Nav noslēpums, ka nekustamo īpašumu cenas pēdējos gados ir izgājušas cauri jumtam. Daudzi potenciālie investori ir cīnījušies, lai attaisnotu ieguldījumus nekustamajā īpašumā augstāku hipotēku likmju un paaugstinātu mājokļu cenu dēļ. Labā ziņa ir tā, ka šai dilemmai ir risinājums. Ja jūsu pašvaldība to atļauj, jūs varētu uz savas esošās zemes uzbūvēt citu māju/īres īpašumu. Tas varētu būt ADU, lai izmitinātu jūsu vecos vecākus, atsevišķs birojs, sporta zāle vai pat ienākumu avots.
Tas ir tieši tas, ko mēs darām. Mans vīrs un es pašlaik savā pagalmā būvējam atsevišķu ADU, ko pagaidām izmantošu kā biroju, taču esam gatavi arī ļaut vienam no mūsu bērniem tur dzīvot, kad viņi kļūs vecāki. Nākotnē mums būtu arī iespēja to īrēt kā īstermiņa īri, dodot mums ienākumus pensijā.
Īsā versija:
- Turpinoties mājokļu krīzei, dzīvojamo telpu aksesuāri (ADU) ir kļuvuši populāri.
- Šie mājokļi var būt māja pagalmā, garāža, kas pārvērsta par bēniņu, vai piebūve esošai mājai.
- Daudzas ģimenes ir ieguldījušas ADU, lai viņiem būtu vieta, kur īslaicīgi dzīvot saviem novecojošiem vecākiem vai pieaugušajiem bērniem.
- ADU ieguldījumi nekustamajā īpašumā var ļaut jums palielināt savu nekustamo īpašumu portfeli, nemēģinot atrast jaunu īpašumu.
Plusi un mīnusi, veidojot ADU
plusi
- Izmitiniet savu ģimeni: jūs varētu nodrošināt mājokli novecojošam radiniekam vai ļaut saviem bērniem ietaupīt pēc koledžas, lai viņiem nebūtu jārēķinās ar astronomiskām īres cenām citur.
- Nomas ienākumi: Viena no galvenajām ADU ieguldījumu nekustamajā īpašumā priekšrocībām ir tā, ka jūs veidojat papildu ienākumu plūsmu. Jums ir daudz iespēju, kā izvēlēties monetizēt šo jauno vietu.
- espalielināja jūsu īpašuma vērtību: Pats par sevi saprotams, ka, pievienojot esošajai zemei pilnīgi jaunu īpašumu, palielināsies jūsu īpašuma vērtība. Lai gan tas ir saistīts ar nodokļiem, jūs arī palielinat sava īpašuma vērtību, lai varētu nopelnīt vairāk naudas savai mājai, kad esat gatavs to pārdot.
mīnusi
- Izmaksas: Tas var būt ļoti dārgi, lai veiktu papildinājumu vai pievienotu atsevišķu struktūru savam īpašumam. Turklāt jums, iespējams, būs pastāvīgas izmaksas par papildu nodokļiem, apdrošināšanu un komunālajiem pakalpojumiem.
- Jūs to nevarat pārdot atsevišķi: Ja vēlaties iegūt īrētu īpašumu un iegādāties atsevišķu māju vai dzīvokli savā īpašumā, varat to pārdot jebkurā laikā. Ja jūs kaut ko būvējat uz sava zemes gabala, jūs esat iestrēdzis ar to tik ilgi, kamēr jums pieder jūsu māja.
- Iespējamais privātuma zaudējums: Ja jūs izīrēsiet savu ADU, tas nozīmē, ka kāds dzīvos jūsu pagalmā.
Kas ir ADU?
Kas īsti ir ADU? Papildu dzīvojamās vienības jeb ADU, kā tos parasti dēvē, ir mazākas mājas, kas ir uzceltas tajā pašā zemes gabalā, kurā atrodas galvenā dzīvesvieta. Šīm mazākajām mājām ir dažādi nosaukumi, piemēram, ielas ielās, vīra dzīvokļi, ratiņu mājas, kasitas vai vecmāmiņas dzīvokļi.
