Apsēdieties pie jebkura finanšu konsultanta un neatkarīgi no jūsu portfeļa lieluma, visticamāk, jums tiks pateikts, cik svarīgi ir samazināt ieguldījumu risku, izmantojot portfeļa diversifikāciju. Tas ietver 13% līdz 26% pievienošanu nekustamajam īpašumam, kas ir aktīvu klase, kas nav tieši saistīta ar akciju tirgu. Ieguldījumi nekustamajā īpašumā notiek dažādos veidos — no pasīvas iesaistīšanās līdz īpašumu iegādei un atjaunošanai. Šeit ir mūsu visaptverošais ceļvedis, kā ieguldīt nekustamajā īpašumā.
Kā ieguldīt nekustamajā īpašumā?
1. Sakārtojiet savas naudas un finansēšanas iespējas
Nekustamais īpašums ir dārga ieguldījumu iespēja, un jums ir nepieciešama skaidra nauda un piekļuve finansējumam. Ja iegādājaties nomas īpašumu, plānojiet:
- Minimālā pirmā iemaksa 20%. Investoru īpašumiem nav nulles hipotēkas programmu. Jums vajadzētu plānot minimālo pirmo iemaksu 20% apmērā no pirkuma cenas.
- Sākotnējās modernizācijas un remonta izmaksas. Pērciet zem tirgus vērtības, lai iegūtu tūlītēju kapitālu, taču esiet gatavi tam, ka īpašumiem par izdevīgām cenām parasti ir nepieciešams remonts. Jums būs nepieciešams, lai īpašums būtu tiktāl, lai to varētu izdevīgi izīrēt.
- Licencēšanas un pārbaudes maksas. Lielākā daļa valstu pieprasa, lai nomas īpašumi tiktu pārbaudīti attiecībā uz drošības apdraudējumiem un licencēti.
- Vakances izmaksas. Piemēram, īrnieku apgrozības laikā būs mēneši, kad jūs nesaņemsiet īres ienākumus. Jums joprojām ir jāmaksā hipotēka, nodokļi, apdrošināšana, HOA un citas turēšanas izmaksas.
- Remonta izmaksas starp īrniekiem. Tas var būt neliels krāsošanas pieskāriens un vispārēja mājas uzkopšana, vai arī jums, iespējams, būs jāveic plaša remontu un samaksājiet junk pakalpojumu, lai aizvāktu visu māju, kas pilna ar atstātiem īrniekiem mantas.
- Uzturēšanas izmaksas. Īrnieki maksā jūsu īri, lai nodrošinātu drošu vietu ar darba ierīcēm un sistēmām. Jums ir nepieciešams budžets, lai uzturētu un galu galā nomainītu galvenās sistēmas, kas uztur māju gatavā īrei.
Lai saņemtu aizdevumu bankā, jums ir nepieciešams arī labs kredītreitings. Jo labāks ir jūsu kredītreitings, jo lielāka iespēja iegūt labus hipotēkas nosacījumus. Jūsu kredītreitings nosaka ne tikai to, vai jūs saņemsiet hipotēku, bet arī šī aizdevuma nosacījumus. Varat izmantot tādu produktu kā Experian Boost™ lai paaugstinātu savu kredītreitingu.
Pat ja jūs nevēlaties būt DIY nekustamā īpašuma investors, daži no labākās kolektīvās finansēšanas iespējas nepieciešams ievērojams kapitāla apjoms kā minimālais ieguldījums. Daudzi arī pieprasa, lai investori būtu akreditēti. Kad esat sasniedzis akreditēta investora statusu, jūsu naudas pelnīšanas potenciāls var ievērojami palielināties.
Piemēram, Sākotnējie ieguldījumi ir privātā kapitāla uzņēmums, kas ļauj privātpersonām ar lielu neto vērtību ieguldīt rūpīgi pārbaudītos un diversificētos nekustamā īpašuma fondos. Origin vadošajam fondam ir nepieciešams minimālais ieguldījums 100 000 USD apmērā, un tas lepojas ar divciparu gada peļņu.
