이것은 여러 시대에 걸쳐 존재해 온 논쟁 중 하나였습니다. 그것은 바로 "죽음 이후의 삶이 있습니까?"와 함께 있습니다. “인생의 의미는 무엇입니까?” "아이를 가져야 하나요?"
모기지에 대한 질문은 비교적 간단합니다. 15년 또는 30년 모기지를 받아야 합니까? 모기지론을 선납해야 합니까? 현재 주택을 소유하고 있거나 구매를 고려 중이라면 30년 고정 모기지를 받으십시오.
적어도 역사상 현재로서는 15년 모기지를 받거나 30년 모기지를 선납하는 것은 어리석은 일입니다. 나는 다음과 같은 가정을 가지고 이 진술을 합니다.
- 최소 10년 동안 집에 머물 계획입니다.
- 귀하와 귀하의 배우자는 50세 미만입니다.
- 집을 소유하는 데 드는 월 비용은 월 소득의 30% 미만입니다.
- 주택에 대한 에퀴티/다운페이먼트가 25% 이상 있습니다.
- 선불 또는 더 짧은 15년 모기지 보유로 인한 절감액의 차이는 투자에 사용됩니다.
- 귀하가 구입한 주택은 일부 McMansion이 아닌 평균 크기의 2,000제곱피트 주택입니다.
- 당신은 훈련된 저축자이며 소비자 부채를 가지고 있지 않습니다.
나는 당신에게 5,000평방피트의 집을 사라고 하는 선택권을 주는 것이 아닙니다. 어떤 경우에는 완전히 반대입니다. 나는 좋은 동네에 있는 소박한 집에서 살 것을 제안합니다. 차액을 받아 대신 주식 시장에 투자하십시오. 재융자하고 더 낮은 월간 금액을 얻을 때마다 그 차액을 투자하십시오. 현재 모기지 이자율에서 평균 인플레이션 및 주식 시장 수익률과 비교하면 훨씬 더 앞서게 될 것입니다.
모기지론에 대해 반대하는 두 진영이 있습니다. 릭 에델만 그리고 데이브 램지.
당신은 내가 Dave Ramsey처럼 모든 빚은 악마의 소행이라고 말하는 것을 보지 못할 것입니다. 현재의 경제 환경에서 나는 Ric Edelman에 동의하는 경향이 있습니다. 모기지 이자율은 역사적 최저 수준이며 경제성은 거의 사상 최저 수준입니다. 일반 영어로: 미국의 많은 지역에서 집을 소유하는 것이 집세보다 저렴합니다.
30년 고정 모기지를 받아야 하는 이유는 다음과 같습니다.
1. 집은 비유동 자산이다
집은 매우 유동적인 자산입니다. 집을 사면 10년 이상 장기렌트입니다. 집에 한 번 지불하면 현금을 인출하기가 훨씬 더 어렵습니다. 예, 재융자를 하거나 HELOC를 받을 수 있지만, 부동산에 충분한 자본이 있고 직업이 있는 경우에만 가능합니다.
직장을 잃었다고 가정해 봅시다. Dave Ramsey 경로를 따랐다면 많은 상황에서 아직 모기지론을 갚지 않았고 최소한의 투자만 가지고 있으며 최소한 비상금을 저축해야 합니다. Dave Ramsey의 방법을 통해 Ric Edelman을 따랐을 때보다 훨씬 적은 비용을 절약할 수 있습니다. 집에 있는 돈은 두드리기가 매우 어려우며 어쨌든 집에 대한 압류를 당할 수 있습니다. 이것이 정확한 문제 Dave Ramsey는 부채를 청산함으로써 회피할 것을 제안합니다. 이것은 나의 요점을 증명한다 현금 흐름 순자산보다 더 중요합니다.
대부분의 돈을 집에 투자하는 문제는 자산 배분에 있습니다. 우리가 주택 거품이 있는 동안 발견했듯이 너무 많은 사람들이 자신의 주 거주지에 너무 많은 형평성을 가지고 있었습니다. 당신의 가정은 ~ 아니다 순자산의 주요 부분이 되십시오. 있다면 총 순자산의 1/3 미만이어야 합니다. 비상 사태가 발생했을 때 활용할 수 있는 유동성 자산이 훨씬 더 많아야 합니다.
