Pirms 90. gadiem investīcijām nekustamajā īpašumā bija nepieciešamas lielas kapitāla summas. Tas ierobežoja to cilvēku skaitu, kuri varēja piedalīties, līdz tiem, kuriem bija pietiekami daudz naudas, lai iegādātos un turētu nekustamo īpašumu.
Taču līdzi nāca nekustamo īpašumu investīciju fondi. Tie nodrošina veidu, kā vidusmēra investors var piekļūt ienesīgām nekustamo īpašumu nozarēm, piederot tāda fonda akcijām, kas iegulda dažādos nekustamā īpašuma sektoros.
Īsā versija
- Nekustamā īpašuma ieguldījumu fondi ir kopfondu veidi, kas ļauj privātajiem investoriem piekļūt nekustamajam īpašumam, kurā citādi varētu būt bijis pārāk dārgs ieguldījums.
- Ir četru veidu fondi, katram no kuriem ir savi plusi un mīnusi: nekustamā īpašuma ieguldījumu fondi, REIT, nekustamā īpašuma privātā kapitāla fondi un nekustamā īpašuma parāda fondi.
- Ja esat investors un vēlaties dažādot savu portfeli, bet nevēlaties tieši iegādāties īpašumu, varētu būt vērts apsvērt nekustamā īpašuma ieguldījumu fondu.
Kas ir nekustamā īpašuma investīciju fonds?
Ir četri vispārīgi ieguldījumu veidi, kas tiek saukti par "nekustamā īpašuma ieguldījumu fondu".
- Nekustamo īpašumu kopfondi
- REIT (nekustamā īpašuma ieguldījumu tresti)
- Nekustamā īpašuma privātā kapitāla fondi
- Nekustamā īpašuma parādu fondi
Būtībā katrs ir kopfondu veids, kas iegulda vērtspapīros, ko piedāvā publiskas nekustamā īpašuma kompānijas, kas izveidotas tikai fondam. Un uzņēmumi bieži pārvalda īpašumu sarakstus. Arī uzņēmumi aktīvi vai pasīvi pārvaldīt līdzekļus. Šie fondi ļauj vidusmēra investoram viegli diversificēt savu portfeli, ieguldot nekustamajā īpašumā.
Nekustamo īpašumu ieguldījumu fonds
Visizplatītākais fonds ir a nekustamā īpašuma kopfonds. Šāda veida profesionāli vadītas un SEC regulēts fonds iegulda dibinātu nekustamo īpašumu uzņēmumu akcijās un obligācijās un/vai tieši īpašumos.
Nekustamo īpašumu ieguldījumu fondi piedāvā alternatīvu veidu, kā pasīvi ieguldīt nekustamajā īpašumā. Jūs vienkārši iegādājaties kopfonda akcijas, nevis ieguldāt lielu līdzekļu daļu nekustamā īpašuma iegādei. Viena īpašuma īpašumā un pārvaldībā vienā vietā ir nepieciešama aktīva iesaistīšanās — riskants piedāvājums, ja neesat eksperts. Taču fondā ir ieguldījumi, kas ir diversificēti daudzos aktīvu veidos un nekustamā īpašuma nozarēs. Konkrēta īpašuma pirkšana un pārdošana prasa laiku un ir iesaistīts process. Taču kā nekustamā īpašuma kopfondu investors jūs varat viegli un ātri pirkt un pārdot savas akcijas.
Jūs saņemat visas akciju kopfondu ieguldītāja priekšrocības.
- Minimālais ieguldījums ir zems.
- Jūsu iesaistīšanās ir pasīva.
- Ir iebūvēta dažādošana.
- Jūsu ieguldījums ir ļoti likvīds.
Nekustamā īpašuma investīciju trests (REIT)
A nekustamā īpašuma ieguldījumu trests (REIT) ir trasta vienība vai korporācija, kas iegulda tieši nekustamajā īpašumā, pērkot, turot un pārdodot īpašumus vai hipotēkas. REIT strukturāli atšķiras no nekustamā īpašuma ieguldījumu fondiem vairākos veidos.
