Palūkanų normoms vis dar netoli visų laikų žemumų, investuotojai ieško pakankamai saugios investicijos, kuri aplenktų infliaciją. Balandžio mėn., Baltimorėje, vykusiame vietos nekilnojamojo turto investuotojų susitikime, buvo kalbama apie mokesčių suvaržymo investavimą. Mano dėmesį patraukė pažadas gauti 18 % grąžos – iš investicijos, užtikrintos nekilnojamuoju turtu.
Žinoma, didelės grąžos normos paprastai yra subalansuotos su aukšta rizika. Tačiau kalbėtojas toliau sakė, kad tai „beveik taip pat saugu, lyg būtumėte padėję savo pinigus FDIC apdraustame sąskaitą vietiniame banke“. Taigi mano susidomėjimas buvo sukeltas tyrinėti šį investavimą į nekilnojamąjį turtą strategija.
Sužinojau, kad investavimas į mokesčių suvaržymą egzistuoja daugiau nei 200 metų. Niekada apie tai negirdėjau? Galbūt taip yra todėl, kad mokesčiai nėra... na... niekam nemėgstamiausia diskusijų tema. Kokteilių vakarėlyje bet kam pasakyti, kad esate mokesčių buhalteris, yra puikus pokalbio sustabdymas.
Tačiau ši investicija pasinaudoja tuo, kad mokesčių mokėjimas yra neišvengiamas. Niekas negauna leidimo. Vis dėlto ne visi gali sumokėti mokesčių mokėtojui, kai jis beldžiasi.
Valdžia anksčiau ar vėliau visada sulaukia savo valios. Taigi investavimas į mokesčių suvaržymo sertifikatus suteikia investuotojams praktiškai garantuotą palūkanų normą. Tiesą sakant, šeimos biurai ir instituciniai investuotojai dešimtmečius investuoja milijardus į mokesčių suvaržymo pažymėjimus.
Nekilnojamojo turto mokesčio pagrindai
Namo savininkas ar ne, tikriausiai esate susipažinęs su nekilnojamojo turto mokesčių idėja. Vyriausybės apmokestina nekilnojamojo turto savininkus, kad finansuotų pašalpas ir paslaugas bendruomenės „bendrajam gėriui“. Nekilnojamojo turto mokestis pridedamas prie pajamų ir pardavimo mokesčio.
Nekilnojamojo turto mokesčio pajamos paprastai teikia tokias paslaugas kaip policijos apsauga, viešosios bibliotekos, poilsio centrai, keliai, mokyklos ir sniego valymas. Net fejerverkai.
Jei turite būsto paskolą, tikėtina, kad jūsų mėnesinė įmoka apima lėšas, skirtas sumokėti nekilnojamojo turto mokesčius. Jūsų skolintojas laiko pinigus depozitoriuje ir sumoka mokesčius jūsų vardu tiesiogiai apygardai.
Galbūt nežinote, kiek mokate nekilnojamojo turto mokesčių. Tačiau būkite tikri, kad mokate jiems, jei turite namą. Visos apskritys renka tam tikrą asmeninio turto mokestį.
Atskiri nekilnojamojo turto sklypai vertinami pagal vietą ir savybes. Kiekvienam turtui suteikiama „mokesčių apskaičiavimo“ vertė. Mokestį nuo nustatytos vertės moka sklypo savininkas. 2016 m. tarifai pagal valstiją svyravo nuo žemiausio 0,27% Havajuose iki didžiausio 2,35% Naujajame Džersyje.
Vidutinis nekilnojamojo turto mokesčio tarifas individualiems namams didžiausiame kiekvienos JAV valstijos mieste svyruoja apie 1,5%. JAV gyventojų surašymo biuro duomenimis, vidutinis amerikiečių namų ūkis kasmet išleidžia 2149 USD nekilnojamojo turto mokesčiams už savo namus.
Apskritis, kurioje yra turtas, paprastai renka nekilnojamojo turto mokestį. Jeigu turto savininkas mokesčio nesumoka, mokesčio suma tampa turto įkeitimu.
