Čia apžvalga: Dalinis investavimas į nekilnojamąjį turtą

Investavimo į nekilnojamąjį turtą pasaulyje vyksta perpildytos ginklavimosi varžybos siekiant tapti „dalinio“ investavimo platforma, kurioje galite įsigyti 100 USD vertės 1 mln. USD vertės namų akcijų.

Štai naujausias varžovas išmintingai atsiskyrė nuo pagrindinio konflikto, siekdamas pelningos nišos: atostogų namų. Galų gale, atostogų namai per mėnesį uždirba vidutiniškai 160% daugiau pajamų, palyginti su įprastu nuomojamu turtu sako čia cituoja Zillow tyrimus. Dėl to didelio pajamingumo pasyvių pajamų generatoriai turėtų atsigauti.

Bet kaip čia veikia? Kaip pasiūlymai? Kokia yra paslėpta rizika ir ar investicija į dalinį atostogų būstą tikrai jums tinka?

Ištirkime čia.

Čia pliusai ir minusai

Kas čia?

Čia yra dalinė investavimo į nekilnojamąjį turtą platforma, kurios specializacija yra atostogų namai.

Įkūrėjas Corey Ashtonas Waltersas pamatė galimybę, atsiradusią 2010-ųjų pabaigoje sparčiai išaugus AirBnB: kodėl gi neleisti mažmeniniams investuotojams priklauso dalis atostogų būstų, kurių mėnesio pajamos yra 160% didesnės nei jūsų vidutinė nuomos kaina nuosavybė?

Toks mąstymas sukėlė „Here“, kuris startavo 2022 m. pradžioje ir greitai užsitikrino 7 mln. USD VC finansavimą. The svetainė veikia ir jie jau visiškai finansavo daugiau nei tuziną nekilnojamojo turto, generuodami pasyvias pajamas sau ir savo investuotojams (čia reikia mažiausiai 1 % kiekvieno turto akcijų).

Kam čia skirta?

Čia yra investuotojas, kuris pripažįsta galimą didelę atostogų nekilnojamojo turto grąžą, bet:

1. Neturi kapitalo 10% pradiniam įnašui ir (arba)
2. Trūksta kantrybės valdant turtą – ar net susirasti tinkamą nekilnojamojo turto valdymo įmonę

Tai numalšina abu susirūpinimą, sumažindama įpirką iki 100 USD už akciją ir tvarkydama visus nuosavybės nuosavybės aspektus. Jie išvardija „AirBnB“ ir kt. savybes, valo ir prižiūri, taip pat tvarko visus kitus galimus galvos skausmus.

Investuotojams tereikia stebėti pasyvių pajamų augimą. Tai čia yra perspektyvi, pelningesnė alternatyva dividendų akcijos arba Aš obligacijas.

Be to, investuoti su Here nėra visiškai nerizikinga. Taigi pasinerkime į detales.

Kaip čia veikia?

Štai trumpas verslo modelio aprašymas:

1. Čia įsigyja nekilnojamąjį turtą karštoje ir daug pajamų turinčioje atostogų rinkoje, pavyzdžiui, Blue Ridge Mountains, ir investuoja šiek tiek kapitalo, kad jis būtų pasiruošęs atostogoms.
2. Tada jie užregistruoja nuosavybę pagal Series LLC, kuri gyvena po Here umbrella LLC. Tuo pačiu metu jie pradeda nuomoti turtą trumpalaikės atostogų nuomos svetainėse, tokiose kaip AirBnB ir VRBO.
3. Smagiausia dalis! Čia „paleidžiama“ nuosavybė kaip IPO, parduodant iki 99% nuosavybės kaip 100 USD akcijos.
4. Jūs ir kiti investuotojai (įskaitant pačius Here) pradedate gauti ketvirčio „dividendų“ išmokas, proporcingas jūsų nuosavybės daliai.
5. Galiausiai, po penkerių ar septynerių metų – arba kai tik jie nustatys investavimo terminą – čia parduos turtą ir su jumis pasidalins turtą.

Dabar, kai turite pagrindinę idėją, kaip tai veikia, išskirkime kiekvieną iš pagrindinių funkcijų.

