Jūs braucat savā ierastajā ceļā un pamanāt amatieriska izskata zīmi ceļa malā. Tas saka: “Mēs pērkam neglītas mājas” vai “Mēs par skaidru naudu nopirksim jūsu māju jebkurā stāvoklī”. Kas ar to ir? Kas izliek šīs zīmes, un ko tās nozīmē?
Man kā nekustamajam īpašumam tas bieži tiek jautāts. Nozarē mēs tās saucam par "bandītu zīmēm".
Aiz zīmēm stāv nekustamo īpašumu “vairumtirgotāji”. Šie puiši ir sava veida starpnieki. Viņi atrod mājas un “vairumtirdzniecībā” tās rehabilitācijas speciālisti, kuri pēc tam atjauno un pārdod tālāk tos mājas pircējam.
Pretēji tam, ko reklamē viņu zīmes, vairumtirgotāji īsti "nepērk jūsu māju par skaidru naudu". Apmaiņā pret jūsu vienošanos lai pieņemtu atlaidi skaidrā naudā, viņi sola piegādāt pircēju jums noteiktā laika posmā — parasti 30 dienas. Pārdošanas līguma vietā vairumtirgotāji izmanto “cesijas līgumu”, kas ļauj viņiem “nodot” jūsu mājas pārdošanas darījumu trešajai pusei, kas kļūst par faktisko pircēju.
Vairumtirgotāji pelna naudu no starpības starp to, ko viņi sola jums maksāt, un to, ko viņi iekasē no rehabilitētāja, kas faktiski pērk īpašumu no jums.
Vai jums vajadzētu pārdot savu māju vairumtirdzniecībā?
Vairumtirgotāji pastāv jau vairākus gadu desmitus. Viņi piedāvā mājas pārdošanas procesu padarīt ātru un vienkāršu — neatkarīgi no tā stāvokļa. Izmantojot bandītu zīmes vai tiešā pasta pastkartes, viņi atrod potenciālos pārdevējus, kuri vēl nav spēruši pirmo soli, lai pārdotu savu māju.
Pieņemsim, piemēram, jūs esat dzīvojis savā mājā pēdējos 20 un vairāk gadus, audzinot savu ģimeni. Bērni ir pieauguši, un jūs domājat par darbinieku skaita samazināšanu. Gadu gaitā jūs esat savācis daudz lietu. Doma par mājas pārkārtošanu un tā sagatavošanu izrādēm ir nepārvarama.
Jūs saņemat pastkarti no vairumtirgotāja, kas piedāvā skaidru naudu par jūsu māju tādā stāvoklī, kāds tas ir, un tas šķiet labs risinājums. Un tas varētu būt labs risinājums, bet vai tas ir labākais risinājums?
Vairumtirgotāji piedāvā šīs trīs “priekšrocības”:
- Nav nepieciešams tīrīt vai veikt remontdarbus. Mēs piešķiram jums skaidru naudu jūsu mājām tādā stāvoklī, kādā tas ir. Jums pat nav jāuzrāda savs īpašums.
- Nav nekustamā īpašuma aģentu komisijas maksas. Izlaidiet pārdošanas izmaksas, noslēdzot ar mums līgumu.
- Saņemiet naudu daudz ātrāk nekā jūs darītu, ja iekļautu savu māju atklātā tirgū.
Vai šie apgalvojumi atbilst patiesībai? Varbūt, bet ir daži punkti, kurus viņi jums nestāsta:
Mājas “tādas, kādas ir”, tiek pirktas un pārdotas MLS.
Vairumtirgotāji izmanto izplatītu patērētāju maldīgu priekšstatu, ka jūsu mājai ir jābūt labā stāvoklī, lai to iekļautu vairāku sarakstu pakalpojumā (MLS). Patiesība ir tāda, ka, lai gan daudzas mājas ir uzskaitītas ar nekustamā īpašuma aģentu un tiek tirgotas MLS “Gatavs pārcelties” — daudzi īpašumi tādi, kādi ir, tiek veiksmīgi pirkti un pārdoti katru dienu, izmantojot sarakstus MLS.
Daudz mazāks potenciālo pircēju loks zinās, ka jūsu māja ir pārdošanā.
Vairumtirgotājiem ir potenciālo pircēju saraksts, ar kuriem viņi sazinās, kad viņi saņem jaunu cesijas darījumu. Salīdziniet to ar licencēta aģenta apmeklēšanu un sava īpašuma iekļaušanu MLS sarakstā, kur to var meklēt un ir redzams daudziem tūkstošiem aģentu, katram ir gatavi pircēji, kuri varētu būt ieinteresēti iesniegt jūsu piedāvājumu īpašums.
Redzamība un konkurence, lai sasniegtu vairāk pircēju, nodrošinās konkurētspējīgu pārdošanas cenu salīdzinājumā ar pārdošanas cenu ar atlaidi, ko vairumtirgotājs varēs nodrošināt jums. Katram īpašumam ir pircējs neatkarīgi no atrašanās vietas vai stāvokļa. Labākais pārdevēja iznākums ir panākt, lai viņu mājoklis tiktu plaši tirgots. Un labākais veids, kā to izdarīt, ir uzskaitīt to ar pieredzējuši nekustamo īpašumu aģenti.
