Beveik kiekvienas straipsnis apie nekilnojamąjį turtą įspėja investuotojus atlikti reikiamą patikrinimą. Bet ką tai tiksliai reiškia?
Plačiąja prasme deramas patikrinimas yra duomenų apie visus veiksnius, turinčius įtakos IG, rinkimo ir analizės procesas. Deramo patikrinimo procesas yra būtinas siekiant užtikrinti, kad pradinės ir vėlesnės investicijos į galimybę būtų prasmingos.
Tikriausiai esate girdėję posakį „išmatuokite du kartus ir nupjaukite vieną kartą“. Tai ypač pasakytina apie nekilnojamąjį turtą: prieš investuodami turėtumėte kruopščiai įvertinti bet kokią galimybę.
Norint išvengti brangių klaidų, tokių kaip:
1) investuoti į projektą, kuris nepasieks strateginių tikslų, ir
2) nesugebėjimas sušvelninti ir valdyti numatomą riziką, kad investuojant būtų geresnis ir labiau nuspėjamas rezultatas.
Jūsų atliekamo deramo patikrinimo gylis ir plotis skirsis priklausomai nuo nekilnojamojo turto turto klasės: jis skirsis komercinės nuosavybės, nuomojamo turto REIT, ir nekilnojamojo turto sutelktinis finansavimas
galimybes. Deramo patikrinimo pobūdis taip pat priklausys nuo pačios konkrečios investicijos (vietos, finansinių, turto būklės ir kt.).Pavyzdžiui, naudojate skirtingus finansinius rodiklius, kad įvertintumėte komercinės ir gyvenamosios patalpos nuomą. Kai kurios nekilnojamojo turto sutelktinio finansavimo galimybės turi specifinių skirtumų, dėl kurių reikia atlikti išsamią analizę, kuri nebus taikoma kitoms sutelktinio finansavimo galimybėms. Kai investuojate į nuomojamą turtą, būtinas išsamus patikrinimas prieš pirkimo procesą ir jo metu.
Trumpoji versija
- Investuodami į nekilnojamąjį turtą turite atlikti išsamų patikrinimą, kad užtikrintumėte, jog gausite pakankamai didelę grąžą, kad jūsų investicija būtų naudinga.
- Nuomojamų namų deramo patikrinimo procesas skiriasi. REIT ir nekilnojamojo turto sutelktinio finansavimo svetainės.
- Bet kokia investicija į nekilnojamąjį turtą yra rizikinga, tačiau ją galite sumažinti atidžiai ištyrę visas investavimo galimybes, net ir iš anksto patikrintas.
Nuomojamų namų kruopštumas
Nuomojamo nekilnojamojo turto investuotojai paprastai ieško trijų dalykų:
- Trumpalaikis pinigų srautas
- Ilgalaikis turto vertinimas
- Nuolatinės mokesčių lengvatos.
Jūsų išankstinis patikrinimas bus sutelktas į du svarbiausius veiksnius: pinigų srautą ir dėkingumą. Tai apima išsamius tyrimus keliose pagrindinėse srityse:
- Turto būklė
- Nekilnojamojo turto vieta/rinka
- Finansinė analizė ir prognozės
Štai keletas svarbių problemų, kurias reikia patikrinti – atminkite, kad kiekvienas turtas ir galimybė yra unikalūs, o jūsų deramas patikrinimas gali paskatinti gilintis į konkrečias sritis. Toliau panagrinėkime kiekvieną iš šių trijų sričių išsamiau.
Įvertinkite Turto būklę
Svarbu skirti daug laiko ir pastangų, kad įvertintumėte dabartinę turto būklę ir nuspręstumėte, ką turite padaryti, kad pagerintumėte namą prieš jį perkant. Apskritai, pažvelgtumėte į šiuos dalykus:
- Konstrukcijos vientisumas (vidaus ir išorės) – Ar yra pamatų įtrūkimų, termitų pažeidimo požymių, problemų dėl vandens nenutekėjimo iš namo, senstančio stogo, išpūstų dailylenčių, medžių šaknų, įaugusių į namą kanalizacija, jungianti prie namo, nuožulnios grindys, namo dydžiui netinkamo dydžio elektros skydas, netinkamo dydžio ŠVOK arba netinkamai įrengtas ortakiai?
