6 reāli veidi, kā ieguldīt daudzdzīvokļu ēkās

Vēsturiski nekustamais īpašums ir bijis populārs alternatīvs ieguldījums kas var nodrošināt stabilu naudas plūsmu un palīdzēt dažādot savu portfeli. Un tas attiecas ne tikai uz biroju ēkām un komerciālo nekustamo īpašumu; arī daudzdzīvokļu mājas un daudzdzīvokļu mājas var būt lielisks ieguldījums.

Ar pieejamām iespējām iegādāties vienas ģimenes māju jauni minimumi šogad daudzi potenciālie mājokļu pircēji ir pārcēlušies uz malu un ir izvēlējušies palikt par īrniekiem. Šis pieprasījuma pieaugums, visticamāk, paaugstinās īres cenas, kas šobrīd padara dzīvokļus par intriģējošu investīciju iespēju.

Tomēr ir daudz veidu, kā ieguldīt aktīvos, piemēram, daudzdzīvokļu ēkās, atkarībā no jūsu pieredzes līmeņa un kapitāla. Dažas metodes ir piemērotas arī dažādiem mērķiem, piemēram, ienākumiem pret izaugsmi un dažādiem riska tolerances līmeņiem.

Tāpēc šajā rokasgrāmatā ir aprakstīts, kā ieguldīt daudzdzīvokļu ēkās, kā arī šīs līdzekļu kategorijas plusi un mīnusi, lai jūs varētu izlemt, vai tas jums ir piemērots.

Kā ieguldīt daudzdzīvokļu ēkās

Investīcijas daudzdzīvokļu ēkās no pirmā acu uzmetiena var šķist ļoti sarežģītas. Par laimi, ir daudzas iesācējiem draudzīgas stratēģijas, lai sāktu, kā arī pasākumi, kas ir piemēroti akreditētiem investoriem.

1. Ieguldiet sevi

Viena no iespējām investēt daudzdzīvokļu ēkās ir vienkārši sadarboties ar nekustamo īpašumu aģentu, kas specializējas šāda veida nekustamajos īpašumos, un ieguldīt pašam. Tomēr šī pieeja prasa milzīgu kapitāla daudzumu, it īpaši, ja meklējat lielākas ēkas ar daudziem līmeņiem un desmitiem vienību.

Turklāt, ja investējat viens pats, daudzdzīvokļu mājas apsaimniekošana ir arī jūsu atbildība. Saimnieki bieži sadarbojas ar īpašumu pārvaldīšanas uzņēmumiem, lai palīdzētu atrast īrniekus, sekot līdzi maksājumiem un sekot līdzi uzturēšanai. Bet atkal, lielākajai daļai investoru šķērslis ienākšanai šim solo ieguldījumam, visticamāk, ir pārāk augsts.

2. REITs

Nekustamā īpašuma investīciju tresti, vai REITs, sniedz daudz iesācējiem draudzīgāku veidu, kā ieguldīt dzīvokļos vai cita veida komerciālā un dzīvojamā nekustamajā īpašumā. Un, ja jūs interesē fiksēti ienākumi, REIT noteikti ir pelnījuši vietu jūsu ieguldījumu radarā.

REIT ir uzņēmums, kam pieder ienākumus nesošs nekustamais īpašums vai kurš pārvalda to. Saskaņā ar likumu viņiem ir jāizmaksā vismaz 90% no gada ar nodokli apliekamā ienākuma akcionāriem kā dividendes. Un tā kā daudzi REIT ir publiski tirgoti, jūs varat iegādāties akcijas, izmantojot savu tiešsaistes akciju brokeris ļoti viegli. Tas ietver dzīvojamos REIT, kas iegulda daudzģimeņu mājās un dzīvokļu kompleksos.

REIT galvenā priekšrocība ir tā, ka ar tiem varat gūt ienākumus. Un, ja paliekat pie publiski tirgotiem REIT, likviditāte nerada tik lielas bažas kā privātie REIT.

Tomēr REIT izaugsmes potenciāls ir zemāks nekā kaut kas līdzīgs izaugsmes akcijas. Tas ir tāpēc, ka REIT ir jāsadala 90% ar nodokli apliekamo ienākumu atpakaļ akcionāriem, kas ierobežo to, cik daudz kapitāla var atgriezt izaugsmē. Bet, ja jūsu mērķis ir ienākumi no nekustamā īpašuma, REIT ir lielisks ieguldījums.

3. Nekustamā īpašuma kopfinansēšana

Tāpat kā REITs, nekustamo īpašumu kolektīvās finansēšanas platformas piedāvājam vēl vienu zemas barjeras ieejas iespēju investīcijām daudzdzīvokļu ēkās un citās dzīvojamās vai komerciālais nekustamais īpašums piedāvājumi. Kopfinansēšanas uzņēmumi apvieno ieguldītāju naudu, lai iegādātos un pārvaldītu ienākumus nesošu nekustamo īpašumu. Daudzām platformām ir savi eREIT, kas iegulda daudzos īpašumos, savukārt dažas platformas piedāvā arī atsevišķus darījumus, kuros varat iegādāties.

Izceļ
Vērtējums	9/10	9/10	7/10
Minimālās investīcijas	$10	$5,000	$5,000
Maksa par kontu	1 gads	1-1,25%/gadā aktīvu pārvaldīšanas maksa	2% gada apsaimniekošanas maksa
Privāts REIT
PierakstītiesIzlasiet pārskatu	Pierakstīties Izlasiet pārskatu	Pierakstīties Streitwise apskats

Līdzekļu piesaiste ir viena no mūsu iecienītākajām platformām, jo ​​tās minimālie 10 $ ļauj jums ieguldīt nekustamajā īpašumā bez lielas naudas. Tam ir arī ļoti zemas gada maksas, un vēsturiski tā ir atgriezusies aptuveni 8–9% gadā. Streitwise un CrowdStreet ir dažādi atsevišķi darījumi, un tie arī sazarojas eREIT, lai gan abi koncentrējas uz komerciālo nekustamo īpašumu, piemēram, biroju ēkām.

