Tai buvo viena iš diskusijų, vykusių per amžius. Čia pat yra klausimas: „Ar yra gyvenimas po mirties? - Kokia gyvenimo prasmė? ir „Ar turėčiau turėti vaikų?
Klausimai apie hipoteką yra gana paprasti: ar turėčiau gauti 15 ar 30 metų hipoteką? Ar turėčiau iš anksto sumokėti hipoteką? Turėčiau pasakyti, jei šiuo metu turite namą ar ketinate jį įsigyti, gaukite 30 metų fiksuotą hipoteką.
Bent jau šiuo dabartiniu istorijos laiku gauti kreditą 15 metų ar išankstinį mokėjimą už bet kurią 30 metų hipoteką yra kvaila. Šį teiginį darau remdamasis šiomis prielaidomis:
- Jūs planuojate likti namuose mažiausiai 10 metų.
- Jūs ir jūsų sutuoktinis esate jaunesni nei 50 metų.
- Mėnesinės namų nuosavybės išlaidos yra mažesnės nei 30% jūsų mėnesinių pajamų.
- Jūs turite 25% ar daugiau nuosavybės/pradinio įnašo už savo namus.
- Bet koks santaupų skirtumas nuo išankstinio mokėjimo ar trumpesnės 15 metų hipotekos bus investuojamas.
- Namas, kurį perkate, yra vidutinio dydžio, 2000 kvadratinių pėdų namas, o ne koks nors „McMansion“.
- Esate drausmingas taupytojas ir neturite jokių vartotojų skolų.
Aš nesuteikiu jums pasirinkimo laisvės pirkti 5000 kvadratinių metrų namo. Jei kas, atvirkščiai. Siūlau gyventi kukliuose namuose gerame rajone. Paimkite skirtumą ir investuokite į akcijų rinką. Kiekvieną kartą, kai refinansuojate ir gaunate mažesnę mėnesio sumą, investuokite tą skirtumą. Esant dabartinėms hipotekos palūkanų normoms, palyginti su vidutiniu infliacijos lygiu ir akcijų rinkos grąža, išeisite daug toliau.
Hipotekos argumentui yra dvi priešingos stovyklos: Ricas Edelmanas ir Dave'as Ramsey.
Jūs nepamatysite manęs, kaip Dave'as Ramsey, teigiančio, kad visos skolos yra velnio darbas. Dabartinėje mūsų ekonominėje aplinkoje aš linkęs sutikti su Ricu Edelmanu. Hipotekos palūkanos yra istoriškai žemiausios, o įperkamumas yra beveik žemiausias. Paprasta anglų kalba: daugelyje šalies dalių turėti būstą pigiau nei išsinuomoti.
Štai priežastys, dėl kurių turėtumėte gauti fiksuotą 30 metų hipoteką:
1. Namai yra nelikvidus turtas
Namas yra labai nelikvidus turtas. Jei perkate būstą, tai ilgesniam laikui - 10 ar daugiau metų. Kai sumokėsite į namus, bus daug sunkiau išsigryninti pinigus. Taip, galite refinansuoti arba gauti HELOC, bet tik tuo atveju, jei nuosavybėje yra pakankamai nuosavo kapitalo ir turite darbą.
Tarkime, prarasite darbą. Jei pasirinkote Dave Ramsey maršrutą, daugeliu atvejų dar nesumokėjote hipotekos, turite minimalių investicijų ir turėtumėte bent šiek tiek sutaupyti. Naudodami Dave'o Ramsey metodą, sutaupytumėte žymiai mažiau, nei jei sektumėte Ricą Edelmaną. Pinigus jūsų namuose bus labai sunku surinkti, ir jūs vis tiek galite uždaryti savo namus. Tai yra tiksliai Dave'as Ramsey siūlo išvengti, pašalinant skolas. Tai įrodo mano mintį pinigų srautas yra svarbesnis už grynąją vertę.
Didžiosios pinigų sumos į namus problema yra turto paskirstymas. Kaip radome būsto burbulo metu, per daug žmonių savo pagrindinėje gyvenamojoje vietoje turėjo per daug nuosavybės. Jūsų namai turėtų ne būti pagrindine jūsų grynosios vertės dalimi. Jei kas, tai turėtų būti mažiau nei 1/3 visos jūsų grynosios vertės. Turėtumėte turėti daugiau likvidaus turto, kurį galėtumėte panaudoti, jei iškiltų ekstremali situacija.
