Ar namo apvertimas yra tinkama investicija?

Namo apvertimas apima namo, kuriam reikia remonto, pirkimą, pataisymą ir greitą jo pardavimą siekiant pelno. Tai gana paprasta idėja, tačiau jos įgyvendinimas nėra paprastas. Namo apvertimas nėra investicija, kurios turėtų imtis dauguma investuotojų. Be to, tinkamam investuotojui namo apvertimas gali būti labai pelningas.

Taigi, ar turėtumėte investuoti į namų apvertimą? Išsiaiškinkime.

Vidutinio apvertimo kaina

Beveik kiekvienas ekspertas, su kuriuo kalbėjausi, minėjo didžiules namo apvertimo išlaidas. Vidutinė kaina, svyruoja apie 48 000 USD, todėl ši investavimo galimybė pradedantiesiems nepasiekiama. Tikimasi, kad proceso metu turėsite sumokėti šias išlaidas:

Pirkimo kaina

Tikėtina, kad pirkimo kaina yra didžiausia kaina, kurią turėsite sumokėti. Namo, kurį ketinate apversti, finansavimas padidina riziką, todėl, jei įmanoma, norėsite sumokėti visą pardavimo kainą. Jei turite tai finansuoti, apsvarstykite galimybę gyventi namuose, kol renovuojate.

Nors šlepetės yra skirtos pigiems namams, kuriuos renovuojate, turėsite sumokėti tūkstančius dolerių, jei ne šimtus tūkstančių dolerių, kad padengtumėte tik pirkimo kainą. „Namuose gyvenantiems plaukams būtų naudinga taikyti 70 proc. taisyklę. Tai reiškia, kad investuotojai neturėtų mokėti daugiau nei 70 % turto ARV, atėmus reikalingos renovacijos išlaidas“, – sako Jonas Sanbornas. Brotherly Love Nekilnojamas turtas.

Uždarymo išlaidos

Įsigijus plaukmenis, uždarymo išlaidas turėsite sumokėti du kartus: perkant ir parduodant. Vidutiniškai uždarymo išlaidos paprastai „svyruoja nuo 2% iki 7% pirkimo kainos“, sako Sanborn.

Pats būdami nekilnojamojo turto agentu padėsite sumažinti šias išlaidas, nes pirkdami gausite komisinį atlyginimą (kaip pirkėjo agentas), o parduodami turėsite sumokėti tik vieną nekilnojamąjį turtą.

Renovacijos išlaidos

Didžiausios išlaidos, kurias turėsite, bus medžiagos ir laikas, kurių jums prireiks norint iš tikrųjų atnaujinti namus.

„Natūralu, kad investuotojai apskaičiuoja pagrindines išlaidas už didelius bilietus, tokius kaip virtuvė ir vonios kambariai, stogas, dažymas, grindys ir kt.“, – sako Scottas Harvellas, bendrovės įkūrėjas. Greitai parduodami namai, Inc. „Tačiau kai kurie investuotojai neskiria biudžeto daugeliui mažesnių bilietų, kurie kaupiasi. Šviestuvai, jungikliai ir lizdai, durų rankenos, kraštovaizdžio tvarkymas ir net tokie smulkmenos kaip vinys ir varžtai gali sudaryti tūkstančius dolerių.

>>Susiję: Kiek kainuoja parduoti būstą

Komunalinės išlaidos

Renovuodami turite atsižvelgti į elektros, vandens ir šilumos išlaidas. Kaip ir bet kuris kitas namo savininkas, mokėsite juos kas mėnesį, kol iškrausite nuosavybę.

Rinkodaros išlaidos

Kai ieškote namo arba norite parduoti naujai apverstą namą, turėsite atsižvelgti į rinkodaros, kurią turėsite atlikti, išlaidas.

Harvell sako: „Dauguma investuotojų turi nuolat reklamuotis, kad turėtų pakankamai galimybių įsigyti nekilnojamojo turto su nuolaida. Vidutinė sutarties kaina mūsų rinkoje šiuo metu yra 7500 USD. Kitaip tariant… kas 7500 USD, kuriuos išleidžiame reklamai, vidutiniškai sukuria vieną namą pagal sutartį.

