Ne paslaptis, kad per pastaruosius kelerius metus nekilnojamojo turto kainos pakilo per stogą. Daugelis potencialių investuotojų stengėsi pateisinti investicijas į nekilnojamąjį turtą dėl aukštesnių hipotekos palūkanų ir išpūstų būsto kainų. Geros naujienos yra tai, kad yra šios dilemos sprendimas. Jei jūsų savivaldybė tai leidžia, savo esamoje žemėje galite pastatyti kitą namą / nuomojamą nekilnojamąjį turtą. Tai gali būti ADU jūsų senstantiems tėvams apgyvendinti, atskiras biuras, sporto salė ar net pajamų šaltinis.
Būtent tai ir darome. Šiuo metu su vyru savo kieme statome atskirą ADU, kurį kol kas naudosiu kaip biurą, bet taip pat esame pasirengę leisti ten gyventi vienam iš mūsų vaikų, kai jie paaugs. Ateityje taip pat turėtume galimybę jį išsinuomoti kaip trumpalaikę nuomą, kad gautume pajamų išėjus į pensiją.
Trumpa versija:
- Tęsiantis būsto krizei, priedų gyvenamieji vienetai (ADU) išpopuliarėjo.
- Šie būstai gali būti kotedžas kieme, garažas, paverstas palėpe, arba priedas prie esamo namo.
- Daugelis šeimų investavo į ADU, kad galėtų laikinai gyventi savo senstantiems tėvams ar suaugusiems vaikams.
- ADU investicijos į nekilnojamąjį turtą gali leisti jums padidinti savo nekilnojamojo turto portfelį nebandant susirasti naujo turto.
ADU kūrimo privalumai ir trūkumai
privalumus
- Apgyvendinkite savo šeimą: galite aprūpinti būstą senstančiam giminaičiui arba leisti savo vaikams susitaupyti po studijų, kad jiems nereikėtų kitur susidurti su astronominėmis nuomos kainomis.
- Nuomos pajamos: Vienas iš pagrindinių ADU investicijų į nekilnojamąjį turtą pranašumų yra tai, kad sukuriate papildomą pajamų srautą. Turite daugybę pasirinkimų, kaip užsidirbti pinigų iš šios naujos erdvės.
- ašpadidino jūsų turto vertę: Savaime suprantama, kad pridėjus visiškai naują nuosavybę prie esamos žemės, jūsų turto vertė padidės. Nors tai susiję su mokesčiais, jūs taip pat padidinate savo turto vertę, kad galėtumėte uždirbti daugiau pinigų savo namui, kai būsite pasirengę parduoti.
minusai
- Išlaidos: Gali būti labai brangu atlikti savo nuosavybės papildymą arba pridėti atskirą struktūrą. Be to, greičiausiai turėsite nuolatinių išlaidų už papildomus mokesčius, draudimą ir komunalines paslaugas.
- Jūs negalite jo parduoti atskirai: Jei norite išsinuomoti nekilnojamąjį turtą ir įsigyti atskirą namą ar butą savo sklype, galite jį bet kada parduoti. Jei statote ką nors savo sklype, tai įstringate tol, kol turite savo namą.
- Galimas privatumo praradimas: Jei išnuomosite savo ADU, tai reiškia, kad kažkas gyvens jūsų kieme.
Kas yra ADU?
Kas tiksliai yra ADU? Papildomi gyvenamieji vienetai arba ADU, kaip jie paprastai vadinami, yra mažesni namai, pastatyti tame pačiame sklype kaip ir pagrindinė gyvenamoji vieta. Šie mažesni namai vadinami skirtingais pavadinimais, pvz., gatvių namai, uošvių apartamentai, vežimaičiai, kasitas ar močiutės butai.
Pavyzdžiui, mažo namo pastatymas jūsų sklype būtų svarstomas ir ADU. Palėpės statyba virš garažo ar net garažo pavertimas studijos tipo butu taip pat būtų ADU. Žinoma, savo nuosavybėje taip pat galite pastatyti atskirą atskirą konstrukciją.
Visoje šalyje yra maždaug 1,5 milijono ADU, o kasmet padaugėja apie 100 000 vienetų. Populiariausios ADU valstijos yra Kalifornija, Florida, Teksasas ir Džordžija. Los Andželas, Portlandas ir Hiustonas yra populiariausi ADU miestai visoje šalyje. Įdomu tai, kad ADU leidimų skaičius Los Andžele smarkiai išaugo nuo 80 2016 m. iki 5 064 2021 m. Tai reiškia, kad vienas iš keturių naujų namų, iškilusių mieste 2021 m., buvo ADU.
Įvedus zonavimą, buvo uždrausta statyti šiuos mažus namus kiemuose. Istorijoje buvo laikas, kai šie vienetai buvo labiau paplitę, nes jie leido žmonėms gyventi bendruomenėse, kurių jie paprastai negalėjo sau leisti.
Kam naudojami ADU?
Jums gali kilti klausimas, kas atsitiks su ADU, kai namo savininkas nustato šį papildomą įrenginį.