2. Jūsų pagrindinė gyvenamoji vieta yra ne investicija
Robertas Kiyosaki tai pareiškė savo knygoje „Turtingas tėtis, vargšas tėtis“:
„Kaip išsiaiškinome nekilnojamojo turto burbulo metu, jūsų pagrindinė gyvenamoji vieta nėra turtas. Jūsų namai yra tik vieta gyventi. Išsakysiu, kad tai niekuo nesiskiria nuo nuomos, tačiau turi tam tikrų privalumų. Paprastai būstą rekomenduojama pirkti tik tuo atveju, jei penkerius ar daugiau metų gyvensite toje pačioje vietoje. Aš siūlau dar ilgesnį 10 ar daugiau metų laikotarpį. Priešingu atveju paprastai geriausia išsinuomoti. Turėti namą 5–7 metus yra per daug rizikinga. Viename turte yra per daug nuosavo kapitalo ir gali būti sunku parduoti, kai reikia persikelti “.
3. Geriausia investuoti vietoj trumpalaikės hipotekos
Tai turbūt didžiausia Dave'o Ramsey klaida. Esant hipotekos palūkanų normoms, kurios yra mažesnės nei 4%, esate vidutiniškai arba žemiau vidutinės infliacijos. Be to, ilgainiui
akcijų vidutiniškai 8% per metus. Taigi iš tikrųjų jūs naudojate mažos fiksuotos palūkanų paskolos svertą, kad investuotumėte skirtumą į akcijų rinką.
Leiskite pateikti palyginimą: du namų savininkai, kurių abiejų hipoteka yra 300 000 USD, ir abu gyvena savo namuose dešimt metų. Šiame pavyzdyje negalvokime apie infliaciją.
- Suze Shorterm -Suze gauna 15 metų hipoteką 3,25%. Jos mėnesio įmoka yra 2 108,01 USD. Po dešimties metų jai liks 116 592,72 USD hipotekos likučio arba 183 407,28 USD nuosavybės. Ji neinvestavo pinigų į akcijų rinką, bet panaudojo juos savo hipotekos terminui sutrumpinti.
- Ivanas Investuotojas -Ivanas gauna 30 metų fiksuotą hipoteką 3,75%. Jo mėnesio įmoka yra 1 389,35 USD. Po dešimties metų jam liks 234 334,89 USD hipotekos arba 65 665,11 USD nuosavybės. Ivanas paėmė skirtumą nuo 15 metų hipotekos (718,66 USD) ir investavo į akcijų rinką. Darant prielaidą, kad per tuos dešimt metų vidutiniškai 8% per metus, po dešimties metų jis turės 131 476,00 USD akcijų rinkoje.
Taigi, iš viso Ivanas išeina į priekį. Po dešimties metų jis turės 197 141,11 USD viso kapitalo, o Suze - 183 407,28 USD. Turėkite omenyje, kad tai įvyksta tik po dešimties metų ir tampa daug aiškiau, kuo ilgiau išeinate.
Tarkime, abu gyveno savo namuose 15 metų. Ivanas išeina dar toliau - su 357 636,18 USD nuosavybės ir investicijų, palyginti su 300 000 USD namų nuosavybe ir jokių investicijų, kurias turi „Suze“. Ar maždaug 57 000 USD verta skirtumo tarp rizikos? Manau, kad taip, ir vietoj to eisiu su akcijomis.
Jei jūsų hipotekos palūkanų norma būtų panaši į devintojo dešimtmečio pradžią, kai 8–10 proc. Taip yra todėl, kad būtų sunku rasti fiksuoto dydžio palūkanų investicijų ar akcijų, kurios kasmet galėtų viršyti šią sumą. Šiuo metu yra pigus kreditas, ir geriausia jį naudoti savo naudai.
4. Hipoteka yra išskaičiuojama iš mokesčių
Tai reiškia, kad jūs turite suskirstyti mokesčius. Mes ką tik refinansavome savo hipoteką taikydami 3,75 proc. „Bankrate.com“ turi puikią skaičiuoklę reali hipotekos norma atskaičius mokesčius. Mūsų atveju mūsų tikroji norma yra 2,59%: kuo didesnė jūsų mokesčių kategorija, tuo mažesnis jūsų faktinis hipotekos MGN. Kai gyveni didelių mokesčių valstybėje, tai dar labiau prasminga. Mūsų atveju tai taip pat yra „nemokami“ pinigai realiais doleriais, palyginti su vidutiniu 3% infliacijos lygiu.
Be to, net šioje žemų palūkanų normų aplinkoje vis dar įmanoma įveikti šią normą investicijomis į fiksuotas pajamas. Tačiau kadangi tai yra 30 metų laikotarpis, turėtumėte investuoti (norėdami palyginti obuolius su obuoliais) skirdami 60%/40% turto. Istoriškai tas akcijų/obligacijų mišinys grąžino 6% prieš infliaciją arba 3% kasmet po infliacijos.
Jei vyriausybė panaikins mokesčių atskaitymą, kaip kai kurie pasiūlė, faktinis tarifas grįš iki 3,75%. Tai vis dar yra puikus rodiklis ir vis dėlto gana lengva įveikti investuojant.
