Daudziem no mums mūsu mājas ir vienīgais lielākais ieguldījums, ko jebkad veiksim. Un tāpat kā mēs izsekojam citu ieguldījumu vērtību, ir prātīgi novērtēt mūsu galvenā īpašuma vērtību (kā arī jebkādas sekundāras īpašības mums varētu piederēt) laiku pa laikam. Protams, jebkura mājokļa vērtība svārstās atkarībā no tirgus apstākļiem un citiem faktoriem. Tātad jautājums ir šāds: Kā noteikt savas mājas pašreizējo tirgus vērtību?
Pirmkārt, jums ir jāsaprot, ka jūsu mājas vērtība nav atkarīga no tā, ko jūs sākotnēji par to maksājāt, cik daudz esat samaksājis iztērēts, lai to uzturētu vai uzlabotu, vai arī fakts, ka jūsu brālis uzstāj, ka viņš par to samaksātu noteiktu summu, ja viņam tas būtu naudu. Jebkura konkrēta īpašuma vērtība tiek definēta kā “tas, ko labprātīgs un spējīgs pircējs par to šobrīd maksātu”.
Kā iegūt saprātīgu aprēķinu
Pasaulē nav divu pilnīgi vienādu īpašumu. Tāpēc ir gandrīz neiespējami noteikt precīzu vērtību, kāda ir konkrēta māja.
Tomēr, ja jums ir detalizēta informācija par šādām lietām, varat iegūt saprātīgu novērtējumu vai vismaz samērā precīzu aprēķinātās vērtības diapazonu.
- Fiziskās īpašības, piemēram, atrašanās vieta, teritorijas lielums un guļamistabu un vannas istabu skaits,
- Informācija par nekustamā īpašuma nodokli,
- Vēsturiskie pārdošanas dati par pašu māju un
- Salīdzināmu tuvumā esošo māju nesenā pārdošana.
Vai Zillow ir precīzs?
Ir dažas patērētājiem draudzīgas tiešsaistes vietnes, kas var sniegt priekšstatu par jūsu mājas vērtību. Populārākās ir Redfin, Zillow un Trulia.
Vadošā ir Zillow ar vidēji 150 miljoniem apmeklētāju mēnesī. Izmantojot šo bezmaksas tiešsaistes platformu, varat ierakstīt sava īpašuma adresi, un jūs saņemsiet “aptuveno” informāciju par jūsu mājas pašreizējo tirgus vērtību. Zillow izmanto patentētu automatizētu novērtēšanas metodi, kas izmanto algoritmus, kuru pamatā ir pieejamie dati no nodokļu uzskaites un pārdošanas datiem, kas attiecas uz jūsu īpašuma atrašanās vietu, lai aprēķinātu jūsu māju Zestimate.
Vai tas ir precīzs? Es gadiem ilgi izmantoju Zestimates mans nekustamā īpašuma bizness, un es uz šo jautājumu atbildētu šādi: Jā un nē Dažreiz un bieži. Ceļš prom un miris. Ja jūs domājat par to, dispersijai ir pilnīga jēga - jebkura algoritma izvade ir tikai tik precīza kā ievades dati.
Zestimātus veido automatizēta programmatūra, ko izstrādājuši statistiķi, un cilvēkiem nav iespējas manuāli mainīt konkrēta īpašuma Zestimate. Un tā kā katrs īpašums ir unikāls un unikalitāti nevar iekļaut aprēķinā, patiesībā nav iespējams precīzi novērtēt īpašuma tirgus vērtību, izmantojot automatizētu procesu.
Labāk ir sazināties ar aģentu
Labāks veids, kā noteikt jūsu mājas vērtību, ir licencēts nekustamā īpašuma aģents vai brokeris, kurš ļoti labi pārzina jūsu mājas atrašanās vietu. Vietējo nekustamā īpašuma aģentu var atrast, izmantojot tādu pakalpojumu kā HomeLight. Vairāku sarakstu pakalpojumā (MLS) aģentam ir daudz reāllaika un precīzu datu. Zinošs un rūpīgs aģents var iestatīt ļoti specifiskus meklēšanas kritērijus un pēc tam iegūt šos datus, lai iegūtu ļoti precīzu jūsu unikālās mājas vērtības novērtējumu.
Jūsu aģents vispirms veiks salīdzinošu tirgus analīzi (CMA). Tas ietver salīdzināmu īpašumu (comps) meklēšanu apkārtnē, kas ir pārdoti pēdējo sešu mēnešu laikā. Jūsu īpašums šajā analīzē ir “objekta īpašums”, un trīs kompakti, kas pēc lieluma, vecuma, partijas lieluma, jumta veida, ērtībām un stila visvairāk atbilst jūsu mājai, kļūst par salīdzināmiem īpašumiem.
Sākot ar katra datora galīgo pārdošanas cenu, aģents koriģēs šo cenu, pievienojot vai atņemot vērtējumu par starpību starp subjekta īpašumu un komp. Ja, piemēram, datoram ir trīs vannas istabas un īpašumam ir tikai divas, aģentam ir jāsamazina šī kompānijas pārdošanas cena, lai tā vairāk atbilstu konkrētajam īpašumam. Ja objekta īpašumam ir četras guļamistabas, bet īpašumam ir tikai trīs, tad pārdošanas cena tiks koriģēta, lai tā atbilstu objekta īpašumam. Atņemamā vai saskaitāmā summa atšķiras atkarībā no reģiona, un šī summa parasti ir daudz mazāka par objekta sākotnējām izmaksām.