Kuo čia puiku?

> Paprastas registracijos procesas

Kadangi čia nereikia būti akredituotu investuotoju, prisiregistravimas yra paprastas. Tiesiog užregistruokite savo vardą, el. pašto adresą ir slaptažodį, ir būsite. Galite pradėti naršyti savybes per kelias sekundes.

Kai būsite pasiruošę pirkti, turėsite peršokti dar keletą lankų, kad įrodytumėte, jog neplaunate kartelio pinigų. Šie veiksmai apima:

• Klausimynas „Pažink savo klientą“ (KYC).
• Kovos su pinigų plovimu (AML) patikrinimai
• Įvairūs asmeniniai klausimai ir
• Banko sąskaitos susiejimas

Vis dėlto tai yra maždaug minimalus lankų skaičius, kurį gali peršokti neakredituoti investuotojai.

> Patogus svetainės dizainas

Tiesiog pažiūrėkite, kokia švari čia yra svetainė. Kiekvienas, kuris lankėsi svetainėje nuo 1996 m., iš karto supras, kaip ji veikia ir kur kreiptis.

Yra ypatybių ir jūsų portfelio skirtukai, taip pat DUK ir tinklaraštis. Tai aiškus, paprastas ir intuityvus. A+.

> Rankiniu būdu atrinkti pasiūlymai

Skirtingai nuo kai kurių kitų investavimo į nekilnojamąjį turtą platformų, Here nemato plataus tinklo, iš karto pateikia 137 nekilnojamojo turto objektų sąrašą, kad pamatytumėte, kurie iš jų sulauks investuotojų susidomėjimo.

Atvirkščiai, komanda pašalina 99,8 % savybių, kurias jie svarsto, ir tik kremas patenka į svetainę. Ir nors jų tikrinimo procesas tebėra nuosavybės teise, „Here“ patiems priklauso mažiausiai 1 % nuosavybės dalis, o jų bendras pajamų modelis priklauso nuo to, ar nekilnojamasis turtas yra sėkmingos investicijos.

Kitaip tariant, investuotojai gali investuoti su pagrįstu pasitikėjimu.

> Mažas įpirkimas

Tradiciškai minimalus atostogoms nuomojamo turto įpirkimas buvo 10% pradinis įnašas, pridėjus mokesčius ir rinkliavas. Didelės vertės atostogų rinkoje, pavyzdžiui, Blue Ridge ar Pasadena, šis skaičius gali lengvai viršyti 100 000 USD grynųjų.

Čia minimali įpirka yra tik 100 USD. Tai yra kiekvienos Series LLC, t. y. turtą atstovaujančio subjekto, akcijos kaina. Taigi, nors ši dalis gali sudaryti tik 0,01% turto vertės, ji vis tiek pašalina didžiulę kliūtį patekti į tradicinę atostogų nuomą.

> Pagrįsti turto valdymo mokesčiai

Čia imamas 25% turto mėnesinių pajamų valdymo mokestis. Tai, tiesą sakant, gana dosni, atsižvelgiant į pramonės vidurkį nuomos atostogoms svyruoja nuo 25–30 % – ir tos įmonės nerado ir tarpininkavo nekilnojamojo turto už jus.

> SEC kvalifikuotas

Kitos dalinės nekilnojamojo turto bendrovės laiko savo nuosavybę blokų grandinėje, todėl sudėtinga reguliuoti (klaida kainuoja BlockFi 100 milijonų dolerių).

Ir iš tiesų, kai kurie investuotojai nesijaučia pernelyg susirūpinę dėl savo platformų saugumo, sakydami: „Tai tas pats, kas pirkti nekilnojamąjį turtą su draugais“, todėl nereikia pateikti SEC. Taip į tą reagavo mano kolega, buvęs SEC advokatas.

per GIPHY

Štai kodėl man palengvėja pamatęs, kad čia žaidžia kamuolį, 1-A formų padavimas todėl mažesnė tikimybė, kad jiems duris užtrenks reguliatoriai.

Kokie čia yra trūkumai?

Nėra antrinės rinkos (kol kas).