5. Jūs visada turėsite mokėjimus už namus
Viena iš dažniausiai pasitaikančių emocinių priežasčių, dėl kurių girdžiu, kad žmonės nori panaikinti hipoteką, yra mėnesinių riešutų atsikratymas. Jie pareiškia, kad nori laisvai ir aiškiai turėti savo namus! Tačiau ar tai tiesa?
Faktas yra tas, kad net ir visiškai sumokėjus hipoteką, jūs visada turite kitų išlaidų: turto mokesčiai, draudimas ir metinė priežiūra. Taigi jūs visada turėsite sumokėti išlaidas, ir jos taip pat nėra pigios. Jei pinigų buvo mažai, pabandykite nustoti mokėti turto mokesčius. Padarykite tai, ir jūs galite tikėtis pamatyti mokesčių mokėtoją prie jūsų slenksčio. Taigi, nors tiesa, kiekvieną mėnesį išmokama suma sumažės, kai bus sumokėta hipotekos suma, atsižvelgiant į infliaciją, tai bus tik maža jūsų mėnesinių išlaidų dalis. Dėl to asmenys ir įmonės patiria problemų dėl pinigų srautų trūkumo, o ne dėl didžiulės nelikvidžios grynosios vertės.
Kiek skaitytojų turi tėvai, kurie 70 -ųjų pradžioje už savo namus sumokėjo 30 000 USD, kai jų mėnesinė įmoka buvo tik 220 USD per mėnesį? Nekilnojamojo turto mokesčiai, draudimas ir priežiūros išlaidos padidėjo pagal infliaciją. Jei turite fiksuotą 30 metų hipoteką, jūsų mokėjimo suma liko ta pati.
Kai kuriais atvejais šios išlaidos padidėjo daug daugiau nei vidutinis infliacijos lygis. Pavyzdžiui, ten, kur aš šiuo metu gyvenu, Nasau grafystėje, NY, aš kasmet moku beveik 10 000 USD už 2 000 kvadratinių pėdų rezidenciją. Leiskite priminti skaitytojams, kad Nasau apskritis yra sugedusi ir, greičiausiai, turės dar labiau padidinti mokesčius, kad užpildytų savo biudžeto spragą. Galite tikėtis, kad mokesčiai didės šalies mastu, nes daugumoje savivaldybių trūksta pajamų.
Dave'as Ramsey daro prielaidą, kad neturite valios investuoti sutaupytą skirtumą. Jei esate viena iš tų pasiklydusių sielų, daugiau nei tikėtina, neturėtumėte investuoti. Deivas žengia dar vieną žingsnį ir siūlo mokėti grynuosius pinigus už savo namus.
„Bet pagalvok, kaip tai būtų smagu! Jokios hipotekos! Jokių mokėjimų! Jei mokėti grynuosius pinigus už namą atrodo per toli, jūs vis tiek galite nusipirkti namą, jei pasirinksite protingai “.
Deivas yra susijęs su suma, sutaupyta palūkanoms už hipoteką. Jei infliacija kasmet būtų nulinė, Dave'as būtų teisus. Deja, esant infliacijai, hipoteka kiekvienais metais pigėja tikrais doleriais.
Galutinis pareiškimas
Žinoma, darau prielaidą, kad infliacija bus bent tokia pati, kokią matėme per pastaruosius 30 metų. Tarkime, mes patiriame didžiulę defliaciją, o kas tada? Ar mano teiginys nepadaro to kvailo sumanymo? Ne tikrai ne. Bet kuriuo metu galite pradėti mokėti išankstinius hipotekos mokėjimus. Mano nuomone, kai grynieji pinigai yra jūsų namuose, juos išimti yra daug sunkiau. Darant prielaidą, kad investavote, savo investicijas galite bet kuriuo metu panaudoti išankstiniam mokėjimui arba hipotekos grąžinimui. Turėkite omenyje, kad Federalinis rezervų bankas bet kokia kaina nori infliacijos. Buvo pasakyta jie numes pinigus iš sraigtasparnių, jei reikia, kad sukeltų infliaciją.
Man vienintelė pagrįsta priežastis visiškai sumokėti hipoteką pagal dabartines palūkanų normas yra ta, kad jūs išėjote į pensiją. Net tada, priklausomai nuo jūsų investicijų ir grynosios vertės, tai vis tiek gali būti prasminga.
ATNAUJINTI: Kai pirmą kartą rašiau šį straipsnį prieš penkerius metus, maniau, kad yra prasmingiau neišmokėti hipotekos. Šiandien (2018 m. Rugsėjo 3 d.), Kylant palūkanų normoms ir dabartiniam vertybinių popierių rinkos vertinimui, gali būti prasminga iš anksto sumokėti kai kurias būsto paskolas. Kaip ir bet kuris finansinis patarimas, jis yra labai asmeniškas ir reikalauja daug laiko. Tai, kas buvo prasminga prieš penkerius metus, dabartinėje finansinėje aplinkoje šiandien gali nebetikti prasmės.