Šeit ir ļoti vienkāršots piemērs tam, kā tas varētu izskatīties:
| Priekšmeta īpašums | Comp #1 | Komp. #2 | Komp #3 | |
|---|---|---|---|---|
| Pārdotā cena | – | $325,000 | $340,000 | $319,000 |
| # Guļamistabas | trīs | trīs | četri | trīs |
| # Kamīni | viens | viens | viens | neviena |
| Komp. Priekšmets | – | mīnus viena vannas istaba | plus viena guļamistaba | nav kamīna |
| Pielāgošana | – | plus $ 5000 | mīnus 10 000 USD | plus $ 5000 |
| Pielāgota cena | – | $320,000 | $330,000 | $324,000 |
Kā redzat, ja īpašums tiktu laists tirgū, tas, iespējams, tiktu pārdots par USD 320 000 līdz USD 330 000. Lai noteiktu pārdošanas cenu, par kādu iekļaut jūsu īpašumu MLS (jūsu biržas cena), jūsu aģents pievienos apkopojiet trīs kompāniju galīgās pārdošanas cenas un daliet kopējo ar trim, lai iegūtu vidējo koriģēto pārdošanas apjomu cena.
Pamatojoties uz šo metodiku, jūsu aģents, iespējams, ieteiktu jums uzskaitīt savu māju par 325 000 USD. Ir svarīgi atzīmēt, ka CMA veikšanai ir zināma subjektivitāte. Piemēram, vai papildu vannas istaba īpašuma vērtībai pievieno 5000 USD vai 7 000 USD?
Tirgus un novērtējuma vērtības
Sarakstā norādītā cena, kaut arī tā ir vērtīga, patiesībā ir tikai aptuvena reālā tirgus vērtība. Pārdevējs var uzskaitīt savu īpašumu par 325 000 USD. Pircējs varētu piedāvāt 300 000 USD. Ja pārdevējs pieņem pircēja piedāvājumu, tirgus vērtība ir 300 000 USD - cena, par kuru abas darījuma puses vienojās.
Papildus tirgus vērtībai mājokļa iegādes darījumā ir arī citi novērtējumi. Visprecīzākā vērtība ir “novērtētā vērtība”. Ja vien kāds to nevar iegādājieties māju par visu skaidru naudu, ir nepieciešams bankas finansējums, izmantojot hipotekāro aizdevēju, un tiks piesaistīts licencēts vērtētājs, lai aprēķinātu novērtēto vērtību.
Novērtējums ir detalizētāks nekā CMA - papildus nesenā īpašuma pārdošanas un vispārējo mājas īpašību novērtēšanai vērtētājs apceļos māju, lai ņemtu vērā pašreizējo stāvokli. Vērtētāji ir profesionāļi, kuri piedāvā precīzu skaitli, kas atspoguļo vērtību, nevis aplēsi.
Kā redzat, tirgus vērtību (cenu, par kuru vienojas pircējs un pārdevējs) nosaka patērētājs. Novērtēto vērtību nosaka eksperti. Citiem vārdiem sakot, novērtētā vērtība ne vienmēr ir cena, par kādu īpašums tiks nopirkts vai pārdots. Faktiski īpašumus parasti pārdod par vairāk nekā novērtēto vērtību. Aizdevējs vienmēr izmantos novērtēto vērtību, nosakot, cik daudz tas ļaus pircējam aizņemties, pat ja novērtētā vērtība atšķiras no tirgus cenas.
Novērtētā vērtība ir arī novērtējums, ko izmanto lielākajai daļai citu ar nekustamo īpašumu saistītu mērķu, piemēram, lai noteiktu atbilstošu apdrošināšanas seguma līmeni vai novērtējumu, lai aprēķinātu nodokļu zaudējumus, īpašuma likvidāciju un tīrā vērtība.
Secinājums
Tas sakrīt ar šo:
- Zestimates ir bezmaksas un sniegs jums norādi par jūsu mājas tirgus vērtību, bet tiek uzskatītas par neuzticamām.
- Kompetents nekustamā īpašuma speciālists var sagatavot CMA, kas ir daudz uzticamāks un precīzāks jūsu mājas novērtējums. Lai gan ir nepieciešams laiks, lai pareizi veiktu CMA, aģenti to bieži darīs jūsu vietā bez maksas, jo tas parasti ir daļa no viņu pakalpojuma, kad jūs uzskaitāt savas mājas kopā ar savu brokeri. Pieņemot, ka šajā jomā nesen ir bijuši salīdzināmi pārdošanas apjomi, CMA sniegs jums ļoti tuvu jūsu mājas tirgus cenas aptuveno vērtību.
- Novērtētā vērtība ir visprecīzākais jūsu mājas vērtības novērtējums. Bet novērtējums nav lēts. Parasti tas jums izmaksās no 600 USD līdz 1000 USD. Un tā kā tas ir tikai momentuzņēmums, kad tas tiek darīts, tas ātri kļūst novecojis. Lielākā daļa novērtējuma ziņojumu tiek uzskatīti par aktuāliem tikai sešus mēnešus no dienas, kad vērtētājs uzkāpa jūsu īpašumā.