Tačiau turto areštas nepadeda apskričių ir vietos valdžios institucijoms sumokėti už paslaugas ir išmokas, kurias pažadėjo savo piliečiams. Pinigų apygardai reikia dabar, kad galėtų įvykdyti biudžeto įsipareigojimus. Vyriausybė nepriima IOU!
Kas tiksliai yra mokesčių arešto pažymėjimas?
Nors procesas įvairiose šalyse skiriasi, vietos valdžios institucijos turi teisę rinkti nesumokėtus mokesčius viešame aukcione parduodant mokesčių suvaržymo pažymėjimą arba mokesčių aktą. Maždaug pusė iš 50 valstijų parduoda mokesčių suvaržymo pažymėjimus. Kita pusė parduoda mokesčių arešto aktus arba išperkamus aktus. Pastarasis yra sertifikato ir akto hibridas. Kai kurios valstijos parduoda ir mokesčių suvaržymus, ir mokesčių aktus.
Tarp jų yra svarbių skirtumų. Paprastai perkate mokesčių suvaržymo pažymėjimą, nes norite palūkanų. Jei būsto savininkas jo neišpirks, galite gauti turtą. Turėdami mokesčių aktą, jūs perkate turtą iš karto.
Vienas nėra geresnis už kitą. Kiekvienas iš jų turi pranašumų, atsižvelgiant į jūsų investavimo tikslus. Kiekvienas turi savo taisyklių rinkinį, todėl būtina atlikti tyrimą. Žinoma, galite atlikti abu veiksmus vienu metu.
Šiame straipsnyje daugiausia dėmesio bus skiriama mokesčių suvaržymui ir mokesčių aktai paliekami kitam kartui.
Lengva investuoti į mokesčių suvaržymus
Puiku, kad jums nereikia nekilnojamojo turto licencijos. Jums nereikia steigti LLC. Ir nereikia daug pinigų investuoti į pažymas ar aktus.
Pirkdami mokesčių areštą, iš esmės sumokėjote mokesčius už būsto savininką mainais į pažymą. Sertifikatas tinka jūsų sumokėtai sumai ir palūkanoms.
Taip pat puiku, kad jūsų investicija yra paremta turto užstatu arba valstybės įstatymais, įpareigojančiais išpirkti mokesčių areštą, įskaitant palūkanas ir baudas. Kaip investuotojas, jūs mokate grąžintus mokesčius ir užfiksuojate garantuotą savo investicijų palūkanų normą.
Mokesčių suvaržymo pažymėjimas yra apyvartinė priemonė. Tačiau antrinės rinkos nėra, išskyrus galbūt eBay ir panašiai.
Pažyma yra įrodymas, kad jo turėtojas įsigijo vykdytiną nekilnojamojo turto areštą, už kurį gaunamos palūkanos. Tai yra teisinė prievolė nustatyti pirmąją tam tikro turto įkeitimo teisę. Tai reiškia, kad tai yra pirmasis skolinis įsipareigojimas, kuris sumokamas, jei turtas yra areštuotas.
Investavimo į mokesčių arešto sertifikatą (didelė) nauda
Kai perkate mokesčių suvaržymo pažymėjimą, jūs neperkate turto. Taip pat nereikia turėti reikalų su turto savininku. Jūs tiesiog įsitraukiate, kad sumokėtumėte prasidėjusius mokesčius apskrities valdžiai.
Mainais už pinigų padėjimą apygarda suteiks jums palūkanų normą ir delspinigius, kuriuos taiko iš savininko, kai pagaliau bus sumokėti mokesčiai. Jei nekilnojamojo turto savininkas nemoka mokesčių, galite atimti turtą ir paimti nuosavybės teisę į visą apskričiai mokėtinų mokesčių, baudų ir rinkliavų sumą.
Kitaip tariant, investuojant dėl mokesčių suvaržymo yra du investavimo rezultatai:
- Mokesčių suvaržymo pažymėjimas yra išpirktas ir jūs uždirbate užtikrintą didelę palūkanų normą.
- Mokesčių suvaržymo pažymėjimas nėra išperkamas ir jūs galite įsigyti turtą perėmę turtą, kartais už centus už dolerį.
Priklausomai nuo jūsų investavimo tikslų, bet kuris rezultatas gali būti patrauklus.
