Atsisėskite su bet kuriuo finansų patarėju ir, nepaisant jūsų portfelio dydžio, greičiausiai jums bus pasakyta, kaip svarbu sumažinti investavimo riziką diversifikuojant portfelį. Tai apima 13–26% nekilnojamojo turto pridėjimą – turto klasę, kuri nėra tiesiogiai susijusi su akcijų rinka. Investavimas į nekilnojamąjį turtą yra įvairių formų – nuo pasyvaus dalyvavimo iki nekilnojamojo turto įsigijimo ir atnaujinimo. Štai mūsų išsamus vadovas, kaip investuoti į nekilnojamąjį turtą.
Kaip investuoti į nekilnojamąjį turtą?
1. Pateikite savo grynųjų pinigų ir finansavimo galimybes
Nekilnojamasis turtas yra brangus investavimo variantas, todėl jums reikia šiek tiek pinigų ir galimybės gauti finansavimą. Jei perkate nekilnojamąjį turtą, suplanuokite:
- Minimali įmoka – 20 proc. Nėra nulinės hipotekos programų investuotojų nuosavybei. Turėtumėte planuoti minimalų 20% pirkimo kainos pradinį įnašą.
- Pradinė atnaujinimo ir remonto kaina. Pirkite žemesnę nei rinkos vertę, kad greitai gautumėte akcijų, tačiau būkite pasiruošę, kad žemesnėmis kainomis nekilnojamąjį turtą paprastai reikia remontuoti. Turėsite pakelti turtą taip, kad jį būtų galima pelningai nuomoti.
- Licencijavimo ir patikrinimo mokesčiai. Daugumoje valstybių reikalaujama, kad nuomojamos savybės būtų patikrintos, ar jos nekelia pavojaus saugai, ir licencijuotos.
- Laisvos darbo vietos kaina. Pavyzdžiui, nuomininkų kaitos metu bus mėnesių, kai negausite nuomos pajamų. Vis tiek turite sumokėti hipoteką, mokesčius, draudimą, HOA ir kitas laikymo išlaidas.
- Remonto išlaidos tarp nuomininkų. Tai gali būti nedidelis dažų pataisymas ir bendras namų valymas, arba jums gali tekti atlikti išsamų darbą remontuoti ir sumokėti šiukšlių paslaugą, kad pašalintumėte visą namą, pilną palikto nuomininko asmeninio daiktus.
- Priežiūros išlaidos. Nuomininkai moka jūsų nuomą, kad suteiktų saugią vietą su veikiančiais prietaisais ir sistemomis. Jums reikia biudžeto, kad galėtumėte prižiūrėti ir galiausiai pakeisti pagrindines sistemas, užtikrinančias, kad namas būtų paruoštas nuomai.
Taip pat turėsite turėti gerą kredito balą, kad gautumėte paskolą banke. Kuo geresnis jūsų kredito balas, tuo didesnė tikimybė gauti geras hipotekos sąlygas. Jūsų kredito balas lemia ne tik tai, ar gausite būsto paskolą, bet ir tos paskolos sąlygas. Galite naudoti tokį produktą kaip Experian Boost™ padidinti savo kredito balą.
Net jei nenorite būti „pasidaryk pats“ nekilnojamojo turto investuotoju, kai kurie geriausios sutelktinio finansavimo galimybės Reikalinga didelė kapitalo suma kaip minimali investicija. Daugelis taip pat reikalauja, kad investuotojai būtų akredituoti. Kai gausite akredituoto investuotojo statusą, jūsų pinigų uždirbimo potencialas gali žymiai padidėti.
Pavyzdžiui, „Origin“ investicijos yra privataus kapitalo įmonė, leidžianti didelę grynąją vertę turintiems asmenims investuoti į kruopščiai patikrintus ir diversifikuotus nekilnojamojo turto fondus. „Origin“ pavyzdinis fondas reikalauja mažiausiai 100 000 USD investicijų ir gali pasigirti dviženkle metine grąža.
