Ģimenēm ar finansiālām grūtībām bieži ir grūti atrast piemērotu dzīvesvietu. Daudzas ģimenes ar zemiem ienākumiem maksā pusi no ikmēneša ienākumiem īrē un joprojām dzīvo zemos un pat nedrošos apstākļos.
Kopš Lielās depresijas Amerikas Savienotajās Valstīs ir bijušas palīdzības programmas mājokļiem. Viena no populārākajām ir federālā programma, kas pazīstama kā “8. sadaļa” un kuru pārvalda vietējās publiskās mājokļu iestādes. Un 8. sadaļa var arī nodrošināt ieguldītājus, kuri vēlas aktīvi piedalīties ieguldījumi nekustamajā īpašumā ar dažām lieliskām iespējām.
Kā tas strādā
Izveidota 1974. gadā, 8. sadaļā ir veiktas daudzas izmaiņas un grozījumi. Šodienas versija ir programma “mājokļa izvēles kupons”. Tas darbojas šādi:
Piemērotas ģimenes var atrast īres vienību pēc savas izvēles, saņemot kuponu, kas maksā līdz 70% no ikmēneša īres maksas un komunālajiem maksājumiem. Ģimenes ir atbildīgas par atlikušo 30%samaksu. 8. iedaļā parasti ir iekļauta mājokļa palīdzība invalīdiem un vecāka gadagājuma pilsoņiem, kā arī ģimenēm ar zemiem ienākumiem.
Mājokļa izvēles kuponus vietējā līmenī administrē valsts mājokļu aģentūras. PHA saņem federālos līdzekļus no ASV Mājokļu un pilsētu attīstības departamenta (HUD), lai pārvaldītu kuponu programmu. Lielākajā daļā kopienu ir gaidīšanas saraksts, lai saņemtu palīdzību, kad pretendents ir kvalificēts.
Atbilstība
Pretendentiem jāatbilst noteiktiem atbilstības kritērijiem, tostarp:
- Kopējie ģimenes ienākumi, kas nedrīkst pārsniegt 50% no vidējiem ienākumiem novadā, kurā dzīvo pieteikuma iesniedzējs.
- Kopējais ģimenes locekļu skaits, kas uzturēsies nodaļā.
- Saņēmējam jābūt ASV pilsonim vai imigrantam ar dokumentiem, kas apliecina legālās imigrācijas statusu.
Programma nosaka, ka līdz 75% no kopējā mājokļu talonu skaita ir jāpiešķir ģimenēm vai personas, kuru kopējie ģimenes ienākumi nepārsniedz 30% no vidējiem ienākumiem apgabalā, kurā viņi izvēlas dzīvot.
Ja esat ieguldot pilsētas vai pastāvīgās īres īpašumos, jūs, visticamāk, sasniegsit 8. sadaļas īrniekus ar mājokļu kuponiem. Kā saimnieks jūs varat likumīgi izvēlēties piedalīties un pieņemt 8. sadaļas īrniekus vai nē. Manos īres īpašumos ir daži 8. sadaļas īrnieki, un, tāpat kā lielākajai daļai dzīves lietu, ir plusi un mīnusi.
Priekšrocības saimniekiem, kuri pieņem 8. iedaļas kuponus
Laicīgi garantēti ikmēneša īres ienākumi - Lielākā priekšrocība, pieņemot 8. sadaļas īrniekus, ir regulāra pārbaude, ko katru mēnesi saņemat no valdības. Valdība parasti maksā no 50% līdz 65% no īrnieka īres maksas. Summa ir atkarīga no īrnieka ienākumiem un paredzamajām komunālajām izmaksām konkrētajam īpašumam.
Kad jūsu īres līgums ir noslēgts un visi dokumenti ir nokārtoti (daudziem īrniekiem ir paciņa), jums tiek garantēta savlaicīga valdības pārbaude par ievērojamu īres maksas daļu. Tas ir tāpēc, ka PHA nosūta īres maksu, ko viņi maksā, tieši saimniekam. Īrnieks nosūta atsevišķu čeku par savu daļu un maksā komunālos maksājumus tieši pakalpojumu sniedzējam.
Zemākas vakances - Vakanču skaita samazināšana ir svarīga īres īpašuma investori. Kad īpašums ir brīvs, nav ienākumu, lai segtu nodokļus, apdrošināšanu, HOA nodevas un citas ikmēneša turēšanas izmaksas. Daudzi 8. sadaļas īrnieki mēdz palikt uz vietas ilgu laiku un labprāt atkal un atkal atjauno viena gada nomas līgumu.
