„Sutelktinis finansavimas“ reiškia pinigų pritraukimą iš viešųjų investuotojų – „minios“ – per internetines platformas. Prieš sutelkiant finansavimą, verslo savininkai pinigus rinko per draugus, kreipdamiesi dėl banko paskolos arba kreipdamiesi į privataus kapitalo įmonę.
Sutelktinis finansavimas yra naujas finansavimo šaltinis įmonėms ir naujas įėjimo taškas individualiems investuotojams. Jums nebereikia turėti pakankamai lėšų, kad galėtumėte finansuoti visą nekilnojamojo turto sandorį – verčiau prisijunkite kiti panašiai mąstantys investuotojai, „minia“, kad gautų prieigą prie sandorių, kurie anksčiau buvo prieinami tik super turtingas.
Nekilnojamojo turto sutelktinis finansavimas išpopuliarėjo tiek teikėjų, tiek investuotojų tarpe, be to, yra daug įmonių specializuojasi įvairiose nekilnojamojo turto platformų srityse su daugybe unikalių jų pasiūlymui būdingų funkcijų. Mūsų mėgstamiausia sutelktinio finansavimo paslauga yra CrowdStreet, kuri yra komercinio nekilnojamojo turto bendrovė, kuri suteikia tiesioginę prieigą prie konkrečių investavimo į nekilnojamąjį turtą galimybių, o svarbiausia – visi mokesčiai tenka rėmėjams, o ne investuotojui.
Dauguma nekilnojamojo turto sutelktinio finansavimo platformų leidžia investuotojams pasirinkti bet kurį iš jų skola arba nuosavybės investicijų (į savo portfelį tikrai galite įtraukti abiejų derinį). Štai skirtumai, padėsiantys jums nustatyti, kuris iš jų – skola ar akcinis kapitalas – geriausiai atitinka jūsų investavimo tikslus ir toleranciją rizikai. (Galite rasti išsamią informaciją nekilnojamojo turto sutelktinio finansavimo platformų palyginimas čia.)
Kas yra investicijos į nekilnojamojo turto skolas?
Investuodami į skolos priemones jūs veikiate kaip skolintojas nekilnojamojo turto savininkui arba sandorio rėmėjui. Priklausomai nuo struktūros, kuri skiriasi priklausomai nuo nekilnojamojo turto sutelktinio finansavimo platformos, paskola užtikrinama: (1) pačiu turtu arba (2) vekseliu, kurį užtikrina turtą valdanti LLC.
Investicijų į skolą privalumai
Pirma, kad gautų atlyginimą — Kaip skolos investuotojas, jūsų investicija yra užtikrinta pačiu turtu arba LLC turimu vekseliu. Bet kuriuo atveju esate pirmoje kreditorių pozicijoje, kuri gaus išmoką, jei paskola neįvyktų. Paskolos įsipareigojimų neįvykdymo procesas skiriasi priklausomai nuo platformos, todėl turite atlikti reikiamą patikrinimą. Kartais investuotojai turi apmokėti kai kurias turto arešto išlaidas, jei nepavyksta sumokėti nekilnojamojo turto paskolos ir turtas areštuojamas.
Trumpesnis laikymo laikotarpis — Investicijos į skolą turi iš anksto nustatytą atsipirkimo datą, paprastai nuo 6 iki 24 mėnesių.
Reguliarūs paskirstymai kas mėnesį arba kas ketvirtį — Kaip įprasta paskolų atveju, yra reguliarus palūkanų ir principo grąžinimo grafikas kas mėnesį (kartais kas ketvirtį, o ne kas mėnesį). Jūs žinote, už ką ir kada gaunate atlyginimą.
Investicijų į skolą trūkumai
Mokesčiai — Investicijų į skolą mokesčiai paprastai yra didesni nei investicijos į akcijas.
Grąžinimas yra ribotas - Investuodami į skolas, esate paskolos su konkrečiu turtu hipotekos turėtojas. Jūsų grąža apsiriboja palūkanomis, sukauptomis už pinigus, kuriuos paskolinote skolininkui – jūs nepasidalinate jokiu pelnu, gautu iš sandorio.
