Kaip nustatyti mano namų vertę

instagram viewer

Daugeliui iš mūsų mūsų namai yra didžiausia investicija, kurią kada nors padarysime. Ir kaip mes stebime kitų investicijų vertę, protinga įvertinti pagrindinio turto vertę (taip pat bet kokios antrinės savybės mes galime turėti) kartkartėmis. Žinoma, bet kurio būsto vertė svyruoja atsižvelgiant į rinkos sąlygas ir kitus veiksnius. Taigi klausimas toks: Kaip nustatyti dabartinę jūsų būsto rinkos vertę?

Pirma, jūs turite suprasti, kad jūsų būsto vertė nėra pagrįsta tuo, ką iš pradžių už jį sumokėjote, kiek turite išleista jo priežiūrai ar tobulinimui, arba tai, kad jūsų brolis tvirtina, kad už jį sumokėtų tam tikrą sumą, jei turėtų pinigų. Bet kurio konkretaus turto vertė apibrėžiama kaip „tai, ką norintis ir galintis pirkėjas už jį sumokėtų dabar“.

Kaip gauti pagrįstą įvertinimą

Pasaulyje nėra dviejų visiškai vienodų savybių. Taigi praktiškai neįmanoma nustatyti tikslios vertės, kokios yra konkretūs namai.

Tačiau galite gauti pagrįstą įvertinimą arba bent jau pakankamai tikslią apskaičiuotos vertės ribą, jei turite išsamios informacijos apie tokius dalykus:

  • Fizinės savybės, tokios kaip vieta, sklypo dydis ir miegamųjų bei vonios kambarių skaičius,
  • Informacija apie nekilnojamojo turto mokestį,
  • Istoriniai pardavimo duomenys apie patį namą ir
  • Neseniai parduodami panašūs netoliese esantys namai.

Ar Zillow yra tikslus?

Yra keletas vartotojams patogių internetinių svetainių, kurios gali padėti suprasti, ko verti jūsų namai. Populiariausios yra Raudonasis pelekas, Zillow ir Trulia.

Pirmaujanti yra „Zillow“, vidutiniškai per mėnesį sulaukianti 150 milijonų lankytojų. Naudodamiesi šia nemokama internetine platforma, galite įvesti savo nuosavybės adresą ir gausite „Zestimate“ dabartinę savo namų rinkos vertę. „Zillow“ naudoja patentuotą automatinį vertinimo metodą, kuris taiko algoritmus, pagrįstus turimais duomenimis iš mokesčių įrašų ir pardavimo duomenų, susijusių su jūsų turto vieta, kad apskaičiuotumėte savo namus Zestimate.

Ar jis tikslus? Aš daugelį metų naudoju „Zestimates“ mano nekilnojamojo turto verslas, ir į šį klausimą atsakyčiau taip: Taip ir ne. Kartais ir dažnai. Toli ir negyvas. Jei pagalvosite, dispersija yra visiškai logiška - bet kurio algoritmo išvestis yra tokia pat tiksli kaip ir įvesties duomenys.

Zestimatus sukuria automatinė programinė įranga, sukurta statistikų, ir žmonėms nėra galimybės rankiniu būdu keisti tam tikros nuosavybės Zestimate. Ir kadangi kiekvienas turtas yra unikalus, o unikalumo negalima įtraukti į skaičiavimą, tikrai nėra galimybės tiksliai įvertinti turto rinkos vertės naudojant automatinį procesą.

Geriau kreiptis į agentą

Geresnis būdas nustatyti savo namų vertę yra per licencijuotą nekilnojamojo turto agentą ar brokerį, kuris yra labai gerai susipažinęs su vieta, kurioje yra jūsų namai. Vietos nekilnojamojo turto agentą galite rasti naudodamiesi tokia paslauga „HomeLight“. Agentas turi daugybę realiojo laiko ir tikslių duomenų po ranka „Multiple Listing Service“ (MLS). Patyręs ir rūpestingas agentas gali nustatyti labai konkrečius paieškos kriterijus ir tada išgauti tuos duomenis, kad gautų labai tikslų jūsų unikalios būsto vertės įvertinimą.

Jūsų agentas pirmiausia atliks lyginamąją rinkos analizę (CMA). Tai apima palyginamų kaimynystėje esančių nekilnojamojo turto (kompasų) paiešką, kurie buvo parduoti per pastaruosius šešis mėnesius. Šioje nuosavybėje jūsų nuosavybė yra „objekto nuosavybė“, o trys kompostai, labiausiai atitinkantys jūsų namą pagal dydį, amžių, sklypo dydį, stogo tipą, patogumus ir stilių, tampa palyginamomis savybėmis.

