Iki 1990-ųjų investuojant į nekilnojamąjį turtą reikėjo didelių kapitalo sumų. Tai apribojo žmonių, kurie galėjo dalyvauti, skaičių, tik tuos, kurie turėjo pakankamai pinigų nekilnojamajam turtui įsigyti ir laikyti.
Tačiau kartu atsirado investiciniai į nekilnojamąjį turtą fondai. Tai suteikia galimybę paprastam investuotojui patekti į pelningus nekilnojamojo turto sektorius, turėdamas įsteigto fondo, kuris investuoja į įvairius nekilnojamojo turto sektorius, akcijas.
Trumpoji versija
- Investiciniai į nekilnojamąjį turtą fondai yra investicinių fondų rūšys, leidžiančios mažmeniniams investuotojams gauti nekilnojamojo turto, į kurį kitu atveju būtų buvę per brangu investuoti.
- Yra keturių tipų fondai, kurių kiekvienas turi savo privalumų ir trūkumų: nekilnojamojo turto investiciniai fondai, REIT, nekilnojamojo turto privataus kapitalo fondai ir nekilnojamojo turto skolos fondai.
- Jei esate investuotojas ir norite diversifikuoti savo portfelį, bet nenorite tiesiogiai pirkti nekilnojamojo turto, verta apsvarstyti galimybę įsigyti nekilnojamojo turto investicinį fondą.
Kas yra nekilnojamojo turto investicinis fondas?
Yra keturi bendri investicijų tipai, vadinami „nekilnojamojo turto investiciniais fondais“.
- Nekilnojamojo turto investiciniai fondai
- REIT (nekilnojamojo turto investiciniai fondai)
- Nekilnojamojo turto privataus kapitalo fondai
- Nekilnojamojo turto skolos fondai
Iš esmės kiekvienas iš jų yra investicinio fondo tipas, kuris investuoja į vertybinius popierius, kuriuos siūlo tik fondui įsteigtos viešosios nekilnojamojo turto bendrovės. Ir įmonės dažnai tvarko nekilnojamojo turto sąrašus. Įmonės taip pat aktyviai ar pasyviai valdyti lėšas. Šie fondai leidžia paprastam investuotojui lengvai diversifikuoti savo portfelį investuojant į nekilnojamąjį turtą.
Nekilnojamojo turto investicinis fondas
Labiausiai paplitęs fondas yra a nekilnojamojo turto investicinis fondas. Šio tipo profesionaliai valdomas ir SEC reguliuojamas fondas investuoja į įsteigtų nekilnojamojo turto bendrovių akcijas ir obligacijas ir (arba) tiesiogiai į nekilnojamąjį turtą.
Nekilnojamojo turto investiciniai fondai siūlo alternatyvų būdą pasyviai investuoti į nekilnojamąjį turtą. Jūs tiesiog perkate investicinio fondo akcijas, užuot skyrę didelę dalį lėšų nekilnojamojo turto pirkimui. Norint turėti ir valdyti vieną turtą vienoje vietoje, reikia aktyviai dalyvauti – rizikingas pasiūlymas, jei nesate ekspertas. Tačiau fondas turi investicijų, diversifikuotų į daugelį turto tipų ir nekilnojamojo turto sektorių. Konkretaus nekilnojamojo turto pirkimas ir pardavimas užima daug laiko ir yra sudėtingas procesas. Tačiau kaip nekilnojamojo turto investicinių fondų investuotojas galite lengvai ir greitai nusipirkti ir parduoti savo akcijas.
Jūs gaunate visus akcijų investicinio fondo investuotojo privalumus.
- Minimali investicija yra maža.
- Jūsų dalyvavimas yra pasyvus.
- Įdiegta diversifikacija.
- Jūsų investicija yra labai likvidi.
Investicijų į nekilnojamąjį turtą fondas (REIT)
A nekilnojamojo turto investicinis fondas (REIT) yra patikos subjektas arba korporacija, kuri tiesiogiai investuoja į nekilnojamąjį turtą pirkdama, laikydamas ir parduodant nekilnojamąjį turtą arba hipoteką. REIT struktūriškai skiriasi nuo nekilnojamojo turto investicinių fondų keliais atžvilgiais.
- IRS reikalauja, kad jie kasmet akcininkams išmokėtų 90% apmokestinamojo pelno.
- Ne mažiau kaip 75% REIT turto turi būti investuota į nekilnojamąjį turtą.
- Ne mažiau kaip 75 % REIT bendrųjų pajamų turi sudaryti nuomos mokesčiai, hipotekos palūkanos arba pelnas iš REIT turimo turto pardavimo.
Yra trys pagrindiniai REIT tipai:
Nuosavybės REIT turėti ir valdyti komercinį nekilnojamąjį turtą. Tai yra butai, biurų pastatai, viešbučiai ir prekybos centrai. Šie REIT renka nuomos ir lizingo mokesčius. Tai užtikrina stabilias ir lengvai prognozuojamas nuomos pajamas, kurios laikui bėgant didėja.
