Finansinių sunkumų turinčioms šeimoms dažnai sunku rasti tinkamą gyvenamąją vietą. Daugelis mažas pajamas gaunančių šeimų moka pusę savo mėnesinių pajamų už nuomą ir vis dar gyvena prastose ir net nesaugiose sąlygose.
Nuo Didžiosios depresijos JAV buvo rengiamos pagalbos būstui programos. Viena iš populiariausių yra federalinė programa, žinoma kaip „8 skirsnis“, kurią tvarko vietinės viešojo būsto institucijos. 8 skirsnis taip pat gali suteikti investuotojams, norintiems aktyviai dalyvauti investavimas į nekilnojamąjį turtą su puikiomis galimybėmis.
Kaip tai veikia
Sukurtas 1974 m., 8 skirsnis patyrė daug pakeitimų ir pakeitimų. Šiandienos versija yra „būsto pasirinkimo čekio“ programa. Tai veikia taip:
Tinkamos šeimos gali pasirinkti pasirinktą nuomos vienetą, gavę kuponą, kuris moka iki 70% mėnesio nuomos ir komunalinių mokesčių. Šeimos yra atsakingos už likusių 30 proc. Į 8 skirsnį paprastai įtraukiama pagalba būstui neįgaliesiems ir pagyvenusiems piliečiams, taip pat mažas pajamas gaunančioms šeimoms.
Būsto pasirinkimo čekius vietoje administruoja valstybinės būsto agentūros. PHA gauna federalines lėšas iš JAV būsto ir urbanistikos departamento (HUD), kad galėtų administruoti kuponų programą. Daugelyje bendruomenių yra laukiančiųjų sąrašas, kuriuo bus galima gauti pagalbą, kai pareiškėjas bus kvalifikuotas.
Tinkamumas
Pareiškėjai turi atitikti tam tikrus tinkamumo kriterijus, įskaitant:
- Visos šeimos pajamos, kurios negali viršyti 50% vidutinių pajamų apskrityje, kurioje gyvena pareiškėjas.
- Bendras šeimos narių, kurie gyvens skyriuje, skaičius.
- Gavėjas turi būti JAV pilietis arba imigrantas, turintis dokumentus, įrodančius legalios imigracijos statusą.
Programa įpareigoja, kad iki 75% viso būsto čekių turi būti suteikta šeimoms arba asmenys, kurių visos šeimos pajamos neviršija 30% vidutinių pajamų toje srityje, kurioje jie pasirenka gyventi.
Jei esate investuoti į miesto ar įprastą nuomos turtą, greičiausiai susidursite su 8 skyriaus nuomininkais, turinčiais būsto čekius. Kaip nuomotojas, jūs teisėtai galite pasirinkti dalyvauti - ir priimti 8 skirsnio nuomininkus - ar ne. Aš turiu keletą 8 skirsnio nuomininkų savo nuomojamose patalpose, ir, kaip ir dauguma dalykų gyvenime, yra privalumų ir trūkumų.
Privalumai nuomotojams, kurie priima 8 skirsnio kuponus
Laiku garantuotos mėnesio nuomos pajamos - Didžiausias 8 skirsnio nuomininkų priėmimo privalumas yra reguliarus čekis, kurį kiekvieną mėnesį gaunate iš vyriausybės. Paprastai vyriausybė moka nuo 50% iki 65% nuomininko nuomos. Suma priklauso nuo nuomininko pajamų ir numatomų konkretaus turto komunalinių išlaidų.
Kai jūsų nuomos sutartis bus sudaryta ir visi dokumentai bus užpildyti (daugelis nuomininkų turi paketą), jums bus garantuota, kad vyriausybė laiku patikrins didelę nuomos dalį. Taip yra todėl, kad PHA siunčia nuomojamą nuomos dalį tiesiogiai savininkui. Nuomininkas siunčia atskirą čekį už savo dalį ir moka komunalines paslaugas tiesiogiai paslaugų teikėjui.
Mažesnės laisvos darbo vietos - Svarbu sumažinti laisvų darbo vietų skaičių nekilnojamojo turto investuotojai. Kai turtas yra laisvas, nėra pajamų, padengiančių mokesčius, draudimą, HOA mokesčius ir kitas mėnesines laikymo išlaidas. Daugelis 8 skirsnio nuomininkų linkę likti ilgą laiką ir mielai vėl ir vėl pratęsia vienerių metų nuomos sutartį.