Lielāks īrnieku kopums, no kuriem izvēlēties - Atverot īres maksu 8. sadaļas īrniekiem, varētu ievērojami palielināt īrnieku skaitu, no kuriem izvēlēties. Plašāka potenciālo īrnieku izvēle nozīmē, ka jūs varat būt izvēlīgāks un atrast patiešām piemērotu savam īpašumam.
Kad es ievietoju īrējamu īpašumu, es par to saņemu daudz zvanu. Bieži pirmais jautājums, ko man uzdod, ir tas, vai es pieņemu kuponus. Ja es atbildētu “Nē”, es ierobežotu savu kvalificēto īrnieku loku. Lai gan 8. sadaļas īrniekiem ir zemi ienākumi, viņiem ne vienmēr ir daudz citu problēmu. Kamēr jūs rūpīgi pārbaudāt savus īrniekus, viņi bieži neatšķiras no īrniekiem bez kuponiem.
Labvēlīgas īres cenas - Līdzīgiem īpašumiem vienmēr ir pieņemams tirgus nomas cenu diapazons. Divu guļamistabu, divu vannas istabu dzīvokli manā rajonā var iznomāt par jebkādu cenu no 1200 USD līdz 1500 USD. Viena no 8. sadaļas klientu priekšrocībām ir tā, ka mēneša īres maksa, ko varat iekasēt, ir augstāka par tirgus likmju diapazonu. PHA zina, ka 8. iedaļas kuponu īpašniekiem ir grūtāk atrast mājokli, jo ne visi saimnieki pieņem kuponus. Tātad viņi uzņems augstāko diapazona galu, lai palīdzības saņēmēji varētu nodrošināt mājokli. Tas nenozīmē, ka jūs varat pārmaksāt! Ja jūsu īres likme nav konkurētspējīga, jums, iespējams, tas būs jāsamazina, lai jūs varētu pieņemt 8. sadaļas programmā.
Papildu ekspozīcija jūsu īres īpašuma sarakstam - Kad jūs un jūsu īpašums ir apstiprināti, varat uzskaitīt savu īpašumu PHA tīmekļa vietnē, kur kuponu īpašnieki to var redzēt. Tā ir papildu reklamēšanas iespēja jūsu ierakstam.
Tas var būt atalgojošs - Lai gan es personīgi nekad neesmu saņēmis mājokļa palīdzību, es pārdzīvoju savus 20 gadus, veidojot karjeru un izdzīvojot viena. Es zinu, kā ir mēģināt dzīvot ar zemiem ienākumiem un sekot līdzi rēķiniem. Esmu satikusi patiešām lieliskus cilvēkus, kuri saņem ļoti nepieciešamo palīdzību mājokļa iegādei. Ir patīkami nodrošināt viņiem drošu un jauku vietu, kur piezvanīt uz mājām. Un, ja viņi tam ir atvērti, man ir iespēja piedāvāt dažus personiskus finanšu padomus, kas viņiem palīdzēs - pamata lietas, kas būtu jāmāca vidusskolā, bet nav.
Mājokļu kuponu programmas dalības trūkumi
Vairāk iesaistīts process - Pieņemot 8. iedaļas kuponus, ir daži stīpiņi, kuros var izlēkt kā saimnieks. Pirmā reize, kad to izdarīju, bija gan biedējoša, gan nedaudz nomākta. Tikai pēc tam, kad biju izjaucis procesu, es uzzināju, ka novads reizi mēnesī piedāvā bezmaksas 45 minūšu informatīvu semināru saimniekiem!
Lai sāktu, jums jāaizpilda pieteikums, lai jūs uzskatītu par 8. sadaļas saimnieku. Jūs sniegsit personisku informāciju un detalizētu informāciju par savu īpašumu. Tam seko īpašuma pārbaude. Un pēc tam, kad esat apstiprinājis īrnieku, ir vairāk dokumentu. Visbeidzot, pirms naudas līdzekļu apstiprināšanas jums ir jānosūta nomas kopija PHA.
