Palūkanų normos yra žemiausios per pastarąjį laiką. Taupytojams ir dividendų investuotojams žemos trumpalaikės palūkanos reiškia mažesnes išmokas. Daugelis investuotojų, ieškančių pelningų dividendų, kreipėsi į hipotekos REIT. Kas jie yra ir ar turėtumėte investuoti į mREIT?
Šiame vadove:
Kas yra hipotekos nekilnojamojo turto investiciniai fondai (mREIT)?
Hipotekos nekilnojamojo turto investiciniai fondai (mREIT) yra finansinių atsargų rūšis. Šie fondai investuoja į būsto rinką. Jie sukuria ir perka hipotekos paskolomis užtikrintus vertybinius popierius ir susijusį nekilnojamąjį turtą. Dauguma mREIT yra registruoti JAV vertybinių popierių ir biržos komisija (SEC). O SEC reikalauja, kad jie paskelbtų finansines ataskaitas investuotojams ir analitikams peržiūrėti.
Kaip REIT, šie subjektai turi atitikti griežtus kriterijus. Tai apima ne mažiau kaip 75% savo turto investavimą į nekilnojamąjį turtą, kuris ne daugiau kaip 50% priklauso penkiems akcininkams, ir ne mažiau kaip 90% apmokestinamųjų pajamų išmokėjimą akcininkams.
Į ką investuoja mREIT?
Hipotekos REIT neturi nekilnojamojo turto, kaip nuosavybės teisės REIT. Jie uždirba pajamas iš nuomos pajamų. Bet mREIT investuoja į hipotekas ir hipotekos užtikrinimo priemonę. Jie gauna pelną iš trumpalaikių skolinimosi palūkanų ir ilgalaikių hipotekos palūkanų normų skirtumo.
Pavyzdžiui, tarkime, kad „mREIT“ pritraukė 3 milijardus dolerių investuotojų kapitalo. Ir papildomai skolinasi 5 milijardus dolerių už 2% palūkanas. Turėdama šiuos 8 milijardus dolerių, ji perka hipotekas, už kurias mokamos 3,5%palūkanos. Pasiskolintos sumos ir gautų pajamų skirtumas (skirtumas) yra 1,5%.
Agentūra vs. Ne agentūra ir gyvenamasis vs. Komercinis - koks skirtumas?
Yra keli mREIT tipai ir įvairūs būdai į juos investuoti. Dvi pagrindinės rūšys yra gyvenamosios ir komercinės, suskirstytos pagal nekilnojamojo turto rūšis, kuriomis užtikrinama REIT turima hipoteka.
Ir šiuose tipuose dauguma mREIT investuoja į agentūrą arba ne agentūrą, arba į jų derinį.
- Agentūros hipoteką remia federalinė vyriausybė (pvz., FHA ir VA paskolos) ir turi minimalią įsipareigojimų neįvykdymo riziką.
- Hipotekos ne agentūroms (pvz., įprastos ir didelės apimties hipotekos paskolos) yra paremtos asmeniniais skolininkų finansiniais duomenimis (kreditu ir pajamomis) ir gali kelti didesnę riziką. Tačiau jums paprastai reikia didesnio kredito balo ir pajamų, kad galėtumėte gauti tokio tipo paskolas, todėl nemokėjimo rizika taip pat gali būti maža dėl šių ne agentūros hipotekų.
Galite investuoti į mREIT perkant REIT akcijas pats arba nusipirkęs biržoje prekiaujamą fondą (ETF), kuriame yra REIT.
Sužinoti daugiau:101
mREIT investavimo rizika
Dvi pagrindinės rizikos, turinčios įtakos mREIT investuotojų pelnui, yra palūkanų normų nepastovumas ir hipotekos skolininkų išankstiniai paskolų mokėjimai.
1. Palūkanų normos rizika
Pagrindinė rizika visiems REIT investuotojams yra palūkanų normų svyravimai. Paprastai, kaip palūkanų normos kilti, REIT kainos kristi. Šis efektas ypač perdėtas naudojant mREIT. Jie uždirba iš trumpalaikių ir ilgalaikių palūkanų normų skirtumo. Ir kai trumpalaikė palūkanų norma pakyla, mREIT uždirba mažiau pinigų.