Didesnis nuomininkų pasirinkimas - Atidarę nuomą 8 skirsnio nuomininkams, galite žymiai padidinti nuomininkų, iš kurių pasirinkti, skaičių. Platesnis būsimų nuomininkų pasirinkimas reiškia, kad galite būti išrankesni ir rasti tikrai tinkantį savo turtui.
Kai skelbiu nuomojamą turtą, sulaukiu daugybės skambučių. Dažnai pirmas klausimas, ar aš priimu kuponus. Jei atsakyčiau „Ne“, aš apribočiau savo kvalifikuotų nuomininkų skaičių. Nors 8 skirsnio nuomininkai turi mažas pajamas, jie nebūtinai turi daug kitų problemų. Kol gerai patikrinate savo nuomininkus, jie dažnai niekuo nesiskiria nuo nuomininkų be kuponų.
Palankios nuomos kainos - Visada yra priimtinas panašių nekilnojamojo turto nuomos kainų diapazonas. Dviejų miegamųjų ir dviejų vonios kambarių butą mano rajone galima išsinuomoti nuo 1200 iki 1500 USD. Vienas iš 8 skirsnio klientų privalumų yra tas, kad mėnesinis nuomos mokestis, kurį galite imti, yra aukštesnis nei rinkos palūkanų normos. PHA žino, kad 8 skirsnio čekių turėtojams yra sunkiau rasti būstą, nes ne visi nuomotojai priima kuponus. Taigi jie pritaikys aukštesnį asortimentą, kad pagalbos gavėjai galėtų užtikrinti būstą. Tai nereiškia, kad galite permokėti! Jei jūsų nuomos kaina nėra konkurencinga, greičiausiai turėsite ją sumažinti, kad ją priimtų 8 skyriaus programa.
Papildoma ekspozicija jūsų nuomojamo turto sąrašui - Kai jūs ir jūsų turtas bus patvirtinti, savo nuosavybę galite išvardyti PHA svetainėje, kurioje čekių turėtojai gali ją pamatyti. Tai papildoma jūsų įrašo reklamavimo galimybė.
Tai gali būti naudinga - Nors aš asmeniškai niekada negavau pagalbos būstui, aš išgyvenau dvidešimtmetį, kurdamas karjerą ir išgyvenęs vienas. Aš žinau, ką reiškia bandyti gyventi iš mažų pajamų ir neatsilikti nuo sąskaitų. Sutikau tikrai puikių žmonių, kurie gauna labai reikalingą pagalbą būstui. Smagu jiems suteikti saugią ir gražią vietą paskambinti namo. Ir jei jie yra atviri, aš turiu galimybę pasiūlyti asmeninių finansinių patarimų, kurie jiems padės - pagrindinius dalykus, kurie turėtų būti mokomi vidurinėje mokykloje, bet ne.
Dalyvavimo būsto talone programoje trūkumai
Daugiau įtrauktas procesas - Priimant 8 skirsnio talonus reiškia, kad yra keletas lankų, kuriuos reikia peršokti kaip nuomotojas. Pirmą kartą tai padariau ir bauginančiai, ir šiek tiek varginančiai. Tik po to, kai patyriau procesą, sužinojau, kad apskritis kartą per mėnesį siūlo nemokamą 45 minučių informacinį seminarą nuomotojams!
Norėdami pradėti, turite užpildyti paraišką, kad būtumėte 8 skirsnio savininkas. Pateiksite asmeninę informaciją ir išsamią informaciją apie savo turtą. Po to atliekama turto apžiūra. Ir po to, kai patvirtinsite nuomininką, bus daugiau dokumentų. Galiausiai, prieš patvirtindami lėšų išleidimą, turėsite nusiųsti nuomos kopiją PHA.