- Mechaninės sistemos – Norėsite pažvelgti į dabartinę pagrindinių sistemų būklę ir likusį eksploatavimo laiką, įskaitant ŠVOK, vandens šildytuvą, pagrindinius prietaisus, elektrą ir vandentiekį.
- Saugumas – Turėsite pašalinti visus pavojus. Ar reikia rūpintis kokiu nors pelėsiu? Ar laiptams reikia turėklų? Ką reikia padaryti, kad gautumėte patvirtintą patikrinimą, reikalingą nuomos licencijai gauti? Tikriausiai galite atsisiųsti nuomos patikrinimo formos kopiją internete. Labai svarbu suprasti, kokius patobulinimus reikia atlikti (ir kiek tai kainuos), kad gautumėte nuomos licenciją.
- Reikalinga pradinė priežiūra – Ar yra atidėta priežiūra ir kiek kainuoja, kad turtas būtų „paruoštas nuomai“, ty jis būtų švarus, saugus ir patrauklus?
Pasirinkite tinkamą vietą ir rinką
Vienintelis dalykas, kurio negalite pakeisti, yra nuosavybės vieta. Turite suprasti ir išanalizuoti tiek platų plotą (miestas / miestelis), tiek gatvės lygiu (kaimynystė / gatvė) nuomojamo turto vietą.
- Darbo rinka potencialiems nuomininkams – nuomininkai turi turėti darbą, kad galėtų mokėti nuomą. Ar yra daug įsidarbinimo galimybių kelionės į darbą ir atgal atstumu nuo jūsų nuomos? Ar stambaus masto darbdavys persikelia į rajoną?
- Nuomojamo baseino demografiniai rodikliai – Kalbant plačiai, jūs norite žinoti, kad potencialių nuomininkų grupė greičiausiai sumokės visą nuomą ir laiku.
- Kompozicijos analizė – Niekada nenorite permokėti už nuomą; kad to išvengtumėte, turite rinkti informaciją ir išstudijuoti toje vietovėje esančius kompus.
- Nuomos rinkos analizė – Ar jūsų nuomojamame rajone yra įperkamo būsto paklausa? Jei nuomojamų objektų netrūksta, turėsite privilioti nuomininkus ir greičiausiai imti mažesnę nei rinkos kainą, kad gautumėte geriausius nuomininkus.
- Kaimynystė – Ar dabartiniai kaimynų gyventojai rūpinasi savo turtu? Ar aplink guli šiukšlės? Ar namams reikia priežiūros? Kaip ir jūs, jūsų nuomininkai nori gyventi švarioje, saugioje aplinkoje – bus sunku pritraukti gerus nuomininkus į akivaizdžiai nykstantį rajoną.
Tyrimas nuomos rinkos >>>7 geriausios vietos investuoti į nekilnojamąjį turtą 2022 m
Sutraiškykite skaičius
Štai kur guma susitinka su keliu. Skaičiai turi veikti!
- Turto įsigijimo savikaina (pirkimo kaina plius uždarymo išlaidos) - Turėsite rasti kompanijų (neseniai parduota panašių objektų šalia jūsų svarstomo turto). Palyginkite kainas su svarstomu turtu ir pakoreguokite pasiūlymo kainą pagal savybes ir būklę. Į šį procesą įtraukiama daug, nes nėra dviejų identiškų savybių, todėl tai nėra obuolių ir obuolių palyginimas. Uždarymo išlaidos yra pagrįstos būsto kaina ir kitais veiksniais – skolintojas gali padėti juos įvertinti.
