Šeit ir apskats: daļējs ieguldījums nekustamajā īpašumā

Investīciju pasaulē nekustamajā īpašumā notiek pārpildītas bruņošanās sacensības, lai kļūtu par “frakcionētu” ieguldījumu platformu, kurā varat iegādāties 100 $ akcijas 1 miljona dolāru vērtās mājās.

Šeit jaunākais sāncensis ir gudri atkāpies no galvenā konflikta, lai meklētu ienesīgu nišu: brīvdienu mājas. Galu galā brīvdienu mājas gūst vidēji par 160% lielākus ieņēmumus mēnesī, salīdzinot ar parasto nomas īpašumu saka šeit citējot Zilova pētījumu. Rezultātā tiem, kas meklē augstas ienesīguma pasīvo ienākumu radītājus, vajadzētu uzmundrināt.

Bet kā Here darbojas? Kā ir ar piedāvājumiem? Kādi ir slēptie riski, un vai daļējas brīvdienu mājas ieguldīšana patiešām ir jums piemērota?

Izpētīsim šeit.

Šeit Plusi un mīnusi

Kas ir šeit?

Šeit ir daļēja nekustamā īpašuma investīciju platforma, kas specializējas brīvdienu mājās.

Dibinātājs Korijs Eštons Volters redzēja iespēju, kas radās līdz ar AirBnB straujo pieaugumu 2010. gadu beigās: kāpēc gan neļaut privātajiem investoriem pieder daļējas brīvdienu māju daļas, kur ikmēneša ieņēmumi ir par 160% lielāki nekā jūsu vidējā īres maksa īpašums?

Šāda domāšana radīja Here, kas tika uzsākta 2022. gada sākumā un ātri nodrošināja 7 miljonu dolāru lielu riska kapitāla finansējumu. The vietne ir aktīva un viņi jau ir pilnībā finansējuši vairāk nekā duci īpašumu, radot pasīvus ienākumus sev un saviem investoriem (šeit ir nepieciešama vismaz 1% daļa katrā īpašumā).

Kam šeit domāts?

Šis ir ieguldītājam, kurš apzinās iespējamo augsto atdevi no brīvdienu īpašumiem, bet:

1. Nav kapitāla 10% pirmajai iemaksai un/vai
2. Trūkst pacietības īpašuma pārvaldīšanai vai pat pienācīga īpašuma pārvaldības uzņēmuma atrašanai

Šeit tiek mazinātas abas bažas, samazinot iepirkšanu līdz tikai 100 USD par akciju un pārvaldot visus īpašuma īpašumtiesības aspektus. Viņi uzskaita AirBnB et al rekvizītus, tīra un uztur to, kā arī risina visas citas iespējamās galvassāpes.

Investoriem atliek tikai noskatīties pasīvo ienākumu pieaugumu. Tas šeit ir dzīvotspējīga, ienesīgāka alternatīva dividenžu akcijas vai Es obligācijas.

Tas nozīmē, ka ieguldījums Here nav pilnīgi bezriska. Tāpēc iedziļināsimies detaļās.

Kā šeit darbojas?

Šeit ir īss biznesa modeļa apraksts:

1. Šeit iegādājas īpašumu karstā, augstvērtīgā brīvdienu tirgū, piemēram, Blue Ridge Mountains, un iegulda nelielu kapitālu, lai padarītu to “gatavu atvaļinājumam”.
2. Pēc tam viņi reģistrē īpašumu saskaņā ar Series LLC, kas dzīvo zem Here umbrella LLC. Vienlaikus viņi sāk iznomāt īpašumu īstermiņa brīvdienu nomas vietnēs, piemēram, AirBnB un VRBO.
3. Jautrā daļa! Šeit "izlaiž" īpašumu kā IPO, pārdodot līdz 99% pašu kapitāla kā 100 USD akcijas.
4. Jūs un citi investori (tostarp paši Here) sākat saņemt ceturkšņa “dividenžu” maksājumus, kas ir proporcionāli jūsu īpašumtiesību daļai.
5. Visbeidzot, piecu līdz septiņu gadu laikā vai ikreiz, kad viņi noteiks ieguldījumu termiņu, šeit pārdos īpašumu un dalīs ar jums laupījumu.

