Ieguldījumi nekustamajā īpašumā nodrošina vairākas nodokļu priekšrocības. Lielākā daļa investoru ir dzirdējuši par nolietojumu. Tas ir arī viens no visvairāk pārpratumiem. Šajā rakstā es sniegšu jums pamata pārskatu par to, kas tas ir, un parādīšu, kā tas var jums palīdzēt kā nekustamā īpašuma ieguldītājam.
Lietošanas un laika gaitā īpašības pasliktinās. Šī iemesla dēļ IRS katru gadu īpašniekiem pieļauj nodokļu atvieglojumus. Tas kompensē viņu īpašuma nolietojumu. Tas nozīmē, ka jūs katru gadu varat atņemt daļu no ieguldījumiem nekustamajā īpašumā, ņemot vērā IRS noteikto dzīves ilgumu.
Ēkas nolietojas, bet zeme nenolietojas
Nolietojuma pamatā ir vērtība uzlabojumi uz zemi - nevis pašu zemi. Ar to IRS parasti nozīmē māju. Ja jūsu mājas nodeg, zeme joprojām būs. Šai zemei ir vērtība, kas nemazinās.
Jums jāzina zemes vērtība un uzlabojumu vērtība. Šīs vērtības lielākoties nosaka apgabals, un tās ir aprakstītas jūsu īpašuma nodokļa aprēķinā. Jūs varat tos atrast sava novada pašvaldības tīmekļa vietnē, jo tie ir publiski dati. Sadalījums bieži ir arī noslēguma dokumentos, ko saņemat, pērkot īpašumu.
Bieži vien zemei tiek piešķirti 15–25% no dzīvojamā nekustamā īpašuma nodokļa aprēķinātās vērtības, bet 75–85%-uzlabojumiem. Pieņemsim, ka jums pieder īres īpašums, kura vērtība ir 100 000 USD. Izjauciet to, un jums varētu būt 80 000 USD uzlabojumi un 20 000 USD zemes vērtība. Tātad, 80 000 ASV dolāru ir amortizējami - nevis visi 100 000 USD.
Kā tas strādā
Attiecībā uz dzīvojamiem īpašumiem IRS ir teicis, ka lietderīgās lietošanas laiks ir 27,5 gadi. Šajā laikā jūs varat atskaitīt nodokli līdz īpašuma izmaksām.
Ņemiet piemēru, kurā mājas vērtība ir 80 000 USD. Jūs katru gadu atņemat nodokli 2 909 USD apmērā (80 000 USD - 27,5 gadi). Pieņemsim, ka jūsu neto gada īres ienākumi ir 8 300 USD. Jūsu ar nodokli apliekamie nomas ienākumi samazinās līdz USD 5 391.
Nodokļu atvieglojumi nolietojumam attiecas ne tikai uz nekustamo īpašumu. Uzņēmumu nopirktie un izmantotie aktīvi var samazināties arī IRS noteiktajā dzīves laikā. Piemēram, jūs varat iegādāties jaunu printeri savam uzņēmumam un samazināt tā vērtību piecu gadu laikā. Jūs katru gadu veicat atskaitījumu, kad jūsu printeris kļūst vecāks un zaudē vērtību.
Unikāls nekustamā īpašuma nolietojuma punkts ir tāds, ka runa ir par aktīvu, kas bieži nezaudē vērtību. Patiesībā īpašuma vērtībām laika gaitā ir tendence pieaugt. Tas nozīmē, ka jūs saņemat nodokļu atlaidi par aktīva izmaksām, kuru vērtība var pieaugt, nevis samazināties.
Turklāt nolietojums ir nodokļu atlaide, kas ir papildus īpašuma uzturēšanai un citām izmaksām, kuras varat atņemt no ienākumiem no nomas. Kad jūs to lietojat, tas nodrošina nodokļu atskaitījumu, kas samazina jūsu nodokļu saistības. Tas nozīmē vairāk naudas, ko varat izmantot, lai iegādātos vairāk īpašumu, atmaksātu aizdevumu, ja to paņēmāt, samaksātu par uzturēšanu vai jebko citu, kam vēlaties to iztērēt.