- IRS viņiem pieprasa katru gadu izmaksāt akcionāriem 90% no ar nodokli apliekamās peļņas.
- Vismaz 75% no REIT aktīviem ir jāiegulda nekustamajā īpašumā.
- Vismaz 75% no REIT bruto ienākumiem ir jānāk no īres maksas, hipotēkas procentiem vai peļņas no REIT piederošo īpašumu pārdošanas.
Ir trīs REIT pamatveidi:
Akciju REITs pieder un pārvalda komercīpašumus. Tajos ietilpst dzīvokļi, biroju ēkas, viesnīcas un tirdzniecības centri. Šie REIT iekasē nomas un līzinga maksas. Un tas nodrošina stabilus un viegli prognozējamus īres ienākumus, kuriem laika gaitā ir tendence pieaugt.
Hipotēku REITs aizdot naudu hipotēkām, iegādāties esošās hipotēkas vai iegādāties ar hipotēku nodrošinātus vērtspapīrus. Viņi saņem ienākumus no procentiem, kad hipotēkas tiek dzēstas.
Hibrīdie REIT ieguldīt gan pašu kapitāla, gan hipotēkas kombinācijā. Hibrīdie REIT gūst peļņu neatkarīgi no tā, vai procentu likmes pieaug vai samazinās. Tikai akciju un tikai hipotēku REIT var būt pakļauti svārstībām procentu likmju nepastāvības laikā.
Nekustamo īpašumu ieguldījumu fondi un REIT ir ērts un pasīvs veids, kā individuāliem investoriem diversificēt savus ieguldījumus kādā nekustamā īpašuma tirgus segmentā. Piederot akcijas, investori gūst labumu no vairākām unikālajām priekšrocībām, ko sniedz nekustamo īpašumu īpašumtiesības, personīgi nepērkot un turot nekustamo īpašumu.
Viens REIT, kas mums patīk šeit, InvestorJunkie, ir Līdzekļu piesaiste. Jums nav jābūt akreditētam investoram, lai ieguldītu fondā Fundrise, un jūs varat sākt investēt nekustamajā īpašumā tikai ar USD 500. Uzziniet vairāk mūsu Fundrise apskats.
Nekustamā īpašuma privātā kapitāla fondi
Nekustamā īpašuma privātā kapitāla fondi apvienot līdzekļus no atsevišķiem investoriem un tieši ieguldīt iepriekš pārbaudītās un īpašās iespējās. Šie uzņēmumi kalpo kā “ģenerālais partneris” (GP). Viņi piesaista naudu no privātajiem investoriem, kas pazīstami kā “ierobežotie partneri” (LP). Galvenais partneris identificē un iegādājas vai finansē ieguldījumus nekustamajā īpašumā. Un tā pārvalda portfeli, lai nodrošinātu ieguldījumu atdevi ierobežotajiem partneriem.
Nekustamā īpašuma privātā kapitāla fondu akcijas netiek pārdotas lielākajās tirgus biržās un parasti ir pieejamas tikai tiem akreditēti investori.
Primārie ieguldītāji ir pensiju fondi, apdrošināšanas sabiedrības, universitāšu fondi, institucionālie investori un privātpersonas ar lielu neto vērtību. Šie bieži vien vietējie uzņēmumi iegulda mazākos un rūpīgi atlasītos dzīvojamo un komerciālo nekustamo īpašumu projektos. Investori uzskata, ka šie fondi ir vairāk spekulatīvi nekā nekustamā īpašuma ieguldījumu fondi. Fondi regulāri maksā dividendes investoriem.