Pavyzdžiui, jei ilgalaikė fiksuota palūkanų norma yra 3,5%, o trumpalaikė skolinimosi norma padidėja nuo 2% iki 2,5%, skirtumas sumažėja nuo 1,5% iki 1%. Tai reiškia didžiulį mREIT pelno sumažėjimą.
Būsimas finansavimas taip pat brangsta, kai palūkanos kyla. Ir tai sumažina paskolų, jau esančių REIT knygose, vertę.
2. Išankstinio apmokėjimo rizika
Tačiau an palūkanų norma lašas gali būti pražūtingas gyvenamiesiems mREIT. Kai palūkanos mažėja, daugelis namų savininkų refinansuoja savo paskolas. Gyvenamieji mREIT paprastai remiasi hipotekos turėtojais, kurie moka paskolą fiksuota palūkanų norma per visą 15 ar 30 metų hipotekos laikotarpį. Kai būsto savininkas refinansuoja, jie anksčiau laiko sumoka paskolą, o palūkanos nustoja tekėti į mREIT.
Išankstinio mokėjimo rizika mažėja, kai komerciniai mREIT yra mažesni. Tiesą sakant, palūkanų normos sumažėjimas yra naudingas komerciniams mREIT, nes jie paprastai yra užtikrinami kintamos palūkanų normos paskolomis. Didėjant palūkanoms, didinamos palūkanos. Komerciniai mREIT taip pat paprastai duoda didesnį derlių nei gyvenamieji mREIT. Taip yra todėl, kad komercinių paskolų skolininkai paprastai yra didesnė kredito rizika nei gyvenamųjų namų savininkai.
Paprastai mREIT valdytojai turi sudėtingas apsidraudimo strategijas, kad sumažintų palūkanų normų svyravimus ir išankstinio mokėjimo riziką.
Į kokius geriausius mREIT investuoti?
Šiuo metu yra daugiau nei 40 mREIT. O dividendų pajamingumas svyruoja nuo 1,9% iki 13,36%. Trys geriausi nykštukai visi kiti pagal dydį.
- „Annaly Capital Management Inc.“ (NLY) yra didelės dangos mREIT su a rinkos kapitalizacija (rinkos viršutinė riba) $ 12 milijardų ir a kainos ir pajamų santykis (P/E) nuo 2,77 iki 2021 m. liepos 29 d. „Annaly“ daugiausia investuoja į mažos rizikos agentūrų gyvenamosios paskirties hipotekos vertybinius popierius, kurie yra federališkai apdrausti Fannie Mae (FNMA), Freddie Mac (FMCC) arba Ginnie Mae. Dabartinis „Annaly“ dividendų pajamingumas yra 10,39%, o tai yra pavydėtina, atsižvelgiant į mažą investuotojų kredito riziką.
- „AGNC Investment Corp“ (AGNC), nors ir laikomas vidutinės kapitalizacijos, yra dar vienas didelis žaidėjas, kurio rinkos viršutinė riba yra 8,5 mlrd. JAV dolerių, o pelningumas-4,62. Jis turi panašų investavimo strategija Agentūros būsto hipotekos valdymas. Dabartinis dividendų pajamingumas yra 8,90%.
- „Starwood Property Trust Inc“ (STWD) yra trečias pagal dydį. „Starwood“ investuoja į komercines hipotekas. Ši vidutinė kapitalizacija, kurios rinkos viršutinė riba yra 7,6 mlrd. JAV dolerių, o dabartinis 7%dividendų pajamingumas-didelis mREIT rinkos dalyvis.
Geriausi mREIT ETF, į kuriuos investuoti
Kitas būdas investuoti yra su mREIT ETF. Jie siekia kuo tiksliau atkartoti bendrą mREIT kainą ir pelningumą.
