Investavimas į nekilnojamąjį turtą suteikia keletą mokesčių lengvatų. Dauguma investuotojų yra girdėję apie nusidėvėjimą. Tai taip pat vienas iš labiausiai nesuprantamų. Šiame straipsnyje pateiksiu jums pagrindinę informaciją apie tai, kas tai yra, ir parodysiu, kaip tai gali padėti jums kaip nuomojamo turto investuotojui.
Savybės blogėja naudojant ir laikui bėgant. Dėl šios priežasties IRS savininkams kasmet leidžia mokesčių lengvatą. Tai kompensuoja jų turto nusidėvėjimą. Tai reiškia, kad kiekvienais metais galite atimti dalį investicijų į nekilnojamąjį turtą per IRS nustatytą gyvenimo trukmę.
Pastatai nuvertėja, bet žemė nesusidėvi
Nusidėvėjimas grindžiamas patobulinimai į žemę - ne pati žemė. Šiuo atveju IRS paprastai reiškia namą. Jei jūsų namai sudegs, žemė vis tiek bus. Ta žemė turi vertę, kuri nenuvertėja.
Turite žinoti žemės vertę ir patobulinimų vertę. Šias vertes dažniausiai apibrėžia apskritis ir jos aprašomos apskaičiuojant nekilnojamojo turto mokestį. Jų galite ieškoti savo apskrities vyriausybės svetainėje, nes tai yra vieši duomenys. Skirstymas taip pat dažnai būna baigiamuosiuose dokumentuose, kuriuos gaunate pirkdami turtą.
Dažnai 15–25% nuo mokesčio apskaičiuotos gyvenamosios paskirties nekilnojamojo turto vertės atiduodama žemei, o 75–85%-patobulinimams. Tarkime, kad turite nuomos turtą, kurio vertė yra 100 000 USD. Padalinkite jį ir galbūt turėsite 80 000 USD patobulinimų ir 20 000 USD žemės vertės. Taigi, 80 000 USD yra nusidėvėjimas - ne visi 100 000 USD.
Kaip tai veikia
Gyvenamųjų patalpų atveju IRS teigė, kad naudingo tarnavimo laikas yra 27,5 metų. Per tą laiką galite išskaičiuoti mokesčius iki turto kainos.
Paimkite pavyzdį, kai namo vertė yra 80 000 USD. Kasmet atimate 2 909 USD mokestį (80 000 USD - 27,5 metų). Tarkime, kad jūsų grynosios metinės nuomos pajamos yra 8 300 USD. Jūsų apmokestinamos nuomos pajamos sumažėja iki 5 391 USD.
Nusidėvėjimo mokesčių lengvatos taikomos ne tik nekilnojamam turtui. Įmonių perkamas ir naudojamas turtas taip pat gali nusidėvėti per IRS nustatytą gyvenimo trukmę. Pavyzdžiui, galite įsigyti naują spausdintuvą savo verslui ir per penkerius metus nuvertinti jo vertę. Jūs išskaičiuojate kasmet, kai jūsų spausdintuvas sensta ir praranda vertę.
Unikalus nekilnojamojo turto nusidėvėjimo taškas yra tas, kad tai yra turtas, kuris dažnai nepraranda vertės. Tiesą sakant, turto vertė laikui bėgant didėja. Tai reiškia, kad jūs gaunate mokesčių lengvatą už turto kainą, kurios vertė gali didėti, o ne mažėti.
Be to, nusidėvėjimas yra mokesčių lengvata, papildanti turto priežiūrą ir kitas išlaidas, kurias galite atimti iš gautų nuomos pajamų. Kai jį paimsite, jis suteiks mokesčių atskaitymą, kuris sumažins jūsų mokestinę prievolę. Tai reiškia daugiau pinigų, kuriuos galite naudoti norėdami nusipirkti daugiau nekilnojamojo turto, sumokėti paskolą, jei ją paėmėte, sumokėti už išlaikymą ar dar ką nors, kam norite išleisti.
Atsargiai: „Naudok“ arba „Prarask“
Ši mokesčių lengvata turi pasekmių. Kai parduodate nekilnojamąjį turtą, IRS atsiima mokesčius, kuriuos būtumėte sumokėję per daugelį metų negaudami nusidėvėjimo.
Pardavimo pajamos turi būti „susigrąžintos“. Ši jūsų pajamų dalis apmokestinama pagal įprastą pajamų mokesčio tarifą. Ne kapitalo prieaugio norma.
Kapitalo prieaugio mokestis yra fiksuotas 15%. Tai padeda daugumai žmonių mokėti kapitalo prieaugio mokestį už pajamų mokestį. Atgauto mokesčio tarifas yra didesnis nei kapitalo prieaugio mokesčio tarifas.
Taigi, galbūt galvojate netaikyti nusidėvėjimo mokesčių lengvatų. IRS turi taisyklę, kaip tai sustabdyti. Kai asmuo parduoda nuomojamą turtą, nusidėvėjimo suma galėtų buvo paimtas, bus apskaičiuotas. Tai reiškia, kad prasminga kasmet daryti pertrauką.
Nusidėvėjimas turi dar vieną naudą
Yra dar vienas geras dalykas dėl nusidėvėjimo. Tai gali pakeisti grynųjų pinigų nuomą į nuostolius popieriuje. Šie nuostoliai gali sumažinti kitas jūsų apmokestinamas pajamas.
Imk tą patį pavyzdį kaip ir anksčiau. Jūsų nuomos turto nusidėvėjimo suma yra 80 000 USD. Jūsų turtas atneša 11 000 USD per metus nuomos. Jūsų metinės išlaidos yra 6 000 USD paskolos palūkanos, 1 800 USD apskrities turto mokesčiai, 300 USD draudimo išlaidos ir 600 USD priežiūros išlaidos. Išlaidų suma yra 8700 USD per metus.
Nusidėvėjimo atskaitymas yra 2 909 USD (80 000 USD - 27,5 metų). Taigi jūs turite 11 000 USD nuomos mokestį ir 11 609 USD (8700 USD realių išlaidų ir 2990 USD mokesčių atskaitymą). Dėl to turtas „praranda“ 609 USD. Šis nuostolis gali būti atimtas iš jūsų uždirbtų pajamų, pvz., Darbo.
Taisyklės išdėstytos IRS leidinys 527. Susigrąžinimo taisyklės yra IRS leidinys 946.
Kaip ir bet kuri kita mokesčių strategija, turite būti atsargūs ir laikytis visų taisyklių. Pavyzdžiui, galite nuskaičiuoti nusidėvėjimą tik nuo to turto dalies, kuri naudojama nuomos tikslais. Jei perkate daugiabučius ir nuomojatės vieną pusę, o kitoje gyvenate, nuskaitymą galite išskaičiuoti tik iš nuomojamo vieneto. Ne ta, kurioje gyveni.
Tai padeda pasikonsultuoti su buhalteriu. Taip įsitikinsite, kad laikotės taisyklių. Tai taip pat padės žinoti, kuris nusidėvėjimo apskaičiavimo būdas jums yra geriausias. Pasirinkite buhalterį, kuris dirba su nekilnojamojo turto investuotojais. Galite gauti puikių mokesčių patarimų konkrečiai situacijai.