Faktiski vairākos veidos, nekā jūs domājat, ieguldījumi nekustamajā īpašumā atspoguļo ieguldījumus akcijās un obligācijās. Abiem jūsu mērķi ir īstermiņa ienākumi un ilgtermiņa kapitāla pieaugums.
Rūpīgi izvēlēts pienācīgi uzturēts un pareizi pārvaldīts īres īpašums var nodrošināt trīs lietas, ko meklē visi investori:
- Ienākumi
- kapitāla pieaugums
- nodokļu priekšrocības.
Kad tu ieguldīt īrētā īpašumā, jūsu īstermiņa ienākumi nāk no īres maksas, nevis no ceturkšņa dividendēm vai procentu maksājumiem. Un jūsu kapitāla pieaugums nāk no jums piederošā īpašuma cenas pieauguma, nevis akciju cenu pieauguma.
Tas nenozīmē, ka nav lielu atšķirību. Un mēs nesakām, ka jūsu portfelī jāiekļauj tikai akciju tirgus aktīvi vai tikai nekustamais īpašums. Pētījumi rāda, ka dažādi portfeļi laika gaitā ir daudz labāki. Ieguldījumi akciju tirgū bieži ir daudz pasīvāki. Tas var arī prasīt mazāk laika un pētniecības, nekā ieguldījumi nekustamajā īpašumā.
Tomēr es atklāju, ka aktīvāka ieguldījumu pieeja dod lielāku labumu. Man patīkamāk ir iegūt materiālus īpašumus nekā akciju akcijas, kas ikmēneša pārskatā tiek parādītas kā skaitļi.
Īres īpašuma izvēle
Daudzi cilvēki “iekrīt” īres īpašuma īpašumā. Viņi var iegādāties īpašumu, kad ir vieni, pēc tam apprecēties, pārcelties kopā un, nevis pārdot papildu māju, nolemj to izīrēt. Vai arī viņi manto māju no vecākiem un izīrē, nevis uzreiz pārdod.
Bieži vien dažu iemeslu dēļ tās nav ideālas īres īpašuma situācijas. Galvenais iemesls ir tas, ka skaitļi nedarbojas. Tas ir tāpēc, ka plānošana vienmēr ir labāka nekā nonākšana gandrīz jebkurā dzīves situācijā.
Ja jūs nepirktu īpašumu kā ieguldījumu īpašiem ienākumiem no nomas un/vai kapitāla pieaugumam, tas, iespējams, neizrādīsies lielisks ieguldījums nekustamajā īpašumā.
Pieņemsim, ka neesat nevienā no šīm situācijām. Tā vietā jūs vēlaties iegādāties un iznomāt īpašumu kā ieguldījumu.
Ienesīgums ir labāks par atrašanās vietu
Kas ir labs investīciju nomas īpašums? Jūs, iespējams, esat dzirdējuši, ka ieguldījumi nekustamajā īpašumā ir saistīti ar “atrašanās vietu, atrašanās vietu, atrašanās vietu”. Un tas noteikti attiecas uz ieguldījumiem īres nekustamajā īpašumā. Jūs vēlaties īrēt lielu uzticamu īrnieku loku, kuri var atļauties īri un meklē mājokli.
Lai cik svarīga būtu atrašanās vieta, zaudēt naudu par īpašumu lieliskā vietā ir tikpat viegli, kā zaudēt naudu par īpašumu pilsētas drēgnēs. Atrašanās vieta vien ir tikai daļa no panākumiem.
Galvenais ir tas, ka skaitļi darbojas. Jūs vēlaties pārliecināties, ka jūsu īpašumam ir pozitīva naudas plūsma. Jums precīzi jāaprēķina īres ieņēmumi un izdevumi. To sauc par jūsu “neto īres peļņu”.
Kas ir neto nomas ienesīgums?
Vienkāršākajā gadījumā tīrā nomas peļņa ir ROI (ieguldījumu atdeve) nekustamā īpašuma versija, kuru jūs vēlētos sasniegt ar jebkuru ieguldījumu. To aprēķina šādi:
Nomas tīrais ienesīgums = (neto īres ienākumi ÷ kopējās īpašuma izmaksas) x 100
Jums ir jāaprēķina vai ļoti precīzi jāaprēķina kopējās īpašuma izmaksas un neto īres ienākumi, lai iegūtu neto īres ienesīgumu. Kas tad iet uz šiem skaitļiem?
Šeit ir informācija par vienu no maniem īpašumiem, kas ir izīrēts gandrīz gadu:
| Cedar Barn Way Īpašuma informācija | |
|---|---|
| Iepirkuma cena | $115,000 |
| Noslēguma izmaksas | $2,837 |
| Rehabilitācijas izmaksas | $21,432 |
| KOPĒJĀS ĪPAŠUMA IZMAKSAS | $139,269 |
| Gada īre | $20,700 |
| Budžeta vakance | $1,725 |
| Budžeta izdevumi | $862 |
| Gada nodokļi un apdrošināšana | $1,625 |
| NETO NOMAS IENĀKUMI | $16,488 |
| NETO NOMAS YIELD | 11.8% |
Jūsu kopējās īpašuma izmaksās ir jāiekļauj visi izdevumi no kabatas, lai īpašnieki varētu pārvietoties īrniekiem. Tā būtu jūsu pirkuma cena, slēgšanas izmaksas, finansēšanas izmaksas, ja ņēmāt aizdevumu, īres licencēšanas un nodevas, kā arī reklāmas izmaksas. Ir jāuzskaita visas izmaksas.
