Beveik visi, kurie manęs klausia, kuo aš užsiimu, atsako susijaudinę: „Aš visada to norėjau! kai jiems sakau, kad esu nekilnojamojo turto investuotojas. Aš visada šypsausi ir sutinku, kad tai puiku, bet žinau, kad jie tikriausiai naiviai vertina tai, ko iš tikrųjų reikia, kad pasisektų. Ir greičiausiai jie neužims laiko ar jėgų tai išsiaiškinti.
Investavimas į nekilnojamąjį turtą yra mano antroji karjera. Prieš kelerius metus išėjęs į pensiją praleidau daugiau nei 30 metų kaip tiesioginio atsako rinkodaros ir investicijų leidėjas. Dabar mano pagrindinis užsiėmimas - nusipirkti nelaimės ištiktus gyvenamuosius namus, juos sutvarkyti ir perparduoti. Pagalvokite „Flip This House“ su Tareku ir Christina El Moussa arba „Flip It Forward“ su broliais Benhamais - bet be papildomo „sukurtas televizijai“ pastatymo ir sensacijos.
Man tai patinka! Tai sudėtinga ir kasdieniška, puikiai derinant meną, matematiką ir mokslą. O atlyginimų diena yra naudinga - šiuo metu dirbu prie savo ketvirtojo gyvenamojo būsto reabilitacijos turto ir planuoju, kad IG (investicijų grąža) bus 36% - ir tai leido sau gausų mėnesinį atlyginimą, nes aš dirbu kaip generalinis rangovas ir asmeniškai darau visus dažymo darbus remontas.
Nekilnojamasis turtas yra apčiuopiama investicija
Vienas iš didžiausių dalykų investuojant į nekilnojamąjį turtą yra tai, kad jūs susiduriate su apčiuopiama investicija. Pirkdami namą, turite tikrą turtą, o ne elektroninį pareiškimą, kuriame nurodomos jums priklausančios akcijos, kurių vertės kinta ir kurių nekontroliuojate. Jei akcijų rinka žlunga, jūsų akcijos kaupiasi ir jūs turite mažai ką parodyti.
Daug lengviau prognozuoti būsto rinkos nuosmukį, o jūs galite pakoreguoti strategiją, kad sumažintumėte riziką. Geriausia yra tai, kad jūs visada laikotės investicijų, kurios jums neišnyks. Galite vaikščioti po turtą, paliesti medieną ir apžiūrėti struktūrą. Galite jį patobulinti ir gauti pasitenkinimą matydami, kaip jūsų planavimas ir darbas keičia turtą. Ir jūs padarysite mažą pasaulio dalį geresne vieta - ir suteiksite šeimai būsto sprendimą - paversdami nelaimės ištiktą, nemylimą turtą vieta, kur vaikai gali augti.
Jei galvojate apie ne visą darbo dieną vykstantį koncertą kaip nekilnojamojo turto investuotojas arba šokinėjate į nekilnojamojo turto investavimą kaip naują karjerą, kaip ir aš - norėsite pagalvoti, ko iš tikrųjų reikia, kodėl daugeliui naujokų nepavyksta ir kaip to pasiekti prasidėjo.
7 sėkmingų investuotojų bruožai
Beveik kasdien bendrauju su nekilnojamojo turto specialistais ir naujokais, ir pastebėjau keletą sėkmingų savybių:
#1: jie (apskaičiuoti) rizikuoja
Nekilnojamasis turtas nėra statiškas. Vertė juda aukštyn ir žemyn. Kaimynystė morfuoja. Pirkėjai naršo ir eina toliau. O rizika klysti dėl įvairių aspektų yra būdinga verslui. Turite prisiimti tam tikrą apskaičiuotą riziką.
Darbas su prognozėmis ir įvertinimais yra lygus kursui. Pavyzdžiui, turite įvertinti savo ARV (po remonto vertę). Taip pat turite tiksliai įvertinti visas remonto išlaidas. Turėdamas šiuos du skaičius, galiu patobulinti pasiūlymo kainą, atsižvelgdamas į laikymo ir perpardavimo išlaidas. Bet aš visada turiu omenyje, kad dirbu su apskaičiuotais skaičiais, ir įsitikinu, kad man patinka rizika, kad tam tikru procentu būsiu „išjungtas“.
Turite padaryti viską, kas įmanoma, kad sumažintumėte riziką ir įsitikintumėte, jog jūsų biudžetas apima netikėtumus.
#2: jie yra sumanūs ir pagarbūs derybininkai.
Turite elgtis su kitais žmonėmis taip, kaip norėtumėte, kad su jumis būtų elgiamasi - ir greitai pamatę sukčius, atpažinkite juos ir atsitraukite.