Jūs varat saņemt mazāk naudas… bieži vien daudz mazāk!
Lai gan nav jāmaksā nekustamā īpašuma aģenta komisijas maksa, cesijas maksa bieži vien ir augstāka par 5–6% komisijas maksa, ko jūs maksātu, lai jūsu mājoklis tiktu profesionāli tirgots un pārdots, izmantojot nekustamo īpašumu uzņēmums. Parastā vairumtirgotāja maksa ir no 25 000 līdz 30 000 USD. Ja jūs pārdodat māju ar a tirgus vērtība 200 000 USD, tā ir 15% maksa.
Jūs pārstāv nelicencēta persona.
Vairumtirgotāji būtībā pārdod nekustamo īpašumu bez licences. Jūs uzticat savas dzīves lielāko ieguldījumu personai, kura:
- nav saistošs ētikas kodeksam vai a fiduciāras saistības pārstāvēt savas intereses,
- ir licencēta nekustamā īpašuma brokera uzraudzībā, un
- nav bijis jāapmeklē nekādas izglītības nodarbības vai jānokārto sertifikāts, kas viņus kvalificētu nekustamā īpašuma pārdošanai.
Štatu valdībām ir vajadzīgas nekustamā īpašuma licences un apmācība, galvenokārt, lai aizsargātu sabiedrību no negodīgām darbībām. Nekustamā īpašuma pārdošana bez licences ir pretrunā ar likumu. Vairumtirgotāji to apiet, jo viņu izmantotais līgums ir rūpīgi formulēts, lai norādītu, ka tas nemaz nav pārdošanas līgums. Tas ir līgums, kas ļauj viņiem nodot īpašumu citam pircējam; darījums ir tiešs darījums starp pircēju un pārdevēju bez iesaistīta aģenta. Kā pārdevēju, kas strādā ar vairumtirgotāju, jūs nepārstāv neviens, kam ir licence veikt darījumus ar nekustamo īpašumu.
No sākuma līdz beigām vairumtirdzniecības darījumi var aizņemt ilgāku laiku nekā tradicionālā izpārdošana.
Viens no vairumtirgotāja pārdošanas punktiem ir tas, ka jūs iegūsit naudu ātrāk, pārdodot ar viņu starpniecību. Patiesība ir tāda, ka no brīža, kad parakstāt cesijas līgumu, līdz nonākat pie noslēguma galda, process var aizņemt ilgāku laiku, ejot caur vairumtirgotāju. Tas ir tāpēc, ka procesā ir iestrādātas 30 papildu dienas. Tās 30 dienas, kad vairumtirgotājs slēdz cesijas līgumu, meklējot pircēju, varētu būt 30 dienas, kad jūsu īpašums atrodas MLS redz tūkstošiem pircēju, no kuriem daudziem ir nauda, lai nopirktu un atjaunotu jūsu īpašumu, un viņi vēlas iegūt sākās!
Joprojām notiek “rādījumi”, neatkarīgi no tā, vai izmantojat vairumtirgotāju vai licencētu aģentu.
Izstādes ir neērtības pārdevējiem. Es to saprotu. Nevienam nepatīk, ka svešinieki staigā pa mājām, skatoties uz savām lietām! Bet neticiet, ka, apmeklējot vairumtirgotāju, jūs izglābsit no šīs iejaukšanās. Cilvēki — pat reabilitāri — neiegādājas mājokli neredzētus. Jums būs jārisina izrādes neatkarīgi no tā, vai izmantojat vairumtirgotāju vai tradicionālāku mājas pārdošanas procesu.
Vienkārši Esiet Uzmanīgs
Es vairākus gadus biju investors nekustamajā īpašumā, pirms kļuvu par Merilendas licencētu aģentu. Es nopirku MLS norādītos nekustamos īpašumus, kā arī dažus no vairumtirgotājiem. Es nerunāju par to, ko dara vairumtirgotāji. Faktiski viņu centieni bieži vien ienes tirgū mājas, kas ir labi piedāvājumi rehabilitētājiem.
Tāpat kā ar jebkuru finansiālu lēmumu, izglītošanās par savām izvēlēm palīdz pieņemt vislabāko lēmumu jūsu konkrētajiem apstākļiem. Ir svarīgi apzināties, no kā atsakāties, ja izvēlaties pārdot ar vairumtirgotāja starpniecību, nevis nolīgt licencētu aģentu.
To sakot, ne visi aģenti ir vienādi. Daži no tiem patiešām labi atvieglo "ievākšanai gatavu" māju pārdošanu. Bet, ja jūsu māja nav senatnīgā stāvoklī un jūs vēlaties to pārdot, jūs vēlēsities meklēt aģentu, kurš saprot, kā pārdot mājas tādas, kādas ir.