Namo apvertimo privalumai ir trūkumai

Argumentai "už"

• Tai trumpalaikė investicija – Dauguma apsivertimų įvyksta per metus, todėl tai yra trumpalaikės investicijos, kurios dažnai turi didelę grąžą. Tai reiškia, kad jums nereikės laukti dešimtmečio, kad gautumėte investicijų naudą.
• Patyrę statybininkai gali atlikti „pasidaryk pats“ projektus – Vartyti geriausiai sekasi tiems, kurie išmano, ką daro statybų arba nekilnojamojo turto srityje. Tai sumažina sumą, kurią turėsite sumokėti pašaliniams asmenims, kad atliktų darbą.
• Galimas didelis pelnas – Plepetės uždirba vidutiniškai 67 000 USD grąža (nuo 2022 m. pirmojo ketvirčio), kai jie parduodami. Jei viskas vyks taip, kaip planuota, per labai trumpą laiką galite uždirbti rimtą grąžą.

Minusai

• Būsto rinka dažnai yra rizikinga – Būsto rinka nėra žinoma dėl to, kad išlieka nuosekli. Tam tikrais metais pastebimas didžiulis būsto pirkimo padidėjimas, o kitais – didelės palūkanų normos ir mažėja pirkėjų. Nežinantiems žmonėms gali būti sunku suprasti sudėtingumą, dėl kurio atsiranda šie pokyčiai, ir jums gali nepavykti nusipirkti ar užbaigti savo projekto tinkamu laiku pirkti ar parduoti.
• Sumokėsite daug iš anksto – Tarp pirkimo kainos, uždarymo sąnaudų ir visų kitų susijusių išlaidų, jūs žiūrite į didžiulę pinigų dalį, kad pradėtumėte investuoti. Daugelis investicijų neturi minimalių investicijų reikalavimų, net arti tokių didelių.
• Galite mokėti trumpalaikį kapitalo prieaugį – Jei per metus perkate, renovuojate ir parduodate savo namą, turėsite sumokėti trumpalaikį kapitalo prieaugio mokestį.
• Gali būti sunku užtikrinti finansavimą – Negalite išeiti ir gauti tradicinės hipotekos, kai keičiate būstą. Vietoj to jums reikės paskolos renovacijai (yra daug). Tai yra rizikingos paskolos skolintojams, „todėl prieš suteikiant joms dažnai reikalingas užstatas, pavyzdžiui, namas ar automobilis patvirtinimas dėl finansavimo, kuris prideda papildomo laiko (ir išlaidų) bet kokiam projekto planui“, – sako Shaun Martin, generalinis direktorius apie Pinigai namams.

Kiek laiko užtrunka apversti namą?

Pagal „Rocket Mortgage“., įprastas apsivertimas, kai nekyla problemų, trunka nuo 6 iki 12 mėnesių. Be to, investuotojai neturėtų nuvertinti, kiek būdų ši konkreti investicija gali suklysti. Jūs perkate namą, o ne akcijų, kurios priklauso nuo daugybės veiksnių, kurie keičia kainą. Galite pastebėti, kad jums reikia perdaryti visą elektros sistemą, į kurią neatsižvelgėte, arba gali būti numuštas visas pamatas, arba gali tekti taisyti šulinį ar vandentiekį.

Niekada iki galo nežinote, kas yra namuose, kol neturėsite raktų ir nepradėsite griauti daiktų. Be to, keičiant namus būtina pridėti kelis papildomus mėnesius.

>>Susiję: Ilgalaikis vs trumpalaikis kapitalo prieaugio mokestis

Kas gali užsidirbti pinigų vartydamas namus?

Nėra jokių teisinių apribojimų, kas gali pirkti namus ir juos apversti. Bet kuris suaugęs, turintis praktinių žinių ir turimų pinigų, gali pabandyti apversti namus. Be to, tikrai yra investuotojų ir asmenų, kurie labiau tinka šiam darbui.

Rizikuoti vengiantys investuotojai

Apsimoka turėti kantrybės, kai esi namų niekšas. Pernelyg nekantrūs pirkėjai greičiausiai negaus geriausio pasiūlymo. „Investuotojai, kurie dažniausiai apverčia būstą, yra labai selektyvūs ir nenori rizikuoti. Nešok į pirmuosius namus, kurie kerta tavo kelią; geriausi investuotojai gali paskaičiuoti šimtą sandorių, kol suranda tokį, kuris, atrodo, gali tikti“, – aiškina Joshas Stepplingas, „Broker Associate“. Josh Steppling grupė „EXP Realty“..

