Mobilo māju parkā ieguldījumi iesācējiem: vienkāršs ceļvedis

Pieejamu mājokļu trūkums ir bijis valsts izaicinājums gadu desmitiem. Taču šo problēmu vēl vairāk saasināja valdības noteiktā COVID-19 bloķēšanas politika, kas apslāpēja attīstību 2020. gada sākumā, un nepārtrauktā straujā inflācija.

Tagad, Nacionālās zemo ienākumu mājokļu koalīcijas aplēses pašreizējais mājsaimniecībām ar zemiem ienākumiem pieejamo īres vienību iztrūkums ir 6,8 miljoni vienību. Pašlaik vispieejamākie mājokļi ir individuālu īres vienību veidā. Tomēr pārvietojamie māju parki nodrošina papildu īrnieku vēlamās īpašības, kas nav sastopamas daudzdzīvokļu ēkās: īpašumtiesību lepnums un neapšaubāma privātums.

Mobilo māju parka īpašumtiesības un pārvaldīšana ir unikāla komerciālā nekustamā īpašuma investīciju iespēja. Šajā rakstā tiks apskatīts, kā darbojas investīcijas pārvietojamo māju parkā, kas jāzina, kā arī plusi un mīnusi, ieguldot pārvietojamo māju parkā.

Mobilo māju parks Investīciju plusi un mīnusi

Kas ir mobilās mājas parka investīcijas?

Mobilo māju parks ir ražotu māju kopiena, kas atrodas uz zemes gabala ar pastāvīgiem pieslēgumiem komunālajiem pakalpojumiem, ūdenim un kanalizācijai. Lai gan tehniski mājas ir pārvietojamas, tās ir daļēji novietotas stāvvietā (ar aizsegtām piekabes sakabēm vai “svārkiem”) un atrodas kopā uz atsevišķiem zemes gabaliem (pazīstami arī kā “paliktņi”).

Mazos pārvietojamo māju parkos ir no 10 līdz 25 paliktņiem, savukārt lielākos parkos var ievietot simtiem paliktņu, visi koplieto atbalsta ceļus un koplietošanas telpas. Parasti mājas individuāli pieder pirmajam iedzīvotājam, kurš maksā parka īpašniekam ikmēneša īri. Šajā nomas maksā ietilpst zemes gabals, koplietošanas telpas un komunālie pieslēgumi, tostarp ūdens, elektrība un gāze.

Investori iegādājas mobilo māju parku no cita īpašnieka, izmantojot komerciālā nekustamā īpašuma starpniecību, lai atvieglotu darījumu. Tomēr atšķirībā no ieguldījumiem tradicionālajos mājokļos, pārvietojamās mājas parka iegāde ir a komerciālā nekustamā īpašuma investīciju iespēja. Tādējādi komerciālie ieguldījumi parasti netiek iegādāti, paredzot kapitāla pieaugumu, kamēr jums pieder īpašums.

Tā vietā nauda tiek pelnīta no starpības starp bruto ikmēneša īres maksām, no kurām atskaitītas neto darbības izmaksas, līdzīgi kā dzīvokļu kompleksa īpašnieks.

Saistīts >>Kā ieguldīt nekustamajā īpašumā

Ieguldījumu mobilo māju parkos priekšrocības

Ieguldot 1 miljonu ASV dolāru, jūs varētu iegādāties tikai četras vienas ģimenes mājas. Vidējās daudzdzīvokļu ēkas izmaksas uz vienu vienību ir aptuveni 100 000 USD, tāpēc par 1 miljonu USD jūs iegādāsities 10 vienību ēku. Vai arī jūs varētu iegādāties mobilo māju parku ar 90 līdz 100 vienībām par aptuveni 1 miljonu ASV dolāru — izmaksas par vienību no 10 000 līdz 12 000 USD.

Tuvākais salīdzinošais ieguldījums pārvietojamās mājas parka īpašumā ir daudzdzīvokļu mājas īpašums. Abi ir ieguldījumi komerciālā nekustamajā īpašumā, kas nodrošina dzīvojamo māju iedzīvotājiem ar zemākiem ienākumiem. Tomēr ir dažas galvenās priekšrocības.

