“Pūļa finansēšana” attiecas uz naudas piesaistīšanu no publiskajiem investoriem — “pūļa” —, izmantojot tiešsaistes platformas. Pirms kolektīvā finansējuma uzņēmumu īpašnieki piesaistīja naudu ar draugu starpniecību, piesakoties bankas aizdevumam vai dodoties uz privātā kapitāla uzņēmumu.
Kopfinansēšana nodrošina jaunu finansējuma avotu uzņēmumiem un jaunu piekļuves punktu individuāliem investoriem. Jums vairs nav jābūt pietiekami daudz līdzekļu, lai pats finansētu visu nekustamā īpašuma darījumu — drīzāk jūs pievienojaties citi līdzīgi domājoši investori, “pūlis”, lai piekļūtu darījumiem, kas agrāk bija pieejami tikai superbagāts.
Nekustamā īpašuma kolektīvā finansēšana ir ieguvusi popularitāti gan pakalpojumu sniedzēju, gan investoru vidū, un ir daudz uzņēmumu, kas to dara specializējas dažādās nekustamo īpašumu platformu jomās ar plašu funkciju klāstu, kas ir unikāls to piedāvājumam. Mūsu iecienītākais kolektīvās finansēšanas pakalpojums ir CrowdStreet, kas ir komerciālo nekustamo īpašumu uzņēmums, kas nodrošina tiešu piekļuvi konkrētām nekustamā īpašuma investīciju iespējām, un pats galvenais- visas maksas ir sponsoriem, nevis investoram.
Lielākā daļa nekustamo īpašumu kopfinansēšanas platformu ļauj investoriem izvēlēties kādu no tiem parāds vai pašu kapitāls investīcijas (jūs noteikti varat iekļaut abus savā portfelī). Šeit ir norādītas atšķirības, lai palīdzētu jums noteikt, kurš no tiem — parāds vai kapitāls — vislabāk atbilst jūsu ieguldījumu mērķiem un riska tolerancei. (Jūs varat atrast detalizētu informāciju nekustamo īpašumu kopfinansēšanas platformu salīdzinājums šeit.)
Kas ir ieguldījumi nekustamā īpašuma parādos?
Ieguldot parāda instrumentos, jūs darbojaties kā aizdevējs īpašuma īpašniekam vai darījuma sponsoram. Atkarībā no struktūras, kas atšķiras atkarībā no nekustamā īpašuma kopfinansēšanas platformas, aizdevums tiek nodrošināts ar: (1) pašu īpašumu vai (2) parādzīmi, ko nodrošina LLC, kurai pieder īpašums.
Parādu investīciju plusi
Pirmais, kas saņem samaksu — Kā parādu investors jūsu ieguldījums ir nodrošināts ar pašu īpašumu vai ar LLC turēto parādzīmi. Jebkurā gadījumā jūs esat kreditoru pirmajā vietā, lai saņemtu samaksu, ja aizdevums tiek aizkavēts. Aizdevuma saistību nepildīšanas process atšķiras atkarībā no platformas, tāpēc jums ir jāveic uzticamības pārbaude. Dažreiz investoriem ir jāmaksā par daļu no ieķīlāšanas izmaksām, ja īpašuma aizdevumu nevar samaksāt un īpašums tiek arestēts.
Īsāks aizturēšanas periods — Parāda ieguldījumiem ir iepriekš noteikts atmaksas datums, parasti no 6 līdz 24 mēnešiem.
Regulāra mēneša vai ceturkšņa sadale — Kā parasti kredītiem, pastāv regulārs procentu atmaksas grafiks un princips katru mēnesi (dažreiz reizi ceturksnī, nevis reizi mēnesī). Jūs zināt, ko un kad saņemat.
Parādu investīciju mīnusi
Maksas — Maksas parasti ir augstākas par parāda ieguldījumiem nekā ieguldījumiem akcijās.
Atgriešana ir ierobežota — Ar parādu ieguldījumiem jūs esat hipotēkas turētājs aizdevumam, kas nodrošināts ar konkrētu īpašumu. Jūsu atdeve ir ierobežota ar procentiem, kas uzkrāti par naudu, ko esat aizdevis aizņēmējam — jūs nepiedalāties nevienā no darījuma gūtās peļņas.