Piemēram, nelielas mājas novietošana jūsu zemes gabalā tiks apsvērta un ADU. Bēniņu celtniecība virs garāžas vai pat garāžas pārvēršana par studijas tipa dzīvokli arī būtu ADU. Protams, savā īpašumā varat uzbūvēt arī atsevišķu savrupu konstrukciju.
Visā valstī ir aptuveni 1,5 miljoni ADU, un katru gadu palielinās aptuveni 100 000 vienību. Populārākie ADU štati ir Kalifornija, Florida, Teksasa un Džordžija. Losandželosa, Portlenda un Hjūstona ir ADU populārākās pilsētas visā valstī. Interesanti, ka ADU atļauju skaits Losandželosā strauji pieauga no 80 2016. gadā līdz 5064 atļaujām 2021. gadā. Tas nozīmē, ka viena no četrām jaunajām mājām, kas pilsētā 2021. gadā tika izveidota, bija ADU.
Zonēšanas ieviešana noveda pie tā, ka tika aizliegta šo mazo māju celtniecība pagalmos. Bija laiks vēsturē, kad šīs vienības bija biežākas, jo tās ļāva cilvēkiem dzīvot kopienās, kuras viņi parasti nevarēja atļauties.
Kam tiek izmantoti ADU?
Jums var rasties jautājums, kas notiek ar ADU, kad mājas īpašnieks iestatīs šo papildu ierīci.
>Jūs varat izmitināt savus novecojošos vecākus
Saskaņā ar 2021 pētījums, ko veica HomeLight, 61% māju īpašnieku uzcēla ADU, lai izmitinātu savus novecojošos vecākus, savukārt 32% to darīja, lai izmitinātu tūristus, kuri īstermiņā uzturas, lai iegūtu papildu ienākumus no īres. Tā vietā, lai ievietotu savus vecākus pansionātā, jūs varētu izveidot viņiem patvērumu pagalmā.
>Alternatīva iespēja jūsu pieaugušajiem bērniem
Mājokļu pieejamības problēmu dēļ jauni pieaugušie ilgāk paliek mājās kopā ar vecākiem. Jūs varat pievienot savam īpašumam ADU, ja vēlaties palīdzēt saviem pieaugušajiem bērniem, nedzīvojot zem jūsu jumta.
Šo iespēju mēs arī apsvērsim, kad abi mūsu pusaudži kļūs pieauguši. Tā kā mājokļu cenas ir tādas, kādas tās ir, man patīk ideja piešķirt viņiem privātāku telpu, vienlaikus ļaujot ietaupīt naudu par īri.
> Nomas ienākumi
Trešais izplatītākais šīs telpas lietojums ir ienākumi no nomas. Var būvēt piebūvi vai atsevišķu telpu izīrēšanai. Tā varētu būt ilgtermiņa īre, kurā kāds tur dzīvo pilnu slodzi. Vai brīvdienu māja, kurā jūs to izīrējat katru nakti.
Ir arī starpposms, kur jūs to izmantojat kā korporatīvo nomu. Ceļojošām medmāsām vai biznesa cilvēkiem bieži ir vajadzīga vieta, kur palikt dažas nedēļas vai pat mēnešus.
Ja vēlaties uzzināt, cik lielus ienākumus jūs varētu gūt no īstermiņa īres ienākumiem, apskatiet Airbnb vai Vrbo, lai uzzinātu, kādas ir līdzīgas vienības jūsu reģionā. Ņemiet vērā, ka ar brīvdienu īri ir saistītas pastāvīgas izmaksas.
>>Saistīts:Plusi un mīnusi ieguldījumiem nekustamajā īpašumā
Atsevišķa telpa birojam
Saskaņā ar a valdības tautas skaitīšana, no 2019. līdz 2021. gadam mājās strādājošo cilvēku skaits trīskāršojās. Ja esat viens no vairāk nekā 27 miljoniem cilvēku, kas strādā no mājām, varat mainīt vietu, nevis meklēt kafejnīcas vai biroja telpas, kur strādāt.