2. Pradėkite lėtai, pasyviai investuodami į nekilnojamąjį turtą
Jei mažai išmanote apie investavimą į nekilnojamąjį turtą, galbūt norėsite pradėti nuo apasyvusstrategija. Pasyvaus investavimo pranašumai yra tai, kad galite tai padaryti naudodami kompiuterį. Žinoma, kaip ir su bet kokia investicija, jums reikia atlikti savo tyrimus ir deramai nuodugniai ištirti, bet jums nereikia lankytis ar fiziškai valdyti nekilnojamojo turto.
Investuokite į REIT (NTT)
A REIT (Nekilnojamojo turto investicijų fondas) yra korporacija (iš tikrųjų trestas), kuri sukurta tam, kad panaudotų investuotojų pinigus įsigyjant, valdant ir parduoti pajamas duodantį nekilnojamąjį turtą, pvz., prekybos centrus, komercinius pastatus ir sveikatos priežiūros paslaugas įrenginius. Pagal įstatymą REIT privalo kasmet akcininkams paskirstyti 90% savo apmokestinamojo pelno. Tai gaunama dividendų forma, dažnai kas ketvirtį. Kaip ir investuojant į nekilnojamojo turto investicinį fondą, jūsų REIT investicija yra profesionaliai valdoma, reguliuojama SEC ir labai likvidi. (Akcijas galima pirkti ir parduoti didžiosiose biržose.)
Mums patinkančios įmonės, parduodančios REIT, yra:Lėšų surinkimasirStreitwise.
Investuokite į nekilnojamojo turto investicinius fondus
Nekilnojamojo turto investiciniai fondai yra populiarus būdas įvairinti nekilnojamojo turto portfelį iš tikrųjų neturėdami nuosavybės arba daug nesuprasdami apie pirkimą, pardavimą ir konkretų valdymą savybių.
- Jūsų investicijos sujungiamos su kitais ir jums išleidžiamos fondo akcijos. Visus pirkimus, veiklą ir išmokėjimus prižiūri fondo valdytojas.
- Analitinę ir tiriamąją informaciją atlieka profesionalai. Jūs tiesiog perkate ir parduodate akcijas, kaip ir bet kurį kitą investicinį fondą vertybinių popierių biržose.
REIT ir nekilnojamojo turto investiciniai fondai yra pasyviausi investavimo į nekilnojamąjį turtą būdai puikus pasirinkimas tiems, kurie nori turėti tik nekilnojamojo turto portfelį ir neieško a Papildomas darbas.
Investuokite į nekilnojamąjį turtą per bendrąjį nekilnojamojo turto finansavimą
Sutelktinis finansavimas Investavimas į nekilnojamąjį turtą taip pat gali būti labai pasyvus. Tačiau deramas patikrinimas, kurį turėtumėte atlikti, yra labiau susijęs nei tiesiog investicinio fondo ar REIT akcijų pirkimas.
- Sutelktinio finansavimo platformos teikti internetinę rinką, kurioje galima investuoti į įvairias nekilnojamojo turto galimybes.
- Galima rinktis iš šimtų nekilnojamojo turto sutelktinio finansavimo platformų.
- Naudodami sutelktinį finansavimą galite investuoti į viską – nuo aukštos kokybės nekilnojamojo turto paskolų iki vienos šeimos namų.
Sutelktinio finansavimo svetainės leidžia pavieniams investuotojams sudaryti didesnius sandorius (tiek gyvenamųjų, tiek komercinių), kurie anksčiau buvo prieinami tik tiems, kurie turėjo daug pinigų investuoti. Kaip investuoti į investicinius fondus arba REITs, daugelis sutelktinio finansavimo pasiūlymų siūlo labai prieinamas minimalias investicijas. Didžiausias sutelktinio finansavimo pranašumas yra tas, kad galite investuoti į konkrečius nekilnojamojo turto objektus ir išskirtinius sandorius su labai mažais pinigais.