2. Sāciet lēnām ar pasīviem ieguldījumiem nekustamajā īpašumā
Ja nezināt daudz par investīcijām nekustamajā īpašumā, iespējams, vēlēsities sākt ar apasīvsstratēģija. Pasīvās investēšanas priekšrocības ir tādas, ka varat to izdarīt no sava datora. Protams, tāpat kā ar jebkuru ieguldījumu, jums ir jāveic sava izpēte un rūpība, taču jums nav jāapmeklē vai jāpārvalda neviens īpašums fiziski.
Investējiet REIT (nekustamā īpašuma ieguldījumu trastā)
A REIT (nekustamā īpašuma investīciju trests) ir korporācija (faktiski trasts), kas izveidota, lai izmantotu investoru naudu, lai iegūtu, pārvaldītu un pārdod ienākumus nesošus īpašumus, piemēram, iepirkšanās centrus, komerciālas ēkas un veselības aprūpi labierīcības. Saskaņā ar likumu REIT katru gadu ir jāsadala akcionāriem 90% no savas ar nodokli apliekamās peļņas. Tas notiek dividenžu veidā, bieži vien reizi ceturksnī. Tāpat kā ieguldījums nekustamā īpašuma kopfondos, jūsu REIT ieguldījums ir profesionāli pārvaldīts, SEC regulēts un ļoti likvīds. (Akcijas var pirkt un pārdot lielākajās biržās.)
Uzņēmumi, kas mums patīk un kas pārdod REIT, ietver:Līdzekļu piesaisteunStreitwise.
Investējiet nekustamā īpašuma ieguldījumu fondos
Nekustamo īpašumu kopfondi ir populārs veids, kā savam portfelim pievienot nekustamo īpašumu dažādošanu faktiski nepiederot īpašumam vai neko daudz nesaprotot par konkrētu pirkšanu, pārdošanu un pārvaldību īpašības.
- Jūsu ieguldījums tiek apvienots ar citiem, un jums tiek izsniegtas fonda daļas. Visus pirkumus, aktivitātes un izmaksas uzrauga fonda pārvaldnieks.
- Analītisko un pētniecisko informāciju veic profesionāļi. Jūs vienkārši pērkat un pārdodat akcijas līdzīgi kā jebkuru citu kopfondu akciju tirgus biržās.
REIT un nekustamo īpašumu kopfondi ir pasīvākie veidi, kā ieguldīt nekustamajā īpašumā, un padarīt to lieliska iespēja kādam, kurš vēlas tikai portfeļa ekspozīciju ar nekustamo īpašumu un nemeklē a blakus darbs.
Ieguldiet īpašumos, izmantojot nekustamo īpašumu kopfinansējumu
Kopfinansēšana Arī ieguldījumi nekustamajā īpašumā var būt ļoti pasīvi. Bet uzticamības pārbaude, kas jums jāveic, ir vairāk saistīta nekā vienkārša kopfonda vai REIT akciju pirkšana.
- Kopfinansēšanas platformas nodrošināt tiešsaistes tirgu investīcijām dažādās nekustamā īpašuma iespējās.
- Ir simtiem nekustamo īpašumu kopfinansēšanas platformu, no kurām izvēlēties.
- Izmantojot kolektīvo finansējumu, varat ieguldīt visās lietās, sākot no augstas kvalitātes nekustamā īpašuma aizdevumiem līdz vienģimenes mājām.
Kopfinansēšanas vietnes ļauj individuāliem investoriem slēgt lielākus darījumus (gan dzīvojamo, gan komerciālo), kas iepriekš bija pieejami tikai tiem, kuriem bija ievērojamas naudas summas ieguldījumiem. Patīk ieguldot kopfondos vai REITs, daudzi kolektīvās finansēšanas darījumi piedāvā ļoti pieņemamas minimālās investīcijas. Lielākā kolektīvā finansējuma priekšrocība ir tā, ka jūs varat ieguldīt konkrētos īpašumos un ekskluzīvos darījumos ar ļoti mazu naudu.
Lai gan tiešsaistes kolektīvās finansēšanas platformas ieguldīšanu padara ļoti vienkāršu, prasa daudzas platformas investoriem jābūt “akreditētiem”(persona, kuras gada nopelnītie ienākumi pārsniedz 200 000 USD un tīrā vērtība ir lielāka par 1 miljonu USD, neskaitot personas galveno dzīvesvietu). Un laba iemesla dēļ. Jūs esat atbildīgs par rūpīgas uzticamības pārbaudes veikšanu. Tātad, jums ir jāanalizē iesniegtie dokumenti. Jums arī jāatrod un jāizpēta visa atbilstošā informācija, kas nav sniegta. Un neaizmirstiet izpētīt kolektīvās finansēšanas vadības personālu un politikas.
