Nuomos mokesčio atskaitymai: viskas, ką reikia žinoti

Kaip ir bet kuris kitas verslas ar investicija, nuomojamo turto investuotojai nori gauti pelno. Apskritai, į maksimaliai padidinti pelną, nekilnojamojo turto investuotojai reikia padidinti metines pajamas, sumažinti metines išlaidas arba abu.

Kadangi mokesčiai sudaro didelę nuosavybės sąnaudų dalį, išlaidų mažinimas apima ir mokestinių įsipareigojimų mažinimą. Nuomojamos patalpos turi unikalių mokesčių pranašumų, leidžiančių sumažinti tam tikras išlaidas ir atidėti tam tikrus IRS leidžiamus mokesčius.

Skaitykite toliau, kad sužinotumėte, kokios yra tos mokesčių lengvatos ir ar jos taikomos jums.

Kas yra nuomos pajamos?

Kai žmonės galvoja apie nuomos pajamas, jie galvoja apie mėnesinius nuomos mokesčius, kuriuos jums moka jūsų nuomininkas. IRS nuomos pajamas apibrėžia kaip „bet koks mokėjimas, gautas už naudojimąsi turtu ir jo naudojimą”. Dažnai tai apima pajamas be mėnesinių nuomos mokėjimų.

Čia yra papildomų pajamų, kurias turite pranešti, sąrašas, kaip nurodyta IRS leidinys 527:

• Nuomininko prašymo mokestis. Daugelis savininkų ima iš potencialių nuomininkų mokestį už pradinės nuomos paraiškos pateikimą peržiūrėti ir patvirtinti.
• Nuomos nutraukimo mokestis. Jei jūsų nuomininkas moka jums už nuomos sutarties nutraukimą, turite pranešti apie šias pajamas.
• Vietoj nuomos gautas turtas ar paslaugos. Jei jūsų nuomininkas yra patogus „pasidaryk pats“ žmogus ir sutinkate atsisakyti mėnesio ar dviejų nuomos įmokų, kad kompensuotumėte tobulindami namą (pavyzdžiui, dažydami), turite reikalauti nuomos sumos, kurią gautumėte kaip nuomą pajamos.
• Išlaidos, kurias jūsų vardu apmoka nuomininkas. Pavyzdžiui, daugelis apskričių vandens / kanalizacijos sąskaitą išrašys tik savininko, o ne nuomininkų vardu. Jei iš nuomininko gaunate kompensaciją už naudojimąsi, tai yra nuomos pajamos.
• Skalbimo ir kiti paslaugų mokesčiai, renkami už naudojimąsi patalpos patogumais. Pajamos, gautos iš vietoje teikiamų papildomų paslaugų, yra nuomos pajamos.
• Užstatas paprastai nelaikomas nuomos pajamomis. Atvirkščiai, tai yra pinigai, kuriuos gaunate ir atidedate depozitoriuje per nuomos sąlygas. Galiausiai grąžinate šiuos pinigus savo nuomininkui. Jei uždirbote palūkanas už užstatą, kol jį laikėte, tai šios palūkanos yra apmokestinamos nuomos pajamos. Jei pasiliekate dalį ar visą užstato už remontą, jūsų pasiliekama suma yra nuomos pajamos (o remonto išlaidos yra nuomos išlaidos). O jei užstatas naudojamas kaip galutinis nuomos mokėjimas, jis laikomas išankstiniu nuomos mokesčiu ir turi būti reikalaujama kaip pajamos.

Kokias nuomos mokesčio atskaitas galite atsiimti?

Jei gaunate nuomos pajamų iš būsto nuomos, yra tam tikrų nuomos išlaidų, kurias galite atskaityti savo mokesčių deklaracijoje.

Kaip apibrėžia IRS, galite išskaičiuoti „įprastas ir būtinas išlaidas, skirtas valdyti, išsaugoti ar prižiūrėti nuomojamą turtą“. Įprastos išlaidos yra tos, kurios yra įprastos ir visuotinai priimtos versle. Būtinosios išlaidos yra tos, kurios laikomos tinkamomis, pavyzdžiui, tam tikrų medžiagų, prekių, nuomojamo turto remontas ir priežiūra, kad jūsų turtas veiktų gerai sąlyga.