Nors internetinės sutelktinio finansavimo platformos labai palengvina investavimą, reikalauja daug platformų investuotojai turi būti „akredituoti“(asmens, kurio metinės pajamos viršija 200 000 USD, o grynoji vertė yra didesnė nei 1 mln. USD, neįskaitant asmens pagrindinės gyvenamosios vietos). Ir dėl geros priežasties. Jūs esate atsakingas už kruopštaus deramo patikrinimo atlikimą. Taigi, turite išanalizuoti pateiktus dokumentus. Taip pat turite rasti ir išstudijuoti visą nepateiktą svarbią informaciją. Nepamirškite ištirti sutelktinio finansavimo valdymo personalo ir politikos.
Nekilnojamojo turto sutelktinis finansavimas yra pasyvi investicija; Jums nereikės mesti darbo ir tapti nuomotoju, tačiau investuodami į nekilnojamąjį turtą vis tiek galite gauti naudos. Viena iš labiausiai išsiskiriančių sutelktinio finansavimo paslaugų yra Crowdstreet, kuri leidžia investuoti į nekilnojamąjį turtą su vos 10 000 USD.
Įsigykite iš anksto patikrintą nuomą
Kita alternatyva tradiciniam investavimui į nekilnojamąjį turtą yra platforma, vadinama Stogas. Galite naudoti šią platformą norėdami įsigyti iš anksto patikrintų nuomos objektų. Tai yra „iki raktų“ galimybės – jums nereikia atlikti reabilitacijos ar taisyti tualetų vidury nakties. Tiesiog naudokite Stogas duomenų bazę, kad pasirinktumėte ir įsigytumėte nuomojamą turtą, kurio grynųjų pinigų srautas jau yra teigiamas.
Investuokite į nekilnojamojo turto ribotos atsakomybės bendrijas
Nekilnojamojo turto ribotos atsakomybės bendrijos (RELP) yra dar vienas būdas pasyviai investuoti. Kadangi kai kurioms investicijoms į nekilnojamąjį turtą reikia daug pinigų, pavyzdžiui, kuriant prekybos centrą, partnerystės yra įprastas būdas pritraukti reikalingų lėšų.
- RELP yra subjektas, sukurtas nekilnojamojo turto portfeliui plėtoti arba pirkti ir laikyti, paprastai ribotą metų skaičių.
- Jas valdo patyrę nekilnojamojo turto valdytojai arba nekilnojamojo turto plėtros įmonės, o išorės investuotojai finansuoja nekilnojamojo turto projektą kaip ribotos atsakomybės partneriai.
- Kaip ribotas partneris, gausite periodinius paskirstymus iš RELP gautų pajamų ir gausite didesnį atlygį, kai turtas bus parduotas ir RELP bus nutraukta.
- Nors buvimas ribotos atsakomybės partneriu yra pasyvi veikla, jūsų investicija paprastai yra labai nelikvidžios.
- RELP paprastai yra privačios investicijos ir neparduodamos vertybinių popierių biržose, taip pat RELP plačiai nereklamuoja savo galimų sandorių. Deramas patikrinimas yra labai svarbus.
Prisijunkite prie investicijų į nekilnojamąjį turtą grupių
Investicijų į nekilnojamąjį turtą grupės yra tarsi maži investiciniai fondai, skirti nuomojamam turtui.
- Įmonė nupirks arba pastatys kai kuriuos butus ir leis investuotojams juos pirkti per įmonę.
- Kaip vienas investuotojas galite turėti vieną ar kelis vienetus.
- Investicinę grupę valdanti bendrovė visus vienetus valdo kolektyviai. Jis rūpinasi priežiūra ir eksploatavimu mainais už mėnesinės nuomos procentą.
Tai pasyvu, nes investuotojai nesijaudina dėl nuomininkų paskyrimo ar savo padalinių valdymo. Tačiau prieš investuodami turite atlikti reikiamą patikrinimą. Tai apima visų mokesčių, paslaugų ir nuomininkų tikrinimo procesų, taip pat grupės vadovų sąžiningumo ir patirties patikrinimą.