Jokios mokesčių lengvatos — Vienas iš investavimo į nekilnojamąjį turtą privalumų yra tas, kad nekilnojamojo turto savininkai gali išskaičiuoti nusidėvėjimą. Kaip skolos investuotojas, jūs skolinate pinigus turto savininkui, o ne pačiam savininkui, todėl negalite išskaičiuoti turto nusidėvėjimo.
Kas yra investicijos į nekilnojamąjį turtą?
Investuodami į nekilnojamąjį turtą, jūs gaunate proporcingą nuosavybės dalį į konkretų turtą arba nekilnojamojo turto portfelį ir dalį pelno, kai turtas plėtojamas ir parduodamas arba valdomas nuomai pajamos.
Investavimo į akcijas privalumai
Prieiga prie pasiūlymų, kurių anksčiau nebuvo — Dėl internetinių platformų paprastumo, efektyvumo ir mastelio (kur visus susijusius dokumentus galima paskelbti internete, sandorius galima suskirstyti į žemus minimalios investicinės akcijos, o lėšos gali elektroniniu būdu tekėti pirmyn ir atgal), akcijų sandoriai, kurie anksčiau nebuvo prieinami individualiems investuotojams, dabar yra tik pelė paspaudimų atstumu.
Didesnės grąžos potencialas – Kaip investuotojas į akcijas perkate verslo akcijas, o ne tik skolinate pinigus sandoriui finansuoti. Taigi jūs turite teisę dalytis grynuoju pelnu.
Mažesni mokesčiai — Apskritai akcijų sandoriams taikomi mažesni investavimo mokesčiai nei skolos.
Galimos mokesčių lengvatos perduotos investuotojams — Kaip investuotojas į akcijas, jums priklauso nuosavybės dalis ir, priklausomai nuo platformos, galite turėti teisę į nusidėvėjimo išlaidų atskaitymus, kad sumažintumėte savo pajamų mokesčius.
Didesnis investuotojų pasitenkinimas — Investuoti į konkrečius sandorius, kuriuos galima labai nuodugniai patikrinti peržiūrėjus atitinkamus dokumentus internetu, gali suteikti didesnį kontrolės ir pasitenkinimo jausmą nei perkant akcijas dideliais kiekiais bendrovė.
Investavimo į akcijas trūkumai
Nesėkmės rizika — Investicijos į akcijas turi didesnę riziką nei investicijos į skolą. Sandorio rėmėjams gali trūkti patyrusių nekilnojamojo turto specialistų patirties ir patarimų. Nekilnojamojo turto įmonės finansavimas yra tik pirmas žingsnis. Neturint tinkamo verslo plano ir paramos struktūros, net labai daug žadančios galimybės gali žlugti.
Ilgalaikė investicija — Nors išmokėjimas paprastai yra didesnis, investicijos į akcijas užtrunka ilgiau nei investicijos į skolą. Investicinių dolerių susiejimas su ilgalaikėmis investicijomis yra alternatyviosios išlaidos, kurias reikia palyginti su laukiama grąža ir jos tikimybe.
Neužtikrintas — Investicijos į akcijas kelia didesnę riziką, iš dalies todėl, kad jūsų investicija laikoma nesaugia. Jūs nesate pirmasis eilėje, kuris atgauna savo investicijas, jei sandoris nepavyktų. Jums priklauso nekilnojamasis turtas, kuris greičiausiai yra užtikrintas paskolomis, kurios grąžinamos pirmiausia, jei įvyktų įsipareigojimų nevykdymas.