Pradėdamas nuo galutinės kiekvieno rinkinio pardavimo kainos, agentas pakoreguos tą kainą, pridėdamas arba atimdamas skirtumo tarp objekto nuosavybės ir komp. Jei, pavyzdžiui, kompiuteris turi tris vonios kambarius, o objektas turi tik du, agentas turi sumažinti to kompiuterio pardavimo kainą, kad ji labiau atitiktų tiriamąją nuosavybę. Jei objekto objektas turi keturis miegamuosius, o kompozicinis turtas - tik tris, kompozicijos pardavimo kaina bus pakoreguota taip, kad atitiktų objekto nuosavybę. Suma, kurią reikia atimti ar pridėti, skiriasi priklausomai nuo regiono, ir ši suma paprastai yra daug mažesnė nei pradinė funkcijos kaina.

Štai labai supaprastintas pavyzdys, kaip tai gali atrodyti:

Dalyko nuosavybė 1 komp 2 komp 3 komp
Parduota Kaina $325,000 $340,000 $319,000
# Miegamieji trys trys keturi trys
# Židiniai vienas vienas vienas nė vienas
Komp. Tema minus vienas vonios kambarys plius vienas miegamasis nėra židinio
Koregavimas plius 5000 USD minus 10 000 USD plius 5000 USD
Koreguota kaina $320,000 $330,000 $324,000

Kaip matote, jei objektas būtų pateiktas į rinką, jis greičiausiai būtų parduotas už 320 000–330 000 USD. Norėdami nustatyti pardavimo kainą, už kurią norite įtraukti savo turtą į MLS (jūsų aukciono kaina), jūsų agentas pridės sudarykite galutines trijų kompozicijų pardavimo kainas ir padalinkite jas iš trijų, kad gautumėte vidutinį pakoreguotą pardavimą kaina.

Remiantis šia metodika, jūsų agentas tikriausiai rekomenduotų išvardyti savo namus už 325 000 USD. Svarbu pažymėti, kad CMA yra tam tikras subjektyvumas. Pavyzdžiui, ar papildomas vonios kambarys prideda 5 000 USD ar 7 000 USD prie turto vertės?

Rinkos ir vertinimo vertės

Sąrašo kaina, nors ir vertinga, iš tikrųjų yra tik tikrosios rinkos vertės įvertinimas. Pardavėjas gali išvardyti savo turtą už 325 000 USD. Pirkėjas gali pasiūlyti 300 000 USD. Jei pardavėjas sutinka su pirkėjo pasiūlymu, rinkos vertė yra 300 000 USD - kaina, dėl kurios susitarė abi sandorio šalys.

Be rinkos vertės, būsto pirkimo sandoryje yra ir kitų vertinimų. Tiksliausia vertė yra „įvertinta vertė“. Nebent kas nors gali nusipirkite namus už visus pinigus, reikalingas banko finansavimas per hipotekos skolintoją, o pasikviestas licencijuotas vertintojas apskaičiuoti įvertintą vertę.

Įvertinimas yra išsamesnis nei CMA - vertindamas ne tik naujausius nekilnojamojo turto pardavimus ir bendrąsias būsto ypatybes, bet ir įvertins dabartinę būseną. Vertintojai yra profesionalai, kurie pateikia tikslų skaičių, kuris atspindi vertę, o ne įvertinimą.

Kaip matote, rinkos vertė (pirkėjo ir pardavėjo sutarta kaina) priklauso nuo vartotojo. Įvertintą vertę nustato ekspertai. Kitaip tariant, įvertinta vertė nebūtinai yra kaina, už kurią turtas bus perkamas ar parduodamas. Tiesą sakant, nekilnojamasis turtas paprastai parduodamas už daugiau nei įvertinta vertė. Skolintojas visada naudos įvertintą vertę, nustatydamas, kiek leis pirkėjui pasiskolinti, net jei įvertinta vertė skiriasi nuo rinkos kainos.

Įvertinta vertė taip pat yra vertinimas, naudojamas daugeliui kitų su nekilnojamuoju turtu susijusių tikslų, pavyzdžiui, nustatant atitinkamą draudimo apsaugos lygį arba vertinimą apskaičiuojant mokesčių nuostolius, turto likvidavimą ir grynoji vertė.

Išvada

Tai išryškėja taip:

  • „Zestimates“ yra nemokami ir parodys jūsų namų rinkos vertę, tačiau laikomi nepatikimais.
  • Kompetentingas nekilnojamojo turto specialistas gali paruošti CMA, kuri yra daug patikimesnis ir tikslesnis jūsų būsto įvertinimas. Nors tinkamai atlikti CMA reikia laiko, agentai dažnai tai padarys už jus nemokamai, nes tai paprastai yra jų paslaugos dalis, kai nurodote savo namus su brokeriu. Darant prielaidą, kad šioje srityje neseniai buvo parduodami panašūs produktai, CMA suteiks jums labai artimą jūsų namų rinkos kainą.
  • Įvertinta vertė yra tiksliausias jūsų namų vertinimas. Tačiau įvertinimas nėra pigus. Paprastai tai kainuos nuo 600 iki 1000 USD. Ir kadangi tai yra tik momentinis vaizdas tuo metu, kai tai daroma, ji greitai tampa pasenusi. Dauguma vertinimo ataskaitų laikomos galiojančiomis tik šešis mėnesius nuo tos dienos, kai vertintojas įžengė į jūsų turtą.
click fraud protection