Es personīgi ieguldu privātā kapitāla uzņēmumā, Trius aizdevuma partneri. Tas aizdod naudu vietējiem plezniem. Firmas vadība pārbauda aizņēmējus un īpašumus/iespējas. Pēc tam tas nodrošina īstermiņa aizdevumus kvalificētiem nekustamā īpašuma investoriem / pleciem. Šie cilvēki pērk, atjauno un pārdod tālāk faktiskos īpašumus. Trius iekasē no flippera 12% procentus un izmaksā 8% tādiem investoriem kā es. Un Trius pelna naudu no procentu likmju starpības (4% starpība), kā arī aizdevuma uzsākšanas maksām, ko iekasē no aizņēmējiem.
Nekustamā īpašuma parādu fondi
A nekustamā īpašuma parādu fonds ir līdzīgs privātā kapitāla fondam, bieži vien plašākā mērogā. Fonds parasti piesaista naudu no lielākiem institucionālajiem investoriem. Un tas iegulda ievērojamu komerciālu īpašumu attīstībā vai pārbūvē, kam nepieciešamas lielas naudas summas. Tajos ietilpst iepirkšanās centri, biroju ēku kompleksi un citi ilgtermiņa projekti.
Lielākā daļa parāda fondu specializējas uz noteiktu kreditēšanas stratēģiju. Bankas piedāvā universālus aizdevumu veidus, kas ir piemēroti visiem. Bet privātie parādu aizdevēji strādā ar aizņēmējiem, kuriem ir sarežģīta finanšu situācija. Un viņi piedāvā aizdevumus un nosacījumus, ko tradicionālie aizdevēji nevar vai nesniegs. Tie piedāvā finansējumu daudzdzīvokļu dzīvokļu celtniekiem, industriālajiem attīstītājiem, viesnīcu/viesmīlības renovētājiem, ēku uzņēmumiem un mazumtirdzniecības/iepirkšanās attīstītājiem.
Gan privātā kapitāla fondi, gan nekustamā īpašuma parāda fondi ir nodrošināti (vai nodrošināti) ar īpašumu, uz kuru tiek izsniegts aizdevums. Kredīta saistību nepildīšanas gadījumā fondam ir iespēja pārņemt īpašumtiesības uz īpašumu. Tas investoriem sniedz lielu labumu. Bet biežāk aizdevējs maina vai pārstrukturē aizdevumu, lai to iekasētu no aizņēmējiem. Tāpat kā bankas, kas nodarbojas ar naudas aizdošanu, nevis nekustamo īpašumu turēšanu, nekustamā īpašuma parādu fondi koncentrējas uz to, lai saglabātu savu naudu un nopelnītu procentus, ko izmaksāt investoriem.
Kāda ir atšķirība starp REIT un nekustamā īpašuma ieguldījumu fondu?
Galvenā atšķirība ir tā, kā pati entītija ir strukturēta, jo abus regulē SEC. Nekustamā īpašuma kopfondā ir nekustamo īpašumu un saistīto aktīvu kombinācija, kas tiek profesionāli pārvaldīti, lai akcionāriem nodrošinātu peļņu.
REIT ir nodokļu atvieglojumu uzņēmums, kas iegulda nekustamajā īpašumā. REIT izmaksā 90% no saviem ienākumiem kā dividendes akcionāriem. Tā rezultātā REIT nemaksā uzņēmumu ienākuma nodokļus.
Gan REIT, gan ieguldījumu fondu akcijas tiek tirgotas populārajās biržās, un tās var viegli un ātri pirkt un pārdot. Un abi regulāri izmaksā dividendes investoriem.
Kā ieguldīt nekustamā īpašuma ieguldījumu fondā
Nekustamā īpašuma ieguldījumu fondi sākotnēji tika izstrādāti, lai nodrošinātu ērtu un viegli saprotamu veidu, kā privātpersonām veikt ieguldījumus nekustamajā īpašumā. REIT un nekustamā īpašuma ieguldījumu fondu gadījumā jūs varat pirkt un pārdot akcijas, izmantojot brokeri, līdzīgi kā jūs pirktu un pārdotu uzņēmuma akcijas. Vai arī apskatiet mūsu iecienītāko nekustamā īpašuma kolektīvās finansēšanas platformas, tostarp tādas, kas piedāvā REIT.
