Procentu likmēm joprojām tuvojoties visu laiku zemākajam līmenim, investori meklē pietiekami drošu ieguldījumu, kas viņus apsteidz inflāciju. Aprīlī notikušajā vietējo nekustamo īpašumu investoru tikšanās reizē šeit, Baltimorā, tēma bija ieguldīšana nodokļu aizturēšanas jomā. Manu uzmanību piesaistīja solījums par 18% atdevi — ieguldījumam, kas nodrošināts ar nekustamo īpašumu.
Protams, augstas atdeves likmes parasti ir līdzsvarotas ar augstām riska likmēm. Bet runātājs turpināja teikt, ka tas ir "praktiski tikpat droši kā tad, ja jūs savu naudu novietotu FDIC apdrošinātā konts vietējā bankā. Tāpēc mana interese bija izpētīt šo zem radara nekustamo īpašumu ieguldījumu stratēģija.
Es uzzināju, ka nodokļu ķīlas ieguldījumi pastāv jau vairāk nekā 200 gadus. Nekad neesmu par to dzirdējis? Iespējams, tas ir tāpēc, ka nodokļi nav neviena mīļākā diskusiju tēma. Kokteiļu ballītē kādam pastāstīt, ka esat nodokļu grāmatvedis, lieliski kavē sarunas.
Tomēr šis ieguldījums izmanto to, ka nodokļu maksāšana ir neizbēgama. Neviens nesaņem caurlaidi. Tomēr ne visi var samaksāt nodokļu maksātājam, kad viņš klauvē.
Valdība agri vai vēlu vienmēr saņem savu viedokli. Tātad, ieguldot nodokļu apgrūtinājuma sertifikātos, ieguldītāji saņem praktiski garantētu procentu likmi. Faktiski ģimenes biroji un institucionālie investori gadu desmitiem ir ieguldījuši miljardus nodokļu apgrūtinājuma sertifikātos.
Īpašuma nodokļa pamati
Mājas īpašnieks vai nē, jūs, iespējams, esat iepazinies ar īpašuma nodokļu ideju. Valdības apliek ar nodokli īpašumu īpašniekus, lai finansētu pabalstus un pakalpojumus kopienas “kopējam labumam”. Nekustamā īpašuma nodoklis ir papildus ienākuma un pārdošanas nodoklim.
Īpašuma nodokļa ieņēmumi parasti nodrošina tādus pakalpojumus kā policijas aizsardzība, publiskās bibliotēkas, atpūtas centri, ceļi, skolas un sniega tīrīšana. Pat uguņošana.
Ja jūsu mājoklim ir hipotēka, iespējams, ka jūsu ikmēneša maksājumā ir iekļauti līdzekļi īpašuma nodokļu samaksai. Jūsu aizdevējs tur naudu darījuma kontā un maksā nodokļus jūsu vārdā tieši apgabalam, kad tas ir jāmaksā.
Jūs, iespējams, nezināt, cik daudz maksājat nekustamā īpašuma nodokļos. Bet esiet drošs, ka jūs viņiem maksājat, ja jums pieder māja. Visi apgabali iekasē sava veida personas īpašuma nodokli.
Atsevišķas nekustamā īpašuma daļas tiek novērtētas, pamatojoties uz atrašanās vietu un īpašībām. Katram īpašumam tiek piešķirta “nodokļu aprēķinu” vērtība. Pakas īpašnieks maksā nodokli par noteikto vērtību. 2016. gadā likmes pa štatiem svārstījās no zemākā līmeņa 0,27% Havaju salās līdz augstākajam līmenim 2,35% Ņūdžersijā.
Vidējā īpašuma nodokļa likme vienģimenes mājām katras ASV štata lielākajās pilsētās ir aptuveni 1,5%. Saskaņā ar ASV Tautas skaitīšanas biroja datiem, vidējā amerikāņu mājsaimniecība katru gadu tērē 2149 USD par īpašuma nodokļiem par savām mājām.
Apgabals, kurā atrodas īpašums, parasti iekasē īpašuma nodokli. Ja īpašuma īpašnieks nodokli nenomaksā, nodokļa summa kļūst par īpašuma apgrūtinājumu.
Īpašuma apgrūtinājums tomēr nepalīdz novadiem un pašvaldībām samaksāt par pakalpojumiem un pabalstiem, ko tās solījuši saviem iedzīvotājiem. Nauda novadam nepieciešama jau tagad, lai pildītu budžeta saistības. Valdība nepieņem IOU!