Zemākas izmaksas par “durvīm”

Ieguldot mobilo māju parkā, jūs varat iegūt vairāk "durvju" par zemāku cenu par durvīm, tāpēc šī īpašuma iegāde maksā mazāk naudas.

The esošo vienģimenes māju vidējā cena ASV tuvojas 400 000 USD un strauji pieaug. Tas nozīmē, ka, ieguldot USD 1 miljonu, jūs iegādāsities tikai četras durvis. No otras puses, daudzdzīvokļu ēkas vidējās izmaksas uz vienu vienību ir aptuveni 100 000 USD, tāpēc par 1 miljonu USD jūs iegādāsities 10 vienību ēku. Or jūs varētu iegādāties mobilo māju parku ar 90 līdz 100 vienībām par aptuveni 1 miljonu ASV dolāru — maksa par vienību ir no 10 000 līdz 12 000 USD.

Lasīt vairāk>> Ieradušos māju apskats 2022. gadā: ieguldiet īres īpašumos ar 100 ASV dolāriem

Zemākas uzturēšanas izmaksas

Dzīvokļu kompleksā vai citā dzīvojamo vienību klasterī īpašniekam pašam ēka ir jāuztur. tomēr pārvietojamās mājas pieder iedzīvotājiem, savukārt investoram pieder zeme. Īrnieki ir atbildīgi par remontu un apkopi. Jums ir jāuztur komunālie savienojumi, bet ne mobilā māja vai zeme, uz kuras tā atrodas. (Tas ne vienmēr notiek; daži pārvietojamo māju parki ietver parkam piederošas vienības.)

Mazāka konkurence

Var būt grūti ieguldīt daudzdzīvokļu kompleksā kā privātpersonai, jo bieži vien pret jums pretendē lielas konglomerācijas. Taču lielāko daļu mobilo māju parku kā mazus uzņēmumus pārvalda māšu un popu īpašnieki. Nacionālās franšīzes, lielas korporācijas un institucionālie investori ir retāk iesaistīti mobilo māju parka īpašumā.

Riski, ieguldot mobilo māju parkos

Tagad, kad esam izpētījuši dažus iespējamos ieguvumus, ko sniedz ieguldījumi pārvietojamo māju parkā, apskatīsim tuvāk dažus riskus:

Ātrāks nolietojums

Pirmais mobilo māju parka investīciju risks ir tas mobilajām mājām ir tendence nolietot ātrāk nekā cita veida nekustamo īpašumu. Kamēr jūsu īrniekiem pieder savas mājas un viņi ir atbildīgi par remontu un apkopi, jums ir mazāka kontrole pār vienību stāvokli. Jūs, iespējams, nevarēsit piesaistīt nākamos īrniekus, ja parks izskatās nolietots.

Finansējums ir mazāk pieejams

Lai nodrošinātu finansējumu mobilā mājas parka investīcijām, jums, iespējams, būs jāmeklē aizdevējs, kas specializējas tajos, un viņiem bieži ir īpašas prasības. Piemēram, aizdevējs var pieprasīt, lai sabiedrībai būtu minimālais vai maksimālais spilventiņi uz akru; lai visas sakabes būtu paslēptas ar svārkiem; un/vai visas mājas atbilst Mājokļu un pilsētu attīstības (HUD) koda prasībām.

Lielas pirmās iemaksas

Mobilo māju parkiem bieži ir augstākas pirmās iemaksas prasības. Lai gan aizdevēji parasti pieprasa tikai 20% atlaidi vienas ģimenes mājokļa ieguldījumu iegādei, jūsu pirmā iemaksa, iespējams, būs 25%, finansējot pārvietojamo māju parku.

Izaicinošs izlikšanas process

Ieguldot mobilo māju parkā, izlikšana var būt sarežģīta. ja esat daudzdzīvokļu kompleksa īpašnieks, īrnieka, kurš nemaksā, noņemšana ir diezgan vienkārša. Bet pārvietojamo māju parkā īrniekiem pieder savas vienības. Aptuvenās mobilās mājas pārvietošanas izmaksas ir 3000 USD. Ja īrnieks atrodas šausmīgā situācijā, parka īpašniekam var nākties segt šo rēķinu.