Hipotekos REIT paskolinti pinigų hipotekai, įsigyti esamą hipoteką arba įsigyti hipoteka užtikrintų vertybinių popierių. Jie gauna pajamas iš palūkanų, kai yra apmokamos hipotekos.
Hibridiniai REIT investuoti į nuosavo kapitalo ir hipotekos derinį. Hibridiniai REIT pelno, nesvarbu, ar palūkanų normos kyla, ar mažėja. Tik nuosavybės vertybinių popierių ir tik hipotekos REIT gali svyruoti palūkanų normų nepastovumo metu.
Nekilnojamojo turto investiciniai fondai ir REIT yra patogus ir pasyvus būdas individualiems investuotojams diversifikuoti savo investicijas į nekilnojamojo turto rinkos segmentą. Turėdami akcijas investuotojai gauna naudos iš kelių unikalių privalumų, kuriuos suteikia nekilnojamojo turto nuosavybė asmeniškai nepirkdami ir nelaikydami nekilnojamojo turto.
Vienas REIT, kuris mums patinka čia, InvestorJunkie, yra Lėšų surinkimas. Jums nereikia būti akredituotu investuotoju, kad galėtumėte investuoti į Fundrise ir galite pradėti investuoti į nekilnojamąjį turtą sumokėję vos 500 USD. Sužinokite daugiau mūsų „Fundrise“ apžvalga.
Nekilnojamojo turto privataus kapitalo fondai
Nekilnojamojo turto privataus kapitalo fondai sutelkti lėšas iš individualių investuotojų ir tiesiogiai investuoti į iš anksto patikrintas ir konkrečias galimybes. Šios įmonės tarnauja kaip „bendrasis partneris“ (GP). Jie renka pinigus iš privačių investuotojų, vadinamų „ribotais partneriais“ (LP). Pagrindinis partneris nustato ir įsigyja arba finansuoja investicijas į nekilnojamąjį turtą. Ir ji valdo portfelį, kad ribotiems partneriams būtų suteikta investicijų grąža.
Nekilnojamojo turto privataus kapitalo fondų akcijos nėra parduodamos didžiosiose rinkos biržose ir paprastai yra prieinamos tik tiems akredituoti investuotojai.
Pagrindiniai investuotojai yra pensijų fondai, draudimo bendrovės, universitetų fondai, instituciniai investuotojai ir didelės vertės asmenys. Šios dažnai vietinės įmonės investuoja į mažesnius ir kruopščiai atrinktus gyvenamojo ir komercinio nekilnojamojo turto projektus. Investuotojai mano, kad šie fondai yra labiau spekuliatyvūs nei nekilnojamojo turto investiciniai fondai. Fondai reguliariai moka dividendus investuotojams.
Aš asmeniškai investuoju į privataus kapitalo įmonę, Trius skolinimo partneriai. Jis skolina pinigus vietiniams plepėms. Įmonės vadovybė tikrina skolininkus ir nekilnojamąjį turtą / galimybes. Tada ji suteikia trumpalaikes paskolas kvalifikuotiems nekilnojamojo turto investuotojams / plaukams. Šie žmonės perka, reabilituojasi ir perparduoda tikrąjį nekilnojamąjį turtą. „Trius“ ima iš „Flipper“ 12% palūkanų ir sumoka 8% tokiems investuotojams kaip aš. O „Trius“ uždirba iš palūkanų normos skirtumo (4 % skirtumas), taip pat iš skolininkų taikomų paskolos inicijavimo mokesčių.
Nekilnojamojo turto skolos fondai
A nekilnojamojo turto skolos fondas yra panašus į privataus kapitalo fondą, dažnai didesnio masto. Fondas paprastai pritraukia pinigus iš didesnių institucinių investuotojų. Taip pat investuojama į didelių komercinių objektų, kuriems reikia didelių pinigų sumų, plėtrą ar pertvarkymą. Tai prekybos centrai, biurų pastatų kompleksai ir kiti ilgalaikiai projektai.
Dauguma skolos fondų specializuojasi tam tikroje skolinimo strategijoje. Bankai teikia universalias paskolų rūšis, kurios tinka visiems. Tačiau privatūs skolintojai dirba su skolininkais, kurių finansinė padėtis yra sudėtinga. Jie siūlo paskolas ir sąlygas, kurių tradiciniai skolintojai negali arba nesuteiks. Jie siūlo finansavimą daugiabučių namų statybininkams, pramonės plėtotojams, viešbučių / viešbučių renovuotojams, statybų bendrovėms ir mažmeninės prekybos / parduotuvių plėtotojams.
Tiek privataus kapitalo fondai, tiek nekilnojamojo turto skolos fondai yra užtikrinti (arba įkeistas) turtu, kuriam suteikta paskola. Paskolos įsipareigojimų nevykdymo atveju fondas turi galimybę perimti nuosavybės teisę į turtą. Tai suteikia didelę naudą investuotojams. Tačiau dažniausiai skolintojas modifikuoja arba restruktūrizuoja paskolą, kad gautų iš skolininkų. Kaip ir bankai, kurie skolina pinigus, o ne valdo nekilnojamąjį turtą, nekilnojamojo turto skolos fondai daugiausia dėmesio skiria tam, kad jų pinigai nuolat suktųsi ir uždirbtų palūkanų, kurias galima išmokėti investuotojams.