Šādi mēs izmantosim savu ADU. Ikviens, kurš strādā no mājām, saprot šīs vienošanās priekšrocības un trūkumus. Lai gan ir lieliski turēt savus mīļotos tuvu, tas var arī ievērojami novērst uzmanību. Ja pagalmā ir pilnīgi atsevišķa telpa, es iegūšu labāko no abām pasaulēm.
Turklāt, ja redzat, ka klientiem ir atsevišķa telpa, jūs varat ievērojami ietaupīt biroja īres izmaksas. Terapeiti, masāžas terapeiti, grāmatveži, frizieris, nekustamā īpašuma aģenti, pat personīgie treneri varētu veikt uzņēmējdarbību no ADU un nemaksāt īri par biroja telpām. Iespējas ir bezgalīgas.
Cik maksā ADU izveide?
Cik maksā ADU izveide? Īsā atbilde ir tāda, ka tas atšķiras no daudziem faktoriem. Garāžas jaunināšana ir daudz lētāka nekā pilnīgi jaunas struktūras pievienošana jūsu pagalmam, taču cena būs atkarīga no daudzām lietām.
Zvaniet dažiem darbuzņēmējiem un saņemiet cenas. Viņi ieradīsies un apskatīs telpu, un jūs varēsiet paskaidrot, ko vēlaties būvēt. Tikšanās laikā viņi varēs sniegt aptuvenu mutisku citātu.
Lai sniegtu jums ātru priekšstatu, es dzīvoju Fīniksā, un mūsējais maksā apmēram 400 USD par kvadrātpēdu. Bet, protams, tas, ko tieši jūs vēlaties darīt, to ļoti ietekmēs.
> Pareizas palīdzības nolīgšana jūsu ADU būvniecībai
Pirms ADU investīcijām nekustamajā īpašumā vēlēsities konsultēties ar šādiem profesionāļiem:
- Nekustamā īpašuma aģents. Jūs vēlaties redzēt savas iespējas un to, kādi ADU ir izplatīti jūsu kopienā.
- Mērnieks. Jums ir jāpārliecinās, ka varat veikt nepieciešamās izmaiņas savā zemē.
- Darbuzņēmējs. Jums ir jāatrod uzņēmums, kas jums uzcels šo jauno dzīvesvietu.
- Dizaineris. Iespējams, vēlēsities sadarboties ar kādu dizaineru, lai nodrošinātu, ka jūsu jaunā vieta ir estētiski pievilcīga.
>Būvniecības izmaksas
Šķiet, ka būtībā nav iespējams noteikt vidējo cenu ADU būvniecībai, jo tas viss ir atkarīgs no tā, kāda veida konstrukciju vēlaties pievienot, un no telpas lieluma. Mēs arī nevaram ignorēt pašreizējo izejvielu cenu un darbaspēka izmaksu lomu.
Saskaņā ar pētījumu, ko veica BuildingAnADU, tuvākā ADU vidējai cenai bija aptuveni 180 000 USD. Šīs izmaksas ietvers:
- Projektēšanas darbi
- Pieteikšanās atļaujas saņemšanai
- Jaunu inženierkomunikāciju pieslēgšana, lai nodrošinātu telpai atbilstošu elektrību un santehniku
- Visas būvniecības izmaksas
- Jūsu sviedru kapitāls
Ja nolīgsiet darbuzņēmēju, viņš par visu parūpēsies jūsu vietā. Ieskaitot arhitekta algošanu un darīšanu ar pilsētu par atļaujām un pārbaudēm. Viņi arī pieņems darbā, koordinēs un maksās visiem apakšuzņēmējiem, piemēram, elektriķiem un galdniekiem.
> Papildu izmaksas, kas jāņem vērā, veidojot ADU
Nodokļu sekas: jūsu īpašums būs vairāk vērts, ja tam pievienosit citu vienību, tāpēc, iespējams, jums būs jātērē vairāk par īpašuma nodokļiem. Atkarībā no jūsu apgabala tas var būt maz vai daudz.
Palielināta māju īpašnieku apdrošināšana: Ja jums ir vairāk īpašuma, jums būs jātērē vairāk naudas māju īpašnieku apdrošināšanai.