Kā sākt ieguldīt mobilo māju parkos

Ir daži tiešsaistes tirgi, kuros varat atrast detalizētu informāciju un analīzi par pārdošanai pieejamajiem mobilo māju parkiem. Tajos ietilpst:

• Mobilo māju parka veikals ir lielākā mobilo māju parku specializētā vietne. Rakstīšanas laikā viņu vietnē ir pieejami pārdošanai vairāk nekā 325 mobilo māju parki.
• Loopnet ir lielākais komerciālo nekustamo īpašumu saraksta pakalpojums, kas pieejams tiešsaistē ikvienam, ar bagātīgiem datiem par visa veida komerciāliem ieguldījumu īpašumiem, kas tiek pārdoti, tostarp par pārvietojamiem māju parkiem.
• CoStar ir saraksta pakalpojums nekustamā īpašuma profesionāļiem. Tajā ir norādīti arī pārdošanai paredzētie pārvietojamo māju parki. Tas ir spēcīgāks meklēšanas iespēju un detalizētas analīzes ziņā nekā Loopnet, taču CoStar ierobežo savu datu bāzes pakalpojumu izmantošanu tikai tiem, kas ir noslēguši atbilstošus licences līgumus.
• Reonomy.com ir jaunāka meklēšanas platforma, kas ir ļoti lietotājam draudzīga un kurā atrodas vairāk nekā 50 miljoni komerciālu īpašumu, tostarp mobilo māju parki.

Noteikti konsultējieties ar nekustamā īpašuma brokera aģentu, kurš specializējas komerciālā nekustamā īpašuma jomā, lai palīdzētu jums noteikt īpašuma patieso tirgus vērtību. Kā investors jūs vēlaties pircēja pārstāvi, kuram ir piekļuve darījumu plūsmai. Jūs arī vēlēsities kādu, kas aizstāvēs jūsu intereses meklēšanas un iegūšanas procesā. Parasti pārdevējs maksā komisijas maksu par pircēja aģentu, tāpēc nav iemesla neiet caur brokeri kā pircējam.

Ko meklēt, investējot mobilās mājas parkā

Ir daži veidi, kā palielināt savu ieguldījumu vērtību un naudas plūsmu, samazinot izdevumus (uzturēšana, īpašuma apsaimniekošana utt.) vai palielinot ieņēmumus (īres maksa).

Pirmkārt, jūs vēlēsities meklēt mobilo parku kopienu, kurā varat pievienot vērtību vai veikt uzlabojumus, lai palielinātu ieņēmumus. Tie var būt īpašumi, kurus to pašreizējie īpašnieki ir atstājuši novārtā vai kas nav uzlaboti. Vai arī tie var būt īpašumi, kuriem trūkst iespēju papildu naudas plūsmai.

Ideālā gadījumā jūs arī vēlaties atrast kopienu, kurā īres cenas ir zemākas par tirgus vērtību un jūs varat palielināt ikmēneša nomas likmes ar nelieliem un lētiem atjauninājumiem.

Kopiena ap mobilo māju parku ir arī svarīgs ienākumu faktors. Kopienas, kas atrodas tuvu lieliem darba devējiem, kuri algo stundas strādniekus, var nodrošināt lielu potenciālo kvalificētu īrnieku kopumu. Svarīga ir īrnieku izvēle jebkurā dzīvojamā mājā, kur cilvēki dzīvo tuvu kopā. Jūs vēlaties būt pārliecināts, ka visi jūtas droši un vēlas turpināt dzīvot parkā. Labu īrnieku saglabāšana un problemātisko īrnieku likvidēšana, pirms viņi ieceļas, ir atslēga gan rentabilitātei, gan pozitīvai zemes īpašnieka pieredzei.

Saistīts >>Kā pārvaldīt savu nomas īpašumu

Kādas uzticamības pārbaudes jums vajadzētu veikt?