Tagad, kad jums ir pamatideja par to, kā tas darbojas, noskaidrosim katru no galvenajām funkcijām.

Kas šeit padara lielisku?

> Vienkāršs reģistrēšanās process

Tā kā šeit nav nepieciešams būt akreditētam investoram, reģistrēšanās ir vienkārša. Vienkārši reģistrējiet savu vārdu, e-pastu un paroli, un jūs esat gatavs. Varat sākt pārlūkot rekvizītus dažu sekunžu laikā.

Kad esat gatavs pirkt, jums būs jāpārvar vēl dažas stīpas, lai pierādītu, ka neatmazgājat karteļa naudu. Šīs darbības ietver:

• Anketa Know Your Customer (KYC) anketa
• Noziedzīgi iegūtu līdzekļu legalizācijas novēršanas (AML) pārbaudes
• Dažādi personīgi jautājumi, un
• Bankas konta saistīšana

Tomēr tas ir aptuveni minimālais stīpu skaits, ko neakreditēti investori var izmantot.

> Lietotājam draudzīgs vietnes dizains

Paskatieties, cik tīra ir vietne šeit. Ikviens, kurš ir apmeklējis vietni kopš 1996. gada, uzreiz sapratīs, kā tā darbojas un kur doties.

Ir cilnes Rekvizīti un jūsu portfelis, kā arī FAQ un emuārs. Tas ir izteiksmīgs, vienkāršs un intuitīvs. A+.

>Ar rokām atlasīti piedāvājumi

Atšķirībā no dažām citām nekustamā īpašuma ieguldījumu platformām, Here neveic plašu tīklu, vienlaikus uzskaitot 137 īpašumus, lai redzētu, kuri no tiem iegūs investoru interesi.

Drīzāk komanda likvidē 99,8% īpašumu, ko viņi uzskata, un tikai krēms nokļūst vietnē. Un, lai gan viņu pārbaudes process joprojām ir patentēts, Here paši uzņemas vismaz 1% īpašumtiesību daļu, un viņu kopējais ieņēmumu modelis ir atkarīgs no tā, vai īpašumi ir veiksmīgi ieguldījumi.

Citiem vārdiem sakot, investori var ieguldīt ar saprātīgu pārliecību.

>Zema dalības maksa

Tradicionāli brīvdienu īres īpašuma minimālā iemaksa ir bijusi 10% pirmā iemaksa, kā arī nodokļi un nodevas. Augstas vērtības brīvdienu tirgū, piemēram, Blue Ridge vai Pasadena, šis skaitlis varētu viegli pārsniegt 100 000 USD.

Izmantojot Here, minimālā dalības maksa ir tikai $100. Tās ir katras sērijas LLC, t.i., īpašumu pārstāvošās vienības, akcijas izmaksas. Tātad, lai gan šī daļa var būt tikai 0,01% no īpašuma vērtības, tā joprojām novērš milzīgo šķērsli ienākšanai tradicionālajiem ieguldījumiem brīvdienu nomā.

> Saprātīgas īpašuma apsaimniekošanas maksas

Šeit tiek iekasēta apsaimniekošanas maksa 25% apmērā no īpašuma ikmēneša ieņēmumiem. Tas ir diezgan dāsni, ņemot vērā nozares vidējo rādītāju brīvdienu īrei svārstās no 25% līdz 30% — un šie uzņēmumi neatrada un neveica īpašumu jūsu vietā.

>SEC kvalificēts

Citas daļējas nekustamā īpašuma kompānijas saglabā savus īpašumus blokķēdē, padarot to sarežģīti regulēt (kļūda, kas maksā BlockFi 100 miljoni dolāru).

Un patiešām daži daļēji ieguldītāji nejūtas pārāk noraizējušies par savu platformu drošību, sakot: “Tas ir tas pats, kas īpašuma iegāde kopā ar draugiem”, tāpēc SEC iesniegšana nav nepieciešama. Tā uz to reaģēja mans kolēģis, bijušais SEC advokāts.

izmantojot GIPHY

Tāpēc man ir atvieglojums, redzot, ka šeit spēlē bumbu, veidlapas 1-A iesniegšana tāpēc ir mazāka iespēja, ka regulatori viņus iesist.