Mokesčių suvaržymas suteikia fiksuotą palūkanų normą, kuri skiriasi priklausomai nuo apskrities. Baltimorėje palūkanų norma yra 18% per metus. Kitose šalies apskrityse jis gali būti daug mažesnis arba daug didesnis. Kai kurios Ilinojaus apskritys kas šešis mėnesius nustato 18% palūkanų normą, o tai prilygsta šiek tiek daugiau nei 36% per metus.
Tačiau, kaip galite įsivaizduoti, šios didelės grąžos pritraukia daug dėmesio. Nors jums nereikia daug pinigų investuoti, konkurentai, turintys gilias kišenes, gali įsitraukti ir pasiūlyti kainą, išstumdami smulkųjį investuotoją.
Kaina gali lengvai ir dažnai išaugti virš mokėtinų mokesčių. Skaičiau, kad kai kuriose apskrityse nekilnojamąjį turtą galima parduoti mokesčių aukcione už didesnę kainą, nei yra verta.
Ypač jei esate akredituotas investuotojas, yra keletas alternatyvų, kurios taip pat gali duoti dviženklę metinę grąžą. Vienas pavyzdys yra „Origin“ investicijos, kuri yra privataus kapitalo įmonė, leidžianti didelę grynąją vertę turintiems asmenims investuoti į diversifikuotus nekilnojamojo turto fondus.
Nėra jokių apribojimų, kiek galite investuoti
Galite investuoti mažai arba daug. Mokesčių suvaržymas nėra panašus į banko sąskaitas, kurios yra apdraustos FDIC iki tam tikros ribos. Nėra ribos, kiek galite investuoti į mokesčių suvaržymo pažymėjimus.
Turto savininkas išlaiko nuosavybės teisę į turtą. Jis arba ji turi teisę išpirkti – apmokėti – mokesčių suvaržymo pažymėjimą, kol apygardos teismo teisėjas nepasirašys dekreto, leidžiančio priverstinio išieškojimo procedūras.
Kaip mokesčių suvaržymo pažymėjimo turėtojas, turite pradėti turto arešto procesą per tam tikrą laikotarpį, paprastai per dvejus metus. Jei sertifikatas nebuvo išpirktas ir laiku nepradėsite arešto, jūsų investicija bus prarasta ir pinigai negrąžinami.
Kaip siūlyti kainą
Dauguma apskričių kasmet parduoda mokesčių suvaržymą. Dauguma aukcionų vyksta internetu. Baltimorėje, kur aš gyvenu, apskrities išpardavimas vyksta birželį, o miesto išpardavimas – gegužės viduryje.
Registruojatės likus kelioms savaitėms iki tikrojo pardavimo ir sumokate registracijos mokestį. (Baltimore mokestis yra 100 USD.) Jie el. paštu jums siūlo pasiūlymo identifikavimo numerį. Kai prasidės aukcionas, naudodamiesi internetine forma siūlote jus dominančius sertifikatus.
Minimalus pasiūlymas, reikalingas norint įsigyti mokesčių suvaržymo pažymėjimą, apima bruto mokestį, baudas ir palūkanas. Į baudas įeina visos taikomos išlaidos, susijusios su mokesčių suvaržymo liudijimo pardavimu. Minimalus pasiūlymas yra nurodytas šalia nusikalstamo turto adreso ir ID numerio.
Taigi, kaip tai veikia?
Investavimo į mokesčių suvaržymus ar aktus procesas nėra pasyvus. Tiesą sakant, tai gali užtrukti daug laiko.
Apskritys paprastai paskelbia sąrašą likus kelioms savaitėms iki mokesčių arešto pardavimo. Gali būti šimtai nekilnojamojo turto. Jums reikia sistemos, kad susiaurintumėte sąrašą ir nuspręstumėte, dėl kurių norite siūlyti kainą.
Iš esmės turite pašalinti tuos, kurie neatitinka jūsų investavimo kriterijų. Pradėkite nuo savo pradinio investicijų biudžeto. Jei turite tik kelis tūkstančius ar net kelis šimtus dolerių investuoti, galite nedelsdami pašalinti nekilnojamąjį turtą su didesniais minimaliais pasiūlymais.
