Šī ir bijusi viena no debatēm, kas pastāvēja visu laiku. Turpat augšā skan: “Vai ir dzīve pēc nāves?” "Kāda ir dzīves jēga?" un "Vai man vajadzētu būt bērniem?"
Jautājumi par hipotēku ir samērā vienkārši: vai man vajadzētu saņemt hipotēku uz 15 gadiem vai 30 gadiem? Vai man vajadzētu priekšapmaksāt hipotēku? Man būtu jāsaka, ja jums pašlaik pieder mājoklis vai vēlaties iegādāties, saņemiet fiksētu hipotēku uz 30 gadiem.
Vismaz šajā pašreizējā vēstures laikā 15 gadu hipotēkas iegūšana vai jebkuras 30 gadu hipotēkas priekšapmaksa ir muļķīga. Es sniedzu šo paziņojumu ar šādiem pieņēmumiem:
- Jūs plānojat palikt mājās vismaz 10 gadus.
- Jūs un jūsu laulātais esat jaunāki par 50 gadiem.
- Ikmēneša izmaksas par mājokļa iegādi ir mazākas par 30% no jūsu ikmēneša ienākumiem.
- Jūsu mājai ir 25% vai vairāk pašu kapitāla/pirmā iemaksa.
- Jebkura atšķirība ietaupījumos no priekšapmaksas vai īsākas, 15 gadu hipotēkas, tiks ieguldīta.
- Jūsu iegādātā māja ir vidēja lieluma, 2000 kvadrātpēdas māja, nevis kāda McMansion.
- Jūs esat disciplinēts ietaupītājs un jums nav nekādu patēriņa parādu.
Es nedodu jums brīvās izvēles, lai iegādātos 5000 kvadrātmetru lielu māju. Ja kas, tad gluži otrādi. Es iesaku dzīvot pieticīgā mājā labā apkārtnē. Izmantojiet atšķirību un tā vietā ieguldiet akciju tirgū. Ikreiz, kad refinansējat un saņemat mazāku ikmēneša summu, ieguldiet šo starpību. Pie pašreizējām hipotēku likmēm, salīdzinot ar vidējo inflācijas līmeni un akciju tirgus peļņu, jūs iznāksit daudz tālāk.
Hipotēkas argumentam ir divas pretējas nometnes: Riks Edelmans un Deivs Remzijs.
Jūs neredzēsit, ka es apgalvoju, kā Deivs Remzijs, ka visi parādi ir velna darbs. Mūsu pašreizējā ekonomiskajā vidē es sliecos piekrist Rikam Edelmānam. Hipotēku likmes ir vēsturiski zemākās, un pieejamība ir gandrīz visu laiku zemākā. Vienkāršā angļu valodā: mājās ir daudz lētāk nekā īrēt.
Šeit ir iemesli, kāpēc jums vajadzētu saņemt fiksētu hipotēku uz 30 gadiem:
1. Māja ir nelikvīds īpašums
Māja ir ļoti nelikvīds īpašums. Ja jūs pērkat māju, tas ir paredzēts ilgiem 10 gadiem vai ilgāk. Kad esat veicis maksājumus mājās, ir daudz grūtāk izņemt naudu. Jā, jūs varat refinansēt vai saņemt HELOC, bet tikai tad, ja īpašumā ir pietiekami daudz pašu kapitāla un jums ir darbs.
Pieņemsim, ka zaudējat darbu. Ja jūs sekojāt Deivs Remzija maršrutam, daudzās situācijās jūs vēl neesat atmaksājis hipotēku, jums ir minimāli ieguldījumi, un jums vajadzētu būt vismaz dažiem ārkārtas ietaupījumiem. Izmantojot Deiva Ramsija metodi, jums būtu ievērojami mazāk ietaupījumu nekā tad, ja jūs sekojat Rikam Edelmanam. Naudu jūsu mājās būs ļoti grūti pieskarties, un jūs jebkurā gadījumā varētu slēgt savu māju. Tas ir precīzi Deivs Remzijs iesaka izvairīties no parāda dzēšanas. Tas pierāda manu domu naudas plūsma ir svarīgāka par tīro vērtību.