„Here“ komanda teigia, kad kiekvieną turtą ketina laikyti nuo penkerių iki septynerių metų. Jei norite išsigryninti žetonus anksčiau, gaila. Čia nėra antrinės rinkos, o parduodant Here LLC kontroliuojamos LLC akcijas gali prireikti papildomų veiksmų (ir advokatų).

>Limited – Kartais nulis – Options

Šio rašymo metu čia buvo 10 investuotojams skirtų objektų, tačiau visi buvo išparduoti:

Čia sakoma, kad jų pasiūlymai išparduodami labai greitai, todėl jie tikisi, kad galiausiai per mėnesį bus įtraukta iki keturių.

> Susirūpinimas dėl ilgaamžiškumo ir mastelio

Šio rašymo metu čia dirba tik keliolika visą darbo dieną dirbančių darbuotojų, įskaitant vieną nekilnojamojo turto valdytoją, neturintį ankstesnės patirties.

Aš būčiau mažiau susirūpinęs, jei Here turėtų planą, kaip apsaugoti investuotojus, jei įmonė nutrauktų veiklą. Lofty turi vieną, bet čia neatrodo. Ir neįprasta Series LLC / LLC struktūra tikrai kelia klausimų dėl teisinių pasekmių, jei įmonė išnyks.

>Nėra akcininkų balsavimo teisių

Kai plačiuose Here’s DUK nepastebėjau jokio paminėjimo apie „balsavimo teises“ ar „savarankiškumą“, man kilo įtarimas, kad Here tyliai išlaiko 100 % kiekvienos nuosavybės kontrolę. Štai Ryšių su investuotojais vadovė Brianna Watterson patvirtino mano įtarimus sakydama: „Čia… išliks Series [LLC] balsavimo kontrolė ir nuspręs, kada parduoti“.

Tai visiškai skiriasi nuo kitų dalinio investavimo platformų, tokių kaip Aukštas ir Rally Rd. Šios platformos turtą traktuoja kaip 100% savarankiškas LLC ir leidžia investuotojams nuspręsti, kada parduoti, atnaujinti ir pan. Po velnių, jie netgi palengvins balsavimą.

Bet ne Čia. Ir tai gali būti didelis posūkis investuotojams, kurie mėgsta kontroliuoti, kaip bus elgiamasi su jų bendromis investicijomis, likvidumo tikslais arba tiesiog iš principo.

> Nėra mobiliosios programos

Čia nėra mobiliosios programos ir neplanuoja jos, bet bent jau jos svetainė yra pritaikyta mobiliesiems.

Čia kainos ir mokesčiai

Kaip verslas čia uždirba pinigus trimis būdais:

1. Turto valdymo mokestis kiekvienais metais iš viso 1% visos turto vertės, išmokama iš turto pajamų po 0,25% kiekvieną ketvirtį. Tai apima turto valdymą, mokėjimo mokesčius ir santykius su investuotojais.
2. Nekilnojamojo turto valdymo mokestis 25% turto bendrųjų metinių pajamų, mokamų kiekvieną mėnesį. Tai apima įprastas valdymo išlaidas, tokias kaip valymas, santykiai su svečiais, priežiūra, remontas, užsakymas ir kt.
3. Investuoti savo pinigus nekilnojamuosiuose objektuose ir susirenka šiek tiek nuomos pajamų.

Čia taip pat galima uždirbti šiek tiek pinigų pardavus jam iš dalies priklausantį turtą. Pasak komandos, jie planuoja turėti nekilnojamąjį turtą nuo penkerių iki septynerių metų, bet gali anksčiau ar vėliau parduoti, jei nuspręs, kad tai būtų naudingiausia akcininkams (vėlgi, be balsavimo).

Išskyrus tai, kad čia sumažintos pajamos iš nekilnojamojo turto, investuotojams nėra jokių tiesioginių mokesčių. Jokių registracijos mokesčių, inicijavimo mokesčių, nada. Ir kaip minėta, platformos akcentas yra mažas įpirkimas – vos 100 USD už akciją.

