Gandrīz katrs raksts par nekustamo īpašumu brīdina investorus veikt pienācīgu rūpību. Bet ko tas īsti nozīmē?
Plašā nozīmē uzticamības pārbaude ir datu vākšanas un analīzes process par visiem faktoriem, kas ietekmē IA. Pienācīgas pārbaudes process ir nepieciešams, lai nodrošinātu, ka sākotnējiem un turpmākajiem ieguldījumiem iespējā ir jēga.
Jūs droši vien esat dzirdējuši sakāmvārdu “divreiz nomēri un vienreiz nogriez”. Īpaši tas attiecas uz nekustamo īpašumu: pirms investēšanas rūpīgi jāizvērtē jebkura iespēja.
Pienācīga rūpība ir nepieciešama, lai novērstu dārgas kļūdas, piemēram:
1) ieguldot projektā, kas nesasniegs stratēģiskos mērķus, un
2) nespēja mazināt un pārvaldīt paredzamos riskus, lai, veicot ieguldījumus, iegūtu labāku un paredzamāku rezultātu.
Jūsu veiktās uzticamības pārbaudes dziļums un plašums atšķirsies atkarībā no nekustamā īpašuma aktīvu klases: tas būs atšķirīgs komerciālie īpašumi, nomas īpašumu REITs, un nekustamo īpašumu kopfinansēšana iespējas. Padziļinātās pārbaudes veids būs atkarīgs arī no paša konkrētā ieguldījuma (atrašanās vietas, finanšu, īpašuma stāvokļa utt.).
Piemēram, jūs izmantojat dažādus finanšu rādītājus, lai novērtētu komerciālos un dzīvojamos īres īpašumus. Dažām nekustamo īpašumu kopfinansēšanas iespējām ir īpašas atšķirības, kas prasa padziļinātu analīzi, kas neattiecas uz citām kopfinansēšanas iespējām. Ieguldot īres īpašumos, pirms pirkuma procesa un tā laikā ir ļoti svarīgi veikt rūpību.
Īsā versija
- Ikvienam ieguldījumam nekustamajā īpašumā jums ir rūpīgi jāpārbauda, lai nodrošinātu, ka jūs saņemsiet pietiekami augstu atdevi, lai jūsu ieguldījums būtu vērtīgs.
- Īres mājām uzticamības pārbaudes process atšķiras. REIT un nekustamā īpašuma kolektīvās finansēšanas vietnes.
- Jebkurš ieguldījums nekustamajā īpašumā ir saistīts ar risku, taču jūs varat samazināt šo risku, rūpīgi izpētot visas ieguldījumu iespējas, pat iepriekš pārbaudītās.
Due Diligence īrējamām mājām
Īrētā īpašuma nekustamā īpašuma investori parasti meklē trīs lietas:
- Īstermiņa naudas plūsma
- Īpašuma ilgtermiņa novērtējums
- Pastāvīgi nodokļu atvieglojumi.
Jūsu pirmspirkuma uzticamības pārbaude koncentrēsies uz diviem vissvarīgākajiem faktoriem: naudas plūsmu un vērtības pieaugumu. Tas ietver plašus pētījumus vairākās galvenajās jomās:
- Īpašuma stāvoklis
- Īpašuma atrašanās vieta/tirgus
- Finanšu analīze un prognozes
Šeit ir daži no svarīgākajiem jautājumiem, kas jāpārbauda — ņemiet vērā, ka katrs īpašums un iespēja ir unikāls, un jūsu uzticamības pārbaude var likt jums iedziļināties konkrētās jomās. Tālāk aplūkosim katru no šīm trim jomām sīkāk.
Novērtējiet īpašuma stāvokli
Ir svarīgi veltīt daudz laika un pūļu, lai novērtētu īpašuma pašreizējo stāvokli un noteiktu, kas jums jādara, lai uzlabotu māju, pirms to iegādājaties. Parasti būtu noderīgi, ja paskatītos uz šīm lietām:
- Konstrukcijas integritāte (iekšpusē un ārpusē) – Vai ir pamatu plaisas, termītu bojājumu pazīmes, problēmas ar ūdens nenotecēšanu no mājas, novecojošs jumts, aizpūsts apšuvums, koku saknes ieaug kanalizācijas vads, kas pieslēdzas mājai, slīpas grīdas, neatbilstoša izmēra elektrības panelis mājas izmēram, neatbilstoša izmēra HVAC vai nepareizi uzstādīts cauruļvadi?
