Jei turite namą ir kada nors praleidžiate daug laiko su kaimynais, visada kalbėsite apie nekilnojamojo turto vertę ir nekilnojamojo turto mokesčius.
Žmonės mėgsta kalbėti apie tai, kaip padidėjo jų namo vertė, tačiau jie taip pat nekenčia, kad jų nekilnojamojo turto mokesčiai yra tokie dideli. Atsiprašau, drauge, negalite to turėti abiem būdais! 😂
Jei nekilnojamojo turto vertė kyla, nekilnojamojo turto mokesčiai didėja!
Howardo apygardoje mūsų nekilnojamojo turto mokesčiai yra ~1,442% (grafystės, valstijos, gaisro ir ad valorem). Sunkus, palyginti su kai kuriais, lengvas, palyginti su kitais.
Na, neseniai gavome pranešimą apie nekilnojamojo turto mokesčio apskaičiavimą iš mūsų valstijos Apmokestinimo ir mokesčių departamento. Kaip ir daugelis nekilnojamojo turto visoje šalyje, pastebėjome, kad mūsų vertinimai išaugo.
Tai buvo pirmas kartas, kai turto vertė smarkiai išaugo. Tikėjomės to, nes pandemijos metu atlikome kai kuriuos atnaujinimus ir mūsų namai tapo šiek tiek didesni.
Nežinau, koks yra teisingas įvertinimas, ar ne, bet kai buvo galimybė pateikti apeliaciją, pagalvojau, kad nepakenks pabandyti?
Atminkite, kad gyvename Hovardo grafystėje, Merilando valstijoje, todėl jūsų apskrityje ir valstijoje gali būti skirtingi procesai ir terminai, tačiau daugelyje sričių taikomos panašios procedūros.
Turinys
- Vertinimo apeliacijos proceso pradžia
- Pakartotinio įvertinimo darbalapio peržiūra
- Paskambinkite nekilnojamojo turto agentui
- Ar turėčiau kreiptis?
- Kas yra kokybės faktorius?
- Apeliacija raštu, žodžiu ar vaizdo įrašu?
- Mūsų apeliacija buvo patvirtinta! (kaip)
- Kas toliau?
Vertinimo apeliacijos proceso pradžia
Apeliacijos procesas yra nesudėtingas ir turite 45 dienas oficialiai apeliacijai pateikti.
Mano pranešimas buvo datuojamas 2022-12-29 (nors gavau jį tik po kelių dienų). Iki vasario 12 dienos turėjau apsispręsti, ką noriu veikti.
Laimei, visa tai galite padaryti internetu šią formą bet jūs turite turėti pranešimą apie įvertinimą. Jie prašo jūsų įspėjimo ir kontrolinio numerio. (yra viršutiniame dešiniajame langelyje)
Pirmiausia galite paprašyti savo turto vertinimo darbalapio ir ploto pardavimo analizės. Tai yra tai, ko kreipsitės, todėl jums reikia darbalapio, kad nuspręstumėte, dėl kokių priežasčių jį apskųsti.
Iš pradžių nebuvau tikras, ar noriu pateikti apeliaciją, bet galite prašyti dokumentų nepateikę apeliacijos. Smagu matyti, kaip jie nustatė jūsų namo vertę.
Darbo lapo ir analizės paprašiau 2023-01-03 ir gavau el. paštu 2023-01-21.
Pakartotinio įvertinimo darbalapio peržiūra
Merilende gyvenamųjų namų pakartotinio įvertinimo darbalapis yra paprastas dokumentas, kuriame paaiškinama, kaip Merilendo valstijos Vertinimo ir mokesčių departamentas padarė įvertinimą.
Pirmieji trys puslapiai apėmė mūsų namus. Tai apima kiekvieną mūsų namų aspektą ir įkainį, kuriuo jis vertinamas. (tai PDF paaiškina darbalapį ir ką reiškia kiekviena iš vertybių)
Paskutiniuose dviejuose puslapiuose buvo pateikti palyginami pardavimai per pastaruosius kelerius metus.
