klein stukje van de wereld een betere plek - en biedt een huisvestingsoplossing voor een gezin - door van een noodlijdend, onbemind bezit een plek te maken waar kinderen kunnen opgroeien.
Als u denkt aan een parttime optreden als vastgoedinvesteerder - of als een investering in onroerend goed begint, nieuwe carrière zoals ik deed - je zult willen nadenken over wat er echt nodig is, waarom veel nieuwelingen falen en hoe je begonnen.
De 7 eigenschappen die alle succesvolle beleggers delen
Ik heb bijna dagelijks contact met vastgoedprofessionals en nieuwelingen, en ik heb enkele kenmerken opgemerkt die door de succesvolle worden gedeeld:
#1: Het zijn (berekende) risiconemers
Vastgoed is niet statisch. Het beweegt op en neer in waarde. Buurten veranderen. Kopers bladeren en gaan verder. En het risico van het mis hebben over verschillende aspecten is inherent aan het bedrijf. Je moet een aantal berekende risico's nemen.
Werken met projecties en schattingen hoort bij de cursus. U moet bijvoorbeeld uw ARV (waarde na reparatie) schatten. U moet ook de totale reparatiekosten nauwkeurig inschatten. Met die twee cijfers kan ik een aanbiedingsprijs bepalen, terwijl ik rekening hou met de aanhoudings- en doorverkoopkosten. Maar ik houd er altijd rekening mee dat ik met geschatte cijfers werk en ervoor zorg dat ik me op mijn gemak voel met het risico om met een bepaald percentage "off" te zijn.
U moet al het mogelijke doen om uw risico te beperken en ervoor te zorgen dat uw budget het onverwachte omvat.
# 2: Het zijn bekwame - en respectvolle - onderhandelaars.
Je moet andere mensen behandelen zoals je zelf behandeld wilt worden - en snel een oplichter herkennen en weggaan als je er een ziet.
Laat u niet intimideren door de experts - u moet bulls**t bellen op te dure aannemers. U zult snel ontdekken wat verschillende aspecten van revalidatie kosten. Ik krijg altijd scherpe biedingen. Prijsopgaven voor de kleinste klussen kunnen sterk variëren. Ik heb onlangs wat gipsplaatwerk aangeboden en de schattingen van aannemers vielen tussen $ 940 en $ 2.880 - voor exact hetzelfde werk!
Het vereist ook de bereidheid om beleefd te onderhandelen. Een dak vervangen in de winter kan vaak goedkoper zijn dan in het voorjaar. Omdat er minder vraag is naar dakvervanging als de temperatuur daalt - maar dakdekkersbedrijven moeten hun bemanning het hele jaar door blijven betalen - kun je korting krijgen, maar alleen als je erom vraagt.
# 3: Ze zijn zowel nederig als koppig.
Mijn zoon zat als jonge duif in 4-H. Een van de dingen die deze organisatie kinderen bijbrengt, is 'leren door te doen'. Dat is precies waar het bij beleggen in onroerend goed om draait: er valt altijd meer te leren.
Er is een nederige houding voor nodig om stappen vooruit te zetten als je niet precies weet wat je doet, om begeleiding te vragen en om te leren door fouten te maken. Er is ook hardnekkige koppigheid nodig om met vallen en opstaan te leren. Je zult fouten maken, maar leer ervan en ga verder.
#4: Ze zijn gefocust.
Beginners hebben de neiging om elke mogelijke strategie uit te proberen met slechts 10% van de focus die ze nodig hebben om succes te hebben met slechts één strategie. Kies één strategie en beheers deze voordat ze achter anderen aan gaan.
Veel investeerders beginnen als groothandelaren - die veel minder eigen kapitaal nodig hebben - en de meeste raken snel op. Zelf heb ik geen groothandel gedaan, maar werk ik samen met verschillende fulltime groothandels.
Voor mij lijkt het een van de moeilijkste strategieën, die veel onderzoek en ongevraagd bellen vereist om te vinden gemotiveerde verkopers die begrijpen dat ze vanwege de vorm geen winkelaanbiedingen voor hun huis zullen krijgen het is in. Daarnaast dien je een uitgebreid netwerk van betrouwbare en ervaren rehabilitators met contant geld uit te bouwen.
#5: Ze zijn goed in multitasken.
Deze is duidelijk. Welke strategie je ook kiest, je zult veel hoeden dragen. Daarom moet je georganiseerd en bedreven zijn in multitasking. Sterker nog, je moet het leuk vinden!
# 6: Ze zijn bereid om de moeite en tijd te steken.
Veel nieuwe vastgoedinvesteerders raken opgewonden en werken twee dagen hard en doen vervolgens twee maanden niets. Tijd is geld, maar als vastgoedinvesteerder is 'betaaldag' vaak zes maanden onderweg. Je moet elke dag vooruit blijven gaan en gemotiveerd blijven.
Ik weet altijd wat mijn maandelijkse kosten zijn voor de dollar - het is $ 731 voor mijn huidige project. Het hebben van dat nummer in mijn achterhoofd motiveert me om te onthouden dat vertragingen kostbaar zijn - voor mijn winst. Een manier waarop ik dit voor elkaar krijg, is door mijn document "werkbereik" voortdurend te herzien en te doen wat nodig is om dingen voor elkaar te krijgen. Ik draag mijn notitieboekje bij me, stel dagelijkse taken samen en voltooi ze op een consistente basis.
#7: Ze doen hun huiswerk voordat ze een bod doen.
Ik heb wat rommelige deals gezien - doe-het-zelvers die alles slecht doen, onervaren investeerders die... boven hun hoofden, en ervaren investeerders die hun capaciteit overschatten en in het geld belanden kraken. Om succesvol te zijn in onroerend goed, moet je realistisch zijn, je strategie beheersen en de kennis, systemen en het team hebben om het waar te maken.
Voer uw due diligence altijd grondig uit, controleer uw wiskunde, zorg voor een buffer in uw budget voor het onverwachte en betaal niet te veel voor een woning. Je kunt niet emotioneel gehecht raken aan de eigendommen en overbieden - toch moet je genoeg van ze houden om het werk te willen doen! Succesvolle investeerders lopen hun cijfers en lopen weg wanneer een verkoper te veel vraagt voor het onroerend goed.