Problēma ar lielākās naudas daļas ievietošanu mājās ir saistīta ar aktīvu sadali. Kā mēs esam atklājuši mājokļu burbuļa laikā, pārāk daudziem cilvēkiem bija pārāk daudz pamatkapitāla. Jūsu mājām vajadzētu nē būt jūsu neto vērtības galvenā daļa. Ja kaut kas, tam vajadzētu būt mazākam par 1/3 no jūsu kopējās neto vērtības. Jums vajadzētu būt daudz likvīdākiem aktīviem, kurus varat izmantot ārkārtas situācijas gadījumā.
2. Jūsu galvenā dzīvesvieta ir nē ieguldījums
Roberts Kijosaki izteica šo paziņojumu savā grāmatā “Bagāts tētis, nabaga tētis“:
“Kā mēs esam noskaidrojuši nekustamā īpašuma burbuļa laikā, jūsu galvenā dzīvesvieta nav aktīvs. Jūsu mājas ir tikai vieta, kur dzīvot. Es teikšu, ka tas neatšķiras no īres, bet ar dažām priekšrocībām. Parasti māju ieteicams iegādāties tikai tad, ja dzīvojat tajā pašā vietā piecus gadus vai ilgāk. Es iesaku vēl ilgāku laiku - 10 gadus vai vairāk. Pretējā gadījumā parasti vislabāk ir īrēt. Mājokļa piederēšana 5–7 gadus ir pārāk riskanta. Tas ir pārāk daudz pašu kapitāla, lai to varētu uzglabāt vienā aktīvā, un to var būt grūti pārdot, kad jums ir jāpārvietojas. ”
3. Labāk ieguldīt īstermiņa hipotēkas vietā
Iespējams, šī ir lielākā Deiva Ramsija kļūda. Pie pašreizējām hipotekāro kredītu procentu likmēm, kas ir zemākas par 4%, jūs esat vidējā inflācijas līmenī vai zem tā. Arī ilgtermiņā,
akcijas vidēji 8% gadā. Tātad faktiski jūs izmantojat aizdevumu ar zemu fiksētu procentu likmi, lai ieguldītu starpību akciju tirgū.
Ļaujiet man jums salīdzināt: divi māju īpašnieki, kuriem abiem ir hipotēka 300 000 ASV dolāru apmērā, un abi dzīvo savās mājās desmit gadus. Šajā piemērā neņemsim vērā inflāciju.
- Suze Shorterm -Suze saņem hipotēku uz 15 gadiem 3,25%apmērā. Viņas ikmēneša maksājums ir 2 108,01 USD. Pēc desmit gadiem viņai hipotekārā kredīta atlikumā paliks 116 592,72 USD vai pašu kapitālā - 183 407,28 USD. Viņa neieguldīja naudu akciju tirgū, bet izmantoja to, lai saīsinātu hipotēkas termiņu.
- Ivans investors -Ivans saņem fiksētu hipotēku uz 30 gadiem 3,75%apmērā. Viņa ikmēneša maksājums ir 1 389,35 USD. Pēc desmit gadiem viņam hipotekārajā kredītā paliks 234 334,89 ASV dolāri vai 65 665,11 ASV dolāri pašu kapitālā. Ivans paņēma starpību no 15 gadu hipotēkas (718,66 USD) un ieguldīja akciju tirgū. Pieņemot, ka šos desmit gadus vidēji 8% gadā, pēc desmit gadiem viņam būs 131 476,00 USD akciju tirgū.
Tātad kopumā Ivans iznāk priekšā. Pēc desmit gadiem viņa kopējais pašu kapitāls būs 197 141,11 ASV dolāri, bet Suzei - 183 407,28 ASV dolāri. Paturiet prātā, ka tas notiek tikai pēc desmit gadiem, un jo ilgāk jūs dodaties ārā.