Papildu pārbaude - Jūsu īpašums ir jāpārbauda PHA. Šī ir atsevišķa 8. sadaļas pārbaude, kas papildina citas nepieciešamās pārbaudes. Piemēram, Baltimoras apgabalā saimniekiem ir jānodrošina īres īpašuma licence, un pirms īres licences apstiprināšanas ir nepieciešama īpaša pārbaude. Un, ja īpašums tika uzcelts pirms 1978. gada, tas ir jāuzskata par drošu bez svina vai sertificētu bez svina.
PHA pārbaude ir diezgan vienkārša. Jūsu īrētajam īpašumam ir jābūt strukturāli kodētam. Visam jābūt pienācīgā remontā un drošam darbam. Saimniekam nav jāmaksā par 8. sadaļas pārbaudi. Īrnieki ir atbildīgi par īpašuma pieejamību pārbaudei, kas parasti notiek drīz pēc iebraukšanas.
Īrnieku pārbaude un atlase joprojām ir ļoti svarīga - Lai gan īrnieki ir jāapstiprina PHA, lai saņemtu kuponu, neuzskatiet, ka viņi ir pienācīgi pārbaudīti. Pārliecinieties, ka rūpīgi pārbaudāt visus 8. sadaļas īrniekus tāpat kā citus īrniekus. Jūs varat un jums vajadzētu veikt jebkādu pienācīgu pārbaudi, kas nepārkāpj Likumu par godīgu mājokli vai valsts un vietējos likumus, ieskaitot iepriekšējās darbības un kredīta pārbaudi.
Jauna nomnieka iestatīšana ilgst līdz 60 dienām -PHA apstrādes laiks ir 60 dienas. Tas nozīmē, ka jums būs jāgaida divi mēneši, pirms saņemsiet valdības pirmo pārbaudi. Piemēram, man 1.janvārī ģimene pārcēlās uz trīs guļamistabu savrupmāju. Īrnieka īres maksu saņēmu 1.janvārī un 1.februārī pēc pieprasījuma. Bet valdības čeku saņēmu tikai 1. martā. Toreiz es saņēmu trīs mēnešu īres maksu uzreiz (janvārī, februārī un martā).
Īpaši izlikšanas noteikumi - Īrnieku izlikšana ir lieta, no kuras katrs nekustamā īpašuma investors vēlas izvairīties. Tas ir dārgi, laikietilpīgi un dārgi. Pirms izvietošanas rūpīgi pārbaudiet īrniekus, lai samazinātu iespēju to darīt. Par laimi, man nav bijis jāiziet šis process ar nevienu no manām īpašībām. Tomēr 8. sadaļas īrnieku izlikšana ir nedaudz vairāk iesaistīta nekā regulāra izlikšana. Lai izliktu 8. sadaļas īrnieku pēc tam, kad viņš vai viņa ir pieņemts, jums ir nepieciešama tiesvedība. Tas attiecas pat uz štatiem, kas piedāvā citas izlikšanas metodes.
Kopsavilkums
8. sadaļa ir ļoti nepieciešama palīdzības programma, kas ļauj ģimenēm ar zemiem ienākumiem dzīvot drošākās kopienās un saglabāt pietiekami daudz ikmēneša ienākumu, lai pienācīgi apgādātu savas ģimenes.
Kā saimnieks, kurš divās manās īres vietās pieņem 8. sadaļu, es esmu iepazinies ar dažiem lieliskiem cilvēkiem, izmantojot programmu. Diemžēl esmu satikusi arī dažus kuponu īpašniekus, kuru tuvumā man nav ērti. Mani īres īpašumi ir kas vairāk nekā tikai finansiāls ieguldījums. Es personīgi esmu ieguldījis laiku, enerģiju un naudu paņemot nemīlētu īpašumu un pārvēršot to mājā. Es vēlos, lai es varētu uzticēties savam īrniekam, lai viņš ciena un rūpējas par manu īpašumu. Un es vēlos īrēt godīgiem cilvēkiem, ar kuriem es varu izveidot veiksmīgas ilgtermiņa attiecības. Pareiza skrīnings ir būtiska sastāvdaļa veiksmīga nomas īpašuma pārvaldīšana vai jūs atļaujat īrniekiem ar mājokļa taloniem vai nē.
Saimniekiem, kuri vēlas tikt galā ar papildu dokumentiem un pēc pasūtījuma izdarīt nedaudz papildus valdība, ir iespējams atrast stabilus īrniekus - un esiet droši, ka saņemsiet regulāru īres maksu katru mēnesi.