3. Aktyviai investuokite į nekilnojamąjį turtą
Daugelis nekilnojamojo turto investuotojų, tokių kaip aš, imtis aktyvaus vaidmens siekdami didesnio pelno. Dažniausios strategijos yra šios:
Pirkite ir palaikykite nuomos pajamoms
Daugelis investuotojų, norinčių būti praktiškesniu, pradeda nuomojamą turtą. Metodas yra įsigyti ir valdyti gyvenamąjį turtą siekiant pelno. Svarbiausi aspektai yra nekilnojamojo turto vieta ir rinkos nuomos kainos. Norite pasirinkti vietą, kurioje tikėtinas rinkos įvertinimas. Ir jūs norite įsitikinti, kad galite imti pakankamai nuomos, kad uždirbtumėte pelną padengę visas išlaidas. Išlaidos apima hipoteką, palūkanas, išlaikymą, HOA ar buto mokesčius, nekilnojamojo turto mokesčius, draudimą, laisvas būstas, komunalines paslaugas ir kitas tiesiogines ir netiesiogines išlaidas.
Nuomojamo turto investuotojai paprastai ieškokite savybių, atitinkančių „vieno procento taisyklę“. Tai reiškia, kad mėnesinis nuomos mokestis padengia 1% įsigijimo kainos ir reabilitacijos išlaidas. Taigi, jei visa jūsų kaina norint gauti būstą „paruošta nuomai“ yra 150 000 USD, jūsų mėnesio nuoma turėtų būti bent 1 500 USD. Žinoma, tai yra bendrumas. Daugelyje vietų skaičiai skiriasi dėl daugelio veiksnių, kuriuos reikia atidžiai apsvarstyti.
Nuomojamam turtui įsigyti reikia didesnių investicijų. Jums reikės 20% pirkimo kainos kaip pradinio įnašo. Ir jūs norėsite būti tikri, kad turite pakankamai žinių ir laiko tai padaryti sėkmingai. Net jei ketini samdyti nekilnojamojo turto agentą Norint rasti nekilnojamąjį turtą ir turto valdytoją, kuris galėtų vykdyti kiekvieną mėnesį vykdomą veiklą, dar reikia daug ką žinoti prieš įsigydami nuomojamą turtą.
Pataisykite ir apverskite
Tolimajame pasyvaus/aktyvaus nekilnojamojo turto investavimo kontinuumo gale yra nekilnojamojo turto taisymas ir apvertimas. HGTV realybės šou išpopuliarėjęs vartymas sukėlė didelį potencialių „pasidaryk pats“ investuotojų patrauklumą.
- Jūs perkate turtą, kuris yra neįvertintas, dažniausiai dėl to, kad jis yra prastos būklės.
- Tada jį pataisote ir patobulinate, o po kelių mėnesių pelningai parduodate.
- Būti sėkmingai vartyti, jums reikia plataus įgūdžių rinkinio, patirties ir prieigos prie didelių pinigų.
- Turite rasti ir įsigyti nekilnojamąjį turtą, mažesnę nei rinkos vertę, sėkmingai, greitai ir ekonomiškai efektyviai atlikti reabilitaciją ir greitai perparduoti.
Sandorio išlaidos yra didelės abiejose lentelės pusėse.
- Pirma, jūs turite mokesčius ir perkant probleminį turtą, ir kai perkate parduoti pagerintą turtą.
- Tada yra pervedimo mokesčiai, nuosavybės tyrimas ir draudimas, uždarymo išlaidos ir agento komisiniai.
- Per trumpą laiką du kartus perleidžiate nuosavybės teisę, tačiau nėra jokių kainų pertraukų.
- Apskritis ir valstybė apmokestina abiejų sandorių pervedimą.
- Nuosavybės draudimą reikia įsigyti abu kartus.
- Visos išlaidos, įskaitant įsigijimo, reabilitacijos ir sandorių mokesčius, turi būti kruopščiai įvertintos ir įtrauktos į pradinę turto kainą.
Apvertimas yra rizikingiausia investavimo į nekilnojamąjį turtą strategija. Viena klaida, pvz., struktūrinė problema, gali sunaikinti jūsų pelną, o vėliau ir dalį. Taisymas ir apvertimas taip pat suteikia galimybę gana greitai uždirbti didelį pelną. Tačiau vartymas nėra skirtas pradedantiesiems ar ieškantiems a mažesnės pradinės investicijos. Kad gautų geriausius pasiūlymus, plekšnės turi turėti prieigą prie didelių pinigų sumų, kad įsigytų nelaimingą turtą visiškai, pakankamai lėšų reabilitacijai atlikti ir pakankamai pinigų srautų savo versle, kad galėtų išlaikyti turtą iki tol jis parduotas.