2. 귀하의 주 거주지는 ~ 아니다 투자
로버트 기요사키(Robert Kiyosaki)는 그의 책 "부자아빠 가난한아빠“:
“부동산 거품이 발생하면서 알게 된 것처럼, 귀하의 주 거주지는 자산이 아닙니다. 당신의 집은 그저 살기 위한 곳일 뿐입니다. 나는 그것이 렌탈과 다르지 않지만 몇 가지 장점이 있음을 진술하기 위해 사지 밖으로 나갈 것입니다. 일반적으로 같은 위치에서 5년 이상 거주할 경우에만 주택을 구입하는 것이 좋습니다. 10년 이상의 더 긴 기간을 제안합니다. 그렇지 않으면 일반적으로 대신 임대하는 것이 가장 좋습니다. 5~7년 동안 집을 소유하는 것은 너무 위험합니다. 하나의 자산에 저장하기에는 너무 많은 자본이 필요하며 이사해야 할 때 매각하기 어려울 수 있습니다.”
3. 단기 모기지 대신 투자하는 것이 가장 좋습니다.
이것은 아마도 Dave Ramsey의 가장 큰 오류일 것입니다. 현재 모기지 이자율이 4% 미만이면 평균 인플레이션율 이하입니다. 또한 장기간에 걸쳐
주식은 연간 평균 8%입니다. 따라서 실제로 낮은 고정 금리 대출의 레버리지를 사용하여 그 차액을 주식 시장에 투자하는 것입니다.
비교해 보겠습니다. 두 명의 주택 소유자가 모두 $300,000의 모기지를 가지고 있고 10년 동안 집에서 살고 있습니다. 이 예에서 인플레이션을 고려하지 맙시다.
- Suze Shorterm — Suze는 3.25%로 15년 모기지를 받습니다. 그녀의 월 지불액은 $2,108.01입니다. 10년 후 그녀는 모기지 잔고에 $116,592.72 또는 자기자본으로 $183,407.28이 남게 됩니다. 그녀는 주식 시장에 돈을 투자하지 않고 대신 모기지 기간을 단축하는 데 사용했습니다.
- 이반 투자자 — Ivan은 3.75%로 30년 고정 모기지를 받습니다. 그의 월 지불액은 $1,389.35입니다. 10년 후, 그는 $234,334.89의 모기지 잔액 또는 $65,665.11의 자기자본을 갖게 됩니다. Ivan은 15년 모기지($718.66)의 차액을 가지고 주식 시장에 투자했습니다. 그 10년 동안 연평균 8%라고 가정하면 그는 10년 후에 주식 시장에서 $131,476.00를 갖게 됩니다.
따라서 전체적으로 Ivan이 앞서 나옵니다. 10년 후 그는 총 자본금이 $197,141.11인 반면 Suze는 $183,407.28입니다. 이것은 불과 10년 후의 일이며 시간이 지날수록 훨씬 더 분명해집니다.
둘 다 15년 동안 집에서 살았다고 가정해 봅시다. Ivan은 $357,636.18의 자기 자본 및 투자와 $300,000의 주택 자산 및 Suze가 가진 투자가 없는 것으로 훨씬 앞서 있습니다. 약 57,000달러가 위험의 차이만큼 가치가 있습니까? 나는 그렇게 생각하고 대신 주식으로 갈 것입니다.
귀하의 모기지 이자율이 연이율 8%–10%가 일반적이지 않은 1980년대 초반과 비슷하다면 모기지론을 선납하는 것이 가장 좋습니다. 매년 그 금액을 상회할 수 있는 고정금리 투자나 주식을 찾기가 어려울 것이기 때문이다. 지금은 저렴한 크레딧을 사용할 수 있으며, 이를 유리하게 사용하는 것이 가장 좋습니다.
4. 모기지는 세금 공제 가능
이것은 세금을 항목화한다고 가정합니다. 우리는 모기지를 연이율 3.75%로 재융자했지만 세금 공제 후의 실질 이자율은 훨씬 낮습니다. Bankrate.com은 귀하의 실질 모기지 이자율 세후 공제. 우리의 경우 실질 이자율은 2.59%입니다. 세금 등급이 높을수록 실효 모기지 APR이 낮아집니다. 세금이 많이 부과되는 주에 살면 훨씬 더 합리적입니다. 우리의 경우 평균 3%의 인플레이션율과 비교할 때 실질 달러 측면에서 "공짜" 돈이기도 합니다.
또한 이러한 저금리 환경에서도 채권 투자로 이 금리를 상회하는 것은 여전히 가능합니다. 그러나 이것은 30년 기간이므로 60%/40% 자산 배분으로 (사과와 사과를 비교하기 위해) 투자해야 합니다. 역사적으로 주식/채권의 혼합은 인플레이션 이전에 6%, 인플레이션 이후 매년 3%의 수익을 올렸습니다.
정부가 일부 주장대로 세액공제를 없애면 실효세율은 다시 3.75%로 돌아간다. 이것은 여전히 우수한 비율이지만 투자하여 비교적 쉽게 이길 수 있습니다.
