Dauguma finansų patarėjų jums pasakys, kad jums reikia įvairaus portfelio, kuris apima Nekilnojamasis turtas, atlaikyti akcijų rinkos pakilimus ir nuosmukius. Tačiau dauguma investuotojų nepasiekia šio tikslo pirkdami, turėdami ir valdydami nekilnojamąjį turtą.
Vietoj to, sumanūs investuotojai naudoja a pasyvi strategija investuoti į tam tikrą rūšį nekilnojamojo turto investicinis fondas vadinamas nekilnojamojo turto investicijų trestu (REIT). Komercinė REIT yra specializuota investicinė bendrovė, įsteigta turėti, valdyti ir finansuoti komercinį nekilnojamąjį turtą.
Šio tipo REIT kaupia daugelio investuotojų pinigus. Ji investuoja į nekilnojamąjį turtą, daugiausia naudojamą verslui, pavyzdžiui, viešbučius, mažmeninės prekybos parduotuves, biurus, sveikatos priežiūros įstaigas, saugyklas, pramoninius pastatus ir sandėlius. Paskirstydamas nuomos mokesčius iš nekilnojamojo turto nuomos, REIT sukuria nuolatinį ir patikimą investuotojų pajamų srautą.
Nors daugelis REIT specializuojasi vienoje komercinio nekilnojamojo turto formoje, galite pasiekti platesnį diversifikavimą pirkdami REIT investicinių fondų ir ETF akcijas, o ne investuodami į atskirus REIT.
Skaityti daugiau >>> Kaip susikurti turtą investuojant į nekilnojamąjį turtą
Trumpoji versija
- Komerciniai REIT yra nekilnojamojo turto investicinių fondų tipai, leidžiantys investuotojams investuoti į komercinį nekilnojamąjį turtą, kuris kitu atveju būtų buvęs per brangus.
- Tokio tipo investicijos turi keletą privalumų (pavyzdžiui, pastovūs dividendai) ir minusų (pavyzdžiui, galite neuždirbti pinigų iš brangimo).
- Jei norite investuoti į komercinį nekilnojamąjį turtą, bet nenorite pirkti nekilnojamojo turto tiesiogiai, komercinis REIT gali užtikrinti greitesnį diversifikavimą su mažesniais kapitalo reikalavimais.
Kaip veikia REIT
REIT gali turėti biurų, mažmeninės prekybos, pramonės ir daugiabučių (gyvenamųjų kompleksų, pavyzdžiui, daugiabučių) nuosavybės. Investuotojai perka ir laiko komercinį investicinį turtą dviem pagrindiniais tikslais: uždirbti pelno nuomos pajamos ir užsidirbti pinigų iš turto pabrangimo per turto laikymo laiką.
Kongresas sukūrė REIT 1960 m. Šios specialios investicinės priemonės padarė komercinį nekilnojamąjį turtą lengviau prieinamą kasdieniams investuotojams. Prieš tai investuoti į komercinį nekilnojamąjį turtą galėjo tik institucijos ir turtingi asmenys, nes šiam turtui turėti ir valdyti reikėjo tiek daug kapitalo.
REIT, kaip tam tikra reguliuojamų vertybinių popierių klasė, turi atitikti tam tikrus IRS standartai kurie padeda sumažinti investuotojo riziką. Toliau pateikiami keli reikalavimai:
- Kiekvienais metais akcininkų dividendų forma grąžinkite ne mažiau kaip 90% apmokestinamųjų pajamų
- Gaukite bent 75% bendrųjų pajamų iš nekilnojamojo turto veiklos REIT viduje, pvz., nuomos rinkimo ir palūkanų mokėjimus už hipoteką, finansuojančią REIT turtą.
- Investuokite į nekilnojamąjį turtą mažiausiai 75% viso turto
- Po pirmųjų veiklos metų turėti ne mažiau kaip 100 akcininkų
- Per paskutinį mokestinių metų pusmetį penkiems ir mažiau fiziniams asmenims priklausė ne daugiau kaip 50 proc.
Kaip investuoti į komercinius REIT
Komerciniai REIT skirstomi į pagrindines kategorijas: prekiaujama ir neprekiaujama. Štai trumpas žvilgsnis, kaip investuoti į abu tipus:
Prekiaujama komerciniais REIT
Įsigyti viešai parduodamų REIT akcijų yra taip pat paprasta, kaip pirkti investicinio fondo akcijas. Viskas, ko jums reikia, yra a tarpininkavimo sąskaita ir pakankamai pinigų bent vienai akcijai įsigyti. Jie yra labai prieinami bet kuriam investuotojui, yra labai likvidūs ir reikalauja palyginti mažų minimalių investicijų.
Neprekiaujama komercine REITS
Neprekiaujami REITtaip pat yra patrauklios investicijos, kurios dažnai labiau specializuotos pagal turto vietą ir tipą ir reikalaujančios didesnių minimalių investicijų. Štai keletas didesnių komercinių REIT:
- „Orion Office REIT“ (ONL) valdo ir valdo įvairų biurų pastatų portfelį ir įmonės būstinę. Jie daugiausia nuomojami vieno nuomininko grynosios nuomos pagrindu ir yra priemiesčių rinkose visoje JAV.