- Hipoteka, draudimas ir mokesčiai – Didžiausia nuomojamo turto kaina yra mėnesinė hipoteka, kuri paprastai apima PITI (pagrindinę sumą, palūkanas, mokesčius ir draudimą). Įsitikinkite, kad jūsų mėnesinės nuomos pajamų prognozės viršija PITI išlaidas, skirtas nuolatinei priežiūrai, laisvų patalpų pašalpai, turto valdymas ir kitas išlaidas, susijusias su aktyviu jūsų turto nuoma. Ir nors su fiksuoto dydžio hipoteka, palūkanos ir pagrindinė suma kiekvieną mėnesį išliks tokios pačios, laikui bėgant turėtumėte numatyti laipsnišką mokesčių ir būsto draudimo didinimą.
- Kaina, kad jį būtų galima išsinuomoti – Kokius patobulinimus reikia padaryti? Galbūt jums tereikia nudažyti ir išplauti kilimą šampūnu. O gal yra rimtesnis remontas. Pagrindinė klaida, kurią matau pradedantiesiems investuotojams, yra nereikalingi turto patobulinimai. Pažiūrėkite į nuomos kompaniją rajone. Jums gali neprireikti centrinio oro, granito skaitiklių ar išorinio denio, kad gautumėte nuomininkus, norinčius ir galinčius mokėti rinkos nuomą.
- Įvertinimo galimybė – Turite ne tik žinoti, kad turtas yra tinkamai įkainotas ir vertas to, ką mokate už tai, bet taip pat turite pažvelgti į tendencijas, kad įvertintumėte, ar pamatysite dėkingumą, ar ne laikas. Galima pirkti nuomos būstus, kai nesitikima turto pabrangimo, tačiau turėtumėte įsitikinti, kad jūsų mėnesinis pinigų srautas yra tvirtas ir pakankamai didelis, kad apsimokėtų investuoti.
- Nuomos prognozės – Turite žinoti, koks bus jūsų metinis bruto nuomos mokestis. Ar turtas buvo išnuomotas anksčiau, ir jei taip, kiek nuomininkas mokėjo kas mėnesį? Kokia yra dabartinė šio tipo nekilnojamojo turto nuomos kaina šioje konkrečioje vietoje?
- HOA apribojimai ir finansinis stabilumas – Ar HOA leidžia išsinuomoti turtą? Jei nuoma leidžiama, kokios taisyklės reglamentuoja šią nuostatą? Pavyzdžiui, kai kurios HOA reikalauja pateikti nuomos sutartį, o kitos turi patvirtinti nuomos sutartį. Ar HOA yra geros finansinės būklės? Tikriausiai pastebėjote, kad ne visos HOA bendruomenės leidžia Federalinės būsto administracijos (FHA) finansavimą namų pirkėjai – taip yra todėl, kad jie neišlaiko susirinkimo, kai FHA skolintojai peržiūri jų finansinį saugumą ar tinkamą valdymas. Tai turės neigiamos įtakos jums, kai ketinate perparduoti, nes tai pašalins daug potencialių pirkėjų.
Informacijos rinkimas ir visų šių veiksnių deramas patikrinimas yra būtini norint nustatyti, ar turėtumėte įsigyti nekilnojamąjį turtą, ar ne. Girdėjau, kad „uždirbi pinigus pirkdamas“ ir pastebėjau, kad tai tiesa. Jei pasirinksite netinkamą nuosavybę, atsiliksite net nepradėję.
REIT ir nekilnojamojo turto sutelktinio finansavimo deramo patikrinimo procesas
Investavimas į nuomojamą nekilnojamąjį turtą gali atrodyti didžiulis. Laimei, yra daugybė būdų, kaip investuoti į nekilnojamąjį turtą neperkant ir nevaldant nekilnojamojo turto, tačiau vis tiek reikia atlikti išsamų patikrinimą.
Dauguma nekilnojamojo turto sutelktinio finansavimo svetainių iš anksto patikrina galimybes ir partnerius prieš paskelbdamos jas savo platformose. Puiku yra tai, kad jums nereikia rinkti visos informacijos ar lankytis objekte, kad atliktumėte išsamų patikrinimą.