Nekustamā īpašuma kolektīvā finansēšana ir pasīvs ieguldījums; jums nevajadzēs pamest darbu un kļūt par saimnieku, taču jūs joprojām varat gūt labumu no ieguldījumiem nekustamajā īpašumā. Viens no spilgtākajiem kolektīvās finansēšanas pakalpojumiem ir Crowdstreet, kas ļauj investēt nekustamajā īpašumā jau ar USD 10 000.
Iegādājieties iepriekš pārbaudītus īres īpašumus
Vēl viena alternatīva tradicionālajām investīcijām nekustamajā īpašumā ir platforma ar nosaukumu Jumta segums. Varat izmantot šo platformu, lai iegādātos iepriekš pārbaudītus nomas īpašumus. Šīs ir “pabeigtās” iespējas — jums nakts vidū nav jāveic rehabilitācija vai jālabo tualetes. Vienkārši izmantojiet Jumta segums datu bāze, lai atlasītu un iegādātos nomas īpašumu, kura naudas plūsma jau ir pozitīva.
Investējiet nekustamā īpašuma komandītsabiedrībās
Nekustamā īpašuma komandītsabiedrības (RELP) ir vēl viens veids, kā pasīvi ieguldīt. Tā kā dažiem ieguldījumiem nekustamajā īpašumā ir nepieciešama liela naudas summa, piemēram, iepirkšanās centra celtniecība, partnerības ir izplatīts veids, kā piesaistīt nepieciešamos līdzekļus.
- RELP ir vienība, kas izveidota, lai attīstītu vai iegādātos un turētu īpašumu portfeli, parasti uz noteiktu gadu skaitu.
- Tos vada pieredzējuši īpašumu pārvaldnieki vai nekustamā īpašuma attīstības firmas, un ārējie investori nodrošina finansējumu nekustamā īpašuma projektam kā ierobežoti partneri.
- Kā ierobežots partneris jūs saņemtu periodiskas sadales no ienākumiem, ko radījis RELP, un jūs saņemtu lielāku atlīdzību, kad īpašumi tiks pārdoti un RELP tiek likvidēts.
- Lai gan būt par ierobežotu atbildību ir pasīva darbība, jūsu ieguldījums parasti ir ļoti nelikvīds.
- RELP parasti ir privāti ieguldījumi un netiek pārdoti biržās, kā arī RELP plaši nereklamē savus pieejamos darījumus. Pienācīga pārbaude ir kritiska.
Pievienojieties nekustamo īpašumu investīciju grupām
Nekustamā īpašuma investīciju grupas ir līdzīgi maziem kopfondiem nomas īpašumiem.
- Uzņēmums nopirks vai uzcels dažus dzīvokļus un pēc tam ļaus investoriem tos iegādāties ar uzņēmuma starpniecību.
- Kā vienam investoram jums var piederēt viena vai vairākas vienības.
- Uzņēmums, kas pārvalda ieguldījumu grupu, kolektīvi pārvalda visas daļas. Tas rūpējas par apkopi un ekspluatāciju apmaiņā pret procentuālo daļu no ikmēneša īres maksas.
Tas ir pasīvi, jo investori neuztraucas par īrnieku izvietošanu vai savu vienību pārvaldību. Bet pirms ieguldīšanas jums ir jāveic pienācīga rūpība. Tas ietver visu maksu, pakalpojumu un īrnieku pārbaudes procesu, kā arī grupas vadītāju integritātes un pieredzes pārbaudi.
