Dėl populiaraus sutelktinio finansavimo ir asmeninių (P2P) platformų-ypač nekilnojamojo turto sektoriuje - yra daugiau galimybių nei bet kada anksčiau investuoti už viešai listinguojamų ribų akcijų. Tačiau galbūt pastebėjote, kad daugeliui šių sandorių investuotojai turi būti akredituoti. Kas yra „akredituotas investuotojas“? Kaip tu tampi? Jei neturite kvalifikacijos, ar esate visiškai uždaryti iš šios rinkos amžinai?
Kas yra akredituotas investuotojas?
Iš esmės akredituotas investuotojas yra asmuo ar subjektas, kuris, kaip manoma, gali prisiimti padidėjusią riziką, susijusią su tam tikrais investiciniais pasiūlymais. Pagalvokite apie rizikos kapitalo fondus, privataus investavimo sandorius, rizikos draudimo fondus ir-taip- bendros finansavimo iš nekilnojamojo turto galimybės.
Akredituoti investuotojai turi geriausią pasirinkimą, kai kalbama apie investavimo galimybes, išskyrus biržoje kotiruojamus vertybinius popierius. Įmonėms, siūlančioms šias investavimo galimybes, naudinga turėti akredituotus investuotojus, besidominčius jų projektais.
Pavyzdžiui, įmonė, kuriai reikia kapitalo, gali pasiūlyti privačias akcijas akredituotiems investuotojams. Tai atleis įmonę nuo didelių išlaidų, susijusių su vertybinių popierių registravimu vyriausybės reguliavimo institucijose ir rengiant viešą siūlymą.
Čia, JAV, Vertybinių popierių ir biržos komisija (SEC) nustato akredituoto investuotojo kriterijus. Tačiau nėra jokio nustatyto proceso, kuris oficialiai suteiktų jums akreditacijos statusą. Taigi nesitikėkite įmantraus sertifikato paštu.
Prieš investuodami į jos pasiūlymus, kiekviena įmonė turi atlikti savo deramą patikrinimą ir nustatyti, ar atitinka SEC nustatytus kriterijus.
Kokie yra reikalavimai?
Kad galėtų tapti akredituotu investuotoju, asmuo turi atitikti vieną iš dviejų testų:
- Turi bent metines pajamas $200,000 (arba 300 000 USD bendroms pajamoms su sutuoktiniu) už pastaruosius dvejus metus tikėdamiesi einamaisiais metais uždirbti tas pačias ar didesnes pajamas; arba
- Turėkite didesnę grynąją vertę 1 milijonas doleriųatskirai arba kartu su sutuoktiniu.
Apskaičiuojant grynąją vertę, negalima įtraukti jūsų pagrindinės gyvenamosios vietos vertės. Tačiau, kita vertus, jūsų hipoteka neskaičiuojama prieš jus, iki tikrosios rinkos vertės. Skaičiuojant bendrą turtą su sutuoktiniu, nebūtina, kad turtas būtų laikomas kartu.
Čia yra patogi SEC lentelė, kurioje parodyta, kaip nustatyti, ar esate tinkamas, naudojant grynosios vertės testą:
| Jane Doe | John Smith | Jamesas Lee | |
|---|---|---|---|
| Pagrindinė gyvenamoji vieta (neįtraukta, išskyrus susijusius įsipareigojimus žemiau): | |||
| Namų vertė | $500,000 | $500,000 | $500,000 |
| Hipoteka | $300,000 | $200,000 | $600,000 |
| Namų nuosavybės linija | — | $150,000 | — |
| Įtrauktas turtas: | |||
| banko sąskaitos | $400,000 | $400,000 | $400,000 |
| 401 (k)/IRA sąskaitos | $400,000 | $400,000 | $400,000 |
| Kitos investicijos | $400,000 | $400,000 | $400,000 |
| Automobilis | $20,000 | $20,000 | $20,000 |
| IŠ VISO ĮSKAIČIUOTAS TURTAS | $1,220,000 | $1,220,000 | $1,220,000 |
| Įskaitant įsipareigojimus: | |||
| Paskolos studentams ir automobiliams | $100,000 | $100,000 | $100,000 |
| Kiti įsipareigojimai | $100,000 | $100,000 | $100,000 |
| Hipotekos dalis po vandeniu | — | — | $100,000 |
| Namų nuosavybės linijos likutis (mažiau nei 60 dienų) | — | $100,000 | — |
| IŠ VISO ĮSKAIČIUOTOS ĮSIPAREIGOJIMAI | $200,000 | $300,000 | $300,000 |
| Grynoji vertė | $1,020,000 | $920,000 | $920,000 |
| Akredituotas investuotojas | Taip | Ne | Ne |
Kokios yra geriausios akredituotų investuotojų galimybės?