Pieņemsim, ka abi 15 gadus dzīvoja savās mājās. Ivans iznāk vēl tālāk - ar 357 636,18 USD pašu kapitālu un ieguldījumiem, salīdzinot ar 300 000 USD mājas kapitālā un bez Suze ieguldījumiem. Vai aptuveni 57 000 ASV dolāru ir riska atšķirības vērts? Es domāju, ka jā, un vietā būtu akcijas.
Ja jūsu hipotēkas likme būtu līdzīga astoņdesmito gadu sākumam, kad 8–10% GPL nebija nekas neparasts, vislabāk būtu priekšapmaksāt hipotēku. Tas ir tāpēc, ka būtu grūti atrast ieguldījumus ar fiksētu likmi vai akcijas, kas katru gadu varētu pārspēt šo summu. Šobrīd ir pieejams lēts kredīts, un vislabāk to izmantot savā labā.
4. Hipotēku var atskaitīt no nodokļiem
Tas nozīmē, ka jūs uzskaitāt savus nodokļus. Mēs tikko refinansējām hipotēku par 3,75% GPL, bet reālā likme pēc nodokļu atskaitīšanas ir daudz zemāka. Bankrate.com ir lielisks kalkulators, lai saņemtu savu hipotēkas reālā likme pēc nodokļu nomaksas. Mūsu gadījumā mūsu reālā likme ir 2,59%: jo augstāka ir jūsu nodokļu kategorija, jo zemāka ir jūsu faktiskā hipotēkas GPL. Kad jūs dzīvojat valstī ar augstiem nodokļiem, tam ir vēl lielāka jēga. Mūsu gadījumā tā ir arī “bezmaksas” nauda reālo dolāru izteiksmē, salīdzinot ar vidējo 3% inflācijas līmeni.
Arī šajā vidē ar zemām procentu likmēm šo likmi joprojām ir iespējams pārspēt ar ieguldījumiem ar fiksētu ienākumu. Tomēr, tā kā šis ir 30 gadu laika posms, jums vajadzētu ieguldīt (lai salīdzinātu ābolus ar āboliem) ar 60%/40% aktīvu sadalījumu. Vēsturiski šis akciju/obligāciju maisījums ir atgriezies 6% pirms inflācijas vai 3% gadā pēc inflācijas.
Ja valdība atcels nodokļu atlaidi, kā daži ir ieteikuši, faktiskā likme atgriezīsies līdz 3,75%. Tas joprojām ir lielisks rādītājs, un tomēr to ir salīdzinoši viegli pārspēt, ieguldot.
5. Jums vienmēr būs mājas maksājumi
Viens no biežākajiem emocionālajiem iemesliem, ko dzirdu, cilvēki vēlas likvidēt hipotēku, ir atbrīvošanās no ikmēneša riekstiem. Viņi paziņo, ka vēlas iegūt brīvu un skaidru māju! Vai tā tomēr ir taisnība?
Fakts ir tāds, ka pat pēc tam, kad hipotēka ir pilnībā samaksāta, jums vienmēr ir citi izdevumi: īpašuma nodokļi, apdrošināšana un ikgadējā uzturēšana. Tātad jums vienmēr būs jāmaksā izdevumi, un arī tie nav lēti. Ja naudas bija par maz, mēģiniet pārtraukt veikt nekustamā īpašuma nodokļa maksājumus. Dariet to, un jūs varat sagaidīt, ka redzēsit nodokļu maksātāju pie jūsu sliekšņa. Tātad, lai gan ir taisnība, katru mēnesi izmaksātā summa samazināsies, tiklīdz hipotēka būs samaksāta, ņemot vērā inflāciju, tā būs tikai neliela daļa no jūsu ikmēneša izdevumiem. Privātpersonas un uzņēmumi šajā sakarā nonāk nepatikšanās ar naudas plūsmas trūkumu, nevis milzīgu nelikvīdu neto vērtību.