Tai gana išsami ir, mūsų atveju, teisinga. Jokių klaidų jame nebuvo. Boo.
Paskambinkite nekilnojamojo turto agentui
Jei pradedate jaustis šiek tiek priblokšti arba tiesiog norite gauti antrą nuomonę, paskambinkite savo nekilnojamojo turto agentui. Jis arba ji galės jums padėti, nes jie visą laiką pereina šį procesą. Jie žino, kaip visa tai veikia, ir netgi gali turėti gerus santykius su vadovu, kuris peržiūrės jūsų atvejį.
Ir nesijauskite kalti išnaudodami savo laiką – kaip manote, kam greičiausiai paskambinsite, kai ateis laikas parduoti savo namą?
Kai kurios svetainės siūlo, kad už tam tikrą procentą sutaupytų pinigų galite samdyti trečiąją šalį, kuri tai atliktų. Nemanau, kad tai būtina – jei jūsų agentas nepadės, kitą kartą apsvarstykite galimybę įsigyti naują agentą. Bet aš pats atlikau procesą ir pirmasis proceso etapas nebuvo sunkus.
Ar turėčiau kreiptis?
Svarstant, ar turėtumėte pateikti apeliaciją, reikia atsižvelgti į keletą svarstymų.
Ar yra klaidų? Tikriausiai tai lengviausia ištaisyti.
Mūsų konkrečioje situacijoje, remiantis tuo, ką mačiau nekilnojamojo turto duomenų bazėje, maniau, kad yra vienas netikslumas. Duomenų bazėje buvo nurodyta, kad turime 6 pilnus vonios kambarius (3 ar daugiau) ir pusę vonios (2 ar mažiau). Tiesą sakant, mes turime tik 4 vonios kambarius ir pusę vonios. Tai du papildomi vonios kambariai.
Kiekvienas pilnas vonios kambarys Merilande kainuoja 5000 USD.
Tačiau pakartotinio įvertinimo formoje buvo nurodytas tinkamas vonios kambarių skaičius. Ir kiekvienas vonios kambarys kainuoja tik 5000 USD, o tai nėra daug.
Po klaidų galite ginčytis remdamiesi palyginimais. Čia palyginsite savo įvertintą vertę su tikrąja namų rinkos verte jūsų vietovėje arba su tuo, ką apskritis įtraukė į pakartotinio įvertinimo darbalapį. Jei pastaruoju metu rinkoje įvyko pokytis, kurį daugelis sričių patyrė, kai per pastaruosius metus padidėjo palūkanų normos, galite manyti, kad jūsų vertė taip pat yra mažesnė.
Tam reikės gauti palyginamus pardavimo duomenis ir atlikti šiek tiek tyrimų. Apskrities vietovių pardavimo sąraše buvo pateikti tik 2022 m. gruodžio mėn. pardavimai (ir tik vienas pardavimas gruodžio mėnesį, ir abejoju, kad per visą gruodį buvo parduotas tik vienas namas). Jei norite eiti šiuo keliu, norėsite daugiau duomenų ir jūsų nekilnojamojo turto agentas galėtų jums tai padėti.
Ar galite ginčyti bet kurį iš daugiklių? Sudėjus visą būsto bazinę vertę, yra trys „būsto vertės koregavimai:
- Apskrities daugiklis – kuris taikomas visiems apskrities namams
- Kokybės faktorius – kurį nustato vertintojas (1-9 balai)
- Kaimynystės reguliavimas – kuris taikomas visiems namams „kaimynystėje“
Abejoju, ar galite ginčytis dėl 1 ir 3 daugiklių, bet kaip dėl kokybės faktoriaus?
Kas yra kokybės faktorius?
Mūsų buvo 6, o tai reiškė, kad mūsų būsto vertės daugiklis buvo 1,37 karto. 5 yra tik 1,17 karto daugiklis – taigi 20 % skirtumas!