Papildomas patikrinimas - Jūsų turtą turi patikrinti PVA. Tai yra atskiras 8 skirsnio patikrinimas, kuris papildo kitus privalomus patikrinimus. Pavyzdžiui, Baltimorės grafystėje nuomotojai privalo užtikrinti nuomojamo turto licenciją, o prieš patvirtinant nuomos licenciją reikia atlikti specialų patikrinimą. Ir jei turtas buvo pastatytas iki 1978 m., Jis turi būti laikomas saugiu be švino arba sertifikuoto be švino.
PHA patikrinimas yra gana paprastas. Jūsų nuomojamas turtas turi būti struktūrizuotas. Viskas turi būti tinkamai suremontuota ir saugiai veikti. 8 skyriaus patikrinimas nuomotojui nekainuoja. Nuomininkai yra atsakingi už tai, kad turtas būtų prieinamas patikrinimui, kuris paprastai vyksta netrukus po to, kai jie persikėlė.
Nuomininkų atranka ir atranka vis dar yra labai svarbi - Nors nuomininkai, norėdami gauti kuponą, turi būti patvirtinti PHA, nemanykite, kad jie buvo tinkamai patikrinti. Įsitikinkite, kad atidžiai tikrinate visus 8 skirsnio nuomininkus, kaip ir kitus nuomininkus. Galite ir turėtumėte atlikti bet kokį deramą patikrinimą, kuris nepažeidžia Sąžiningo būsto įstatymo ar valstybės ir vietos įstatymų, įskaitant asmens ir kredito patikrinimą.
Naujo nuomininko nustatymas trunka iki 60 dienų -Su PHA yra 60 dienų apdorojimo laikas. Tai reiškia, kad turėsite palaukti du mėnesius, kol gausite pirmąjį vyriausybės patikrinimą. Pavyzdžiui, sausio 1 d. 8 skyriaus šeima persikėlė į savo trijų miegamųjų namą. Sausio 1 ir vasario 1 d., Kaip reikalaujama, gavau nuomininko nuomos dalį. Bet vyriausybės čekio gavau tik kovo 1 d. Tuo metu gavau trijų mėnesių nuomos mokestį iš karto (sausį, vasarį ir kovą).
Specialios iškeldinimo taisyklės - Išsikraustyti nuomininkų yra tai, ko nori išvengti kiekvienas nekilnojamojo turto investuotojas. Tai brangu, daug laiko ir brangu. Prieš įdarbindami atidžiai patikrinkite nuomininkus, kad sumažintumėte galimybę tai padaryti. Laimei, man nereikėjo atlikti šio proceso su jokiomis savo savybėmis. Tačiau iškeldinti 8 skyriaus nuomininkus yra šiek tiek daugiau nei įprastą iškeldinimą. Jei norite iškeldinti 8 skyriaus nuomininką po to, kai jis ar ji buvo priimtas, jums reikia kreiptis į teismą. Tai galioja net valstybėse, kuriose siūlomi kiti iškeldinimo būdai.
Santrauka
8 skyrius yra labai reikalinga pagalbos programa, leidžianti mažas pajamas gaunančioms šeimoms gyventi saugesnėse bendruomenėse ir išlaikyti pakankamai mėnesinių pajamų, kad būtų galima tinkamai aprūpinti savo šeimas.
Kaip nuomotojas, priimantis 8 skirsnį dviejuose mano nuomojamuose namuose, per programą susipažinau su puikiais žmonėmis. Deja, aš taip pat sutikau keletą kuponų turėtojų, kuriems man nepatogu būti šalia. Mano nuomojamas turtas yra daugiau nei tik finansinė investicija. Aš asmeniškai investavau laiką, energiją ir pinigus pasiimti nemylimą turtą ir paversti jį namais. Noriu pasitikėti savo nuomininku, kad jis gerbtų ir rūpintųsi mano turtu. Ir aš noriu išsinuomoti sąžiningus žmones, su kuriais galiu sukurti sėkmingus ilgalaikius santykius. Tinkamas patikrinimas yra esminis komponentas sėkmingas nuomos turto valdymas ar leidžiate nuomininkams būsto čekius, ar ne.
Savininkams, norintiems susitvarkyti su papildomais dokumentais ir padaryti šiek tiek papildomus vyriausybė, galima rasti stabilių nuomininkų ir būti tikri, kad gausite reguliarų nuomos čekį kiekvieną mėnesį.