Dažniausios atskaitomos nuomos išlaidos apima:

• Reklama. Nuomojamo turto įtraukimo į sąrašą ir rinkodaros išlaidos.
• Automobilio ir kelionių išlaidos. Tik turto išlaikymo ir nuomos mokesčio surinkimo tikslais.
• Valymas tarp nuomininkų. Nors valymas gali kainuoti brangiai, tai yra atskaitomos išlaidos. Profesionaliai išvalau kilimus tarp nuomininkų visuose mano nekilnojamuosiuose objektuose ir tai kainuoja kelis šimtus dolerių už didžiausią nuomą.
• Nusidėvėjimas. IRS pripažįsta, kad nekilnojamasis turtas laikui bėgant nuvertėja, todėl turite teisę kasmet atskaityti nusidėvėjimą. IRS taisyklės reikalauja, kad nuomojamo turto investuotojai pardavus turtą susigrąžintų metinį nusidėvėjimą, neatsižvelgiant į tai, ar naudojote metinę nusidėvėjimo naudą, ar ne. Taigi būtinai paskirstykite nusidėvėjimo nuostolius kiekvienais metais.
• Teisės ir kiti profesiniai mokesčiai. Advokato mokesčiai, nekilnojamojo turto komisiniai ir kai kurios uždarymo išlaidos, pvz., atsiskaitymo įmonės mokesčiai, yra atskaitomos.
• Hipotekos palūkanos, sumokėtos už paskolą. Čia slypi vienas didžiausių nuomojamo turto investuotojo privalumų – svertas. Svertas yra skolinto kapitalo panaudojimas norint įsigyti ir (arba) padidinti galimą investicijų grąžą. Pradinė investicija yra 30 000 USD (20 % mažesnė), todėl turėsite galimybę gauti visus 150 000 USD vertės turto pranašumus. Ir kadangi jūsų hipotekos mokėjimas yra atskaitomos išlaidos, jūsų nuomininkas iš esmės moka už jus būsto paskolą.
• Skolintojo mokesčiai. Paskolos išdavimo taškai ir kitos hipotekos užtikrinimo išlaidos yra atskaitomos išlaidos.
• Priežiūros ir remonto išlaidos. Išlaidos, tiesiogiai susijusios su turto priežiūra ir priežiūra, yra išskaitomos išlaidos, kaip ir remontas, kurį reikia atlikti, kad turtas būtų išnuomojamas. Jei mokate įmokas už tai, kad iškvietimo paslaugų įmonė taisytų pagrindinius prietaisus (pavyzdžiui, ŠVOK paslaugų garantijos sutartis), tai yra priežiūros išlaidos.

Patarimas: Nepainiokite priežiūros ir remonto su namų tobulinimu. Mokesčių tikslais šiuos du dalykus tvarkote skirtingai. Nors išlaidos kompensuoja pajamas tais metais, kai jos atsiranda, patobulinimai nėra tiesioginės išlaidos. Atvirkščiai, naudodamiesi galite „atgauti“ kai kurias arba visas patobulinimų išlaidas 4562 forma.

• Komunaliniai mokesčiai ir kiti mokesčiai, kuriuos mokate kaip savininkas. Jei mokate už vandenį, kanalizaciją, šiukšlių išvežimą ar kitas su nuosavybės teise susijusias išlaidas, jos yra atskaitomos iš mokesčių.
• Turto mokesčiai. Tai yra akivaizdžios nuosavybės išlaidos, kurias galima atskaityti.
• Draudimas. Kaip nuomotojas / nekilnojamojo turto savininkas, norėdami apsaugoti savo investicijas, turite turėti būsto savininko draudimą. Metinė priemoka yra nuosavybės išlaidos, taigi ir išlaidos, kurias galite išskaičiuoti iš savo mokesčių deklaracijos.

Patarimas: reikalaukite, kad nuomininkas apdraustų nuomininko asmeninius daiktus. Jūsų būsto savininko draudimas nepadengs jų daiktų praradimo atveju ir dauguma nuomininkų to nesuvokia. Labai svarbu turėti savo politiką.

• Turto valdymo mokesčiai.Turto valdytojai paprastai apmokestinama 8-10 proc. Už šį mokestį jie tikrina ir apgyvendina nuomininkus, teikia finansines apskaitos ataskaitas ir tvarko techninės priežiūros prašymus bei remontą. Jų mokestis yra 100% atskaitomas kaip nuosavybės išlaidos.
• HOA ir ar buto mokesčiai. Tai apima metinius ar pusmetinius poilsio mokesčius, kurie kartais renkami, jei su nuosavybės nuosavybe susijęs bendruomenės fondas.
• 1031 Keitimo mokesčiai. Jei parduodate turtą ir reinvestuojate pajamas į kitą panašų turtą, jums gali būti naudinga a 1031 Mainai. Mokesčiai išskaičiuojami kaip nekilnojamojo turto išlaidos, jei laikotės visų taisyklių ir sėkmingai baigsite mainus. Negalite išskaičiuoti nuomojamo turto pagerinimo išlaidų kaip metinių išlaidų, nebent sumokėta suma yra skirta „patobulinimui, restauravimui“. arba pritaikymas naujam ar kitokiam naudojimui. Paprastai patobulinimų išlaidas galite susigrąžinti per nusidėvėjimą, o ne teigdami, kad tai yra išlaidas.