Išsiunčiau Mokesčių departamentui el. laišką, kad geriau suprasčiau, kaip nustatomas kokybės rodiklis, nes tai tikriausiai yra geriausias būdas.
Tą pačią dieną (ačiū Braxtonui!) Vertinimo prižiūrėtojo padėjėjas atsiuntė man dokumentą, paaiškinantį CAMA gyvenamųjų patalpų išlaidų kategorijas (kurias mūsų valstybė naudoja kaip kokybės veiksnius). CAMA reiškia kompiuterinį masinį įvertinimą ir tai naudoja vyriausybinės agentūros visoje šalyje, kad nustatytų šį vertinimo aspektą.
Štai kas nurodyta 5 ir 6 klasėms:
- 5 klasė – Šios klasės būstai paprastai apima individualiai suprojektuotus masinės gamybos namus geresniuose padaliniuose. Šie namai yra pastatyti pagal dizainerių planus, naudojant kvalifikuotus meistrus ir standartines iki gerų medžiagų. Yra išorės ornamentika, o vidus gerai išbaigtas (gerai).
- 6 klasė – Šios klasės būstams paprastai priskiriami tie, kurie skirti individualių namų savininkams, naudojant geros kokybės medžiagas. Statybą prižiūri kompetentingas statybininkas. Šie namai gali būti pastatyti geriau nei vidutiniai. Šios klasės namų statyboje daugiau dėmesio skiriama tiek išorės, tiek interjero detalizavimui (labai gerai).
Pardavimų sąraše paskutiniuose dviejuose puslapiuose pradėjau žiūrėti į kai kuriuos namus, kurių kokybės koeficientas yra 6, ir jie atrodė palyginami su mano neįgudusia akimi. Tai buvo didesni namai su plytų išore, panašia apdaila ir pastatyti per panašų laiką.
Tie, kurių kokybės koeficientas buvo įvertintas 6 arba 7, buvo daug naujesni, daug didingesni ir tikriausiai turėjo kai kurių interjero ypatybių, kurios nebuvo visiškai užfiksuotos „Zillow“.
Vienintelis skirtumas, kuris gali būti taikomas mūsų namams, yra tai, kad mūsų namai nėra „masinės gamybos namai“ ta prasme, kad „Toll Brothers“ namų kaimynystė yra masinės gamybos. Mūsų namas buvo pastatytas devintajame dešimtmetyje pagal planą, kurį įsigijo namo statytojas.
Išsiunčiau el. laišką vertinimų vadovo padėjėjui ir paklausiau, ar galiu pateikti apeliaciją dėl šių priežasčių, ir jis pasakė, kad galiu!
Laba diena ir esate sveiki. Taip, galite pateikti apeliaciją dėl šių priežasčių ir jūsų argumentą dėl klasifikavimo įvertinimo įvertins vertintojas. Vertintojas turės galimybę surinkti vertinimo duomenis iš visos bendruomenės ir nustatyti, ar jūsų namas buvo teisingai įvertintas, palyginti su kitais. Jei nesate susipažinę, pridėjau dokumentą apie apeliacijų procesą.
Apeliacija raštu, žodžiu ar vaizdo įrašu?
Yra trys apeliacijos variantai – rašytinis apeliacinis skundas, posėdis telefonu arba vaizdo posėdis.
Paprasčiausias būdas yra parašytas, tačiau galite paprašyti apeliacijos telefonu arba vaizdo įrašu.
Pateikiau rašytinį apeliaciją (kuri atrodė lengviausia), iš esmės nurodydama tai, ką rašiau aukščiau:
Mūsų namuose buvo nustatytas 6 kokybės koeficientas, nors manau, kad jį reikėtų tiksliau laikyti 5. Jis buvo pastatytas 1980 m., remiantis plačiai prieinamu Avril Shull planu, taigi, nors jis yra individualus šioje vietovėje (kiek mums žinoma), jis nėra pritaikytas individualaus namo savininkui. Jis buvo pagrįstas masinės gamybos dizainu. Atsižvelgiant į palyginamų namų sąrašą šalia mūsų, įskaitant neseniai kaimynystėje parduotą, manau, kad mūsų interjeras ir išorė yra labiau suderinti su 5 klasės namais.