Kuo skiriasi REIT ir nekilnojamojo turto investicinis fondas?
Pagrindinis skirtumas yra paties subjekto struktūra, nes abu yra reguliuojami SEC. Nekilnojamojo turto investicinis fondas turi nekilnojamojo turto ir su juo susijusio turto derinį, kuris yra profesionaliai valdomas, kad akcininkai gautų pelną.
REIT yra mokesčių lengvatų įmonė, kuri investuoja į nekilnojamąjį turtą. REIT išmoka 90% savo pajamų kaip dividendus akcininkams. Dėl to REIT nemoka pelno mokesčių.
Tiek REIT, tiek investicinių fondų akcijos prekiaujama populiariose rinkos biržose, kurias galima lengvai ir greitai nusipirkti bei parduoti. Ir abu reguliariai moka dividendus investuotojams.
Kaip investuoti į nekilnojamojo turto investicinį fondą
Investiciniai į nekilnojamąjį turtą fondai iš pradžių buvo sukurti siekiant suteikti asmenims patogų ir lengvai suprantamą būdą investuoti į nekilnojamąjį turtą. REIT ir nekilnojamojo turto investicinių fondų atveju galite pirkti ir parduoti akcijas per tarpininką panašiai, kaip pirktumėte ir parduodate įmonės akcijas. Arba patikrinkite mūsų mėgstamiausią nekilnojamojo turto sutelktinio finansavimo platformos, įskaitant tas, kurios siūlo REIT.
Privataus kapitalo fondai ir nekilnojamojo turto skolos fondai paprastai yra už rinkos ribų ir nėra reklamuojami. Taigi, norėdami rasti ir įvertinti šias galimybes, turite šiek tiek kasti ir ištirti. Ir kadangi dauguma šių pasiūlymų yra šiek tiek sudėtingesni, IRS dažnai reikalauja, kad būtumėte akredituotas investuotojas.
Investavimo į nekilnojamojo turto fondą privalumai ir trūkumai
Kiekviename iš šių keturių nekilnojamojo turto investicinių fondų tipų investuotojas atlieka pasyvų vaidmenį ir fondai periodiškai moka dividendus.
privalumus
- Jie nėra tiesiogiai susiję su akcijų rinka. Tai suteikia portfelio diversifikavimą, reikalingą tinkamai subalansuotam investicijų portfeliui pasiekti.
- Šie fondai reikalauja trumpesnės trukmės investicijų, nei norint turėti nekilnojamąjį turtą.
- Ir jiems reikia mažesnės minimalios investicijos nei tiesiogiai investuojant į nekilnojamąjį turtą.
- Tačiau jūsų investicija vis tiek paprastai yra paremta nekilnojamuoju, materialiu turtu kaip užstatu.
- Fondai reguliariai moka dividendus investuotojams.
- Fondai leidžia lengvai diversifikuoti nekilnojamojo turto tipus ir vietas.
minusai
- Jūs nekontroliuojate sprendimų, susijusių su jūsų investiciją užtikrinančiu turtu. Visus tuos sprendimus priima fondo valdytojai. Taigi jūsų vaidmuo tikrai pasyvus. Jei vadovybė priims netinkamus sprendimus, galite prarasti pinigus.
- Jūsų nauda yra ribota. Kai perkate nekilnojamąjį turtą tiesiogiai, jūs gaunate naudos iš paties turto vertės padidėjimo.
Ar turėtumėte investuoti į nekilnojamojo turto investicinį fondą?
Kaip investuotojas, svarbu diversifikuoti savo investicijas į penkias turto klases, kurios sudaro subalansuotą portfelį:
- fiksuotų pajamų
- nuosavybės
- Nekilnojamasis turtas
- prekių
- grynųjų pinigų
Turto specialistai paprastai rekomenduoja 15–20% savo portfelio skirti nekilnojamajam turtui. O investiciniai į nekilnojamąjį turtą fondai suteikia patogiausią būdą tai pasiekti, nereikia suprasti paties nekilnojamojo turto ypatumų.
Nekilnojamas turtas yra sava rinka. Ir dauguma nekilnojamojo turto akcijų nėra glaudžiai susijusios su akcijų rinkos pakilimais ir nuosmukiais. Taigi tai geras prieglobstis diversifikuoti savo portfelį laikant tam tikrą turtą nekilnojamajame turte.
Fondai paprastai specializuojasi vienoje ar keliose strategijose ir turto rūšyse. Akcijų rinkoje turėtumėte suprasti verslą, kuris yra už bet kokių perkamų akcijų. Ir svarbu, kad turėtumėte pagrindinį supratimą apie turto, į kurį investuoja pasirinktas nekilnojamojo turto fondas, tipus. Pavyzdžiui, lėšos, investuojančios vien į naujų biuro patalpų plėtrą, nebūtinai bus sėkmingos, jei išliks tendencija dirbti namuose.
Svarbu išanalizuoti fondo investavimo strategijos verslo perspektyvas. Ir atlikite reikiamą fondo valdytojų patikrinimą.