>Galite apgyvendinti savo senstančius tėvus
Pagal 2021 m atliktas tyrimas HomeLight, 61 % namų savininkų pasistatė ADU senstantiems tėvams apgyvendinti, o 32 % tai padarė norėdami apgyvendinti trumpalaikius turistus, kad gautų papildomų nuomos pajamų. Užuot apgyvendinę savo tėvus senelių namuose, galite pastatyti jiems prieglobstį kieme.
>Alternatyvi galimybė suaugusiems vaikams
Dėl būsto įperkamumo problemų jauni suaugusieji ilgiau būna namuose su tėvais. Galite pridėti ADU prie savo nuosavybės, jei norite padėti savo suaugusiems vaikams, neturėdami jų gyventi po jūsų stogu.
Tai yra galimybė, kurią mes taip pat apsvarstysime, kai mūsų du paaugliai taps suaugusiais. Esant tokioms būsto kainoms, kokios yra, man patinka mintis suteikti jiems daugiau privačios erdvės, kartu sutaupant pinigų nuomai.
> Nuomos pajamos
Trečias pagal dažnumą šios patalpos panaudojimas – pajamos iš nuomos. Galima statyti priestatą arba atskirą nuomojamą erdvę. Tai gali būti ilgalaikė nuoma, kai kas nors ten gyvena visą darbo dieną. Arba atostogų namas, kuriame jį nuomojatės kasnakt.
Taip pat yra tarpinis, kur jį naudojate kaip įmonės nuomą. Keliaujančioms slaugytojams ar verslo žmonėms dažnai reikia vietos apsistoti kelioms savaitėms ar net mėnesiams.
Jei norite sužinoti, kiek pajamų galėtumėte gauti iš trumpalaikės nuomos pajamų, apsilankykite „Airbnb“ arba „Vrbo“ ir sužinokite, kokie panašūs vienetai jūsų vietovėje. Atminkite, kad yra nuolatinių išlaidų, susijusių su nuoma atostogoms.
>>Susiję:Investavimo į nekilnojamąjį turtą privalumai ir trūkumai
Atskira erdvė biurui
Pasak a vyriausybės surašymas, žmonių, dirbančių namuose, skaičius 2019–2021 m. išaugo tris kartus. Jei esate vienas iš daugiau nei 27 milijonų žmonių, dirbančių namuose, galbūt norėsite pakeisti savo patalpas, o ne ieškoti kavinių ar biuro patalpų, kur galėtumėte padirbėti.
Taip mes naudosime savo ADU. Kiekvienas, kuris dirba namuose, supranta šio susitarimo privalumus ir trūkumus. Nors puiku artimuosius laikyti šalia, tai taip pat gali labai trukdyti. Turėdamas visiškai atskirą erdvę kieme, suteiksiu geriausią iš abiejų pasaulių.
Be to, jei matote, kad klientai turi atskirą erdvę, galite sutaupyti daug biuro nuomos išlaidų. Terapeutai, masažo terapeutai, buhalteriai, kirpėjai, nekilnojamojo turto agentai ir net asmeniniai treneriai galėtų užsiimti verslu iš ADU ir nemokėti nuomos už biuro patalpas. Variantų begalė.
Kiek kainuoja sukurti ADU?
Kiek kainuoja sukurti ADU? Trumpas atsakymas yra tas, kad tai priklauso nuo daugelio veiksnių. Garažo atnaujinimas yra daug pigesnis nei visiškai naujos konstrukcijos pridėjimas prie kiemo, tačiau kaina priklausys nuo daugelio dalykų.
Paskambinkite keliems rangovams ir gaukite kainas. Jie ateis ir apžiūrės erdvę, o jūs galėsite paaiškinti, ką norite statyti. Jie galės jums pateikti apytikslę žodinę citatą susitikimo metu.
Kad galėtumėte greitai suprasti, aš gyvenu Phoenix, o mūsų kaina yra apie 400 USD už kvadratinę pėdą. Bet, žinoma, tai, ką tiksliai norite padaryti, turės tam didžiulę įtaką.
> Tinkamos pagalbos jūsų ADU statybai samdymas
Prieš pradėdami investuoti į ADU nekilnojamąjį turtą, turėtumėte pasikonsultuoti su šiais specialistais:
- Nekilnojamojo turto agentas. Norite pamatyti savo galimybes ir tai, kokie ADU yra paplitę jūsų bendruomenėje.
- Matininkas. Turite užtikrinti, kad savo žemėje galėsite atlikti reikiamus pakeitimus.
- Rangovas. Turite rasti įmonę, kuri jums pastatys šią naują gyvenamąją vietą.
- Dizaineris. Galbūt norėsite dirbti su kokiu nors dizaineriu, kad įsitikintumėte, jog jūsų naujoji vieta yra estetiška.
>Statybos išlaidos
Atrodo, kad iš esmės neįmanoma nurodyti vidutinės ADU pastatymo kainos, nes viskas priklauso nuo to, kokią konstrukciją norite pridėti, ir nuo erdvės dydžio. Taip pat negalime ignoruoti dabartinių žaliavų kainų ir darbo sąnaudų vaidmens.