- Mehāniskās sistēmas - Vēlēsities apskatīt galveno sistēmu pašreizējo stāvokli un atlikušo kalpošanas laiku, tostarp HVAC, ūdens sildītāju, galvenās ierīces, elektrību un santehniku.
- Drošība – Jums būs jānovērš visi apdraudējumi. Vai jums ir jārūpējas par kādu pelējumu? Vai pakāpieniem ir nepieciešamas margas? Kas jums jādara, lai saņemtu apstiprinātu pārbaudi, kas nepieciešama nomas licencei? Iespējams, tiešsaistē varat lejupielādēt nomas pārbaudes veidlapas kopiju. Ir svarīgi saprast, kādi uzlabojumi ir jāveic (un cik tas maksās), lai iegūtu nomas licenci.
- Nepieciešama sākotnējā apkope – Vai ir atlikta apkope, un kādas ir izmaksas, lai īpašums būtu gatavs nomai, kas nozīmē, ka tas ir tīrs, drošs un pievilcīgs?
Izvēlieties pareizo atrašanās vietu un tirgu
Viena lieta, ko nevar mainīt, ir īpašuma atrašanās vieta. Jums ir jāsaprot un jāanalizē gan īrētā īpašuma plašā teritorija (pilsēta/pilsēta), gan ielas līmenī (apkaime/iela).
- Darba tirgus potenciālajiem īrniekiem — īrniekiem ir jābūt darbam, lai samaksātu īri. Vai jūsu nomas vietas attālumā ir daudz darba iespēju? Vai apgabalā pārceļas liela mēroga darba devējs?
- Nomas baseina demogrāfiskie dati – Runājot plaši, jūs vēlaties zināt, ka potenciālo īrnieku kopums, visticamāk, maksās īri pilnā apmērā un laikā.
- Kompozīciju analīze - Jūs nekad nevēlaties pārmaksāt par īres īpašumu; lai no tā izvairītos, jums ir jāapkopo informācija un jāizpēta apkārtnes kompozīcijas.
- Īres tirgus analīze – Vai jūsu īres rajonā ir pieprasījums pēc mājokļiem par pieņemamu cenu? Ja īres īpašumu netrūkst, jums būs jāpievilina īrnieki un, iespējams, jāiekasē mazāka maksa par tirgus likmi, lai iegūtu labākos īrniekus.
- Apkārtne – Vai pašreizējie apkaimes iedzīvotāji rūpējas par saviem īpašumiem? Vai apkārt guļ miskaste? Vai mājām ir nepieciešama apkope? Tāpat kā jūs, arī jūsu īrnieki vēlas dzīvot tīrā, drošā vidē – būs grūti piesaistīt labus īrniekus apkaimē ar acīmredzamu lejupslīdi.
Pētījumi īres tirgi >>>7 labākās vietas, kur ieguldīt nekustamajā īpašumā 2022. gadā
Sasmalciniet skaitļus
Lūk, kur gumija satiekas ar ceļu. Cipariem ir jāstrādā!
- Īpašuma iegādes izmaksas (pirkuma cena plus slēgšanas izmaksas) — Jums būs jāatrod kompozīcijas (nesen pārdoti līdzīgi īpašumi netālu no īpašuma, kuru apsverat). Apskatiet piedāvājumus, salīdzinot ar īpašumu, kuru apsverat, un pielāgojiet piedāvājuma cenu, pamatojoties uz īpašībām un stāvokli. Šajā procesā tiek ieguldīts daudz, jo neviens īpašums nav identisks, tāpēc tas nav salīdzinājums starp āboliem. Slēgšanas izmaksas ir balstītas uz mājas cenu un citiem faktoriem – aizdevējs var palīdzēt tos novērtēt.