3. Aktīvi ieguldiet nekustamajā īpašumā
Daudzi nekustamā īpašuma investori, piemēram, es, uzņemties aktīvu lomu, lai sasniegtu lielākus ieguvumus. Visizplatītākās stratēģijas ir:
Pērciet un paturiet, lai iegūtu nomas ienākumus
Daudzi investori, kuri vēlas būt praktiskāki, sāk ar nomas īpašumu. Pieeja ir iegādāties un pārvaldīt dzīvojamo īpašumu peļņas gūšanai. Vissvarīgākie apsvērumi ir īpašuma atrašanās vieta un tirgus nomas cenas. Jūs vēlaties izvēlēties vietu, kur ir iespējama tirgus vērtības pieaugums. Un jūs vēlaties pārliecināties, ka varat iekasēt pietiekami daudz īres, lai pēc visu izdevumu segšanas gūtu peļņu. Izdevumos ietilpst hipotēka, procenti, uzturēšana, HOA vai dzīvokļa maksas, īpašuma nodokļi, apdrošināšana, vakance, komunālie maksājumi un citi tiešie un netiešie izdevumi.
Īres īpašuma investori parasti meklējiet īpašumus, kas atbilst “viena procenta likumam”. Tas nozīmē, ka ikmēneša nomas maksa sedz 1% no iegādes cenas plus rehabilitācijas izmaksas. Tātad, ja jūsu kopējās izmaksas, lai iegūtu īpašumu “gatavu nomai”, ir USD 150 000, jūsu ikmēneša īres maksai ir jābūt vismaz USD 1500. Protams, tas ir vispārinājums. Daudzās vietās skaitļi ir atšķirīgi, pamatojoties uz daudziem faktoriem, kas rūpīgi jāapsver.
Īres īpašuma iegādei ir nepieciešams lielāks ieguldījums. Kā pirmā iemaksa jums būs nepieciešami 20% no pirkuma cenas. Un jūs vēlaties būt pārliecināts, ka jums ir zināšanas un laiks, lai to veiksmīgi paveiktu. Pat ja jūs to plānojat nolīgt nekustamā īpašuma aģentu Lai atrastu īpašumu un īpašuma pārvaldnieku, lai veiktu ikmēneša aktivitātes, vēl ir daudz kas jāzina pirms došanās un īres īpašuma iegādes.
Labojiet un apgrieziet
Pasīvā/aktīvā nekustamā īpašuma investīciju kontinuuma tālākajā galā ir īpašumu labošana un apgriešana. HGTV realitātes šovu popularitāti iemantojusi apgriešana, un tā ir izraisījusi lielu pievilcību no potenciālajiem investoriem “dari to pats”.
- Jūs pērkat īpašumu, kas ir nepietiekami novērtēts, visbiežāk tāpēc, ka tas ir sliktā stāvoklī.
- Pēc tam jūs to salabojat un uzlabojat un dažus mēnešus vēlāk pārdodat ar peļņu.
- Būt veiksmīgs uzsist, jums ir nepieciešams plašs prasmju kopums, pieredze un piekļuve ievērojamai naudai.
- Jums ir jāatrod un jāiegādājas īpašumi zem tirgus vērtības, jāveic veiksmīga, ātra un rentabla rehabilitācija un ātri jāpārdod tālāk.
Darījuma izmaksas ir augstas abās tabulas pusēs.
- Pirmkārt, jums ir jāmaksā gan par grūtībās nonākušo īpašumu iegādi, gan par to, kad jūs pārdot labiekārtoto īpašumu.
- Pēc tam ir pārskaitījumu nodokļi, īpašumtiesību izpēte un apdrošināšana, slēgšanas izmaksas un aģentu komisijas maksas.
- Jūs nododat īpašumtiesības divas reizes īsā laika periodā, taču nav nekādu cenu pārrāvuma.
- Apgabals un valsts apliek pārskaitījumu par abiem darījumiem.
- Īpašuma apdrošināšana ir jāiegādājas abas reizes.
- Visas izmaksas, tostarp iegādes, rehabilitācijas un darījumu maksas, ir rūpīgi jānovērtē un jāiekļauj sākotnējā īpašuma cenā.
Pārvēršana ir riskantākā nekustamā īpašuma investīciju stratēģija. Viena pārraudzība, piemēram, strukturāla problēma, var iznīcināt jūsu peļņu un pēc tam daļu. Fix-and-flips piedāvā arī iespēju diezgan ātri gūt lielu peļņu. Bet flipping nav paredzēts iesācējiem vai tiem, kas meklē a mazāks sākotnējais ieguldījums. Lai iegūtu labākos piedāvājumus, pleznām ir nepieciešama piekļuve lielām skaidras naudas summām, lai iegādātos grūtībās nonākušu īpašumu tieši, pietiekami daudz līdzekļu, lai veiktu rehabilitāciju, un pietiekami daudz naudas plūsmas savā biznesā, lai īpašumu turētu līdz tas ir pārdots.