Remiantis atliktais tyrimais PastatasAnADU, artimiausia vidutinei ADU kainai buvo apie 180 000 USD. Į šias išlaidas bus įtraukta:
- Projektavimo darbai
- Prašymas išduoti leidimą
- Naujų komunalinių tinklų prijungimas, kad erdvėje būtų pakankamai elektros ir vandentiekio
- Visos statybos išlaidos
- Jūsų prakaito kapitalas
Jei samdote rangovą, jis viskuo pasirūpins už jus. Įskaitant architekto samdymą ir reikalus su miestu dėl leidimų ir patikrinimų. Jie taip pat samdys, koordinuos ir sumokės visiems subrangovams, pavyzdžiui, elektrikams ir staliams.
> Papildomos išlaidos, į kurias reikia atsižvelgti kuriant ADU
Mokestinės pasekmės: Jūsų turtas bus vertingesnis, kai prie jo pridėsite kitą vienetą, todėl tikriausiai turėsite išleisti daugiau nekilnojamojo turto mokesčiams. Priklausomai nuo jūsų srities, tai gali būti mažai arba daug.
Padidintas būsto savininkų draudimas: Turėdami daugiau turto, turėsite išleisti daugiau pinigų būsto draudimui.
Naujos vietos įrengimas: Nebent būsite nuomojami ilgalaikei nuomai, turėsite visiškai įrengti ir papuošti ADU. Net ir išsinuomojus ilgalaikę, jums vis tiek reikės nedidelių priedų, tokių kaip žaliuzės ir buitinė technika.
Komunalinių paslaugų padidėjimas: priklausomai nuo jūsų zonavimo įstatymų, galite arba negalėsite pridėti atskiro paslaugų rinkinio. Tai reiškia, kad jūsų naujasis ADU gali būti pridėtas prie jūsų pagrindinio namo elektros, vandens ir šiukšlių.
Kiek ADU padidins turto vertę?
Kiek tiksliai padidės jūsų turtas, pasakyti neįmanoma. Vietinis nekilnojamojo turto agentas gali suteikti jums supratimą, kokią vertę jūsų projektas pridės namui.
Kai susisiekiau su nekilnojamojo turto agentu, jie pasakė, kad jis turėtų padidėti vidutine kvadratinių metrų kaina. Taigi, jei jūsų namas kainuoja 200 USD už kvadratinę pėdą, o jūs pridedate 500 kvadratinių pėdų, jūsų turto vertė turėtų padidėti maždaug 100 000 USD.
Žinoma, tai gali būti ne taip paprasta. Jei pirkėjai jūsų vietovėje labai vertina ADU, jis gali pridėti daugiau; jei to nepadarys, jis gali pridėti mažiau. Ne visi dirba namuose ar nori būti šeimininkais.
Jei tiksliai žinote, kiek ADU padidins jūsų turto vertę, jums tikrai svarbu glaudžiai bendradarbiaukite su nekilnojamojo turto agentu, kad įsitikintumėte, jog neišleidžiate daugiau, nei atgausite parduoti.
Ar ADU visur legalūs?
Kiekviena valstybė ir savivaldybė turi skirtingus įstatymus dėl gyvenamųjų namų zonavimo ir statybos.
Jūsų rangovas arba vietinis zonavimo potvarkis suteiks jums reikalingą informaciją apie tai, ar ADU statyba yra teisėta jūsų gyvenamojoje vietoje. Norite užtikrinti, kad šis papildomas vienetas būtų teisėtas, kad ateityje nekeltumėte sau problemų. Jūs turite išsiaiškinti, ar jums teisėta statyti šį būstą.
Mums didelė kliūtis buvo ta, kad mums neleidžiama pridėti 220 voltų elektros. Tai galia, kurią naudoja orkaitė. Jie mano, kad pridėjus orkaitę, sklypas bus daugiabučiai, o mūsų zonoje tai neleidžiama.
Taip pat turėjome nepamiršti teisinių kliūčių. Gyvename tradiciniame priemiesčio rajone, todėl mūsų sklypas nėra didžiulis. Šie trūkumai apribojo konstrukcijos dydį ir vietą.
Ar verta investuoti į ADU nekilnojamąjį turtą?
Daugelis mano, kad ADU yra būsto krizės sprendimas ir puikus pasirinkimas aplinkai, nes norime pridėti daugiau namų. Sukūrę ADU, galite padėti įveikti būsto krizę, turėdami minimalų poveikį aplinkai ir sukurdami pasyvių pajamų srautą.
Turėsite susėsti ir sutraiškyti skaičius, bet aišku, kad jei jūsų miestas tai leidžia, ADU realus Investavimas į nekilnojamąjį turtą gali būti unikalus būdas tapti nekilnojamojo turto investuotoju, neįsigyjant naujo nuosavybė.
Daugelis ekspertų reklamuoja ADU investicijas, nes jums nereikia pirkti naujos žemės ir jie suteikia jums lankstumo. Jei jau turite nekilnojamąjį turtą ir norite investuoti į nekilnojamąjį turtą, norėsite rimtai pažvelgti į ADU.