Kādi šeit ir trūkumi?

Nav otrreizējā tirgus (pagaidām).

Here komanda saka, ka plāno paturēt katru īpašumu piecus līdz septiņus gadus. Ja vēlaties iemaksāt žetonus pirms tam, žēl. Šeit nav otrreizējā tirgus, un Here LLC kontrolētā LLC akciju pārdošana var ietvert papildu darbības (un advokātus).

>Ierobežots — dažreiz nulle — opcijas

Rakstīšanas laikā šeit investoriem bija norādīti 10 īpašumi, taču visi bija izpārdoti:

Šeit teikts, ka viņu piedāvājumi tiek izpārdoti ļoti ātri, tāpēc viņi cer, ka galu galā tiks uzskaitīti līdz četriem mēnesī.

> Bažas par ilgmūžību un mērogojamību

Šīs rakstīšanas laikā šeit ir tikai ducis pilnas slodzes darbinieku, tostarp viens īpašuma pārvaldnieks bez iepriekšējas pieredzes.

Es būtu mazāk noraizējies, ja Here būtu izstrādāts plāns investoru aizsardzībai uzņēmuma darbības pārtraukšanas gadījumā. Lofty ir viens, bet šeit nešķiet. Un neparastā Series LLC/LLC struktūra noteikti rada jautājumus par juridiskajām sekām, ja uzņēmums izbeidzas.

>Nav akcionāru balsstiesību

Kad sadaļā Here’s plašajā FAQ neredzēju ne vārda par “balsstiesībām” vai “pašpārvaldi”, man radās aizdomas, ka Here klusi saglabā 100% kontroli pār katru īpašumu. Šeit ir Investoru attiecību nodaļas vadītāja Brianna Vatersone apstiprināja manas aizdomas, sakot: "Šeit… saglabās Sērijas [LLC] balsošanas kontroli un noteiks, kad pārdot."

Tas ir krasā pretstatā citām daļēju ieguldījumu platformām, piemēram, Cēls un Rally Rd. Šīs platformas apstrādā aktīvus kā 100% pašpārvaldes SIA un ļauj investoriem izlemt, kad pārdot, atjaunot utt. Velns, viņi pat atvieglos balsošanu.

Bet ne šeit. Un tas var būt liels pavērsiens investoriem, kuriem patīk zināma kontrole pār to, kā tiek apstrādāti viņu kopējie ieguldījumi vai nu likviditātes nolūkos, vai vienkārši principā.

> Nav mobilās lietotnes

Šeit nav mobilās lietotnes un nav tādu plānu, taču vismaz tā vietne ir mobilajām ierīcēm draudzīga.

Šeit cenas un nodevas

Kā uzņēmums Here pelna naudu trīs veidos:

1. Aktīvu pārvaldīšanas maksa gadā kopā 1% no īpašuma kopējās vērtības, ko izmaksā no īpašuma ienākumiem ar likmi 0,25% katru ceturksni. Tas attiecas uz aktīvu pārvaldību, maksājumiem un investoru attiecībām.
2. Maksa par īpašuma pārvaldīšanu 25% no īpašuma gada bruto ieņēmumiem, kas izmaksāti katru mēnesi. Tas sedz tipiskus pārvaldības izdevumus, piemēram, uzkopšanu, attiecības ar viesiem, apkopi, remontu, rezervēšanu un daudz ko citu.
3. Ieguldot savu naudu īpašumos un iekasējot sev nelielus īres ienākumus.

Šeit ir arī iespēja nopelnīt nedaudz naudas, pārdodot īpašumu, kas tai daļēji pieder. Pēc komandas domām, viņi plāno turēt īpašumus no pieciem līdz septiņiem gadiem, bet var pārdot agrāk vai vēlāk, ja viņi nolems, ka tas ir akcionāru interesēs (atkal bez balsošanas).

Papildus Here's īpašuma ieņēmumu samazinājumam, investoriem nav jāmaksā tiešas maksas. Nav reģistrācijas maksas, uzsākšanas maksas, nada. Un, kā jau minēts, šeit ir zemā dalības maksa, tikai 100 USD par akciju, ir platformas izcilība.