Privātā kapitāla fondi un nekustamā īpašuma parāda fondi parasti ir ārpus tirgus un netiek reklamēti. Tāpēc jums ir nedaudz jārakojas un jāizpēta, lai atrastu un novērtētu šīs iespējas. Un tā kā lielākā daļa šo piedāvājumu ir nedaudz sarežģītāki, IRS bieži pieprasa, lai jūs būtu akreditēts investors.
Plusi un mīnusi, investējot nekustamā īpašuma ieguldījumu fondā
Ar katru no šiem četriem nekustamā īpašuma ieguldījumu fondu veidiem investoram ir pasīva loma, un fondi periodiski maksā dividendes.
plusi
- Tie nav tieši saistīti ar akciju tirgu. Tas nodrošina portfeļa diversifikāciju, kas nepieciešama, lai sasniegtu pareizi līdzsvarotu ieguldījumu portfeli.
- Šiem fondiem ir nepieciešami īsāka termiņa ieguldījumi, nekā tieša nekustamā īpašuma īpašumā.
- Un tiem ir nepieciešamas mazākas minimālās investīcijas nekā tiešai investīcijai nekustamajā īpašumā.
- Taču jūsu ieguldījums joprojām parasti tiek nodrošināts ar nekustamo, materiālo īpašumu kā nodrošinājumu.
- Fondi investoriem izmaksā regulāras dividendes.
- Fondi nodrošina vieglu dažādošanu starp nekustamo īpašumu veidiem un atrašanās vietām.
mīnusi
- Jūs nevarat kontrolēt lēmumus par aktīviem, kas nodrošina jūsu ieguldījumu. Visus šos lēmumus pieņem fondu pārvaldnieki. Tātad jūsu loma patiešām ir pasīva. Ja vadība pieņem sliktus lēmumus, jūs varat zaudēt naudu.
- Jūsu pozitīvā puse ir ierobežota. Pērkot nekustamo īpašumu tieši, jūs gūstat labumu no paša īpašuma vērtības pieauguma.
Vai jums vajadzētu ieguldīt nekustamā īpašuma ieguldījumu fondā?
Kā investoram ir svarīgi diversificēt savus ieguldījumus piecās aktīvu klasēs, kas veido līdzsvarotu portfeli:
- fiksēti ienākumi
- pašu kapitāls
- Nekustamais īpašums
- preces
- skaidrā naudā
Bagātības speciālisti parasti iesaka 15–20% no jūsu portfeļa atvēlēt nekustamajam īpašumam. Un nekustamo īpašumu investīciju fondi nodrošina ērtāko veidu, kā to panākt bez nepieciešamības izprast paša nekustamā īpašuma piederības smalkumus.
Nekustamais īpašums ir savs tirgus. Un lielākā daļa nekustamā īpašuma turējumu nav cieši saistīti ar akciju tirgus kāpumiem un kritumiem. Tāpēc tas ir labs patvērums, lai dažādotu savu portfeli, turot dažus aktīvus nekustamajā īpašumā.
Fondi parasti specializējas vienā vai vairākās stratēģijās un aktīvu veidos. Akciju tirgū jums ir jāsaprot bizness, kas ir aiz jebkuras iegādātās akcijas. Un ir svarīgi, lai jums būtu pamatzināšanas par aktīvu veidiem, kuros iegulda jūsu izvēlētais nekustamā īpašuma fonds. Piemēram, fondiem, kas iegulda tikai jaunu biroja telpu izstrādē, ne vienmēr veiksies labi, ja turpināsies tendence strādāt no mājām.
Ir svarīgi analizēt fonda ieguldījumu stratēģijas biznesa perspektīvas. Un rūpīgi izpētiet fondu pārvaldniekus.