Tiesą sakant, daugiau būdų, nei galite įsivaizduoti, investuojant į nekilnojamąjį turtą atsispindi investavimas į akcijas ir obligacijas. Abiem atvejais jūsų tikslai yra trumpalaikės pajamos ir ilgesnis kapitalo prieaugis.
Kruopščiai parinktas tinkamai prižiūrimas ir tinkamai valdomas nuomos turtas gali suteikti tris dalykus, kurių visi investuotojai ieško:
- Pajamos
- kapitalo brangimas
- mokesčių lengvatos.
Kada tu investuoti į nuomojamą turtą, jūsų trumpalaikės pajamos gaunamos iš nuomos, o ne iš ketvirčio dividendų ar palūkanų. O jūsų kapitalo prieaugis kyla iš didėjančio turimo turto kainos, o ne dėl akcijų kainų augimo.
Tai nereiškia, kad nėra didelių skirtumų. Ir mes nesakome, kad jūsų portfelyje turėtų būti tik akcijų rinkos turtas arba tik nekilnojamasis turtas. Tyrimai rodo, kad laikui bėgant įvairūs portfeliai yra daug geresni. Investavimas į akcijų rinką dažnai yra daug pasyvesnis. Tai taip pat gali užtrukti mažiau laiko ir daug tyrimų nei investicijos į nekilnojamąjį turtą.
Tačiau pastebėjau, kad aktyvesnis investavimo metodas duoda didesnį atlygį. Man labiau patinka turėti apčiuopiamos nuosavybės nei akcijų, kurios mėnesio ataskaitoje rodomos kaip skaičiai.
Nuomos turto pasirinkimas
Daugelis žmonių „patenka“ į nuomojamą turtą. Jie gali nusipirkti turtą būdami vieniši, tada susituokti, persikelti kartu ir, užuot pardavę papildomą būstą, nusprendžia jį išsinuomoti. Arba jie paveldi būstą iš savo tėvų ir išnuomoja, o ne iš karto parduoda.
Dažnai tai nėra idealios būsto nuomos situacijos dėl kelių priežasčių. Pagrindinė priežastis yra ta, kad skaičiai neveikia. Taip yra todėl, kad planuoti visada geriau nei patekti į beveik bet kokią gyvenimo situaciją.
Jei nekilnojamojo turto nepirktumėte kaip investiciją konkrečiam nuomos pajamų ir (arba) kapitalo vertės padidėjimo tikslui, tai greičiausiai nebus puiki investicija į nekilnojamąjį turtą.
Tarkime, kad nesate vienoje iš šių situacijų. Vietoj to, jūs norėtumėte nusipirkti ir išsinuomoti turtą kaip investiciją.
Derlius yra geresnis nei vieta
Kas yra geras investicinis nuomos turtas? Galbūt girdėjote, kad investicijos į nekilnojamąjį turtą yra susijusios su „vieta, vieta, vieta“. Ir tai tikrai tiesa investuojant į nekilnojamąjį turtą. Norite išsinuomoti tinkamą būrį patikimų nuomininkų, kurie gali sau leisti nuomą ir ieško būsto.
Kad ir kokia svarbi būtų vieta, prarasti pinigus už puikioje vietoje esantį turtą yra taip pat lengva, kaip ir prarasti pinigus už turtą miesto dykumoje. Vien vieta yra tik viena sėkmės dalis.
Svarbiausia, kad skaičiai veiktų. Norite įsitikinti, kad jūsų turtas yra teigiamas pinigų srautas. Turite tiksliai apskaičiuoti nuomos pajamas ir išlaidas. Tai vadinama „grynuoju nuomos pelnu“.
Kas yra grynasis nuomos pelnas?
Paprasčiausias grynasis nuomos pelnas yra nekilnojamojo turto ROI (investicijų grąža) versija, kurią norėtumėte pasiekti bet kokiomis investicijomis. Jis apskaičiuojamas taip:
Grynosios nuomos pajamos = (grynosios nuomos pajamos ÷ visos turto išlaidos) x 100
Norėdami apskaičiuoti grynąjį nuomos pelną, turite apskaičiuoti arba labai tiksliai apskaičiuoti visas savo turto išlaidas ir grynąsias nuomos pajamas. Taigi, kas įeina į tuos skaičius?
Čia yra išsami informacija apie vieną iš mano nekilnojamojo turto, kuris buvo nuomojamas beveik metus:
| Išsami informacija apie „Cedar Barn Way“ nuosavybę | |
|---|---|
| Pirkimo kaina | $115,000 |
| Uždarymo išlaidos | $2,837 |
| Reabilitacijos išlaidos | $21,432 |
| IŠ VISO TURTO KAINŲ | $139,269 |
| Metinė nuoma | $20,700 |
| Biudžetinė laisva darbo vieta | $1,725 |
| Biudžeto išlaidos | $862 |
| Metiniai mokesčiai ir draudimas | $1,625 |
| Grynosios nuomos pajamos | $16,488 |
| Grynųjų nuomos metų | 11.8% |
Į bendrąsias nekilnojamojo turto išlaidas reikia įtraukti visas išlaidas, susijusias su kišenėmis, kad butas būtų paruoštas nuomininkams. Tai būtų jūsų pirkimo kaina, uždarymo išlaidos, finansavimo išlaidos, jei paimsite paskolą, nuomos licencijavimo ir mokesčių išlaidos bei reklamos išlaidos. Visas išlaidas reikia skaičiuoti.
