Keletas iš turtingiausi pasaulio žmonės uždirbo didžiąją dalį savo turtų per investicijas į nekilnojamąjį turtą. Tačiau kaip turtas kuriamas investuojant į nekilnojamąjį turtą?
Čia pateikiamos svarbiausios nekilnojamojo turto varomosios jėgos.
Infliacija
Infliacija yra kažkas, ką mes visi laikome savaime suprantamu dalyku. Kasdienių prekių kaina kyla laipsniškai, ir mums nelieka nieko kito, kaip tik mokėti padidintą kainą. Taigi mes į tai nekreipiame daug dėmesio. Tai kaina, kuri nediskriminuoja, bet ištinka visus, tad kokia prasmė skųstis?
Suprasdamos, kaip infliacija veikia jų darbuotojų galimybes aprūpinti savo šeimas, daugelis didelių įmonių kiekvienais metais siūlo „pragyvenimo išlaidų padidėjimą“. Infliacija yra tik vienas iš ekonomikos aspektų. Nors vidutiniškai 3% per metus, JAV vartotojų infliacija buvo aukšta (12,5% 1980 m.) ir žema infliacija (0,1% 2008 m.).
Investuotojams į nekilnojamąjį turtą infliacija gali sukurti gerovę nuosekliai ir patikimai. Tai todėl infliacija yra nuolatinis būsto vertės didėjimo veiksnys
. Mėnesio įmoka už fiksuotų palūkanų hipoteką išlieka tokia pati 30 metų. Mokesčiai ir draudimas didėja labai palaipsniui, jei iš viso. Tai reiškia, kad nors investicinio turto vertė kiekvienais metais didėja dėl infliacijos, jo nuosavybės kaina – ne. Skirtumas yra nuosavas kapitalas – dėl infliacijos kiekvienais metais turite vertingesnį turtą.Įvertinimas
Nors dėl infliacijos laipsniškai didėja jūsų investicinio turto vertė, greitas rinkos brangimas yra didžiulis veiksnys, didinantis gerovę. Esamų namų kaina nuo 1968 iki 2009 metų kasmet didėjo vidutiniškai 5,4 proc.
Su nekilnojamuoju turtu viskas priklauso nuo vietos, vietos, vietos. Jei atlikote savo tyrimą ir įsigijo nekilnojamąjį turtą, kuriame sparčiai auga namų vertės, tikėtina, kad jūsų investicijos vertė kasmet didės be jokių papildomų kapitalo išlaidų. Taip istoriškai daug žmonių uždirbo daug pinigų iš nekilnojamojo turto.
Tas pats principas, kuris veikia investuojant į akcijų rinką, veikia ir investuojant į nekilnojamąjį turtą: pirkite pigiai ir parduokite brangiai. Šalies vietovėse, pvz., Kalifornijos dalyse, namų vertė auga daug, daug greičiau nei infliacija.
Kasmetinis nuomos padidėjimas
Būstas yra pragyvenimo kaina. Kaip dėl infliacijos brangsta bakalėjos ir plataus vartojimo prekės, taip ir būsto kaina neatsilieka nuo infliacijos. Dėl infliacijos poveikio kasmet nuomos mokesčiai paprastai didinami 2,5–5 proc. Ir įprasta, kad nuomotojai kiekvieną kartą pratęsdami nuomos sutartį padidina nuomos mokesčius.
Tačiau, kaip investuotojas, jūsų išlaidos turintis nuomojamą turtą nedidinkite infliacijos, jei jūsų būsto paskolos palūkanų norma yra fiksuota. Kaip šeimininkas, jūsų nuomos pajamos didėja kol jūsų išlaidos išlieka tokios pačios. Taigi tavo investicinis turtas duoda daugiau pelno metai iš metų.
Priverstinis kapitalas
„Nuosavybė“ reiškia nuosavybę. Jeigu nekilnojamojo turto investavimas, jūsų asmeninis kapitalas yra skirtumas tarp turto rinkos vertės ir sumos, kurią esate skolingi už hipoteką. Pavyzdžiui, jei jūsų turto vertė yra 150 000 USD, o bankui esate skolingas 120 000 USD, turite 30 000 USD nuosavą kapitalą.
„Priverstinis nuosavas kapitalas“ reiškia turtą, susidarantį, kai perkate turtą su nuolaida ir dirbate, kad jis būtų vertingesnis. Paprastai jūs nusipirkti „nelaimės“ turtą Parduodama 25–30% pigiau nei panašus turtas, kuris nėra sugadintas. Išleidžiate 10–15 %, kad jį sutvarkytumėte (kilimas, dažai, remontas ir kai kurie pakaitiniai prietaisai) ir padidintumėte rinkos vertę.
Tarkime, kad sumokėjote 25% mažiau nei rinkos vertė. Tada išleidote 10 proc., kad tai sutvarkytumėte. Jūs ką tik padidinote savo nuosavybę (nuosavybę) 15%.