Tāpat kā ar jebkuru ieguldījumu nekustamajā īpašumā, jūs vēlēsities nolīgt licencētu inspektoru, lai viņš veiktu rūpīgu īpašuma un visu mehāniku fizisko pārbaudi. Jo īpaši, lai pārbaudītu savu ieguldījumu, jūs vēlaties koncentrēties uz trim aspektiem: finansiālo atdevi, infrastruktūras stāvokli un vietējo tirgu.

Finanšu atdeve

Īres maksa jeb “uzturēšanas maksa”, kā to parasti sauc mobilo māju parkos, tiek iekasēta katru mēnesi.. Vēlēsities pārskatīt vismaz divus līdz trīs gadus ilgu īres maksu. Īres rullīši ir detalizēta nomas maksas uzskaite, kas iekasēta par vienu vienību. Jūs arī vēlēsities saņemt gada peļņas un zaudējumu pārskatus, komunālo pakalpojumu rēķinus un nodokļu deklarācijas. Ja iespējams, pieprasiet katra īrnieka pārbaudes pieteikumus. Jūs vēlaties izprast savu potenciālo iedzīvotāju tipisko finansiālo situāciju un demogrāfiskos datus.

Infrastruktūra

Lai gan nav fizisku ēku, ko uzturēt, pārvietojamo māju parka īpašnieki nodrošina ūdens, kanalizācijas, elektrības un gāzes pieslēgumus katrai teritorijai. Šī infrastruktūra ir svarīga, un jūs vēlaties uzzināt visu mehānisko ierīču pašreizējo stāvokli un apkopes vēsturi.

Tie ietver:

• Akas ūdens plūsmas un dzeramības testi, ja tādi ir
• Novadu/pilsētu ūdensvadu cauruļu pārbaudes
• Septiskās vai kanalizācijas līnijas kameru darbības jomas atskaites
• Elektrības un gāzes pieslēguma pārbaudes

Papildus iepriekš minētajam pārdevējam jāspēj sniegt sīkāku informāciju par kapitālizdevumiem un uzlabojumiem, kas veikti pēdējo 5+ gadu laikā.

Atrašanās vieta

Tāpat kā ar jebkuru fizisko ieguldījumu nekustamajā īpašumā, atrašanās vieta lielā mērā nosaka mobilo māju parku dzīvotspēju un rentabilitāti. Ieguldot mājoklī par pieņemamu cenu augstākā līmeņa rajonā, parasti tiek sasniegts labāks rezultāts (lielāka peļņa, mazāks risks, labākas kvalitātes īrnieki). Tas attiecas arī uz pārvietojamo māju parkiem.

Noteikti apskatiet pašreizējo apgabalu zonējumu. Pārliecinieties, vai parks atbilst visiem noteikumiem un ir atbilstoši licencēts. Jums vajadzētu arī izpētīt ierosinātās zonējuma izmaiņas un teritorijas attīstības plānus, kas varētu ietekmēt jūsu mobilo māju parka ieguldījumu ilgtermiņa dzīvotspēju.

Bottom Line

Mobilo māju parki piedāvā unikālu iespēju investēt komerciālajā nekustamajā īpašumā. Atšķirībā no daudzdzīvokļu kompleksa, kurā investors iegādājas, pārvalda un uztur ēku, pārvietojamās mājas parka investoram parasti pieder parka zeme, bet privātpersonām pieder un uzturas savas mājas. Tas samazina ekspluatācijas izdevumus un īpašuma apsaimniekošanas maksu.

Pārvietojamo māju parki bieži piedāvā iespēju uzlabot īpašumu, kas investoram radīs lielākus ikmēneša īres ienākumus. Tomēr ikvienam, kas apsver šāda veida ieguldījumus, ir rūpīgi jāizpēta tirgus un jāapzinās unikālās problēmas, pirms spert soli.

Vairāk investīciju iespēju nekustamajā īpašumā>>

• Vai daļēja mājokļa īpašumtiesības ir laba ieguldījumu stratēģija?
• Kas ir komerciālie REIT un kur tos atrast?
• Labākās nekustamā īpašuma investīciju vietnes neakreditētiem investoriem