Didmeninė prekyba nekilnojamuoju turtu
Didmenininkas suranda bėdoje patyrusius nekilnojamojo turto objektus su motyvuotais pardavėjais ir suderina juos su investuotojais reabilituojančiais asmenimis, pats niekada neprisiimdamas nuosavybės teisės. Tuos ženklus, kuriuos kartais matote kelio pusėje, kuriuose parašyta „Pinigai už jūsų namą, bet kokios sąlygos“, greičiausiai pastatė didmenininkas, kuris greitai uždirba 5000 USD, kad atitiktų.
Aš asmeniškai pastebėjau, kad aktyvaus investavimo į nekilnojamąjį turtą privalumai verta mano laiko ir pastangų. (Šiuo metu aš turiu 8 nuomojamų objektų portfelį ir kiekvienais metais apverčiau 1–3 nekilnojamąjį turtą.) Privalumai apima galimybę gauti daug daugiau pelnas (turto vertės padidėjimas), patikimos mėnesinės nuomos pajamos, mano investicijų kontrolė, mokesčių lengvatos ir pasididžiavimas pasiekimas.
Jei renkatės aktyvų investavimą į nekilnojamąjį turtą, turite būti susikaupę, kad būtumėte sėkmingi.
>>Daugiau skaitymo: Investavimo į nekilnojamąjį turtą strategijos, kurias turėtų apsvarstyti kiekvienas investuotojas
4. Tapkite nekilnojamojo turto ekspertu
Daugeliu atžvilgių investavimas į nekilnojamąjį turtą yra prekyba, kurios išmokstama (1) darydamas ir (2) dirbdamas su kitais. Be to, tai nėra pasiteisinimas jums nesimokyti ir nesilavinti kuo daugiau. Svarbu, jei nuspręsite užsiimti aktyvia nekilnojamojo turto strategijos prekyba, kurios išmoksite: (1) studijuodami ir analizuodami (2) dirbdami ir (3) dirbdami su kitais.
- Išklausykite nekilnojamojo turto kursus — Internete netrūksta nekilnojamojo turto kursų, jei norite mokėti, kad greičiau įsibėgėtumėte. Patikrinkite patikimą Udemy; ši internetinė mokymosi platforma siūlo šimtai kursų apie REI, ir daugelis iš jų kainuoja tik 10 USD už kursą. Neblogas sandoris.
- Žiūrėkite daug „YouTube“ vaizdo įrašų – Ko negalite išmokti iš „YouTube“? „YouTube“ yra tūkstančiai vaizdo įrašų iš profesionalų ir mėgėjų, kurie dalijasi nekilnojamojo turto istorijomis ir teikia patarimus. Galite tiesiog žiūrėti vaizdo įrašą apie tai, kaip pakeisti šiukšlių išmetimą, pristabdydami jį kiekviename žingsnyje, kol tai darote.
- SKAITYKITE! – Tai nieko gero. „YouTube“ ir internetiniai kursai yra puikūs, bet norint tapti ekspertu, reikia mokytis. Klasikinė knyga, kuri mums patinka Turtingas tėtis Vargšas tėtis pateikė Robertas Kiyosaki. Jame nekreipiamas dėmesys į vieną strategiją, bet tikrai paliečiama investavimo į nekilnojamąjį turtą filosofija.
- Turto vertės. Vienintelis būdas sužinoti, ar gaunate gerą sandorį, yra žinoti kainas, už kurias per pastaruosius šešis mėnesius buvo parduota netoliese esančių panašių namų. Raskite ir pasamdykite vietinį nekilnojamojo turto agentą, kuris dirba su investuotojais, kad nustatytų tikslines MLS paieškas.
- Turgaus nuoma. Jei ketinate pirkti ir laikyti nuomos pajamas, turite žinoti nekilnojamojo turto nuomos pajamų potencialą. Yra daugybė nemokamų svetainių, kuriose galite ištirti vietinės rinkos nuomos kainas, o agentas gali jums padėti.