Kas īsti ir nodokļu apgrūtinājuma sertifikāts?
Lai gan process dažādās valstīs ir atšķirīgs, vietējām pašvaldībām ir tiesības iekasēt nesamaksātos nodokļus, pārdodot nodokļu apgrūtinājuma sertifikātu vai nodokļu aktu publiskā izsolē. Apmēram puse no 50 štatiem pārdod nodokļu apgrūtinājuma sertifikātus. Otra puse pārdod nodokļu ķīlas aktus vai izpērkamos aktus. Pēdējais ir sertifikāta un akta hibrīds. Dažas valstis pārdod gan nodokļu ķīlas tiesības, gan nodokļu aktus.
Starp abiem ir būtiskas atšķirības. Parasti jūs pērkat nodokļu apgrūtinājuma sertifikātu, jo vēlaties procentus. Ja mājas īpašnieks to neizpērk, jūs varat iegūt īpašumu. Ar nodokļu aktu jūs pērkat īpašumu tieši.
Viens nav labāks par otru. Katram no tiem ir priekšrocības atkarībā no jūsu ieguldījumu mērķiem. Katram ir savs noteikumu kopums, un ir nepieciešama izpēte. Protams, jūs varat darīt abus vienlaikus.
Šajā rakstā galvenā uzmanība tiks pievērsta nodokļu ķīlas tiesībām un nodokļu akti tiks atstāti citai reizei.
Ieguldīšanas vienkāršība nodokļu ķīlā
Jauki ir tas, ka jums nav nepieciešama nekustamā īpašuma licence. Jums nav jāizveido LLC. Un jums nav nepieciešams daudz naudas, lai ieguldītu sertifikātos vai aktos.
Pērkot nodokļu apgrūtinājumu, jūs būtībā maksājāt nodokļus par mājas īpašnieku apmaiņā pret sertifikātu. Sertifikāts ir piemērots jūsu samaksātā summai plus procenti.
Tāpat patīkami ir tas, ka jūsu ieguldījums ir nodrošināts ar īpašuma nodrošinājumu vai valsts tiesību aktiem, kas nosaka nodokļu apgrūtinājuma dzēšanu, tostarp procentus un soda naudu. Kā investors jūs iesaistāties, lai samaksātu nodokļus un nobloķētu garantētu procentu likmi par savu ieguldījumu.
Nodokļu apķīlājuma sertifikāts ir apgrozāms instruments. Bet otrreizējā tirgus nav, izņemot varbūt eBay un tamlīdzīgus pakalpojumus.
Sertifikāts ir pierādījums tam, ka īpašnieks ir iegādājies izpildāmu procentus pelnošu apgrūtinājumu uz nekustamo īpašumu. Tas ir juridisks pienākums noteikt pirmās pozīcijas apgrūtinājumu konkrētam īpašumam. Tas nozīmē, ka tās ir pirmās parādsaistības, kas tiek izmaksātas, ja īpašums tiek atsavināts.
Ieguldīšanas nodokļu aizturēšanas sertifikātos (lielie) ieguvumi
Iegādājoties nodokļu apgrūtinājuma sertifikātu, jūs nepērkat īpašumu. Tāpat jums nav jāsadarbojas ar īpašuma īpašnieku. Jūs vienkārši iesaistāties, lai samaksātu apgabala valdībai nomaksātos nodokļus.
Apmaiņā pret naudas iekasēšanu apgabals piešķirs jums procentu likmi un nokavējuma naudu, ko tā iekasē no īpašnieka, kad nodokļi beidzot būs samaksāti. Ja īpašuma īpašnieks nemaksā nodokļus, jūs varat atsavināt īpašumu un atņemt īpašumtiesības uz kopējo nodokļu, sodu un nodevu summu, kas jāmaksā apgabalam.
Citiem vārdiem sakot, nodokļu apgrūtinājuma ieguldīšanai ir divi ieguldījumu rezultāti:
- Nodokļu apgrūtinājuma sertifikāts tiek izpirkts, un jūs nopelnāt nodrošinātu augstu procentu likmi.
- Nodokļu apgrūtinājuma sertifikāts netiek izpirkts, un jūs varat iegūt īpašumu, izmantojot ieķīlāšanu, dažreiz par dolāra santīmiem.