- Viešoji saugykla (PSA) priklauso ir eksploatuoja daugiau nei 2 700 saugyklų 39 valstijose, kuriose yra daugiau nei 190 mln. grynųjų nuomojamų kvadratinių pėdų saugyklos ploto. Dėl akcijų akcijų ji taip pat gali patekti į Europos saugyklų rinką ir dar 29 mln. grynųjų nuomojamų kvadratinių pėdų komercinės patalpos JAV per PS verslo parkus.
- Akcinis gyvenamasis turtas (EQR) yra didžiausias butas REIT JAV. 2021 m. pabaigoje EQR priklausė arba turėjo investicijų į 310 objektų, kuriuose buvo apie 80 407 butų.
Keletas nekilnojamojo turto sutelktinio finansavimo platformos dabar siūlome ir neprekiaujamus komercinius REIT. Štai keli pavyzdžiai:
- Lėšų surinkimas dabar turi keliolika REIT, kurių kiekvienas apima didelę komercinio nekilnojamojo turto dalį. Minimali investicija į Fundrise yra 10 USD, o metinis valdymo mokestis yra 1%.
- Nekilnojamojo turto magnatas turi du REITS, kurie abu investuoja tik į komercinį turtą. Minimali investicija į Realty Mogul's REITS yra 5000 USD, o mokesčiai svyruoja nuo 1% iki 1,25%.
- 2022 m. CrowdStreet paskelbė apie savo komercinės REIT, pavadintos C-REIT, paleidimą. Minimali C-REIT investicija yra 25 000 USD ir atrodo, kad investuotojams bus taikomas 1,50% valdymo mokestis ir 0,50% aptarnavimo mokestis.
Komercinių REIT privalumai ir trūkumai
privalumus
- Pasyvios pajamos: REIT siūlo patogų būdą investuoti į komercinį nekilnojamąjį turtą tikrai pasyviai. Jums nereikia patiems pirkti ar valdyti nekilnojamojo turto.
- Pastovūs dividendai: IRS reikalavimas, kad REIT paskirstytų 90% savo uždarbio, reiškia, kad tai yra pastovi, patikima dividendai yra investuotojo atlygis. Daugelis REIT turi patirties, mokančios didelius ir augančius dividendus kiekvienais metais.
- Likvidumas: Nekilnojamas turtas, kaip turto klasė, daugiausia yra nelikvidus, tačiau REIT veikia panašiai kaip investiciniai fondai, siūlantys patogų ir greitą likvidumą, jei jums reikia išeiti.
- Mažiau nepastovumo: REIT gali veikti kaip buferis nuo kitų turto klasių, pavyzdžiui, akcijų, pakilimų ir nuosmukių.
- Mažesnė minimali investicija: Norint įsigyti komercinį turtą, turtui įsigyti ir valdyti gali prireikti šimtų tūkstančių dolerių. Įprasta minimali investicija į viešą komercinį REIT yra pagrįsta 250 USD.
- Nekilnojamojo turto diversifikavimas: Dėl mažų minimalių investicijų diversifikavimas yra prieinamas, nes galite nusipirkti daugelio REIT akcijų, investuotų į skirtingą komercinį turtą, o ne tik vieną REIT.
minusai
- Investuotojams perduotos ribotos / jokios nuosavybės vertės padidėjimo naudos: Nors reguliarūs dividendų išmokėjimai yra garantuoti, REIT investuotojai gali neturėti naudos iš turimo turto kapitalo padidėjimo.
- Minimali investicija gali būti didelė: Kai kurios neprekiaujamos REIT reikalauja 25 000 USD ar daugiau, kad galėtų dalyvauti.
- Skolos rizika: REIT, turėdami didelę nuosavybę, paprastai turi daug skolų. Skolos gali būti rizikingos, ypač jei didėja palūkanų normos. Tačiau su gerai valdomomis komercinėmis REIT šią riziką iš esmės sumažina ilgalaikės nuomos sutartys, dėl kurių REIT gaunamos prognozuojamos ir pastovios nuomos pajamos.
Esmė
Komerciniam nekilnojamajam turtui įsigyti ir prižiūrėti reikia daug kapitalo. Tai anksčiau apribojo turto klasę iki didelės grynosios vertės asmenų ir didelių institucinių investuotojų. Tačiau REITS suteikia galimybę smulkesniems individualiems investuotojams į savo bendrą investicijų portfelį įtraukti nekilnojamojo turto, nepirkdami, neprižiūrėdami ar nekilnojamojo turto valdymas.
REIT turi laikytis konkrečių IRS taisyklių ir verslo praktikos, apsaugančios investuotojus nuo pasinaudojimo jais. Kaip ir daugelis investavimo galimybių, kuriomis prekiaujama pagrindinėse biržose, komerciniai REIT siūlo likvidumo, dividendų, diversifikavimo ir mažų minimalių investicijų privalumus. Norėdami nustatyti, ar komercinis REIT investavimas jums tinka, apsvarstykite bendrą investavimo strategiją ir konkretų investicijų portfelį.
Papildoma literatūra:
- Kaip investuoti į nekilnojamąjį turtą su mažais pinigais
- Ar nekilnojamasis turtas šiuo metu yra gera investicija?
- Kokia yra investicijų į nekilnojamąjį turtą rizika?