- Hipotēka, apdrošināšana un nodokļi – Nozīmīgākās īres īpašuma izmaksas ir ikmēneša hipotēka, kas parasti ietver PITI (pamatsumma, procenti, nodokļi un apdrošināšana). Pārliecinieties, ka jūsu ikmēneša īres ienākumu prognozes pārsniedz PITI izmaksas, lai segtu regulāru apkopi, vakances pabalstu, īpašumu apsaimniekošana un citi izdevumi, kas saistīti ar jūsu īpašuma aktīvu uzturēšanu nomā. Un, lai gan ar fiksētas likmes hipotēku procenti un pamatsumma paliks nemainīgi katru mēnesi, jums vajadzētu paredzēt budžetu pakāpeniskai nodokļu un mājas īpašnieka apdrošināšanas palielināšanai laika gaitā.
- Izmaksas, lai to sagatavotu nomai – Kādi uzlabojumi jums ir jāveic? Varbūt jums vienkārši jānokrāso un jāizmazgā paklājs ar šampūnu. Vai varbūt ir nozīmīgāki remontdarbi. Galvenā kļūda, ko pieļauj iesācēju investori, ir nevajadzīgi īpašuma uzlabojumi. Apskatiet nomas pakalpojumus šajā apgabalā. Jums var nebūt nepieciešams centrālais gaiss, granīta letes vai ārējais klājs, lai atnestu īrniekus, kuri vēlas un spēj maksāt tirgus nomas maksu.
- Novērtēšanas iespēja – Jums ne tikai jāzina, ka īpašumam ir atbilstoša cena un tas ir tā vērts, ko jūs maksājat par to, bet jums ir arī jāaplūko tendences, lai prognozētu, vai jūs redzēsit atzinību laiks. Ir pareizi iegādāties īres maksu, ja nav gaidāma īpašuma vērtības palielināšanās, taču jums ir jāpārliecinās, ka jūsu ikmēneša naudas plūsma ir stabila un pietiekami liela, lai būtu vērts ieguldīt.
- Īres prognozes – Jums jāzina, kāda būs jūsu bruto gada īres maksa. Vai īpašums ir bijis īrēts iepriekš, un, ja jā, tad cik īrnieks maksāja katru mēnesi? Kāda ir pašreizējā tirgus nomas likme šāda veida īpašumam šajā konkrētajā vietā?
- HOA ierobežojumi un finanšu stabilitāte – Vai HOA atļauj īpašumu īrēt? Ja īre ir atļauta, kādi noteikumi regulē šo noteikumu? Piemēram, daži HOA pieprasa iesniegt nomas līgumu, savukārt citiem ir jāapstiprina jūsu nomas līgums. Vai HOA ir labā finansiālā stāvoklī? Jūs droši vien pamanījāt, ka ne visas HOA kopienas atļauj Federālās mājokļu pārvaldes (FHA) finansējumu mājas pircēji — tas ir tāpēc, ka viņi neiztur eksāmenu, kad FHA aizdevēji pārbauda viņu finansiālo nodrošinājumu vai atbilstošu vadība. Tas negatīvi ietekmēs jūs, kad dosieties tālākpārdot, jo tas izslēdz daudzus potenciālos pircējus.
Informācijas vākšana un uzticamības pārbaude par visiem šiem faktoriem ir nepieciešama, lai noteiktu, vai jums vajadzētu iegādāties īpašumu vai nē. Esmu dzirdējis, ka "jūs nopelnāt naudu, pērkot", un esmu atklājis, ka tas ir patiesi. Ja izvēlēsities nepareizu īpašumu, jūs atpaliksiet, pirms pat sāksiet.
Pienācīgas pārbaudes process REIT un nekustamā īpašuma kopfinansēšanai
Ieguldījumi īres īpašumos varētu šķist milzīgi. Par laimi, ir daudz veidu, kā ieguldīt nekustamajā īpašumā, nepērkot un nepārvaldot īpašumus, taču jums joprojām ir jāveic uzticamības pārbaude.
Lielākā daļa nekustamo īpašumu kopfinansēšanas vietņu pirms to publicēšanas savās platformās pārbauda iespējas un partnerus. Tas ir jauki, ka jums nav jāapkopo visa informācija vai jāapmeklē īpašums, lai veiktu pienācīgu rūpību.