Pavyzdžiui, RealtyMogul atlieka daug praktinio deramo patikrinimo prieš suteikdami galimybę savo platformoje. Jie turi deramo patikrinimo komandą, kuri asmeniškai peržiūri turtą (ne tik popieriuje). Taip pat yra turto valdymo komanda, kuri kruopščiai tiria veiklos partnerius (rėmėjus), ir vidinis komitetas, kuris peržiūri visus duomenis ir nuomones. Jei tai nėra vieningas nykštys aukštyn, RealtyMogul nekels projekto į savo platformą. Pasibaigus sandoriui, jų turto valdymo komanda aktyviai valdo projektą ir rėmėją, kad laiku būtų pasiekti ir kokybės tikslai.
Kaip įvertinti iš anksto patikrintas sutelktinio finansavimo galimybes
- Supraskite, ką reiškia „išankstinis patikrinimas“ Ką apima išankstinio patikrinimo procesas ir ar jo pakanka?
- Ištirkite platformos teikėjo sėkmę – Ar dauguma jų ankstesnių sandorių atitiko lūkesčius?
- Ištirkite rėmėją - Daugumoje sutelktinio finansavimo svetainių teikiamos tik patyrusių rėmėjų galimybės. Įsitikinkite, kad sandorį sudarantys asmenys turi pakankamai patirties nekilnojamojo turto srityje ir anksčiau buvo sėkmingi kaip rėmėjai.
- Peržiūrėkite visus deramo patikrinimo dokumentus – Užduokite klausimus, jei nesuprantate, ką žiūrite, arba nematote dokumentų, kuriuos reikėtų įtraukti.
- Atlikite reikiamą stropumą, kad patikrintumėte, ar jums pateikta informacija yra tiksli – Ieškokite peržiūrai skirtų komponų. Ištirkite darbo rinką ir tendencijas nekilnojamojo turto srityje.
Kaip ir sutelktinis finansavimas, Investicijų į nekilnojamąjį turtą fondai (REIT) yra skirti investuotojams, kurie pasirenka mažiau dalyvauti. Kadangi investiciniai vertybiniai popieriai yra aktyviai valdomi, perkant REIT reikia mažiau kruopštumo. Vadovai yra atsakingi už konkurencingos investicijų grąžos teikimą akcininkams. Jie atlieka sąžiningą nekilnojamojo turto investicijų patikos fondų patikrinimo dalį.
Vis dėlto lygiai taip pat, kaip atliktumėte asmeninį bet kurio iš anksto patikrintą patikrinimą atsargos, investicinis fondas arba obligacija, tą patį turėtumėte daryti su sutelktinio finansavimo galimybėmis ir REIT.
Esmė
Ekspertai rekomenduoja subalansuoti bendrą investicijų portfelį. Vienas iš būdų diversifikuoti savo portfelį yra dalį savo turto laikyti nekilnojamajame turte. Kaip įtraukti nekilnojamąjį turtą ir kiek portfelio tam skiriate, yra asmeninis sprendimas.
Nors visos investicijos yra susijusios su rizika, investavimas į nekilnojamąjį turtą yra susijęs su unikalia rizika, kuri reikalauja deramo patikrinimo. Nuomojamo turto turėjimas ir valdymas apima išsamesnį išsamų patikrinimą nei investavimas į REIT ar nekilnojamojo turto sutelktinio finansavimo galimybę.
Negalima pervertinti tinkamo kruopštumo investuojant į nekilnojamąjį turtą, ypač nuomojamą turtą. Tikslas yra sukaupti mėnesinius pinigų srautus ir turėti nekilnojamąjį turtą, kuris greičiausiai bus įvertintas. Vienas prastai parinktas arba prastai valdomas nuomojamas turtas gali jums kainuoti daug pinigų, užuot papildęs jūsų turtą. Iš anksto atlikę išsamų patikrinimą, galėsite pasiekti savo tikslus daug geresnėje padėtyje.
Daugiau apie nekilnojamąjį turtą:
- Pasyvus investavimas į nekilnojamąjį turtą: kas tai yra ir kaip pradėti
- Ar nekilnojamasis turtas šiuo metu yra gera investicija?
- Kaip investuoti į nepakankamai aptarnaujamas bendruomenes per nekilnojamąjį turtą