Likvidumas

Likvidumo trūkumas yra svarbiausias dalykas, kuris atbaido tipinį investuotoją nuo nuomos rinkos, ir, deja, čia nepateikiamas greitas sprendimas. Investicijos yra užblokuotos, kol čia, o ne akcininkai, nuspręs, kad laikas parduoti.

Kaip susisiekti čia

Čia yra a kontaktinis puslapis kuriame pateikiamas el. laiškas ([email protected]) ir tiesioginis pokalbis, pasiekiamas nuo pirmadienio iki penktadienio 9–17 val. EST. Nurodžiau juos 2:30 ir tą pačią dieną negavau, bet tai gali būti nelaimė.

Ar čia saugu?

Čia saugumas iš dalies kyla dėl jo paprastumo. Platforma nesidalija duomenimis su trečiosiomis šalimis be jūsų sutikimo ir palengvina visas savo operacijas per Plaid.

Priešingai, Lofty.ai, Kišeninės savybės, o kiti mokėjimų teikėjus pakeitė blokų grandinės pagrindu sudarytomis išmaniosiomis sutartimis. Nors teoriškai pigesni ir efektyvesni, šie naujosios mokyklos metodai kelia savo naują pavojų: Ką daryti, jei „Blockchain“ bus nulaužta „ala Ethereum 1.0“? Ką daryti, jei nuosavybės vertybinius popierius žymintys „žetonai“ bus pavogti? Ką daryti, jei SEC įsijungs su geležine įkrova?

Kitaip tariant, „senosios mokyklos“ metodas gali suteikti paguodos investuotojams, nerimaujantiems dėl „blockchain“ pagrįstų sprendimų.

Geriausios alternatyvos čia

>HappyNest

HappyNest yra šiek tiek panašus į čia, bet skirtas komerciniam nekilnojamajam turtui. Taigi, užuot įsigiję dalį namelio Aspene, turėsite dalį CVS nuomojamo biurų pastato.

Panašiai kaip „Here“ komanda, „HappyNest“ komanda atlieka didžiąją dalį deramo patikrinimo už jus. Tiesą sakant, visa platforma yra tik viena didelė REIT; jūs arba esate, arba išeinate, pasirinkimas yra dvejetainis.

Komercinis nekilnojamasis turtas gali nesuteikti įdomios metinės atostogoms skirtos nuomos grąžos („HappyNest“ tikslas yra ~6 %), tačiau už mažą 10 USD įpirką „HappyNest“ siūlo paprastą būdą paįvairinti kai kurie CRE.

Peržiūrėkite visą mūsų apžvalgą HappyNest.

>Atvykę namai

2019 m. startavęs „Arrived Homes“ yra santykinai labiau patyręs dalinio nekilnojamojo turto investavimo erdvės žaidėjas. Ir atsižvelgiant į tai, kad jis ruošiasi įsiveržti į atostogų namus, jis gali tapti „Here“ pagrindiniu konkurentu.

Abu turi 100 USD įpirkų, abu turi planinį laikymo laikotarpį nuo penkerių iki septynerių metų ir abu siekia suteikti investuotojams dosnias pasyvias pajamas. Arrived Homes turi daugiau patirties ir funkcijų (pvz., galimybę parduoti jiems savo namus ir saugoti a 10% akcijų), bet galima sakyti, kad „Here“ turi pranašumą, nes specializuojasi atostogų namuose iš gauti eiti.

Peržiūrėkite visą mūsų „Arrived Homes“ apžvalgą.

Esmė

Nors Here's neįrodyta patirtis ir varginantis akcininkų balsavimo teisių trūkumas gali atstumti kai kuriuos investuotojus, kiti gali pažvelgti pro keblius ir pamatyti galimybę. Dalinė atostogų būsto nuosavybė tikrai bus labai pelninga, pranokstanti net dividendų aristokratus dėl šlovingų, išėjimą į pensiją greitinančių pasyvių pajamų.

Norėdami sužinoti daugiau apie dalinį investavimą į nekilnojamąjį turtą, peržiūrėkite mūsų suskirstymą 5 geriausios dalinės investavimo į nekilnojamąjį turtą platformos.