Uzmanību: “Izmantojiet” vai “Pazaudējiet”
Šim nodokļu atvieglojumam ir sekas. Kad jūs pārdodat īpašumu, IRS atņem nodokli, kuru jūs būtu maksājis gadu gaitā, nesaņemot labumu no nolietojuma pieprasīšanas.
Pārdošanas ieņēmumi tiek pakļauti “nolietojuma atgūšanai”. Šī jūsu ieņēmumu daļa tiek aplikta ar nodokli pēc jūsu parastās ienākuma nodokļa likmes. Ne kapitāla pieauguma likme.
Kapitāla pieauguma nodoklis ir vienāds ar 15%. Tas palīdz lielākajai daļai cilvēku maksāt kapitāla pieauguma nodokli, nevis ienākuma nodokli. Atgūšanas nodokļa likme ir lielāka nekā kapitāla pieauguma nodokļa likme.
Tātad, jūs, iespējams, domājat neveikt amortizācijas nodokļu atvieglojumus. IRS ir noteikums, kā to apturēt. Kad persona pārdod īres īpašumu, nolietojuma summa, kas varētu tiks ņemti vērā. Tas nozīmē, ka ir jēga katru gadu paņemt pārtraukumu.
Nolietojumam ir vēl viens ieguvums
Ir vēl viena laba lieta par amortizāciju. Tas var mainīt naudas pozitīvu nomu uz zaudējumiem uz papīra. Šie zaudējumi var samazināt citus ar nodokli apliekamos ienākumus.
Ņemiet to pašu piemēru kā iepriekš. Jūsu īrētā īpašuma nolietojamā summa ir 80 000 USD. Jūsu īpašums gadā ienes 11 000 USD. Jūsu ikgadējās izmaksas ir aizdevuma procentu maksājumi 6 000 ASV dolāru apmērā, apgabala īpašuma nodokļi 1 800 ASV dolāru apmērā, apdrošināšanas izmaksas 300 ASV dolāru apmērā un uzturēšanas izmaksas 600 ASV dolāru apmērā. Izmaksu summa ir 8700 USD gadā.
Nolietojuma atskaitījums ir 2 909 USD (80 000 USD - 27,5 gadi). Tātad jums ir 11 000 USD īres maksa un izmaksas 11 609 USD (8 700 USD reālās izmaksas plus 2990 USD nodokļu atskaitījums). Tas īpašumam rada “zaudējumus” 609 ASV dolāru apmērā. Šos zaudējumus var atņemt no jūsu nopelnītajiem ienākumiem, piemēram, no darba.
Noteikumi ir izklāstīti IRS publikācija 527. Atgūšanas noteikumi ir iekļauti IRS publikācija 946.
Tāpat kā jebkura cita nodokļu stratēģija, jums jābūt uzmanīgam, ievērojot visus noteikumus. Piemēram, jūs varat atskaitīt nolietojumu tikai no tā īpašuma daļas, kas tiek izmantota nomas vajadzībām. Ja iegādājaties divstāvu dzīvokli un izīrējat vienu pusi, bet dzīvojat otrā, jūs varat atskaitīt nolietojumu tikai par izīrēto vienību. Ne tas, kurā tu dzīvo.
Tas palīdz konsultēties ar grāmatvedi. Tas nodrošinās, ka jūs atbilstat noteikumiem. Tas arī palīdzēs uzzināt, kurš nolietojuma aprēķināšanas veids jums ir vislabākais. Izvēlieties grāmatvedi, kas strādā ar nekustamā īpašuma investoriem. Jūs varētu saņemt lieliskus nodokļu padomus savai konkrētajai situācijai.