Lielākā daļa īres īpašuma investori izvēlēties nomāt profesionālu īres īpašuma pārvaldīšanas uzņēmumu. Tas padara viņu īres īpašumus par pasīviem ienākumiem, jo viņi aktīvi nepārvalda savus ieguldījumus. Bet, ja vēlaties kontrolēt savu īres īpašumu un pats to pārvaldīt kā uzņēmumu ar aktīviem ienākumiem, ir dažas lietas, kas jums jāpatur prātā. Iepazīstināsim jūs ar svarīgākajiem pienākumiem.
Šajā rokasgrāmatā:
Īres īpašuma pārvaldīšanas galvenie pienākumi
Īres pārvaldīšana ietver trīs pienākumus:
- Jūsu īrētā īpašuma pārvaldīšana
- Darbs ar saviem īrniekiem
- Savu finanšu kontrole
Īpašuma pārvaldīšana var ietvert tādas lietas kā sūdzību izskatīšana, īpašuma problēmu risināšana (piemēram, santehniķa atrašana) un vispārēja īpašuma uzturēšana. Jums arī jātiek galā ar īrniekiem, ieskaitot viņu pārbaudi. Un jums ir jārīkojas ar visiem īrniekiem, kuri sabojā jūsu īpašumu vai nemaksā īri. Un, protams, ir finanšu daļa, tostarp apmaksa par uzturēšanu un vispārējo uzturēšanu, īres ienākumu uzskaite un
reģistrējot savus nodokļus.Iestatiet cenas un cerības
Vissvarīgākais īres īpašuma pārvaldīšanas lēmums ietver nomas cenas noteikšanu. Neviens nevēlas maksāt pārāk lielu īri. Bet jūs arī nevēlaties īrēt par zemu cenu. Tātad jums ir jāsabalansē jūsu vēlme gūt peļņu un īrnieki, kuri nevēlas pārmaksāt.
Jums arī jānosaka īres īpašuma pārvaldības cerības. Kāda veida īrniekus vēlaties? Kādi faktori nosaka, vai jūs viņiem īrējat vai nē?
Jūsu ideālās īrnieka cerības var ietvert:
- Minimālie ienākumi
- Nodarbinātības prasība
- Minimālais kredīta rādītājs
- Mājdzīvnieki vai bez mājdzīvniekiem
- Smēķēt vai nesmēķēt
- Iepriekšējā nomas vēsture
- Nepieciešamo atsauču skaits
Kā noteikt īrnieka noteikumus
Efektīva īres īpašuma pārvaldība nozīmē, ka jūsu īrnieki ir apmierināti un ievēro jūsu ieviestos noteikumus.
Cerības un sodi, kas jāiekļauj rakstveida nomas līgumā, ir šādi:
- Paskaidrojiet, vai novēlotajai īrei ir labvēlības periods un kādas darbības varat veikt sodīt novēlotus maksājumus.
- Ieceļošanas tiesību noteikšana valsts likumu ietvaros. Kādos apstākļos un kā jūs varat iekļūt īpašumā? Izskaidrojiet ārkārtas situāciju veidus, kas ļauj iekļūt ātrāk.
- Klusas stundas. Iestatiet laiku, kad skaļai mūzikai, televizoriem un ballītēm jākļūst klusākām.
- Ārpus ainavu veidošanas un kopšanas īres mājām, kurās paskaidrots pienākums pļaut zālienu, savākt gružus, apgriezt krūmus, notīrīt ledu un sniegu utt.
- Atkritumu izvešana noteikumi par to, kā un kad izvest atkritumus, un noteikumi par kompostēšanu un pārstrādi.
- Satelītantenu piestiprināšana kur un ar kādiem līdzekļiem.
- Virtuves un citu ierīču izmantošana piemēram, neļaut taukiem kanalizācijā vai izmest atkritumus, nekad neatstāt plīts virsmu bez uzraudzības un regulāri tīrīt ledusskapi. Tāpat pieminiet, ka, nepaziņojot jums par apkopes vai remonta nepieciešamību, īrnieks var radīt remonta izmaksas.
- Mājdzīvnieku politika piemēram, nekad neatļaut mājdzīvniekus vai ierobežot suņu šķirnes un lielumu vai aizliegt eksotiskus vai bīstamus mājdzīvniekus.
Kā noteikt īres cenas
Kā ieguldītājs jūs vēlaties gūt vislielāko peļņu un palielināt nomas peļņu, lai izbaudītu lielākas naudas plūsmas. Jūs to darāt, veicot a īres tirgus analīze.