Cik lasītāju ir vecāki, kuri 70. gadu sākumā par savu māju samaksāja 30 000 USD, kur viņu ikmēneša maksājums bija tikai 220 USD mēnesī? Nekustamā īpašuma nodokļi, apdrošināšana un uzturēšanas izdevumi pieauga pēc inflācijas. Ja jums ir fiksēta 30 gadu hipotēka, jūsu maksājuma summa palika nemainīga.
Dažos gadījumos šie izdevumi pieauga daudz vairāk nekā vidējā inflācija. Piemēram, kur es pašlaik dzīvoju, Nasovas apgabalā, Ņujorkā, es katru gadu maksāju gandrīz 10 000 USD par 2000 kvadrātpēdu lielu dzīvesvietu. Atgādināšu lasītājiem, ka Nasovas apgabals ir salauzts, un, visticamāk, būs jāpalielina nodokļi vēl augstāk, lai novērstu budžeta trūkumu. Jūs varat sagaidīt, ka nodokļi pieaugs valsts mērogā, jo lielākajā daļā pašvaldību trūkst ieņēmumu.
Deivs Remzijs pieņem, ka jums nav gribasspēka ieguldīt ietaupīto starpību. Ja jūs esat viena no šīm pazudušajām dvēselēm, tad, visticamāk, jums nevajadzētu ieguldīt. Deivs sper soli tālāk un iesaka maksāt par mājām skaidrā naudā.
“Bet padomā, cik tas būtu jautri! Bez hipotēkas! Nav maksājumu! Ja skaidras naudas maksāšana par māju šķiet pārāk tālu nepieejama, jūs joprojām varat iegādāties māju, ja izdarāt gudru izvēli. ”
Deivs ir par summu, kas ietaupīta hipotekārajos procentos. Ja mums katru gadu būtu nulles procentu inflācija, Deivam būtu taisnība. Diemžēl līdz ar inflāciju hipotēka ar katru gadu kļūst lētāka reālos dolāros.
Galīgais paziņojums
Protams, es pieņemu, ka inflācija būs vismaz tāda pati kā iepriekšējos 30 gadus. Pieņemsim, ka mēs piedzīvojam milzīgu deflācijas lēkmi, ko tad? Vai mans paziņojums nepadara to par muļķīgu ideju? Nē nav īsti. Jebkurā laikā varat sākt veikt priekšapmaksu par hipotēku. Es domāju, ka tad, kad nauda ir jūsu mājās, to ir daudz grūtāk izņemt. Pieņemot, ka esat ieguldījis, jūs jebkurā laikā varat izmantot savus ieguldījumus, lai priekšapmaksātu vai atmaksātu hipotēku. Paturiet prātā, ka Federālā rezervju sistēma vēlas inflāciju par katru cenu. Ir teikts viņi nometīs naudu no helikopteriem, lai vajadzības gadījumā radītu inflāciju.
Man vienīgais pamatotais iemesls pilnībā atmaksāt hipotēku ar pašreizējām procentu likmēm ir tas, ka esat aizgājis pensijā. Pat tad, atkarībā no jūsu ieguldījumiem un neto vērtības, tam joprojām var nebūt jēgas.
ATJAUNINĀT: Kad es pirmo reizi rakstīju šo rakstu pirms pieciem gadiem, es uzskatīju, ka ir saprātīgāk priekšapmaksāt hipotēku. Šodien (2018. gada 3. septembris), pieaugot procentu likmēm un pašreizējiem akciju tirgus novērtējumiem, varētu būt jēga priekšapmaksāt dažus hipotēkas. Tāpat kā jebkurš finanšu padoms, tas ir ļoti personisks un laikietilpīgs. Tam, kam bija jēga pirms pieciem gadiem, pašreizējā finanšu situācijā šodien varētu nebūt jēgas.