- „Schwab“ JAV REIT ETF (SCHH) yra didelis žaidėjas tarp šių ETF. Fondas yra tiek akcijų, tiek mREIT, taip pat komercinių ir gyvenamosios paskirties hipotekos užtikrintų investicijų hibridas. Dešimt geriausių fondo akcijų sudaro daugiau nei 40% fondo, o jo pajamingumas yra 2,11%.
- „VanEck Vectors“ hipotekos „REIT“ pajamų ETF (MORT) yra mažesnis ETF su geresniu pajamingumu. Ji turi 25 turtus ir šiuo metu duoda beveik 7 proc.
Ar turėtumėte investuoti į mREIT?
Investavimas yra labai individualus darbas, pritaikytas rizikos tolerancija, investavimo tikslus, pageidaujamos strategijos ir kiti veiksniai. Investicijų patarėjai, kuriuos galima rasti naudojant tokias paslaugas kaip Paladinas Registras arba Fasetinis turtas, rekomenduojame tinkamai paskirstyti turtą. Tai apima kai kurių investicijų į nekilnojamąjį turtą pridėjimą prie bendro portfelio. mREIT yra patogus būdas pridėti nekilnojamojo turto poziciją prie bet kurio portfelio. Tačiau yra privalumų ir trūkumų investuojant į mREIT.
Argumentai "už"
- Pasyvios investicijos į nekilnojamąjį turtą. REIT yra geras būdas pasyviai investuoti į nekilnojamąjį turtą. Tradicinis investavimas į nekilnojamąjį turtą - fizinio turto pirkimas - apima sėkmingą patirtį ir patirtį. Tačiau norint turėti REIT akcijų, nereikia valdyti plaktuko ar pats valdyti nuosavybės.
- Likvidumas. Dauguma mREIT yra parduodamos biržose ir gali būti lengvai perkamos ir parduodamos. Tai suteikia jums nekilnojamojo turto diversifikavimo ir akcijų turėjimo likvidumo.
- Didelio pelningumo dividendai. SEC reikalauja, kad REIT 90% savo pajamų išmokėtų akcininkams. Taigi jų dividendai paprastai būna didesni nei daugumos „S&P 500“ ar „Nasdaq“ akcijų. Didelis pelningumas yra vienas mREIT investuotojų pranašumas.
Minusai
- Investavimo rizika. Visos investicijos turi riziką. „mREIT“ rizika yra unikali, o pagrindinė - palūkanų normų svyravimai, kurie gali neigiamai paveikti pelningumą dviem anksčiau aprašytais būdais.
- Galimybė didinti mokesčius. Prieš investuodami apsvarstykite galimas mokesčių prievoles, kurias gali sukurti REIT. Kai kurie REIT dividendai apmokestinami didesniu tarifu nei akcijų dividendai, nes jie neatitinka IRS apibrėžimo kvalifikuotų dividendų. Taigi, jūsų dividendai gali būti apmokestinami taikant didesnį įprastų pajamų tarifą, o ne mažesnį kapitalo prieaugio mokestis norma.
Galutinės mintys
Daugelis investuotojų naudoja REIT nekilnojamojo turto diversifikavimas į savo portfelius, patys neturėdami nekilnojamojo turto. Perkamos ir parduodamos pagrindinėse biržose, REIT siūlo likvidumą. Ypač hipotekos REIT paprastai moka didesnius nei vidutinius dividendus. Jie pritraukia investuotojus dėl šios ilgos atkarpos, kai JAV ekonomika susiduria su žemesnėmis nei įprasta palūkanomis.
Hipotekos REIT-unikali investicijų į nekilnojamąjį turtą rūšis-investuokite į hipoteką ir hipotekos užtikrintus vertybinius popierius. Jie gauna pelną iš skirtumo tarp trumpalaikių skolinimosi palūkanų normų ir ilgalaikių hipotekos palūkanų normų. „MREIT“ neturi fizinio nekilnojamojo turto, todėl jam nekyla ta pati rizika, kurią kelia REIT, investuojantys į komercines ir gyvenamąsias patalpas. Pagrindinis investavimo rizikos mREIT susiduria su palūkanų normos stabilumo neapibrėžtumu.