5. Susisiekite su kitais nekilnojamojo turto investuotojais ir stebėkite savo mokymąsi
- Dažni internetiniai forumai – Labai rekomenduoju BiggerPockets forumai kaip vieta virtualiai susisiekti su kitais nekilnojamojo turto investuotojais. Galite paskelbti klausimą, o bendruomenė yra tokia atvira ir paslaugi, kad greičiausiai gausite atsakymą per dieną. Rekomenduoju nustatyti įspėjimus temomis, susijusiomis su jūsų investavimo strategija ir vietine vietove. Naudokite forumus, norėdami nustatyti kavos datas su kitais ten esančiais investuotojais. Norint pasiekti sėkmę, būtina turėti specialistų tinklą.
- Eikite į vietinius REIA (Nekilnojamojo turto investuotojų asociacijos) susitikimus, kad sužinotumėte ir bendrautumėte. Yra tikimybė, kad yra vietinių REIA susitikimai savo mieste su misija „plėtoti, remti ir reklamuoti vietines nekilnojamojo turto investuotojų organizacijas, tuo pat metu tenkinant investicijų į nekilnojamąjį turtą pramonės interesus per tinklų kūrimą, švietimą, paramą, lyderystę teisėkūros klausimais. Paprastai valdo patyrę investuotojai, norintys pasidalinti savo išmintimi, todėl labai rekomenduoju prisijungti ir dalyvauti.
- Meetup.com – Kas man patinka Meetup.com ar yra labai mažai virtualaus ryšio… iš tikrųjų turite susitikti. Meetup.com siūlomų klubų ir grupių įvairovė nesibaigia. Kvietimuose aprašoma planuojama tema, o aš galiu lengvai peržiūrėti kitų investuotojų, kurie planuoja dalyvauti, biografijas ir nuspręsti, ar verta man skirti laiko.
6. Žinokite apie nekilnojamojo turto riziką
Nė vienas straipsnis apie investavimą į nekilnojamąjį turtą nėra baigtas neminint rizikos.
- Kaip akcijų prekyba, būsto rinka svyruoja. Didžiausias pelnas gaunamas, kai perkate pigiai ir parduodate brangiai.
- Skirtingai nuo akcijų rinkos, nekilnojamojo turto sandorių kaštai yra dideli, o pardavimas yra daug laiko reikalaujantis procesas, todėl investicinis turtas tampa nelikvidu.
- Investavimas į nekilnojamąjį turtą nėra skirtas dienos prekiautojams! Tai ilgalaikė investicija, o tai reiškia, kad turite nusipirkti vertę ir išlaikyti jos vertę, nuomos pajamas arba abu.
- Didžiausia rizika yra įsigyti netinkamą turtą ir už jį mokėti per daug. Jei perkate namą gyventi 20 metų, gali būti svarbu ne tai, ar permokėsite už jį, o už investiciją nekilnojamojo turto, jums reikia investicijų grąžos, o skaičiai geriausiai veikia, jei perkate už mažesnę nei rinkos kainą kainos.
>> Daugiau skaitymo: Kokia yra investavimo į nekilnojamąjį turtą rizika
Investavimas į nekilnojamąjį turtą yra sunkus darbas
Yra daugybė knygų ir programų, kuriose žadama, kad galite praturtėti nekilnojamuoju turtu nieko nedarydami. Jie visi yra visiška nesąmonė!
Investuoti į nekilnojamąjį turtą gali būti labai pelninga, tačiau reikia turėti teisingų lūkesčių ir nusiteikimo – ir tada būk pasiruošęs dirbti.
Jei norite pradėti nekilnojamojo turto srityje, pasirinkite savo strategiją. Tapkite savo strategijos ekspertu, mokydamiesi ir bendraudami su kitais, kad užmegztumėte ryšius ir patobulintumėte savo mokymąsi. Suderinkite savo investicinį kapitalą. Dabar esate pasiruošę ieškoti pasiūlymų ir investuoti į juos!