Nav nodokļu atvieglojumu — Viens no ieguvumiem, investējot nekustamajā īpašumā, ir tas, ka īpašumu īpašnieki var atskaitīt nolietojumu. Kā parādu investors jūs aizdodat naudu īpašuma īpašniekam, nevis pašam īpašniekam, tāpēc jūs nevarat atskaitīt īpašuma nolietojumu.
Kas ir ieguldījumi nekustamajā īpašumā?
Ieguldot kapitālā nekustamajā īpašumā, jūs iegūstat proporcionālu kapitāla daļu konkrētā īpašumā vai īpašumu portfelis un daļa no peļņas, kad īpašums tiek attīstīts un pārdots vai pārvaldīts nomai ienākumiem.
Kapitāla ieguldījumu plusi
Piekļuve darījumiem, kas iepriekš nebija pieejami — Pateicoties tiešsaistes platformu vienkāršībai, efektivitātei un mērogojamībai (kur visus attiecīgos dokumentus var ievietot tiešsaistē, darījumus var iedalīt zemajos minimālās ieguldījumu daļas, un līdzekļi var elektroniski plūst uz priekšu un atpakaļ), akciju darījumi, kas iepriekš nebija pieejami atsevišķiem investoriem, tagad ir tikai pele klikšķu attālumā.
Lielākas atdeves potenciāls — Kā kapitāla investors jūs pērkat uzņēmuma akcijas, nevis tikai aizdodat naudu darījuma finansēšanai. Tādējādi jums ir tiesības piedalīties tīrajā peļņā.
Zemākas maksas — Kopumā akciju darījumiem ir zemākas ieguldījumu maksas nekā par parādiem.
Iespējamie nodokļu atvieglojumi tiek nodoti investoriem — Kā kapitāla ieguldītājam jums pieder daļa no īpašuma, un atkarībā no platformas jums var būt tiesības uz amortizācijas izdevumu atskaitījumiem, lai samazinātu nodokļus no jūsu ienākumiem.
Lielāka investoru apmierinātība — Investēt konkrētos darījumos, kurus var ļoti rūpīgi pārbaudīt, apskatot attiecīgos dokumentus tiešsaistē, var nodrošināt lielāku kontroles un gandarījuma sajūtu, nekā pērkot lielas akcijas uzņēmums.
Akciju ieguldījumu mīnusi
Neveiksmes risks — Akciju ieguldījumiem ir lielāks risks nekā parāda ieguldījumiem. Darījumu sponsoriem var trūkt pieredzējušu nekustamā īpašuma profesionāļu pieredzes un norādījumu. Nekustamā īpašuma projekta finansēšana ir tikai pirmais solis. Bez atbilstoša biznesa plāna un atbalsta struktūras pat ļoti daudzsološas iespējas var izgāzties.
Ilgtermiņa ieguldījums — Lai gan izmaksa parasti ir lielāka, kapitāla ieguldījumiem ir vajadzīgs ilgāks laiks nekā parāda ieguldījumiem. Ieguldījumu dolāru piesaistīšanai ilgtermiņa ieguldījumiem ir alternatīvās izmaksas, kas ir jāsalīdzina ar paredzamo atdevi un tās iespējamību.
Nenodrošināts — Akciju ieguldījumiem ir lielāks risks, daļēji tāpēc, ka jūsu ieguldījums tiek uzskatīts par nedrošu. Ja darījums neizdosies, jūs neesat pirmais rindā, kas saņems ieguldījumu atdevi. Jums pieder nekustamais īpašums, kas, visticamāk, ir nodrošināts ar aizdevumiem, kas vispirms tiek atmaksāti saistību nepildīšanas gadījumā.
