Lielākā daļa finanšu konsultantu jums pateiks, ka jums ir nepieciešams daudzveidīgs portfelis, kas ietver Nekustamais īpašums, lai pārvarētu biržas kāpumus un kritumus. Tomēr īpašuma pirkšana, īpašumtiesības un pārvaldīšana nav veids, kā lielākā daļa investoru sasniedz šo mērķi.
Tā vietā gudri investori izmanto a pasīvā stratēģija investēt kādā veidā nekustamā īpašuma ieguldījumu fonds sauc par nekustamā īpašuma ieguldījumu fondu (REIT). Komerciālā REIT ir specializēta ieguldījumu sabiedrība, kas izveidota, lai piederētu, pārvaldītu un finansētu komerciālu nekustamo īpašumu.
Šāda veida REIT apvieno naudu no daudziem investoriem. Tas iegulda īpašumos, ko galvenokārt izmanto uzņēmējdarbībai, piemēram, viesnīcās, mazumtirdzniecības veikalos, birojos, veselības aprūpes iestādēs, pašnoliktavās, rūpniecības ēkās un noliktavās. Sadalot īres maksājumus no īpašuma nomas, REIT rada stabilu un uzticamu ienākumu plūsmu investoriem.
Lai gan daudzi REIT specializējas vienā komerciālā nekustamā īpašuma formā, jūs varat panākt plašāku diversifikāciju, iegādājoties REIT ieguldījumu fondu un ETF akcijas, nevis ieguldot atsevišķos REIT.
Lasīt vairāk >>> Kā radīt bagātību, ieguldot nekustamajā īpašumā
Īsā versija
- Komerciālie REIT ir nekustamā īpašuma ieguldījumu fondu veids, kas ļauj investoriem ieguldīt komerciālā nekustamajā īpašumā, kas citādi varētu būt pārāk dārgs.
- Šāda veida ieguldījumiem ir vairāki plusi (piemēram, stabilas dividendes) un mīnusi (piemēram, jūs nevarat pelnīt naudu no vērtības pieauguma).
- Ja vēlaties ieguldīt komerciālā nekustamajā īpašumā, bet nevēlaties tieši iegādāties īpašumu, komerciālais REIT var nodrošināt ātrāku diversifikāciju ar zemākām kapitāla prasībām.
Kā darbojas REITs
REIT var piederēt biroju, mazumtirdzniecības, rūpniecības un daudzģimeņu (dzīvojamo māju kompleksi, piemēram, daudzdzīvokļu ēkas) īpašumi. Investori iegādājas un tur komerciālus ieguldījumu īpašumus diviem galvenajiem mērķiem: lai gūtu peļņu īres ienākumi un pelnīt naudu no īpašuma vērtības pieauguma laikā, kad aktīvs tiek turēts.
Kongress izveidoja REIT 1960. gadā. Šie īpašie ieguldījumu instrumenti padarīja komerciālo nekustamo īpašumu pieejamāku ikdienas investoriem. Pirms tam investīcijas komerciālajā nekustamajā īpašumā aprobežojās ar institūcijām un turīgām privātpersonām, jo bija nepieciešams tik daudz kapitāla, lai šos īpašumus piederētu un pārvaldītu.
REIT kā noteiktai regulētu vērtspapīru klasei ir jāatbilst noteiktiem IRS standarti kas palīdz mazināt investora risku. Tālāk ir norādītas dažas no prasībām.
- Katru gadu atdodiet vismaz 90% no ar nodokli apliekamā ienākuma akcionāru dividenžu veidā
- Saņemiet vismaz 75% no bruto ienākumiem no darbībām ar nekustamo īpašumu REIT ietvaros, piemēram, īres iekasēšanu un procentu maksājumus par hipotēkām, kas finansē REIT piederošos īpašumus
- Ieguldiet nekustamajā īpašumā vismaz 75% no kopējiem aktīviem
- Pēc pirmā darbības uzsākšanas gada jābūt vismaz 100 akcionāriem
- Taksācijas gada pēdējā pusgadā ir ne vairāk kā 50% no akcijām, kas pieder piecām vai mazāk fiziskām personām
Kā ieguldīt komerciālos REIT
Komerciālie REIT iedalās galvenajās kategorijās: tirgoti un netirgoti. Tālāk ir sniegts īss ieskats, kā ieguldīt abos veidos.
Tirgoti komerciālie REIT
Publiski tirgoto REIT akciju iegāde ir tikpat vienkārša kā kopfonda akciju pirkšana. Viss, kas jums nepieciešams, ir a brokeru konts un pietiekami daudz naudas, lai iegādātos vismaz vienu akciju. Kā tādi tie ir ļoti pieejami jebkuram investoram, ir ļoti likvīdi un prasa salīdzinoši zemu minimālo ieguldījumu.
Netirgotie komerciālie REITS
Netirgotie REITir arī pievilcīgi ieguldījumi, kas bieži vien ir vairāk specializēti pēc aktīva atrašanās vietas un veida un prasa lielāku minimālo ieguldījumu. Šeit ir daži no lielākajiem komerciālajiem REIT:
- Orion Office REIT (ONL) pieder un pārvalda daudzveidīgu biroju ēku un uzņēmuma galveno biroju portfeli. Tās galvenokārt tiek iznomātas uz viena īrnieka neto nomas pamata, un tās atrodas piepilsētas tirgos visā ASV.