Kitas būdas priversti kapitalą yra pridėti savybių, kurios padidina nuosavybės vertę. Tarkime, kad perkate dviejų miegamųjų namą kaimynystėje, kur likusiuose namuose yra trys miegamieji. Pridėjus trečiąjį miegamąjį jūsų turtas atitiktų kitų namų rinkos vertę. Darant prielaidą, kad nusipirkote už atitinkamą nuolaidą (nes jame buvo tik du miegamieji) ir kaina už dar vieną pridėjimą miegamasis yra mažesnis nei skirtumas tarp jūsų kainos ir naujos rinkos vertės, jūs turite priverstinį kapitalą namas.
Nusidėvėjimas
Daugeliu atvejų nusidėvėjimas yra neigiamas. Tai reiškia, kad kažko vertė sumažėjo.
Tačiau investuodami į nekilnojamąjį turtą nekalbame apie faktinį turto vertės kritimą. Mes kalbame apie a vertinga mokesčių lengvata IRS leidžia nekilnojamojo turto investuotojams. Kiekvienais metais galite išskaičiuoti procentą nuo investicinio turto vertės už jo IRS nustatytą tarnavimo laiką.
IRS nurodė, kad gyvenamųjų patalpų naudingo tarnavimo laikas yra 27,5 metų. Taigi, pavyzdžiui, jei jūsų turtas vertas 150 000 USD, iš turto nuomos pajamų galite išskaičiuoti 5 454 USD. Tarkime, kad jūsų grynosios metinės nuomos pajamos yra 15 000 USD. Jūsų apmokestinamos nuomos pajamos sumažėja iki 9 546 USD.
Ši nusidėvėjimo mokesčių lengvata tokia finansiškai galinga yra ta, kad dauguma nekilnojamojo turto nepraranda vertės kiekvienais metais. Tiesą sakant, turto vertė laikui bėgant didėja. Tai reiškia, kad jūs gaunate mokesčių kreditą už turto kainą, kurios vertė gali kilti, o ne mažėti.
Be to, nusidėvėjimas yra mokesčių kreditas, papildantis turto išlaikymą ir kitas išlaidas, kurias galite atimti iš gautų nuomos pajamų. Nusidėvėjimas gali pakeisti grynųjų pinigų teigiamą nuomą į nuostolius popieriuje. Šis praradimas gali sumažinti kitas jūsų apmokestinamas pajamas ir sumažinti bendrą mokesčių sąskaitą.
Svertas
Svertas yra viena iš labiausiai reklamuojamų gerovės kūrimo nekilnojamojo turto strategijų. Tai yra skolinto kapitalo panaudojimas investicijoms įsigyti ir (arba) padidinti galimą investicijų grąžą. Kaip investuotojas į nekilnojamąjį turtą, svertas leidžia užsidirbti pinigų iš pajamas duodančio turto, kurio vertė yra daug didesnė nei jūsų grynųjų pinigų išlaidos. Pavyzdžiui, tarkime, kad skiriate 20% ir finansuojate 80% 100 000 USD vertės turto. Svertas leidžia jums gauti naudos iš 100 000 USD vertės nekilnojamojo turto ir kontroliuoti pajamas, kai investavote tik 20 000 USD.
Svertas leidžia jums „užsidirbti pinigų naudojant kitų žmonių pinigus“, kaip mėgsta sakyti nekilnojamojo turto vystytojai. Trumpai tariant, jūs naudojate banko pinigus turtui įsigyti, o nuomininko pinigus – grąžinti bankui. Skirtumas tarp to, ką mokate bankui, ir to, ką jums moka nuomininkas, yra jūsų pelnas. Jei turite 100 000 USD, galite valdyti 500 000 USD vertės nekilnojamąjį turtą, o ne pirkti vieną 100 000 USD vertės namą grynaisiais.
Žinokite apie riziką
Tai yra pagrindinės strategijos, kurias naudoja nekilnojamojo turto investuotojai kurdami turtą. Žinoma, kaip ir bet kuri investicija, yra rizika. Svarbiausia yra pirkti protingai, profesionaliai valdyti ir nesinaudoti per daug.
Investavimas į nekilnojamąjį turtą yra labiau praktiškas ir reikalauja daug laiko nei akcijų pirkimas. Taip pat paprastai gaunamas didesnis pelnas, proporcingas padidėjusiai rizikai. Ir skirtingai nei kiti investavimo pasirinkimai, nekilnojamasis turtas yra ilgalaikė investicija. Taip yra todėl, kad tai ilgalaikis turtas, kurio negalima greitai likviduoti, o sandorio išlaidos yra tokios didelės. Iš esmės, žinoti rizikas ir kiek įmanoma sušvelninti.
Visada galite išbandyti investavimą į nekilnojamąjį turtą naudodamiesi internetinėmis nekilnojamojo turto sutelktinio finansavimo paslaugomis, tokiomis kaip Fundrise. Perskaitykite mūsų apžvalgą ir pamatykite kaip galima užsidirbti pinigų su Lėšų surinkimas ir jos REIT.
 Apsilankykite „Fundrise“.
|