Šeit ir diagramma, kurā apkopotas galvenās atšķirības starp akciju un parāda nekustamo īpašumu kopfinansēšanas ieguldījumiem:
| Parāds | Pašu kapitāls | |
|---|---|---|
| Investīciju veids | Aizdevējs īpašuma īpašniekam | Īpašuma īpašnieks (akcionārs) |
| Atgriezties | Procenti (fiksēti) | Neto peļņas daļa (atšķiras) |
| Atgriešanās potenciāls | Ierobežots, ierobežots līdz aizdevuma procentu likmei | Bez vāciņa, var būt ar divciparu skaitli |
| Risks | Nolaist | Augstāks |
| Nodrošināts ar | Aizdevuma atmaksa ir (1) nodrošināta ar īpašumu vai (2) nenodrošināta parādzīme | Nenodrošināts — jums pieder nekustamā īpašuma vērtība pēc parāda |
| Darba stāžs pēc noklusējuma | 1., lai saņemtu izmaksu, bet, iespējams, jums būs jāmaksā dažas no ieķīlāšanas izmaksām, ja aizdevums tiek pārkāpts | 2. lai saņemtu izmaksu |
| Izplatījumi | Jā, ikmēneša vai ceturkšņa procentu izmaksas | Atšķiras, dažreiz tiek maksāti ceturkšņa sadalījumi |
| Maksas | Parasti 2% + iespējamā aizdevuma noformēšanas maksa | Parasti 1%–2%, bez avansa vai pakalpojumu maksas |
| Turēšanas periods | Mainās: 6–24 mēneši | Mainās: 1–10 gadi |
| Nodokļu priekšrocības | Nē | Jā, investori parasti var veikt nolietojuma atskaitījumu, nepiederot īpašumam tieši |
Ja, izmantojot kolektīvo finansējumu, ir pieejami parādu vai akciju darījumi, ir jāsaprot divi papildu riski:
Iespējama krāpšana — Tā pati funkcija — tiešsaistes mērogojamība —, kas padara nekustamā īpašuma kopfinansējumu pieejamu mazajiem investoriem, arī padara to atvērtu krāpšanai. Tāpēc lielākā daļa šo ieguldījumu ir pieejami tikai akreditētiem investoriem, kuri zina, kā veikt uzticamības pārbaudi un kuriem ir kapitāls, lai riskētu ar visu savu ieguldījumu.
Iespējamie drošības pārkāpumi — Vadošo mazumtirgotāju un uzņēmumu, kas glabā jūsu personisko informāciju, uzlaušana kļūst arvien izplatītāka. Pat ar vismodernākajām drošības sienām kolektīvās finansēšanas vietnes ir atvērtas uzlaušanas riskam.
Parāds vai pašu kapitāls? Galvenie spēlētāji ir…
Katra no nekustamā īpašuma kolektīvās finansēšanas platformām ir nedaudz atšķirīga un parasti atbilst noteiktai nišai, taču tās visas ir konceptuāli tas pats — tiešsaistes tehnoloģiju platformas nodrošināšana, kas atvieglo sakritību starp nekustamā īpašuma operatoriem, kuri vēlas to darīt piesaistīt kapitālu un akreditētus investorus, kas vēlas tieši ieguldīt konkrētos tradicionālos nekustamā īpašuma projektos naudas plūsmas aizdevumi.
Lielākajai daļai kolektīvās finansēšanas vietņu minimālais ieguldījums ir USD 5000, un jums ir jābūt akreditētam investoram. Starp tiem, Nekustamā īpašuma magnāts piedāvā ieguldījumus mājokļos un komerckapitālā. RealCrowd piedāvā komerciālus darījumus, gan pašu kapitālu, gan parādus. Zemes ielāps specializējas parādu projektos, gan komerciālos, gan dzīvojamos projektos.
Lielākiem minimālajiem ieguldījumiem varat izvēlēties komerciālo parādu un kapitāla ieguldījumus no CrowdStreet ar 10 000 USD un Mājas aizdošana piedāvā mājokļu parāda ieguldījumus ar minimālo ieguldījumu USD 50 000 apmērā.
Jumta segumsUnikālais piedāvājums sniedz investoriem iespēju iegādāties konkrētu dzīvojamo īres īpašumu ar esošajiem īrniekiem — protams, ieejas cenas mainās, jo jūs personīgi iegādājaties visu īpašums.
Bottom Line
Visi ieguldījumi ir saistīti ar risku, un nekustamajam īpašumam ir atšķirīgi riski nekā ieguldījumiem akcijās. Parāda instrumenti piedāvā mazāku risku nekā ieguldījumi akcijās. Ja jūs meklējat pārsteidzošu izaugsmes vai peļņas potenciālu, jūsu ieguldījumu mērķi var dot priekšroku ieguldījumiem akcijās. Un otrādi, jūs varat koncentrēties uz parāda ieguldījumiem, ja vēlaties konsekventus ienākumus un mazāku risku.
Tas patiešām ir saistīts ar jūsu ieguldījumu darbību pielāgošanu, lai tās atbilstu jūsu mērķiem un riska tolerancei, kā arī katras kolektīvās finansēšanas platformas un konkrētā darījuma uzticamības pārbaude.