Piemēram, RealtyMogul veic daudz praktiskas uzticamības pārbaudes, pirms viņi savā platformā piedāvā iespēju. Viņiem ir parakstītāju uzticamības pārbaudes komanda, kas personīgi pārbauda īpašumu (ne tikai uz papīra). Ir arī aktīvu pārvaldības komanda, kas rūpīgi izmeklē darbības partnerus (sponsorus), un iekšējā komiteja, kas izskata visus datus un atzinumus. Ja tas nav vienprātīgs īkšķis, RealtyMogul neliks projektu savā platformā. Kad darījums ir noslēgts, viņu aktīvu pārvaldības komanda aktīvi pārvalda projektu un sponsoru, lai sasniegtu savlaicīgus un kvalitātes mērķus.
Kā novērtēt iepriekš pārbaudītas kolektīvās finansēšanas iespējas
- Izprotiet, ko nozīmē “iepriekšēja pārbaude” Ko ietver iepriekšējās pārbaudes process, un vai ar to pietiek?
- Izpētiet platformas nodrošinātāja panākumus - Vai lielākā daļa viņu iepriekšējo darījumu attaisnoja cerības?
- Izpētiet sponsoru - Lielākā daļa kopfinansēšanas vietņu piedāvā tikai pieredzējušu sponsoru iespējas. Nodrošiniet, lai personām, kas veic darījumu, būtu pietiekama pieredze nekustamo īpašumu jomā un tās iepriekš ir bijušas veiksmīgas kā sponsors.
- Pārskatiet visus uzticamības pārbaudes dokumentus — Uzdodiet jautājumus, ja nesaprotat, ko skatāties, vai neredzat dokumentus, kas būtu jāiekļauj.
- Veiciet pienācīgu rūpību, lai pārbaudītu, vai jums sniegtā informācija ir precīza — Meklējiet pārskatus. Izpētiet darba tirgu un tendences īpašuma jomā.
Tāpat kā kolektīvais finansējums, Nekustamā īpašuma ieguldījumu fondi (REIT) ir paredzēti investoriem, kuri izvēlas mazāk iesaistīties. Tā kā ieguldījumu vērtspapīri ir aktīvi pārvaldīti, REIT pirkšanai ir nepieciešama mazāka uzticamības pārbaude. Vadītāji ir atbildīgi par konkurētspējīgas atdeves nodrošināšanu no ieguldījumiem akcionāriem. Viņi veic savu taisnīgo daļu, veicot uzticamības pārbaudi attiecībā uz nekustamo īpašumu ieguldījumu trasta fondiem.
Tomēr, tāpat kā jūs veiktu personīgo pirmspirkuma uzticamības pārbaudi jebkuram krājums, kopieguldījumu fondu vai obligāciju, jums vajadzētu rīkoties tāpat ar kolektīvā finansējuma iespējām un REIT.
Bottom Line
Eksperti iesaka līdzsvarot kopējo ieguldījumu portfeli. Viens no veidiem, kā diversificēt savu portfeli, ir turēt dažus no saviem aktīviem nekustamajā īpašumā. Tas, kā jūs iekļaujat nekustamo īpašumu un cik daudz no sava portfeļa tam veltāt, ir personisks lēmums.
Kamēr visi ieguldījumi ir saistīti ar risku, ieguldījumi nekustamajā īpašumā ir saistīti ar unikālu risku, kas prasa pienācīgu rūpību. Īres īpašumu īpašumtiesības un pārvaldīšana ir saistīta ar plašāku uzticamības pārbaudi nekā ieguldījumi REIT vai nekustamā īpašuma kopfinansēšanas iespējās.
Pareizu uzticamības pārbaudi attiecībā uz ieguldījumiem nekustamajā īpašumā, jo īpaši nomas īpašumos, nevar pārvērtēt. Mērķis ir ikmēneša naudas plūsma un īpašums, kas, visticamāk, tiks novērtēts. Viens slikti izvēlēts vai slikti pārvaldīts īres īpašums var jums maksāt daudz naudas, nevis palielināt jūsu bagātību. Veicot rūpīgu uzticamības pārbaudi, jūs varat sasniegt daudz labākus mērķus.
Vairāk par nekustamo īpašumu:
- Pasīvās investīcijas nekustamajā īpašumā: kas tas ir un kā sākt
- Vai nekustamais īpašums šobrīd ir labs ieguldījums?
- Kā ieguldīt mazapkalpotās kopienās, izmantojot nekustamo īpašumu