Jaunās vietas iekārtošana: Ja vien jūs neizīrēsiet kā ilgtermiņa nomu, jums būs pilnībā jāiekārto un jāiekārto ADU. Pat ar ilgtermiņa nomu jums joprojām būs nepieciešamas nelielas ekstras, piemēram, žalūzijas un ierīces.
Komunālo pakalpojumu pieaugums: atkarībā no jūsu zonējuma likumiem, iespējams, varēsit vai nevarēsit pievienot atsevišķu utilītu kopu. Tas nozīmē, ka jūsu jaunais ADU var tikt pievienots jūsu galvenajai mājas elektrībai, ūdenim un atkritumiem.
Par cik ADU palielinās īpašuma vērtību?
Par cik precīzs jūsu īpašums pieaugs, nav iespējams pateikt. Vietējais nekustamā īpašuma aģents var sniegt priekšstatu par to, cik lielu vērtību jūsu projekts piešķirs mājai.
Kad es sazinājos ar nekustamā īpašuma aģentu, viņi teica, ka tai vajadzētu palielināties par kvadrātmetra vidējo cenu. Tātad, ja jūsu mājas vērtība ir 200 USD par kvadrātpēdu un jūs pievienojat 500 kvadrātpēdas, jūsu īpašuma vērtībai vajadzētu palielināties par aptuveni 100 000 USD.
Protams, tas var nebūt tik vienkārši. Ja pircēji jūsu reģionā ļoti novērtē ADU, tas var pievienot vairāk; ja viņi to nedara, tas var pievienot mazāk. Ne visi strādā no mājām vai vēlas būt saimnieki.
Ja jums noteikti ir svarīgi zināt, cik daudz ADU palielinās jūsu īpašuma vērtību cieši sadarbojieties ar nekustamo īpašumu aģentu, lai pārliecinātos, ka netērējat vairāk, nekā saņemsiet atpakaļ pārdot.
Vai ADU ir likumīgi visur?
Katrā valstī un pašvaldībā ir atšķirīgi likumi par dzīvojamo māju zonējumu un apbūvi.
Jūsu darbuzņēmējs vai vietējais zonēšanas rīkojums sniegs jums nepieciešamo informāciju par to, vai ADU būvniecība jūsu dzīvesvietā ir likumīga. Jūs vēlaties nodrošināt, lai šī papildu vienība būtu likumīga, lai turpmāk neradītu sev problēmas. Jūsu pienākums ir noskaidrot, vai jums ir atļauts būvēt šo mājokli.
Mums lielais šķērslis bija tas, ka nedrīkstam pievienot 220 voltu elektrību. Šī ir jauda, ko izmanto krāsns. Viņi uzskata, ka, pievienojot cepeškrāsni, īpašums kļūst par daudzģimeņu teritoriju, un tas nav atļauts mūsu zonējumā.
Mums bija arī jāņem vērā juridiskās neveiksmes. Mēs dzīvojam tradicionālā piepilsētas rajonā, tāpēc mūsu platība nav milzīga. Šīs neveiksmes ierobežoja struktūras lielumu un atrašanās vietu.
Vai ADU ieguldījums nekustamajā īpašumā ir tā vērts?
Daudzi uzskata, ka ADU ir mājokļu krīzes risinājums un ideāls risinājums videi, jo mēs vēlamies pievienot vairāk māju. Veidojot ADU, jūs varētu palīdzēt pārvarēt mājokļu krīzi ar minimālu ietekmi uz vidi, vienlaikus radot sev pasīvu ienākumu plūsmu.
Jums būs jāsēž un jārunā skaitļi, taču ir skaidrs, ka, ja jūsu pilsēta to atļauj, ADU ir īsts investīcijas īpašumā varētu būt unikāls veids, kā kļūt par investoru nekustamajā īpašumā, neiegādājoties jaunu īpašums.
Daudzi eksperti reklamē ADU ieguldījumus, jo jums nav jāiegādājas jauna zeme, un viņi sniedz jums elastību. Ja jums jau ir īpašums un vēlaties iesaistīties investīcijās nekustamajā īpašumā, jūs vēlēsities nopietni apskatīt ADU.