Pateikiau tai sausio 26 d. ir yra 8–12 savaičių atsilikimas.
Atsakymą gavau balandžio 10 d.! Tai buvo maždaug po 74 dienų ir į vidurį numatomo 8–12 savaičių laukimo laiko, taigi visai neblogai.
Mūsų apeliacija buvo patvirtinta! (kaip)
Apygarda atsiuntė dviejų puslapių laišką, kuriame paaiškino savo išvadas, iš kurių pirmasis tikriausiai yra tik formos laiškas, išsiųstas visiems, kurie kreipėsi. Jame paaiškinta, kad tai buvo paskutinis pranešimas ir kad įvertinimas pateiktas antrame puslapyje.
Galutinis įvertinimo pranešimas mums parodė Apskųsta vertė, arba kokią apskritis būtų laikiusi mūsų rinkos verte, jei nebūtume apskundę.
Tada jie parodė mūsų Galutinė rinkos vertė, už ką būsime apmokestinti.
Mes sumažinome 10,86% apeliacinę vertę!
Jei prisimenate anksčiau, aš kreipiausi remdamasis kokybės koeficientu ir tai yra skaičiavimas tik būstui. Skundžiamoje vertėje ir galutinėje rinkos vertėje mūsų Žemės vertė nepasikeitė. Mūsų „Pastatai, kiti“ sumažėjo 13,98%.
Jei prisimenate kokybės koeficiento daugiklį, jis buvo 1,37 karto, kai QF yra 6, ir 1,17 karto, kai QF yra 5.
0,20 iš 1,37 yra maždaug 14,5 % – tai gana artimas, bet ne visai toks, koks buvo mūsų sumažinimas.
Neatrodo, kad jie perskaitė mano kreipimosi pastabas, pilnai sutikome, kad esame žemesnės kokybės faktorius, ir atitinkamai jį sumažinome. Jie taip pat nepaaiškino, kas pasikeitė, tačiau galutinė rinkos vertė yra mažesnė nei anksčiau, o tai yra puiku.
Kas toliau?
Naudodami naują įvertinimą galite vėl pateikti apeliaciją, jei norite.
Yra trys apeliacijų „lygmenys“:
- Prižiūrėtojo lygis – tai lygis, kurį ką tik perėjau ir užsitikrinau 10% nuolaidą.
- Nekilnojamojo turto mokesčio apskaičiavimo apeliacinė taryba – Jūs einate prieš vietinių gyventojų tarybą ir pareiškiate savo bylą.
- Merilendo mokesčių teismas – Tai paskutinis žingsnis ir vis dar yra neoficialus administracinis posėdis, kuriame savo bylą pristatote asmeniškai (nėra rašytinių posėdžių).
Nėra jokių mokesčių už kiekvieną lygį ir jums nereikia atstovauti.
Šiuo metu jaučiu, kad laimėjau gana solidžią pergalę, gražiai, bet sąžiningai sumažinęs galutinę rinkos vertę, kuri sutaupys tūkstančius dolerių. Kadangi klaidų nebuvo ir atrodė, kad jis sutiko su kokybės koeficiento sumažinimu, gavau 99% to, ko norėjau.
Man tai nekainavo pinigų, išmokau svarbaus proceso, kuris gali padėti draugams ir kaimynams... ir skirdami tam labai mažai laiko. Be to, tai tapo pašaru tinklaraščio įrašui!
Ketinu tai įrašyti į laimėjimo stulpelį ir nereikšti papildomų apeliacijų.
💡Mano mintys iš šios patirties – visada ginčykite savo turto vertinimą. Nepakenks sužinoti apie procesą ir pabandyti, ypač jei vyksta didelis šuolis. Proceso metu galite sutaupyti daug pinigų.
Ar kada nors apskundėte nekilnojamojo turto mokesčio apskaičiavimą? Kas nutiko?