Taip pat turite žinoti savo metines nuomos pajamas ir visas išlaidas, kad gautumėte skirtumą. Tai yra jūsų grynosios nuomos pajamos.
Įprastos išlaidos susidaro iš priežiūros, turto valdymo mokesčių, mokesčių, draudimo, laisvų darbo vietų (biudžeto sudarymas mėnesiams) kai turtas gali būti neišnuomotas) ir mėnesinės komunalinės paslaugos (jei jūsų nuomos sutartyje nenurodyta, kad nuomininkai moka tie). Įsitikinkite, kad visos nuomos pajamos atimamos iš viso turto išlaikymo ir tų pajamų gamybos išlaidų.
Venkite naujokų klaidų
Stebėtis neplanuotomis išlaidomis yra naujoko klaida. Šio turto atveju pastebėsite, kad laisvoms darbo vietoms ir išlaikymui skyriau biudžetą. Bet pirmaisiais metais nepatyriau nė vienos iš šių išlaidų, nes 1) nuomininkai buvo atidžiai tikrinami ir pasirašomi vienerių metų nuomos sutartis ir 2) reabilitacijos metu turtas buvo patalpintas naujais prietaisais su garantija procesas.
Taigi mano grynasis šio turto nuomos pelnas buvo 11,8%. (Metinės nuomos pajamos - 16 488 USD - visos 139 269 USD nuosavybės išlaidos.)
Gerai žinoti savo grynąjį nuomos pelningumą yra tai, kad jis leidžia jums palyginti nekilnojamąjį turtą. Tada prieš pirkdami galite rasti geresnį pasiūlymą. Tai netgi leidžia palyginti apskaičiuotą nekilnojamojo turto grąžą su numatoma kitų investicijų, pvz., Akcijų ir obligacijų, grąža.
Ką apie įvertinimą?
Daugelį metų daugelis manė, kad nekilnojamojo turto vertė tik padidėjo. 2008–2010 metų būsto griūtis į šį mąstymą atnešė realybės dozę. Tačiau net ir tame burbule visoje šalyje buvo gyvenamųjų namų, kurie išlaikė savo vertę ir netgi buvo vertinami.
Atsargiai pasirinktos savybės turi tikrą vertę, kuri niekur nedingsta.
Kapitalo padidėjimo perspektyva yra didelė mano turto pasirinkimo proceso dalis, tačiau aš nesitikiu, kad tai padės pasiekti mano skaičių. Rinkos yra nepastovios, o kainos kyla ir mažėja. O jei pagalvoji, tai būsto rinkos kaina yra svarbi tik tada, kai nori jį parduoti.
Žinoma, stebiu besikeičiančias rinkos vertes, kaip ir bet kokias kitas investicijas, todėl žinau, ar yra prasmingiau ir toliau nuomotis ar parduoti, kad gautume naudos. „Cedar Barn Way“ turtas buvo nupirktas už mažesnę nei rinkos vertę, nes jis buvo uždarytas ir reikėjo dirbti.
Kol kas tai atrodo gera investicija. Šiandien panašios vietovės savybės parduodamos už maždaug 185 000 USD. Jei nusprendžiau parduoti ir galėčiau gauti tą pardavimo kainą ir atimčiau 8% pardavimo išlaidų, mano pelnas būtų maždaug 30 000 USD. Ne geriausias mano pasiūlymas iki šiol, bet nebloga 140 000 USD investicijų grąža.
Nuomos mokesčio pranašumai
Nekilnojamojo turto nuoma taip pat turi tam tikrų mokesčių pranašumų, kurių trūksta kitiems investiciniams pasirinkimams. Mes pažvelgėme į du iš trijų dalykų, kurių kiekvienas investuotojas tikisi pasiekti: pajamas ir kapitalo padidėjimą. Trečia - mokesčių lengvatos. Investavimas į nekilnojamąjį turtą turi unikalų mokestinį pranašumą. Jūs iš esmės galite gauti mokesčių lengvatą dėl savo namo pablogėjimo laikui bėgant. Yra šiek tiek daugiau, apie ką galite perskaityti čia.
Nuomos turto pirkimas yra tik pradžia
Jei nuomojamas turtas jums yra prasmingas, tai tik pradžia! Nekilnojamasis turtas nėra lengvas, todėl prieš įsipareigodami turėsite atlikti daug tyrimų. Be to, yra priežiūros kaina, nekilnojamojo turto mokesčiai ir vargas bendraujant su nuomininkais. Galų gale, tai gali būti labai naudingas procesas ir puikus jūsų investicinio portfelio papildymas.
Jei ieškote paprasto būdo pradėti investuoti į nuomojamą turtą, patikrinkite Stogo stogas. Ši investavimo platforma leidžia įsigyti iš anksto patikrintas „iki raktų“ nuosavybes, kuriomis pasirūpina atestuoti turto valdytojai.