>> Skaityti daugiau: Kas yra kruopštumas nekilnojamojo turto srityje? (Geriausia praktika)

Pasidaryk pats

Tie, kurie sėkmingai dirbo statybose, yra vieni geriausių kandidatų į namų apvertimą. Galų gale, jie išmano namų statybos ir apdailos subtilybes. Jie žino, kiek laiko užtrunka tam tikri darbai ir tikėtina, kiek jie kainuos.

Mokėti už tai, kad rangovai ateitų ir atliktų darbą už jus, daugumai investuotojų yra per brangus kelias, bent jau tol, kol jie neturi tam reikalingo kapitalo. Pirmą kartą plaukiojantys ir neturintys daug kapitalo turi išlaikyti darbą namuose, jei nori gauti pelno.

Nekilnojamojo turto pramonės profesionalai

Chipas ir Joanna Gaines sukūrė nekilnojamojo turto imperiją, nes rūpinasi visais namų apvertimo aspektais. Jie ne tik patys apverčia namus, bet dabar netgi turi nekilnojamojo turto agentūrą. Jei galite atlikti visą projektą „pasidaryk pats“ ir turite ką nors, kas išmano tiek statybas, tiek nekilnojamojo turto agento komponentus, jums nereikės perduoti jokių darbų, kad nereikėtų išleisti papildomų pinigų.

Patarimai, kaip sėkmingai apversti namą

Jei nusprendėte, kad namų apvertimas gali būti jums tinkamas kelias, prieš pasinerdami stačia galva atsižvelkite į keletą patarimų:

Palaukite tinkamo namo. Būk kantrus. Nekilnojamojo turto rinka dažnai keičiasi. Nėra prasmės skubėti pirkti būstą, jei nesate 100% tikras, kad galiausiai viskas pasiseks. Jei skubate pirkti ir susidursite su problemomis, galite tikėtis nulinio pelno.

Atkreipkite dėmesį į kaimynystę. Apvertus namą apleistame rajone, kuris dar nėra atgaivinimo stadijoje, gali reikšti, kad nerasite pirkėjo, turinčio pakankamai pinigų turtui įsigyti. Tai gali labai pakenkti jūsų pelnui. Būtinai atidžiai ištirkite bet kokių jus dominančių namų rajonus.

Gaukite patikrinimą. Išgirsti antrą nuomonę nėra blogai. Patikrinimas kainuoja kelis šimtus dolerių, kurie gali sutaupyti jus nuo įsigijimo namą, į kurį turėsite išleisti šimtus tūkstančių dolerių.

Turėkite skubios pagalbos fondą. Niekada nežinote, kas nutiks, kai atnaujinate namus, todėl pasirūpinkite, kad kasoje būtų pinigų. Stepplingas sako, kad jo klientai savo biudžete turi „Siurprizų“ eilutės elementą, kuris sudaro 10–20 % viso renovacijos biudžeto. Jei atsitiks kažkas nenumatyto, tai nesukels jums streso; jei viskas pavyks taip, kaip planuota, gausite papildomą 10–20% pelno.

Apsvarstykite galimybę gyventi name, kol renovuojate. Jei įmanoma, gyvendami name renovacijos metu galite sutaupyti daug pinigų. Tai ne tik sumažina kai kurias jūsų pragyvenimo išlaidas ir suteikia daugiau grynųjų pinigų, bet ir gali sutaupyti daugybę mokesčių. Jei namai yra jūsų pagrindinė gyvenamoji vieta bent dvejus metus jums nereikia mokėti kapitalo prieaugio mokesčių dėl bet kokio kainos padidėjimo, kai parduodate. Tai neapmokestinamos pajamos!

Paskutinės mintys

Namų apvertimas reikalauja daug kapitalo iš anksto ir nuolatinėms išlaidoms padengti. Turėsite nusipirkti namą ir sumokėti už jo renovaciją. Taip pat turėsite išlaikymo išlaidų, tokių kaip paskolos mokėjimai ir komunalinės paslaugos, kurios kiekvieną mėnesį, kai jums priklauso turtas, padidina išlaidas.

Jei būste gyvenate mažiausiai dvejus metus, kol jį renovuojate, galite sumažinti nuolatines išlaidas ir sutaupyti pinigų mokesčių, kuriuos parduodate.