Likviditāte

Likviditātes trūkums ir galvenā lieta, kas atbaida tipisku investoru no īres tirgus, un diemžēl šeit nav tūlītējs risinājums. Investīcijas ir bloķētas, līdz Here – nevis akcionāri – nolemj, ka ir pienācis laiks pārdot.

Kā sazināties šeit

Šeit ir a kontaktu lapa kurā ir norādīts e-pasts ([email protected]) un tiešraides tērzēšana, kas pieejama no 9:00 līdz 17:00 EST no pirmdienas līdz piektdienai. Es tos piezvanīju pulksten 2:30 un tajā pašā dienā nedzirdēju, taču tas varētu būt nejaušība.

Vai šeit ir droši?

Šeit drošība daļēji izriet no tās vienkāršības. Platforma nekopīgo datus ar trešajām pusēm bez jūsu piekrišanas un atvieglo visus savus darījumus, izmantojot Plaid.

Turpretī, Lofty.ai, Kabatas īpašības, un citi ir aizstājuši maksājumu pakalpojumu sniedzējus ar viedajiem līgumiem, kuru pamatā ir blokķēde. Lai gan teorētiski šīs jaunās skolas metodes ir lētākas un efektīvākas, tās rada jaunus riskus: ko darīt, ja blokķēde tiek uzlauzta ala Ethereum 1.0? Ko darīt, ja tiek nozagti "žetoni", kas apzīmē pašu kapitālu? Ko darīt, ja SEC ienāk ar dzelzs zābaku?

Citiem vārdiem sakot, “vecās skolas” pieeja var sniegt mierinājumu investoriem, kuri ir satraukti par blokķēdes risinājumiem.

Labākās alternatīvas šeit

> HappyNest

HappyNest ir nedaudz līdzīgs šeit, bet paredzēts komerciālam nekustamajam īpašumam. Tātad tā vietā, lai daļēju īpašumtiesības uz kajīti Aspenā, jums piederēs daļa no biroju ēkas, ko īrē CVS.

Līdzīgi kā Here komanda, arī HappyNest komanda veic lielāko daļu uzticamības pārbaudes jūsu vietā. Patiesībā visa platforma ir tikai viena liela REIT; jūs esat vai nu iekšā, vai esat ārā, izvēle ir bināra.

Komerciālais nekustamais īpašums var nenodrošināt aizraujošu ikgadējo atdevi no īres brīvdienām (HappyNest mērķis ir ~6%), bet par zemu dalības maksu 10 $, HappyNest piedāvā vienkāršu veidu, kā dažādot daži CRE.

Apskatiet mūsu pilno pārskatu par HappyNest.

> Ieradušās mājas

Arrived Homes, kas tika uzsākta 2019. gadā, ir salīdzinoši pieredzējušāks spēlētājs daļēju nekustamo īpašumu investīciju jomā. Un, ņemot vērā, ka tas drīz ielauzīsies brīvdienu mājās, tas ir gatavs kļūt par Here’s galveno konkurentu.

Abām ir 100 USD dalības maksa, abām paredzētais turēšanas periods ir no pieciem līdz septiņiem gadiem, un abi cenšas nodrošināt dāsnus pasīvos ienākumus investoriem. Arrived Homes ir vairāk pieredzes un funkciju (piemēram, iespēja pārdot viņiem savu māju un saglabāt a 10% akciju), bet varētu teikt, ka Here ir priekšrocība, jo specializējas brīvdienu mājās no aiziet.

Apskatiet mūsu pilno pārskatu par ieradušajām mājām.

Bottom Line

Lai gan Here's nepierādītie sasniegumi un satraucošais akcionāru balsstiesību trūkums var atstumt dažus investorus, citi varētu paskatīties garām problēmām un ieraudzīt iespēju. Daļējas īpašumtiesības uz brīvdienu īpašumu noteikti ir ļoti ienesīgas, pārspējot pat dividenžu aristokrātus ar krāšņiem, pasīviem ienākumiem, kas paātrina aiziešanu pensijā.

Lai uzzinātu vairāk par ieguldījumiem nekustamajā īpašumā, skatiet mūsu sadalījumu 5 labākās daļējas ieguldījumu platformas nekustamajā īpašumā.