Neišsigąskite ekspertų - jums reikia vadinti jaučius ** t dėl per brangių rangovų. Greitai sužinosite, kiek kainuoja įvairūs reabilitacijos aspektai. Aš visada gaunu konkurencingus pasiūlymus. Mažiausių darbų kainos gali labai skirtis. Aš neseniai pasiūliau kai kuriuos gipso kartono darbus, o rangovo skaičiavimai sumažėjo nuo 940 iki 2880 USD - už tą patį tikslų darbą!
Taip pat reikia noro mandagiai derėtis. Stogo pakeitimas žiemą dažnai gali būti pigesnis nei pavasarį. Sumažėjus temperatūrai, stogų keitimo poreikis yra mažesnis-tačiau stogų dengimo įmonės turi mokėti savo įgulai ištisus metus-galite gauti nuolaidą, bet tik paprašę.
#3: jie ir nuolankūs, ir užsispyrę.
Mano sūnus jaunystėje buvo 4H. Vienas iš dalykų, kuriuos ši organizacija skiepija vaikams, yra „mokytis darant“. Investavimas į nekilnojamąjį turtą yra būtent toks - visada yra ko išmokti.
Reikia nuolankaus požiūrio, kad žengtum žingsnius į priekį, kai tiksliai nežinai, ką darai, prašyti patarimo ir mokytis darant klaidas. Taip pat reikia laikytis užsispyrimo, kad išmoktumėte bandymų ir klaidų būdu. Jūs padarysite klaidų, bet mokykitės iš jų ir judėkite toliau.
#4: Jie sutelkti.
Naujokas yra linkęs išbandyti visas įmanomas strategijas, sutelkdamas tik 10% dėmesio, reikalingo sėkmei tik su viena strategija. Pasirinkite vieną strategiją ir įsisavinkite ją prieš eidamas paskui kitus.
Daugelis investuotojų pradeda veikti kaip didmenininkai - tam reikia daug mažiau savo kapitalo - ir dauguma jų greitai išdega. Aš asmeniškai nevykdžiau didmeninės prekybos, tačiau dirbu su keliais pilnu etatu dirbančiais didmenininkais.
Man tai atrodo kaip viena iš sunkiausių strategijų, reikalaujanti daug tyrimų ir šalto skambučio motyvuoti pardavėjai, kurie supranta, kad dėl savo formos nesulauks mažmeninių pasiūlymų tai yra. Taip pat turite sukurti platų patikimų ir patyrusių reabilitacijos tinklų, turinčių grynųjų pinigų, tinklą.
#5: jiems gerai sekasi atlikti kelias užduotis.
Šis yra akivaizdus. Nesvarbu, kokią strategiją pasirinksite, dėvėsite daug skrybėlių. Todėl jūs turite būti organizuotas ir sumanus atlikti kelias užduotis. Tiesą sakant, jums tai turi patikti!
#6: Jie nori įdėti pastangų ir laiko.
Daugelis naujų nekilnojamojo turto investuotojų susijaudina ir sunkiai dirba dvi dienas, po to du mėnesius nieko nedaro. Laikas yra pinigai, tačiau nekilnojamojo turto investuotojo „atlyginimo diena“ dažnai būna šešis mėnesius. Kiekvieną dieną turite judėti į priekį ir išlikti motyvuoti.
Aš visada žinau savo mėnesio laikymo išlaidas dolerio atžvilgiu - tai yra 731 USD už dabartinį projektą. Turėdamas šį numerį pakaušyje motyvuoju prisiminti, kad vėlavimas yra brangus - mano nuomone. Vienas iš būdų, kaip man tai pavyksta, yra nuolat peržiūrėti savo „darbo apimties“ dokumentą ir padaryti viską, ko reikia, kad viskas įvyktų. Aš nešiojuosi užrašų knygelę, sudedu kasdienes užduotis ir jas nuosekliai atlieku.
#7: Prieš atlikdami pasiūlymą, jie atlieka namų darbus.
Mačiau netvarkingų pasiūlymų-pasidaryk pats, kurie viską daro prastai, nepatyrę investuotojai per galvą, ir patyrę investuotojai, kurie pervertina savo galimybes ir atsiduria grynaisiais traškėti. Norėdami sėkmingai dirbti nekilnojamojo turto srityje, turite būti realistas, įvaldyti savo strategiją ir turėti žinių, sistemų ir komandos, kad tai įvyktų.
Visada kruopščiai atlikite deramą patikrinimą, dar kartą patikrinkite savo matematiką, į biudžetą įtraukite buferį netikėtumams ir nepermokėkite už turtą. Jūs negalite emociškai prisirišti prie nuosavybės ir pasiūlyti per daug - tačiau jūs turite juos pakankamai mylėti, kad norėtumėte atlikti darbą! Sėkmingi investuotojai paleidžia savo numerius ir pasitraukia, kai pardavėjas per daug prašo turto.