Atkarībā no jūsu ieguldījumu mērķiem jebkurš rezultāts var būt pievilcīgs.
Nodokļu ķīlas tiesības nodrošina fiksētu procentu likmi, kas atšķiras atkarībā no apgabala. Baltimorā procentu likme ir 18% gadā. Citos novados visā valstī tas var būt daudz zemāks vai daudz augstāks. Dažos Ilinoisas apgabalos ik pēc sešiem mēnešiem tiek noteikta 18% procentu likme, kas atbilst nedaudz vairāk nekā 36% gadā.
Tomēr, kā jūs varētu iedomāties, šie augstie atdeves rādītāji piesaista lielu uzmanību. Lai gan jums nav nepieciešams daudz naudas, lai ieguldītu, konkurenti ar dziļām kabatām var ielēkt un solīt cenu, izspiežot mazo investoru.
Cena var viegli un bieži vien pieaugt virs maksājamiem nodokļiem. Esmu lasījis, ka dažos apgabalos īpašumus nodokļu izsolē var pārdot par vairāk, nekā ir vērts.
It īpaši, ja esat akreditēts investors, ir dažas alternatīvas, kas var dot arī divciparu gada peļņu. Viens piemērs ir Sākotnējie ieguldījumi, kas ir privātā kapitāla uzņēmums, kas ļauj privātpersonām ar augstu neto vērtību veikt ieguldījumus diversificētos nekustamā īpašuma fondos.
Nav ierobežojumu, cik daudz varat ieguldīt
Jūs varat ieguldīt maz vai daudz. Nodokļu ķīlas tiesības nav kā bankas konti, kurus FDIC ir apdrošinājis līdz noteiktai robežai. Nav ierobežojumu, cik daudz jūs varat ieguldīt nodokļu apgrūtinājuma sertifikātos.
Īpašumtiesības uz īpašumu saglabā īpašuma īpašnieks. Viņam ir tiesības izpirkt — atmaksāt — nodokļu apgrūtinājuma apliecību, līdz apgabaltiesas tiesnesis paraksta rīkojumu, ar ko atļauj atsavināšanas procedūras.
Kā nodokļu apgrūtinājuma sertifikāta turētājam jums ir jāuzsāk atsavināšanas process noteiktā laika periodā, parasti divu gadu laikā. Ja sertifikāts nav izpirkts un jūs laikus nesākat atsavināšanu, jūsu ieguldījums tiks konfiscēts un atmaksa netiks izsniegta.
Kā solīt
Lielākajai daļai apgabalu katru gadu tiek veikta nodokļu ķīlas pārdošana. Lielākā daļa izsoļu notiek tiešsaistē. Baltimorā, kur es dzīvoju, apgabala izpārdošana notiek jūnijā, bet pilsētas izpārdošana notiek maija vidū.
Jūs reģistrējaties dažas nedēļas pirms faktiskās pārdošanas un maksājat reģistrācijas maksu. (Baltimorā maksa ir 100 USD.) Viņi jums pa e-pastu nosūta piedāvājuma identifikācijas numuru. Kad izsole tiek atvērta, jūs solāt par sertifikātiem, kas jūs interesē, izmantojot tiešsaistes veidlapu.
Minimālā cena, kas nepieciešama, lai iegādātos nodokļu apgrūtinājuma sertifikātu, ietver bruto nodokli, soda naudu un procentus. Sods ietver visas piemērojamās izmaksas, kas saistītas ar nodokļu apgrūtinājuma sertifikāta pārdošanu. Minimālā cena ir norādīta blakus likumpārkāpēja īpašuma adresei un ID numuram.
Tātad, kā tas darbojas?
Ieguldījumu process nodokļu ķīlā vai aktos nav pasīvs. Patiesībā tas var aizņemt daudz laika.
Apgabali parasti publicē sarakstu dažas nedēļas pirms nodokļu apgrūtinājuma pārdošanas. Var būt pieejami simtiem īpašumu. Jums ir nepieciešama sistēma, lai sašaurinātu sarakstu un izlemtu, kuriem no tiem vēlaties solīt.
Būtībā jums ir jānovērš tie, kas neatbilst jūsu ieguldījumu kritērijiem. Sāciet ar savu sākotnējo investīciju budžetu. Ja jums ir tikai daži tūkstoši vai pat tikai daži simti dolāru, ko ieguldīt, varat nekavējoties likvidēt īpašumus ar augstākām minimālajām cenām.