Jei norite pajamų iš palūkanų ir neturite tikslo įsigyti nekilnojamojo turto, ieškokite vienos šeimos būsto su būsto paskola. Jie suteikia didžiausią galimybę būti išpirktiems. Daugelyje šalių jų išpirkimo procentas yra 95% ar didesnis.
Investavimo į mokesčių areštą laikotarpis yra nuo šešių mėnesių iki trejų metų. Nėra antrinės rinkos, kurioje galėtumėte parduoti savo sertifikatus. Taigi turite įsitikinti, kad investuojate tik tuos pinigus, kurių jums nereikės per trumpą laiką.
Jokių komisinių mokėti nereikia. Tačiau, kaip minėta anksčiau, greičiausiai turėsite sumokėti vienkartinį aukciono registracijos mokestį.
Būtinai atlikite reikiamą kruopštumą
Deramas kruopštumas yra būtinas. Galite uždaryti nuosavybę. Jūs norėsite nuvažiuoti ir apžiūrėti ypatybes. Taip pat norėsite atidžiai atlikti internetinius tyrimus, kad užbaigtumėte deramus patikrinimus.
Tikėtina, kad negalėsite apžiūrėti nuosavybės vidaus, nes namų savininkai vargu ar leis jums užsukti ir pasižiūrėti. Vis dėlto norėsite kuo daugiau sužinoti apie nuosavybę, apylinkes ir vietovę apskritai. Jūs nenorite įstrigti su nuosavybe, kuri neturi potencialo.
Tam pačiam turtui vėlesniems mokestiniams metams gali būti perkami keli mokesčių suvaržymai. Tai priklauso nuo išpirkimo laikotarpio trukmės.
Pavyzdžiui, valstybėje, kurioje yra trejų metų išpirkimo laikotarpis, galima įsigyti tris mokesčių suvaržymus, po vieną kiekvienais metais. Šiuos suvaržymus gali įsigyti tas pats investuotojas arba skirtingi investuotojai. Tai reiškia, kad procesui judant į priekį, jums gali prireikti daugiau kapitalo.
Kai turtas išperkamas, neatsižvelgiant į tai, kiek investuotojų įsigijo mokesčių suvaržymus, sumokami visi mokesčių suvaržymai ir palūkanos. Jei areštas nebus išpirktas, pagal apskrities ir valstijos įstatus būtų taikomas turto arešto procesas.
Jei jūsų tikslas yra panaikinti ir įsigyti turtą, gali tekti įsigyti bet kokius vėlesnius suvaržymus, nes kartais naujesni mokesčių suvaržymai yra viršesni už senus. Tas, kuris užblokuoja turtą, kad paimtų aktą, taip pat gali būti atsakingas už visų kitų mokesčių suvaržymo turėtojų mokėjimą.
Sužinokite daugiau
Yra knygų, seminarų ir kursų šia tema. Ir kaip minėta anksčiau, kiekviena apskritis turi savo taisykles, reglamentuojančias procesą, išpirkimo laikotarpį, grąžos normas ir patį konkurso procesą.
Šis straipsnis skirtas kaip apžvalga. Prieš pateikdami pasiūlymą, galite ir privalote ištirti rinką ir įsitikinti, kad suprantate numatomos rinkos duomenis.
Kaip investuotojas, aš nuolat ieškau naujų galimybių ir vertinu riziką. atlygis. Birželio 2 d. Baltimorės apygarda surengs kasmetinį mokesčių suvaržymo pažymėjimo aukcioną.
Užsiregistravau pardavimui internetu ir gavau aukcione parduodamų nekilnojamojo turto sąrašą. Šiuo metu sąraše yra keli tūkstančiai nekilnojamojo turto, bet greičiausiai jis sutrumpės prieš faktinį pardavimą, nes nekilnojamojo turto savininkai mokės mokesčius.
Dabar važiuoju automobiliu, kad atidžiai atrinkčiau keletą mokesčių suvaržymo pažymėjimų, dėl kurių norėčiau siūlyti kainą. Per ateinančius mėnesius pateiksiu straipsnį apie savo patirtį.