Vairumtirdzniecības īpašumi
Vairumtirgotājs atrod grūtībās nonākušos īpašumus ar motivētiem pārdevējiem un saskaņo tos ar investoru reabilitētājiem, paši neņemot vērā īpašuma nosaukumu. Šīs zīmes, ko dažkārt redzat ceļa malās ar uzrakstu “Nauda jūsu mājai, jebkuri nosacījumi”, visticamāk, ir ievietojis vairumtirgotājs, kurš ātri nopelna 5000 USD, lai atbilstu.
Es personīgi esmu atklājis, ka aktīva ieguldījuma nekustamajā īpašumā priekšrocības padara to par mana laika un pūļu vērtu. (Pašlaik man pieder 8 īres vienību portfelis, un es katru gadu pārvēršu 1-3 īpašumus.) Ieguvumi ietver daudz augstākas iespējas. peļņa (īpašuma vērtības pieaugums), uzticami ikmēneša īres ienākumi, kontrole pār maniem ieguldījumiem, nodokļu priekšrocības un lepnums sasniegums.
Ja izvēlaties aktīvu ieguldījumu nekustamajā īpašumā, jums ir jābūt koncentrētam, lai gūtu panākumus.
>> Papildu lasīšana: Investīciju stratēģijas nekustamajā īpašumā ikvienam investoram būtu jāapsver
4. Kļūstiet par nekustamā īpašuma ekspertu
Daudzos veidos investīcijas nekustamajā īpašumā ir tirdzniecība, ko jūs mācāties (1) darot un (2) strādājot ar citiem. Tomēr tas nav attaisnojums, lai jūs pēc iespējas vairāk nemācītos un neizglītotu. Tas ir svarīgi, ja nolemjat nodarboties ar aktīvu nekustamā īpašuma stratēģijas tirdzniecību, ko apgūstat: (1) studējot un analizējot (2) darot un (3) strādājot kopā ar citiem.
- Apmeklējiet nekustamā īpašuma kursu — Nekustamo īpašumu kursu tiešsaistē netrūkst, ja vēlaties maksāt, lai ātrāk sāktu darbu. Pārbaudiet uzticamo Udemy; šī tiešsaistes mācību platforma piedāvā simtiem kursu par REI, un daudzi no tiem maksā tikai 10 USD par kursu. Nav slikts darījums.
- Skatieties daudz YouTube videoklipu — Ko NEVAR mācīties no YouTube? Vietnē YouTube ir tūkstošiem videoklipu gan no profesionāļiem, gan amatieriem, kas dalās stāstos par nekustamo īpašumu un sniedz padomus. Varat burtiski noskatīties video par to, kā nomainīt atkritumu izvešanu, apturot to katrā solī, kamēr to darāt.
- LASĪT! — Tas ir bezjēdzīgs. YouTube un tiešsaistes kursi ir lieliski, taču, lai kļūtu par ekspertu, jums ir jāmācās. Klasiska grāmata, kas mums patīk Bagāts tētis Nabagais tētis autors Roberts Kiyosaki. Tas nekoncentrējas uz kādu vienu stratēģiju, bet tas noteikti skar nekustamajā īpašumā ieguldījumu filozofiju.
- Īpašumu vērtības. Vienīgais veids, kā uzzināt, vai jums ir labs darījums, ir uzzināt cenas, par kurām pēdējo sešu mēnešu laikā ir pārdotas līdzīgas mājas tuvumā. Atrodiet un nolīgiet vietējo nekustamā īpašuma aģentu, kurš strādā ar investoriem, lai iestatītu mērķtiecīgu MLS meklēšanu jūsu vietā.
- Tirgus nomas maksa. Ja plānojat iegādāties un paturēt nomas ienākumus, jums jāzina īpašuma īres ienākumu potenciāls. Ir daudz bezmaksas vietņu, kurās varat izpētīt vietējā tirgus nomas maksu, un aģents var jums palīdzēt.