Ja vēlaties procentu ienākumus un jums nav mērķa iegūt īpašumu, meklējiet vienas ģimenes mājas ar hipotēku. Tie piedāvā vislabāko iespēju tikt izpirktiem. Daudzās valstīs to izpirkšanas likme ir 95% vai augstāka.
Nodokļu apgrūtinājuma ieguldīšanas termiņš ir no sešiem mēnešiem līdz trim gadiem. Nav otrreizējā tirgus, kurā pārdot savus sertifikātus. Tāpēc jums ir jāpārliecinās, ka ieguldāt tikai naudu, kas jums nebūs vajadzīga īstermiņā.
Nav jāmaksā komisijas maksa. Bet, kā minēts iepriekš, jums, visticamāk, būs jāmaksā vienreizēja reģistrācijas maksa par izsoli.
Noteikti veiciet savu pienācīgo rūpību
Pienācīga rūpība ir obligāta. Jūs varat beigties ar īpašuma atsavināšanu. Jūs vēlaties pabraukt garām un apskatīt īpašumus. Jūs arī vēlēsities rūpīgi veikt tiešsaistes izpēti, lai pabeigtu uzticamības pārbaudi.
Jūs, visticamāk, nevarēsit pārbaudīt īpašuma iekšpusi, jo māju īpašnieki, visticamāk, neļaus jums ieiet un apskatīties. Tomēr jūs vēlaties uzzināt pēc iespējas vairāk par īpašumu, apkārtni un apkārtni kopumā. Jūs nevēlaties iestrēgt ar īpašumu, kuram nav potenciāla.
Uz vienu un to pašu īpašumu var iegādāties vairākas nodokļu ķīlas tiesības nākamajiem taksācijas gadiem. Tas ir atkarīgs no tā, cik ilgs ir atpirkšanas periods.
Piemēram, valstī, kurā ir trīs gadu izpirkšanas periods, var iegādāties trīs nodokļu ķīlas tiesības, vienu par katru gadu. Šīs ķīlas tiesības var iegādāties viens un tas pats investors vai dažādi. Tas nozīmē, ka procesam virzoties uz priekšu, jums var būt nepieciešams vairāk kapitāla.
Kad īpašums tiek izpirkts, neatkarīgi no tā, cik daudz investoru ir iegādājušies nodokļu ķīlas tiesības, tiek maksātas visas nodokļu ķīlas tiesības un procenti. Ja apgrūtinājums netiek izpirkts, saskaņā ar apgabala un štata statūtiem tiks piemērots atsavināšanas process.
Ja jūsu mērķis ir atsavināt īpašumu un iegūt to, iespējams, būs jāiegādājas visas turpmākās ķīlas tiesības, jo dažkārt jaunāki nodokļu apgrūtinājumi ir prioritāri pār vecajiem apgrūtinājumiem. Ikviens, kurš atsavina īpašumu, lai pieņemtu aktu, var būt atbildīgs arī par visu citu nodokļu apgrūtinājuma turētājiem.
Uzzināt vairāk
Ir grāmatas, semināri un kursi par šo tēmu. Un, kā minēts iepriekš, katrā apgabalā ir savs noteikumu kopums, kas regulē procesu, izpirkšanas periodu, atdeves likmes un pašu solīšanas procesu.
Šis raksts ir paredzēts kā pārskats. Pirms piedāvājat, varat un jums ir jāizpēta tirgus un jāpārliecinās, ka saprotat paredzētā tirgus datus.
Kā investors es nepārtraukti meklēju jaunas iespējas un izvērtēju risku salīdzinājumā ar. atlīdzība. 2. jūnijā Baltimoras apgabalā notiks ikgadējā nodokļu apgrūtinājuma sertifikāta izsole.
Esmu reģistrējies pārdošanai tiešsaistē un saņēmu izsolāmo īpašumu sarakstu. Šobrīd sarakstā ir vairāki tūkstoši īpašumu, taču tas, visticamāk, saīsināsies pirms faktiskās pārdošanas, jo īpašumu īpašnieki maksā nodokļus.
Tagad es apmeklēju braucienus, lai rūpīgi atlasītu dažus nodokļu apgrūtinājuma sertifikātus, par kuriem es vēlētos solīt cenu. Nākamajos mēnešos es publicēšu rakstu par savu pieredzi.