Jebkurā gadījumā kolektīvā finansēšana ir dzīvotspējīgs veids, kā pievienot portfelim nekustamo īpašumu bez liela kapitāla. Un jūs joprojām varat droši nopelnīt dividendes līdzīgi kā REIT.

Šī ir atsauksme sadarbībā ar Fundrise. Mēs nopelnām komisiju no partneru saitēm vietnē Investor Junkie. Visi viedokļi ir mūsu pašu.

4. Strādā ar partneri

Ja jums patīk ideja par daudzdzīvokļu ēkas piederību pašam, bet jums nav pietiekami daudz kapitāla vai vēlaties samazināt risku, varat apsvērt iespēju ieguldīt kopā ar partneri. Šis ceļš atvieglo kapitāla iegūšanu, lai vispirms ieguldītu. Un jūs un jūsu partneris varat sadalīt piegādes un pārvaldības pienākumus savā starpā, kā jūs uzskatāt par piemērotu.

Šīs stratēģijas galvenais trūkums ir tas, ka jūs atsakāties no kontroles. Tam var nebūt nozīmes ikdienas vadībai, kad īrnieki ir pārcelti un lietas sāk darboties. Bet, runājot par apkopi, potenciālajiem remontdarbiem un izlemšanu, kad pārdot, vienmēr atrasties vienā lapā varētu būt grūtāk.

5. Sindikācija

Līdzīgi kā investējot ar vienu partneri, varat arī izpētīt nekustamā īpašuma sindikācijas līgumus, lai ieguldītu daudzdzīvokļu ēkās vai cita veida nekustamajā īpašumā.

Šādā gadījumā sponsors parasti iegulda lielu daļu no nepieciešamā kapitāla daudzdzīvokļu ēkai un pēc tam veic aktīvo pārvaldību. Citi sindikācijas dalībnieki ir ierobežoti partneri, kas nozīmē, ka viņi ir pasīvi investori, bet nodrošina papildu līdzekļus darījuma pabeigšanai.

Ikviens sindikācijas dalībnieks var gūt labumu no īres ienākumu sadales un iespējamā īpašuma vērtības pieauguma. Bet sponsors ir tas, kurš kontrolē īpašumu un pārvaldību. Tas var lieliski darboties visām pusēm, pieņemot, ka visi piekrīt sponsoram.

Ņemiet vērā arī to, ka tāpat kā daudzos nekustamo īpašumu ieguldījumu veidos, kam nepieciešams liels kapitāls, jums ir jābūt akreditēts investors piedalīties sindikācijas līgumā. Tas nozīmē, ka gada ienākumi ir vismaz 200 000 USD (300 000 USD ar laulāto) vai tīrā vērtība USD 1 miljons vai vairāk.

6. Nekustamā īpašuma fondi

Kā norāda nosaukums, nekustamā īpašuma fonds ir fonds, kas iegulda nekustamajā īpašumā. Parasti nekustamā īpašuma fondi ir vai nu ETF vai kopfondu, un daži tiek aktīvi pārvaldīti, bet citi ir pasīvi. Ir arī privātie nekustamo īpašumu fondi, kas iegulda atsevišķos īpašumos, lai gan tie bieži prasa daudz lielākus sākotnējos ieguldījumus.

Tāpat kā publiski tirgotie REIT, jūs varat iegādāties daudzus nekustamā īpašuma fondus, izmantojot savu brokeri. Un daudzi brokeri piedāvā arī savus līdzekļus, piemēram, MSCI Real Estate ETF (FREL) no Uzticība vai Vanguard's Nekustamā īpašuma ETF (VNQ).

Galvenā atšķirība starp REIT un nekustamā īpašuma fondiem ir tāda, ka REIT izmaksā akcionāriem 90% no ar nodokli apliekamā ienākuma, savukārt nekustamā īpašuma fondi lielākoties nopelna ar vērtības pieaugumu. Ja jūsu mērķis ir fiksēts ienākums, lielākā daļa citu daudzdzīvokļu ēku ieguldījumu stratēģiju ir labāka izvēle.

Plusi un mīnusi ieguldījumiem daudzdzīvokļu ēkās

Kam būtu jāiegulda dzīvokļos?

Ieguldījumi nekustamajā īpašumā ir populārs veids dažādot savu portfeli. Un tas var kalpot arī kā labums inflācijas nodrošinājums daudzos gadījumos. Abas šīs priekšrocības attiecas uz ieguldījumiem daudzdzīvokļu ēkās. Jūs varat arī radīt nopietnu naudas plūsmu, ja ēkai ir ilgtermiņa īrnieki.

Ja jūs galvenokārt interesē portfeļa pieaugums, dažas iespējas, piemēram, REIT vai kolektīvais finansējums, var nebūt tik vilinošas. Un tiešas īpašumtiesības, pat ar partneri vai sindikātu, prasa lielu kapitālu.

Jaunajiem investoriem varat izpētīt dažādus kolektīvās finansēšanas platformas vai pieturieties pie REIT un nekustamā īpašuma fondiem, lai ieguldītu daudzdzīvokļu ēkās. Un pieredzējušāki investori ar nopietnu naudu var apsvērt tiešas īpašumtiesības, ja vien viņi veic pienācīgu rūpību un saprot ar to saistīto darbu.