Čia, „Investor Junkie“, mes galvojame apie geriausias galimybes investuoti savo pinigus gulėti nekilnojamame turte. Tačiau ne visi turime laiko ar išteklių išeiti ir pataisyti ir apversti krūva savybių.
2012 m. Kongresas priėmė „Jumps Start Our Business Startups“ (JOBS) įstatymą. Tai apima nuostatas, leidžiančias klestėti sutelktinio finansavimo platformoms. Trumpai tariant, viena iš šių nuostatų yra leisti bendrovėms pritraukti kapitalą iš bet kurios vietos, kol investuotojai atitinka SEC akreditacijos reikalavimus. Anksčiau bendrovės galėjo prašyti investicinių dolerių tik iš savo tinklo žmonių.
Jei esate akredituotas investuotojas, dabar galite pasinaudoti potencialiai pelningomis komercinio nekilnojamojo turto galimybėmis iš šių platformų (be daugelio kitų):
- „CrowdStreet“
- Nekilnojamojo turto magnatas
- Paskolos namo
- Sklypas žemės
- „PeerStreet“
- „RealCrowd“
- Sharestates
Ką daryti, jei nesate akredituotas?
Dauguma šiandien populiarių nekilnojamojo turto sutelktinio finansavimo platformų yra atviros tik akredituotiems investuotojams. Tačiau tai nereiškia, kad tie, kurie neatitinka reikalavimų, negali dalyvauti šioje karštoje rinkoje.
Daugelis šių galimybių yra privačios REIT (nekilnojamojo turto investicijų fondai). Šios investavimo priemonės yra panašios į akcijas, nes galite įsigyti jų akcijų. Tačiau pagal įstatymą REIT privalo mokėti 90% savo uždarbio dividendų forma, be mokesčių lengvatų. (Tu gali daugiau apie neparduodamus REIT skaitykite čia.)
Štai keletas galimybių, dėl kurių investuotojai neprivalo atitikti SEC nustatytų kriterijų:
- „CrowdStreet“: „Medalist Diversified REIT“ suteikia jums galimybę investuoti į daugiabučius, „lanksčiai pramoninius“ mažmeninės prekybos ir riboto aptarnavimo viešbučius Pietryčių regione.
- Lėšų kaupimas: eREIT ir eFunds leidžia investuotojams pasinaudoti daugybės komercinio nekilnojamojo turto augimu. Minimali investicija yra tik 500 USD.
- Nekilnojamojo turto magnatas: Du „MogulREIT“ produktai atveria platformą neakredituotiems investuotojams. „MogulREIT I“ siūlo daugiabučių, biurų, pramoninių, mažmeninės prekybos, saugyklų, medicinos ir svetingumo objektų ekspoziciją. „Mogul REIT II“ daugiausia dėmesio skiria daugiabučiams namams.
- Modiv: „NNN REIT“ investuoja į mažmeninės prekybos įmonių nuomojamą turtą. Nuoma surenkama ir kas mėnesį išmokama REIT akcininkams kaip dividendų pajamos.
- Stogo stogas: Ši platforma yra šiek tiek kitokia. Tai leidžia investuotojams iš karto įsigyti pinigų srautų teigiamą nuomos turtą. Kiekvienas sandoris yra kruopščiai iš anksto patikrintas. Tai pašalina dalį tradicinių nekilnojamojo turto taisymo ir apvertimo pavojų.
Išvada
Akredituoti investuotojai gauna „vados pasirinkimą“, kai kalbama apie investavimo galimybes, išskyrus biržoje kotiruojamus vertybinius popierius. Jei atitinkate kriterijus, šios galimybės yra puikios.
Tačiau jei ne, nenusiminkite - yra daug įdomių variantų. Mes apžvelgėme daugelį jų čia, „Investor Junkie“.
Ar esate patenkintas daugybe nekilnojamojo turto sutelktinio finansavimo galimybių, prieinamų neakredituotiems investuotojams? Ar manote, kad įmonės turėtų reikalauti, kad investuotojai būtų akredituoti? Praneškite mums savo mintis šiuo klausimu.