Pateikiame diagramą, kurioje apibendrinami pagrindiniai akcijų ir skolos nekilnojamojo turto sutelktinio finansavimo investicijų skirtumai:
| Skola | Nuosavas kapitalas | |
|---|---|---|
| Investavimo tipas | Skolintojas nekilnojamojo turto savininkui | Nekilnojamojo turto savininkas (akcininkas) |
| Grįžti | Palūkanos (fiksuotos) | Grynojo pelno dalis (kinta) |
| Grąžinimo potencialas | Apribota, ribojama paskolos palūkanų norma | Neribotas, gali būti dviženklis |
| Rizika | Žemesnis | Aukščiau |
| Apsaugotas | Paskolos grąžinimas yra (1) užtikrintas turtu arba (2) neužtikrintas vekselis | Neužtikrintas – jums priklauso nekilnojamojo turto vertė po skolos |
| Numatytasis darbo stažas | 1. gauti išmokėjimą, tačiau gali tekti sumokėti kai kurias turto arešto išlaidas, jei paskola neįvykdo įsipareigojimų | 2-as gauti išmokėjimą |
| Paskirstymai | Taip, kas mėnesį arba kas ketvirtį mokamos palūkanos | Varijuoja, kartais mokamos kas ketvirtinės išmokos |
| Mokesčiai | Paprastai 2% + galimas paskolos suteikimo mokestis | Paprastai 1–2%, jokių išankstinių ar paslaugų mokesčių |
| Laikymo laikotarpis | Varijuoja: 6–24 mėn | Varijuoja: 1–10 metų |
| Mokesčių lengvatos | Nr | Taip, investuotojai paprastai gali atskaityti nusidėvėjimą neturėdami nuosavybės tiesiogiai |
Kai per sutelktinį finansavimą galima sudaryti skolos arba nuosavybės sandorius, reikia suprasti dvi papildomas rizikas:
Galimas sukčiavimas — Ta pati savybė – internetinis mastelio keitimas – leidžia smulkiesiems investuotojams naudotis sutelktiniu nekilnojamojo turto finansavimu, todėl jį galima sukčiauti. Štai kodėl dauguma šių investicijų yra prieinamos tik akredituotiems investuotojams, kurie žino, kaip atlikti išsamų patikrinimą, ir turi kapitalo, kad galėtų rizikuoti visa savo investicija.
Galimi saugumo pažeidimai – Vis labiau įprasta, kad pirmaujantys mažmenininkai ir įmonės, kurios saugo jūsų asmeninę informaciją, gali būti įsilaužta. Net ir su moderniomis saugumo sienomis, sutelktinio finansavimo svetainės yra atviros įsilaužimo rizikai.
Skola ar nuosavas kapitalas? Pagrindiniai žaidėjai yra…
Kiekviena nekilnojamojo turto sutelktinio finansavimo platforma šiek tiek skiriasi ir paprastai tenkina konkrečią nišą, tačiau jos visos konceptualiai tas pats – teikti internetinę technologijų platformą, kuri palengvina ieškančių nekilnojamojo turto operatorių susitikimą pritraukti kapitalą ir akredituotus investuotojus, norinčius tiesiogiai investuoti į konkrečius tradicinius nekilnojamojo turto projektus grynųjų pinigų srautų paskolos.
Daugumos sutelktinio finansavimo svetainių minimali investicija yra 5000 USD, o jūs turite būti akredituotas investuotojas. Tarp jų, Nekilnojamojo turto magnatas pasižymi gyvenamojo ir komercinio kapitalo investicijomis. RealCrowd siūlo komercinius sandorius, tiek nuosavybės, tiek skolos. Žemės lopinėlis specializuojasi skolos projektuose, tiek komerciniuose, tiek gyvenamuosiuose.
Didesnėms minimalioms investicijoms galite rinktis komercines skolos ir nuosavybės investicijas CrowdStreet su 10 000 USD ir Paskolos namai siūlo investicijas į būsto skolą, kurių minimali investicija yra 50 000 USD.
StogasUnikalus pasiūlymas suteikia investuotojams galimybę įsigyti konkretų nuomojamą būstą su esamais nuomininkais – akivaizdu, kad įėjimo kainos skiriasi, nes jūs asmeniškai perkate visą nuosavybė.
Esmė
Visos investicijos yra susijusios su rizika, o nekilnojamasis turtas turi kitokią riziką nei investicijos į akcijas. Skolos priemonės siūlo mažesnę riziką nei investicijos į akcijas. Jūsų investavimo tikslai gali teikti pirmenybę investicijoms į akcijas, jei siekiate ryškaus augimo ar pelno potencialo. Ir atvirkščiai, galite sutelkti dėmesį į investicijas į skolą, kai pageidaujate pastovių pajamų ir mažesnės rizikos.
Tai iš tikrųjų priklauso nuo jūsų investavimo veiksmų pritaikymo, kad jie atitiktų jūsų tikslus ir toleranciją rizikai, ir atlikti reikiamą kiekvienos sutelktinio finansavimo platformos ir konkretaus sandorio patikrinimą.