Skaityti daugiau >>>Kaip sumažinti mokesčių naštą parduodant nuomojamą turtą

Svarbios mokesčių formos ir leidiniai nuomojamo turto savininkams

Šie IRS leidiniai gali padėti jums suprasti, ko jums reikia kaip pajamas ir kokias išlaidas galima teisėtai išskaičiuoti iš jūsų mokesčių deklaracijos. O nuomos pajamoms ir išlaidoms pranešti yra specialios formos.

Atitinkamos formos ir leidiniai yra:

• IRS leidinys 527 pateikia rekvizitus nuomojamo turto apskaitai.
• E tvarkaraštis (1040 forma) naudojamas pajamoms ir išlaidoms iš nekilnojamojo turto nuomos ataskaitoms pateikti. Jei turite daugiau nei vieną nuomojamą turtą, užpildykite E sąrašo formas, kad dokumentuotų kiekvieną nuosavybę.
• Leidinys 925, Pasyvios veiklos ir rizikos taisyklės. Jei jūsų nuomos išlaidos viršija jūsų nuomos pajamas, IRS gali leisti jums reikalauti, kad nuostoliai būtų atskaityti. Pasyvios veiklos praradimo apribojimų nuostatos (8592 forma) ir Rizikos apribojimai (6198 forma) gali apriboti nuostolių sumą, kurią galite atskaityti.
• A tvarkaraštis (1040) sprendžia nekilnojamąjį turtą, jūsų nuomojamo būsto asmeninio naudojimo taisykles.
• Grynosioms nuomos pajamoms gali būti taikomas grynasis investicijų pajamų mokestis. Naudokite8960 forma, grynųjų investicijų pajamų mokestis, asmenys, turtas ir patikos fondai, nustatyti šio mokesčio dydį.
• IRS leidinys 946, Kaip nuvertinti turtą paaiškina turto nusidėvėjimo smulkmenas. Parduodant turtą turite apskaičiuoti metinį nusidėvėjimą ir susigrąžinti nusidėvėjimą.
• 4562 forma leidžia susigrąžinti kai kuriuos arba visus savo nuosavybės patobulinimus, pradedant nuomos metais turtas pirmą kartą pradedamas eksploatuoti ir prasideda bet kuriais metais, kai atliekate patobulinimą ar papildymą baldai.
• Norėdami išskaičiuoti kelionės išlaidas, kurias patiriate remontuodami nuomojamą nekilnojamąjį turtą, turite laikytis taisyklių, pateiktų 5 skyriuje. Leidinys 463, Kelionių, pramogų, dovanų ir automobilių išlaidos.

Daugelis populiariausių mokesčių programinės įrangos kompanijų gali padėti užpildyti šias formas, tačiau gali tekti atnaujinti į mokamą jų produktų versiją. Su TurboTax, pavyzdžiui, turėsite prisiregistruoti naudoti „Premier“, kad maksimaliai padidintumėte nuomos mokesčio atskaitymus. Ir su H&R blokas, turėsite pasirinkti „Premium“ versiją.

Skaityti daugiau >>>Kaip investuoti į vienos šeimos nuomojamus namus

Esmė

Nesvarbu, ar tu naudodami mokesčių programinę įrangą, kad parengtumėte savo metines mokesčių deklaracijas arba samdote profesionalą, negalime pakankamai pabrėžti, kaip labai svarbu vesti gerą įrašą, kuriame būtų dokumentuojamos visos nuomos pajamos ir išlaidos, susijusios su kiekvienu jums priklausančiu turtu.

Geri įrašai ne tik padeda pateikti mokesčių deklaraciją, bet ir padeda stebėti nuomojamo turto eigą. Jie reikalingi, kad galėtumėte tiksliai išanalizuoti IG, kad galėtumėte maksimaliai padidinti pajamas ir sumažinti išlaidas.

Turite mokėti pagrįsti išlaidas, kad jas išskaičiuotumėte. Tai reiškia, kad turite turėti dokumentinius įrodymus, pvz., kvitus, anuliuotus čekius ar sąskaitas, kad patvirtintumėte visas išlaidas. IRS atlieka jūsų auditą ir, jei negalite suteikti paramos dėl prekių, kurias nurodėte mokesčių deklaracijose, jums gali būti taikomi papildomi mokesčiai ir baudos.

Atkreipkite dėmesį, kad nors aš turiu ir valdau nuomojamų objektų portfelį, nesu mokesčių buhalteris ir mokesčių įstatymai nuolat keičiasi, todėl būtinai pasikonsultuokite su kvalifikuotu mokesčių ekspertu ir patys peržiūrėkite IRS taisykles, kad įsitikintumėte, jog laikomasi IRS įstatų, kai pateikiate mokesčiai.

Papildoma literatūra:

• Mokesčių nuostolių surinkimo vadovas: pasinaudokite investicijų nuostoliais
• 9 būdai, kaip sumažinti apmokestinamąsias pajamas 2023 m
• Ilgalaikis vs. Trumpalaikis kapitalo prieaugio mokestis