Tāpat, lai uzzinātu atšķirību, jums jāzina ikgadējie ienākumi no nomas un visas izmaksas. Tie ir jūsu neto īres ienākumi.
Tipiskas izmaksas rodas no uzturēšanas, īpašuma apsaimniekošanas nodevām, nodokļiem, apdrošināšanas, vakanču izdevumiem (budžets mēnešiem kad īpašums var netikt izīrēts) un ikmēneša komunālie maksājumi (ja jūsu nomas līgumā nav norādīts, ka īrnieki maksā tie). Pārliecinieties, ka kopējie īres ienākumi ir mīnus visi izdevumi, kas saistīti ar aktīva saglabāšanu un šo ienākumu radīšanu.
Izvairieties no iesācēju kļūdām
Pārsteigums par neplānotām izmaksām ir iesācēju kļūda. Attiecībā uz šo īpašumu jūs ievērosiet, ka esmu paredzējis budžetu vakancēm un uzturēšanai. Bet pirmajā gadā man neradās neviena no šīm izmaksām, jo 1) īrnieki tika rūpīgi pārbaudīti un parakstīti viena gada nomas līgums un 2) rehabilitācijas ietvaros īpašumā tika ievietotas jaunas ierīces ar garantiju process.
Tātad mana neto īres peļņa šim īpašumam bija 11,8%. (Gada īres ienākumi 16 488 ASV dolāri - kopējās īpašuma izmaksas 139 269 ASV dolāri.)
Patīkami zināt savu neto īres ienesīgumu, jo tas ļauj jums salīdzināt īpašumus. Tad pirms pirkšanas varat atrast labāko piedāvājumu. Tas pat ļauj salīdzināt paredzamo nekustamā īpašuma atdevi ar citu ieguldījumu iespēju, piemēram, akciju un obligāciju, paredzamo peļņu.
Kā ir ar pateicību?
Daudzus gadus daudzi domāja, ka īpašumu vērtība tikai pieauga. Mājokļu sabrukums 2008. – 2010. Gadā šai domāšanai deva zināmu realitātes devu. Bet pat šajā burbulī visā valstī bija dzīvojamo īpašumu, kas saglabāja savu vērtību un pat novērtēja.
Rūpīgi izvēlētiem īpašumiem ir patiesa vērtība, kas nepazūd.
Izredzes uz kapitāla pieaugumu ir liela daļa no mana īpašuma izvēles procesa, taču es nerēķinos ar to, lai mani skaitļi darbotos. Tirgi ir nepastāvīgi, un cenas iet uz augšu un uz leju. Un, ja jūs par to domājat, dzīvojamā īpašuma tirgus cenai ir nozīme tikai tad, kad vēlaties to pārdot.
Protams, es vēroju mainīgās tirgus vērtības tāpat kā jebkurus citus ieguldījumus, tāpēc zinu, vai ir lietderīgāk turpināt īrēt vai pārdot, lai gūtu peļņu. Īpašums Cedar Barn Way tika nopirkts zem tirgus vērtības, jo tas bija ierobežojums un vajadzēja strādāt.
Pagaidām tas šķiet labs ieguldījums. Mūsdienās līdzīgus īpašumus šajā reģionā pārdod par aptuveni 185 000 USD. Ja es nolemtu pārdot un varētu saņemt šo pārdošanas cenu un atskaitītu 8% no pārdošanas izmaksām, mana peļņa būtu aptuveni 30 000 USD. Nav mans labākais piedāvājums līdz šim, bet nav slikta peļņa no ieguldījuma 140 000 ASV dolāru apmērā.
Nomas nodokļa priekšrocības
Nomas nekustamajam īpašumam ir arī dažas nodokļu priekšrocības, kuru trūkst citām ieguldījumu iespējām. Mēs apskatījām divas no trim lietām, kuras katrs ieguldītājs cer sasniegt: ienākumus un kapitāla pieaugumu. Trešais ir nodokļu priekšrocības. Ieguldījumiem nekustamajā īpašumā ir unikāla nodokļu priekšrocība. Būtībā jūs varat saņemt nodokļu atvieglojumu par savas mājas pasliktināšanos laika gaitā. Tajā ir nedaudz vairāk, par ko varat izlasīt šeit.
Īres īpašuma pirkšana ir tikai sākums
Ja īres īpašums jums ir jēga, tad tas ir tikai sākums! Nekustamais īpašums nav viegls, un pirms apņemšanās jums būs jāveic daudz pētījumu. Turklāt tur ir uzturēšanas cena, īpašuma nodokļi un problēmas ar īrniekiem. Galu galā tas var būt ļoti izdevīgs process un lielisks papildinājums jūsu ieguldījumu portfelim.
Ja meklējat vienkāršu veidu, kā sākt ieguldīt īres īpašumā, pārbaudiet Jumta segums. Šī investīciju platforma ļauj iegādāties iepriekš pārbaudītus pabeigtus īpašumus, par kuriem rūpējas sertificēti nekustamā īpašuma pārvaldnieki.