- Publiskā krātuve (PSA) pieder un pārvalda vairāk nekā 2700 pašapkalpošanās krātuvju 39 štatos ar vairāk nekā 190 miljoniem neto iznomājamo kvadrātpēdu uzglabāšanas telpu. Pateicoties līdzdalības kapitālā, tam ir arī ietekme uz Eiropas paškrātuves tirgu un papildu 29 miljoni neto nomājamas kvadrātpēdas komercplatības ASV, izmantojot PS Business Parks.
- Kapitāla dzīvojamie īpašumi (EQR) ir lielākais dzīvoklis REIT ASV. 2021. gada beigās EQR piederēja vai bija ieguldījumi 310 īpašumos ar aptuveni 80 407 dzīvokļu vienībām.
Vairākas nekustamo īpašumu kopfinansēšanas platformas tagad piedāvā arī netirgotos komerciālos REIT. Šeit ir daži piemēri:
- Līdzekļu piesaiste tagad ir ducis REIT, no kuriem katrs ietver ievērojamu daļu komerciālā nekustamā īpašuma. Minimālais ieguldījums Fundrise ir USD 10, un ikgadējā pārvaldības maksa ir 1%.
- Nekustamā īpašuma magnāts ir divi REITS, kuri abi iegulda tikai komerciālos īpašumos. Minimālais ieguldījums Realty Mogul's REITS ir USD 5000, un maksas svārstās no 1% līdz 1,25%.
- 2022. gadā CrowdStreet paziņoja par sava komerciālā REIT ar nosaukumu C-REIT uzsākšanu. Minimālais ieguldījums C-REIT ir USD 25 000, un šķiet, ka investoriem tiks piemērota 1,50% pārvaldības maksa, kā arī 0,50% apkalpošanas maksa.
Komerciālo REIT plusi un mīnusi
plusi
- Pasīvie ienākumi: REIT piedāvā ērtu veidu, kā patiesi pasīvā veidā ieguldīt komerciālajā nekustamajā īpašumā. Jums pašam nav jāpērk vai jāpārvalda īpašums.
- Stabilas dividendes: IRS prasība, ka REIT sadala 90% no saviem ienākumiem, nozīmē, ka tas ir vienmērīgs, uzticams dividendes ir ieguldītāja atlīdzība. Daudzi REIT ir pieredzējuši lielu un augošu dividenžu maksāšanu gadu no gada.
- Likviditāte: Nekustamais īpašums kā aktīvu klase galvenokārt ir nelikvīds, bet REIT darbojas līdzīgi kā kopfondi, kas piedāvā ērtu un ātru likviditāti, ja jums ir nepieciešams izkļūt.
- Mazāka nepastāvība: REIT var darboties kā buferis pret citu aktīvu klašu, piemēram, akciju, kāpumiem un kritumiem.
- Zemāks minimālais ieguldījums: Lai iegādātos komerciālu īpašumu, jums var būt nepieciešami simtiem tūkstošu dolāru, lai iegādātos un pārvaldītu īpašumu. Tipisks minimālais ieguldījums publiskā, komerciālā REIT ir saprātīgs USD 250.
- Nekustamā īpašuma dažādošana: Zemas minimālās investīcijas padara to pieejamu diversifikāciju, jo jūs varat iegādāties daudzu REIT akcijas, kas ieguldītas dažādos komerciālos aktīvos, nevis tikai vienā REIT.
mīnusi
- Ierobežoti/bez īpašuma vērtības pieauguma priekšrocības, kas tiek nodotas investoriem: Lai gan regulāras dividenžu izmaksas ir garantētas, REIT investori var negūt labumu no turēto aktīvu kapitāla pieauguma.
- Minimālais ieguldījums var būt liels: Daži netirgotie REIT pieprasa USD 25 000 vai vairāk, lai piedalītos.
- Parādu risks: REITs, kam pieder lieli īpašumi, parasti veic lielas parādu summas. Parāds var būt riskants, īpaši, ja procentu likmes palielinās. Tomēr ar labi pārvaldītiem komerciāliem REIT šo risku lielā mērā mazina ilgtermiņa nomas līgumi, kas nodrošina paredzamus un stabilus īres ienākumus REIT.
Bottom Line
Komerciālo nekustamo īpašumu iegādei un uzturēšanai ir nepieciešams liels kapitāla apjoms. Tas agrāk ierobežoja aktīvu klasi ar augstas neto vērtības privātpersonām un lieliem institucionālajiem investoriem. Taču REITS sniedz iespēju mazākiem individuālajiem investoriem pievienot nekustamo īpašumu līdzdalību savam kopējam ieguldījumu portfelim, nepērkot, uzturot vai nekustamā īpašuma pārvaldīšana.
REIT ir jāievēro īpaši IRS noteikumi un uzņēmējdarbības prakse, kas aizsargā investorus no priekšrocību izmantošanas. Tāpat kā daudzas ieguldījumu iespējas, kas tiek tirgotas lielākajās biržās, komerciālie REIT piedāvā likviditātes, dividendes, diversifikācijas un zemu minimālo ieguldījumu priekšrocības. Lai noteiktu, vai komerciālie REIT ieguldījumi jums ir piemēroti, apsveriet savu vispārējo ieguldījumu stratēģiju un savu īpašo ieguldījumu portfeli.
Papildu lasīšana:
- Kā ieguldīt nekustamajā īpašumā ar nelielu naudu
- Vai nekustamais īpašums šobrīd ir labs ieguldījums?
- Kādi ir riski, ieguldot nekustamajā īpašumā?