Tas prasa izpētīt nomas likmes vietējā tirgū. Jūs nevēlaties iestatīt īres cenas pārāk augstas, jo potenciālie īrnieki no jums īrēt nevarēs, atstājot jums brīvu īpašumu. Izvairieties no mēnešu īres ienākumu zaudēšanas, izpētot šos faktorus par apkārtni:
- Iedzīvotāju vidējie ienākumi
- Vidējais ģimenes lielums apkārtnē
- Vidējā īres cena
- Apkārtnes priekšrocības (tuvu pastaigai līdz metro stacijai vai autobusu pieturām, ērta piekļuve šosejai, autostāvvieta ārpus ielas, tuvumā esošās skolas, parki, restorāni, iepirkšanās utt.)
Daži faktori, kas nosaka godīgu tirgus nomas cenu, ir šādi:
- Īpašuma veids (māja, dzīvoklis vai dzīvokļa vienība)
- Kvadrātveida kadri un guļamistabu un vannas istabu skaits
- Atrašanās vieta (salīdzinot līdzīgus īres maksājumus tajā pašā ielā vai apkārtnē)
- Mājas vai ēkas ērtības (baseins, grila zona, droša autostāvvieta, apsardze utt.)
Uzzināt vairāk:Cik īres maksa jāmaksā?
Kā izīrēt savu īpašumu
Ja jums ir māja, kuru vēlaties īrēt, jums jāatrod īrnieki. Pirmkārt, jums ir jāreklamē. Jūs varat izmantot tādu pakalpojumu kā Craigslist, kas piedāvā nekustamā īpašuma nomas reklāmu lielākajai daļai valsts lielāko pilsētu. Varat arī izmantot apartments.com, kas piedāvā dzīvokļu, dzīvokļu, māju un rindu māju īres sarakstus.
- Bet nevajag īrēt pirmajai personai, kas piesakās. Jūs vēlaties atrast labu īrnieku. Tāpēc meklējiet īrnieku, kurš nekavējoties maksā īri, ciena jūsu īpašumu un nerada problēmas.
- Sagatavojiet rakstisku anketu, lai palīdzētu intervēt pretendentus un atrast pareizo variantu.
- Pārliecinieties, ka esat informēts par pretdiskriminācijas likumiem. Tas nozīmē neuzdot jautājumus par tādām lietām kā rase, reliģija, invaliditāte, ģimenes lielums vai seksuālā identitāte.
- Un jums jāievēro valsts un federālie godīgu mājokļu likumi.
Kā pārbaudīt un bieži uzturēt īres īpašumus
Rakstiskā nomas līgumā jānosaka, kā jūs varat pārbaudīt savu īpašumu un to uzturēt. Katrai valstij ir īpašnieku/īrnieku likumi, kas attiecas uz īpašnieku tiesībām pārbaudīt un uzturēt savus īpašumus.
Parasti štatu likumi pieprasa, lai jūsu īpašums būtu apdzīvojams, veselīgs, funkcionējošs un drošs. Lai izpildītu šīs prasības, jums ir nepieciešama piekļuve īpašuma apskatei un apskatei. Reaģējiet arī tad, kad īrnieks jums paziņo par bojātām ierīcēm, nedrošiem komunālajiem pakalpojumiem vai citiem bīstamiem apstākļiem.
Bieži pārbaudiet, vai nav noplūdes, nomainiet gaisa filtrus, pārbaudiet dūmu un oglekļa monoksīda detektorus, notīriet notekas un apgrieziet kokus.
Kā iekasēt īri
Īres īpašuma pārvaldīšana nozīmē arī īres maksas iekasēšanu. Jūsu nomas līgumā jānorāda īres summa, termiņš un maksājuma veidi. Lielākā daļa īpašnieku izveido tiešsaistes maksājumu sistēmu, kas ļauj īrniekiem norēķināties ar kredītkarti vai debetkarti. Automātisko maksājumu sistēmas, piemēram, tiešie banku noguldījumi, ir arī laba izvēle.
Iestatiet sev piemērotāko maksājuma veidu. Bet pārliecinieties, ka tas ir skaidrs jūsu īrniekiem un ir konsekvents.
Kā rīkoties ar izlikšanu
Viens no lielākajiem izīrēšanas īpašuma pārvaldīšanas izaicinājumiem ir izlikšana no mājām. Neviens nevēlas tikt galā ar izlikšanu, bet dažreiz tas ir neizbēgami.
- Izlasiet savas valsts likumus, lai pārliecinātos, ka saprotat procedūru. Jums jāievēro pareizais tiesas process, pretējā gadījumā jūs varat saskarties ar problēmām vēlāk.