5. 당신은 항상 집 지불이있을 것입니다
사람들이 모기지를 없애고 싶어하는 일반적인 감정적 이유 중 하나는 월별 넛지를 없애는 것입니다. 그들은 집을 자유롭고 깨끗하게 소유하고 싶다고 말합니다! 그게 사실인가요?
문제는 모기지를 완전히 갚은 후에도 재산세, 보험 및 연간 유지비와 같은 다른 비용이 항상 있다는 것입니다. 따라서 항상 지불해야 하는 비용이 있으며 비용도 저렴하지 않습니다. 돈이 부족하다면 재산세 납부를 중단하십시오. 그렇게 하면 문앞에서 세무원을 만날 수 있습니다. 따라서 모기지가 상환되면 매월 지불되는 금액이 감소하는 것이 사실이지만 인플레이션을 고려하면 월 지출 비용의 작은 부분에 불과합니다. 그런 점에서 개인과 기업은 막대한 유동성이 없는 순자산이 아니라 현금 흐름의 부족으로 어려움을 겪습니다.
월 납입액이 월 220달러에 불과했던 70년대 초반에 집값으로 3만 달러를 지불한 부모가 몇 명이나 될까요? 재산세, 보험 및 유지 비용은 모두 물가상승률에 따라 증가했습니다. 30년 고정 모기지가 있는 경우 지불 금액은 동일하게 유지됩니다.
어떤 경우에는 이러한 비용이 평균 인플레이션율보다 훨씬 더 많이 증가했습니다. 예를 들어, 내가 현재 살고 있는 뉴욕주 나소 카운티에서는 2,000제곱피트 주택에 대해 매년 거의 $10,000를 지불합니다. 독자들에게 Nassau 카운티는 파산했으며 예산 격차를 충족하기 위해 세금을 훨씬 더 인상해야 할 가능성이 높다는 점을 상기시켜 드리겠습니다. 대부분의 지방 자치 단체에서 수입이 부족하기 때문에 전국적으로 세금이 인상될 것으로 예상할 수 있습니다.
Dave Ramsey는 저축한 차액을 투자할 의지가 없다고 가정합니다. 당신이 잃어버린 영혼 중 하나라면 투자를 해서는 안 됩니다. 데이브는 한 걸음 더 나아가 집값을 현금으로 낼 것을 제안합니다.
“하지만 그게 얼마나 재미있을지 생각해봐! 모기지 없음! 지불 없음! 집값을 현금으로 지불하는 것이 너무 멀리 떨어져 있는 것처럼 보이더라도 현명한 선택을 하면 집을 살 수 있습니다.”
Dave는 모기지 이자에 저축된 금액에 관한 모든 것입니다. 매년 인플레이션이 0%라면 Dave가 옳을 것입니다. 불행히도 인플레이션으로 모기지는 매년 실질 달러로 저렴해집니다.
최종 성명서
물론, 나는 우리가 적어도 이전 30년 동안 보아온 것과 같은 인플레이션율을 가질 것이라고 가정합니다. 우리가 엄청난 디플레이션을 경험했다고 가정해 봅시다. 그러면 어떻게 될까요? 내 말이 어리석은 생각이 아니겠는가? 아니 정말. 모기지론에 대한 선불은 언제든지 시작할 수 있습니다. 내 요점은 현금이 집 안에 있으면 꺼내기가 훨씬 더 어렵다는 것입니다. 당신이 투자를 해왔다고 가정하면, 당신은 당신의 투자를 사용하여 언제든지 모기지론을 선납하거나 상환할 수 있습니다. 연준은 어떤 대가를 치르더라도 인플레이션을 원한다는 것을 명심하십시오. 그것은 말했다 그들은 헬리콥터에서 돈을 떨어 뜨릴 것입니다, 인플레이션을 유발해야 하는 경우.
저에게 현재 이자율로 모기지를 완전히 갚아야 하는 유일한 타당한 이유는 은퇴했기 때문입니다. 그럼에도 불구하고 투자와 순자산에 따라 여전히 말이 되지 않을 수 있습니다.
업데이트: 5년 전에 이 기사를 처음 썼을 때, 나는 모기지론을 선납하지 않는 것이 더 합리적이라고 믿었습니다. 오늘(2018년 9월 3일), 금리 인상과 주식 시장의 현재 가치 평가로 인해 일부 모기지론을 선불로 상환하는 것이 합리적일 수 있습니다. 모든 재정적 조언과 마찬가지로 매우 개인적이며 시간에 민감합니다. 5년 전에는 말이 되었던 것이 현재의 금융 환경에서는 이해가 되지 않을 수 있습니다.