5. Sazinieties ar citiem nekustamā īpašuma investoriem, lai izsekotu savām mācībām
- Bieži tiešsaistes forumi – Ļoti iesaku BiggerPockets forumi kā vieta, kur virtuāli sazināties ar citiem nekustamā īpašuma investoriem. Varat izlikt jautājumu, un kopiena ir tik atvērta un izpalīdzīga, ka, iespējams, saņemsiet atbildi vienas dienas laikā. Es iesaku iestatīt brīdinājumus par tēmām, kas saistītas ar jūsu ieguldījumu stratēģiju un vietējo reģionu. Izmantojiet forumus, lai iestatītu kafijas datumus ar citiem tur esošajiem investoriem. Lai gūtu panākumus, ir nepieciešams izveidot speciālistu tīklu.
- Apmeklējiet vietējās REIA (Nekustamā īpašuma investoru asociācijas) sanāksmes, lai uzzinātu un sazinātos. Pastāv iespēja, ka ir vietējie REIA sanāksmes savā pilsētā ar misiju “attīstīt, atbalstīt un popularizēt vietējās nekustamā īpašuma investoru organizācijas, vienlaikus kalpojot nekustamā īpašuma investīciju nozares interesēm izmantojot tīklus, izglītību, atbalstu, vadību likumdošanas jautājumos. Parasti to vada pieredzējuši investori, kuri vēlas dalīties savās gudrībās. Es ļoti iesaku jums pievienoties un apmeklēt.
- Meetup.com — Kas man patīk Meetup.com vai ir ļoti maz virtuālā savienojuma… jums patiesībā ir jāsatiekas. Vietnē Meetup.com pieejamo klubu un grupu daudzveidībai nav gala. Uzaicinājumos ir aprakstīta plānotā tēma, un es varu viegli redzēt citu investoru biogrāfiju, kuri plāno apmeklēt, lai izlemtu, vai man ir vērts doties.
6. Ziniet riskus saistībā ar nekustamo īpašumu
Neviens raksts par investīcijām nekustamajā īpašumā nav pilnīgs, nepieminot risku.
- Patīk akciju tirdzniecība, mājokļu tirgus svārstās. Lielākie ieguvumi tiek gūti, pērkot zemu cenu un pārdodot dārgi.
- Atšķirībā no akciju tirgus, nekustamo īpašumu darījumu izmaksas ir augstas, un pārdošana ir process, kas prasa laiku, un tas padara ieguldījumu īpašumu nelikvīdu aktīvu.
- Ieguldījumi nekustamajā īpašumā nav domāti dienas tirgotājiem! Tas ir ilgtermiņa ieguldījums, kas nozīmē, ka jums ir jāiegādājas vērtība un jāsaglabā vērtības pieaugums, īres ienākumi vai abi.
- Lielākais risks ir nepareiza īpašuma iegāde un pārāk liela samaksa par to. Pērkot māju, kurā dzīvot uz 20 gadiem, var nebūt nozīmes tam, vai par to pārmaksāsi, bet gan par ieguldījumu īpašumiem, jums ir nepieciešama atdeve no ieguldījumiem, un skaitļi darbojas vislabāk, ja pērkat par cenu, kas ir zemāka par tirgus cenu cenas.
>> Papildu lasīšana: Kādi ir riski, investējot nekustamajā īpašumā?
Investēšana nekustamajā īpašumā ir smags darbs
Ir daudz grāmatu un programmu, kas sola, ka jūs varat kļūt bagāts ar nekustamo īpašumu, neko nedarot. Tās visas ir pilnīgas muļķības!
Ieguldījumi nekustamajā īpašumā var būt ļoti izdevīgi, taču jums ir jāiet ar pareizajām cerībām un attieksmi — un tad esi gatavs strādāt.
Ja vēlaties sākt strādāt ar nekustamo īpašumu, izvēlieties savu stratēģiju. Kļūstiet par savas stratēģijas ekspertu, studējot un sazinoties ar citiem, lai izveidotu tīklu un uzlabotu savu mācīšanos. Sakārtojiet savu ieguldījumu kapitālu. Tagad esat gatavs atrast darījumus un ieguldīt tajos!