- Noteikti sniedziet īrniekiem oficiālu paziņojumu, tostarp norādiet, cik daudz laika viņiem ir jāatrisina.
- Iesniedziet izlikšanu tiesā. Kad esat iesniedzis pieteikumu par izlikšanu, nepieņemiet īres maksu, jo tas var atcelt izlikšanas procesu. Jums jāgaida tiesas sēde un vietējās tiesībaizsardzības iestādes, lai faktiski izliktu īrniekus.
- Noteikumi var būt mulsinoši, tāpēc jūs varētu apsvērt iespēju pieņemt darbā nekustamā īpašuma advokātu vai īpašuma pārvaldīšanas uzņēmumu kopā ar saviem juristiem, lai palīdzētu jums izlikšanas procesā.
Kā rīkoties ar īres īpašumu pārvaldības uzskaiti
Lai iemācītos pārvaldīt īres īpašumu, nepieciešama laba grāmatvedības prakse. Nepieļaujiet kļūdas grāmatvedībā vai grāmatvedībā. Tas var novest pie peļņas zaudēšanas un nodokļu problēmām.
Veiciet pareizu visu ienākumu uzskaiti. Un uzskaitiet īres īpašuma izdevumus, jo tas palīdz jums saņemt atskaitījumus, iesniedzot nodokļus.
Nodokļu iesniegšana var kļūt mulsinoša, jo veidlapas un jautājumi atšķiras no citiem ienākuma nodokļa deklarāciju veidiem. Jums jāpārliecinās, ka jums ir ieraksti un kvītis par visu.
Papildu lasījums:Nekustamā īpašuma nolietojums
Apsveriet iespēju īrēt nekustamā īpašuma pārvaldīšanai nekustamā īpašuma pārvaldnieku
Ja īres īpašuma pārvaldības pienākumi jūs pārņem, apsveriet iespēju nolīgt profesionālu nekustamā īpašuma pārvaldīšanas uzņēmumu. Ļaujiet viņiem uzņemties visas grūtības un samaziniet savu stresu.
Labs īpašuma pārvaldnieks rūpējas par īpašumu jūsu vietā, kā arī:
- Izmanto savu pieredzi lai atrastu kvalitatīvus īrniekus
- Izvairās no juridiskām problēmām zinot federālos un štatu likumus
- Ātrāk atrod jaunus īrniekus līdz ar to mazāk brīvo periodu
- Meklē kvalitāti ilgtermiņa īrniekiem
- Savāc īres maksu efektīvi
- Tiek galā ar izlikšanu izmantojot kvalificētus nekustamā īpašuma juristus
- Pievieno vērtību īpašumiem ar profilaktisku apkopi
- Līgumi ar kompetentiem remontētājiem par godīgām cenām
- Ietaupa nodokļus izmantojot efektīvu lietvedību un nodokļu atskaitījumus
Atšķirības starp vienas ģimenes un daudzģimeņu māju pārvaldīšanu
Divi visizplatītākie ieguldījumi nekustamajā īpašumā ir saistīti vienģimenes mājas un daudzģimeņu mājas. Un starp abiem ir daudz atšķirību.
Dažas vienas ģimenes māju priekšrocības ietver:
- Vienģimenes mājas ir pieejamākas
- Lielāks pieprasījums liek vienas ģimenes mājām novērtēt vairāk nekā daudzdzīvokļu mājas
- Vienas ģimenes māju īrnieki ir labāki īrnieki nekā daudzdzīvokļu māju īrnieki, jo viņiem ir tendence labāk rūpēties par īpašumu
- Tas ir arī vieglāk pārdod vienģimenes māju nekā daudzģimeņu ēka
Bottom Line
Īrējot īpašumu, jāņem vērā vairākas lietas. Ieguldījumi nekustamajā īpašumā tas nav pasīvs ieguldījums, bet gan aktīvs. Īrnieku atrašana, īpašuma uzturēšana un īres maksas iekasēšana var kļūt ļoti laikietilpīga.
Ja visi šie pienākumi jums kļūst par daudz, padomājiet par profesionāla īpašuma pārvaldīšanas uzņēmuma pieņemšanu darbā. Ļaujiet viņiem atbrīvoties no stresa un laika, ko rada aktīvs nomas uzņēmums. Joprojām par daudz? Tad apsveriet nekustamā īpašuma kolektīvās finansēšanas pakalpojumi, piemēram, Līdzekļu vākšana vai Streitwise. Vienmēr ir uzņēmumi, kuri labprāt ieguldītu jūsu naudu par komisijas maksu.