부동산에 관한 거의 모든 기사는 투자자들에게 실사를 하라고 경고합니다. 그러나 그것이 정확히 무엇을 의미합니까?
넓은 의미에서 실사는 ROI에 영향을 미치는 모든 요소에 대한 데이터를 수집하고 분석하는 프로세스입니다. 실사 프로세스는 기회에 대한 초기 및 후속 투자가 의미가 있는지 확인하는 데 필요합니다.
"두 번 측정하고 한 번 자르십시오"라는 속담을 들어 보셨을 것입니다. 이것은 특히 부동산과 관련하여 사실입니다. 투자하기 전에 모든 기회를 철저하게 평가해야 합니다.
다음과 같이 비용이 많이 드는 실수를 방지하려면 실사가 필요합니다.
1) 전략적 목표를 달성하지 못하는 프로젝트에 투자하고,
2) 투자할 때 더 좋고 더 예측 가능한 결과를 위해 예상되는 위험을 완화하고 관리하지 못합니다.
귀하가 수행하는 실사의 깊이와 폭은 부동산의 자산 등급에 따라 다릅니다. 상업용 부동산, 임대 부동산 REIT, 그리고 부동산 크라우드 펀딩 기회. 실사의 종류는 특정 투자 자체(위치, 재무, 부동산 상태 등)에 따라 달라집니다.
예를 들어 상업용 및 주거용 임대 부동산을 평가하기 위해 서로 다른 재무 지표를 사용합니다. 그리고 일부 부동산 크라우드 펀딩 기회에는 다른 크라우드 펀딩 옵션에는 적용되지 않는 심층 분석을 요구하는 구체적인 차이점이 있습니다. 임대 부동산에 투자할 때 실사는 구매 과정 전과 과정에서 필수적입니다.
짧은 버전
- 부동산 투자의 경우 투자 가치가 있을 만큼 충분히 높은 수익을 얻을 수 있도록 철저한 실사를 수행해야 합니다.
- 실사 절차는 임대 주택과 임대 주택이 다릅니다. REITs 및 부동산 크라우드 펀딩 사이트.
- 모든 부동산 투자에는 위험이 수반되지만 모든 투자 기회를 주의 깊게 조사하여 위험을 최소화할 수 있습니다.
임대 주택 실사
임대 부동산 부동산 투자자는 일반적으로 세 가지를 찾습니다.
- 단기 현금 흐름
- 장기 자산 평가
- 지속적인 세금 혜택.
구매 전 실사는 현금 흐름과 감사라는 두 가지 가장 중요한 요소에 초점을 맞출 것입니다. 여기에는 다음과 같은 몇 가지 주요 영역에 대한 광범위한 연구가 포함됩니다.
- 재산 상태
- 부동산 위치/시장
- 재무 분석 및 예측
다음은 확인해야 할 몇 가지 중요한 문제입니다. 모든 자산과 기회는 고유하며 실사를 통해 특정 영역을 더 깊이 파고들 수 있습니다. 아래에서 이 세 가지 영역 각각에 대해 자세히 알아보겠습니다.
부동산 상태 평가
집을 구입하기 전에 부동산의 현재 상태를 평가하고 주택을 개선하기 위해 해야 할 일을 결정하는 데 많은 시간과 노력을 투자하는 것이 중요합니다. 일반적으로 다음 사항을 살펴보면 도움이 됩니다.
- 구조적 무결성(내부 및 외부) – 기초 균열, 흰개미 손상의 징후, 집에서 물이 배수되지 않는 문제, 노후된 지붕, 날아간 사이딩, 나무 뿌리가 집에 연결된 하수관, 경사진 바닥, 집 크기에 비해 부적절한 크기의 전기 패널, 부적절한 크기의 HVAC 또는 부적절하게 설치된 덕트 공사?
- 기계 시스템 – HVAC, 온수기, 주요 가전제품, 전기 및 배관을 포함한 주요 시스템의 현재 상태와 남은 수명을 확인하고 싶을 것입니다.
- 안전 – 모든 위험 요소를 수정해야 합니다. 곰팡이를 돌봐야합니까? 계단에 난간이 필요합니까? 임대 면허에 필요한 승인된 검사를 받으려면 어떻게 해야 합니까? 임대 검사 양식 사본을 온라인으로 다운로드할 수 있습니다. 렌탈 라이선스를 받으려면 어떤 부분을 개선해야 하는지(및 개선 비용이 얼마나 드는지) 이해하는 것이 중요합니다.
- 초기 유지 보수 필요 – 지연된 유지 관리가 있습니까? 건물을 깨끗하고 안전하며 매력적인 "임대 가능" 상태로 만드는 데 드는 비용은 얼마입니까?
올바른 위치 및 시장 선택
변경할 수 없는 한 가지는 속성의 위치입니다. 임대 부동산의 넓은 지역(도시/마을) 및 거리 수준(동네/거리) 위치를 모두 이해하고 분석해야 합니다.
- 잠재적 임차인을 위한 취업 시장 — 세입자는 임대료를 지불할 직업이 있어야 합니다. 집에서 통근할 수 있는 거리에 충분한 고용 기회가 있습니까? 대규모 고용주가 해당 지역으로 이전하고 있습니까?
- 임대 풀 인구 통계 – 여기서 광범위하게 이야기하면 잠재적 임차인 풀이 임대료를 제 시간에 전액 지불할 가능성이 있는지 알고 싶을 것입니다.
- 광고 분석 – 임대 부동산에 대해 초과 지불을 원하지 않습니다. 이를 피하려면 해당 지역의 컴포지션에 대한 정보를 수집하고 연구해야 합니다.
- 렌탈 시장 분석 – 임대 지역에 저렴한 주택에 대한 수요가 있습니까? 임대 부동산이 부족하지 않다면 임차인을 유인해야 하며 최고의 임차인을 확보하기 위해 시장 요율보다 낮은 비용을 청구할 가능성이 높습니다.
- 이웃 - 현재 이웃 주민들이 자신의 재산을 관리합니까? 주변에 쓰레기가 있습니까? 주택은 유지 보수가 필요합니까? 귀하와 마찬가지로 귀하의 세입자도 깨끗하고 안전한 환경에서 살기를 원합니다. 확연히 쇠퇴하고 있는 동네에 좋은 세입자를 유치하는 것은 어려울 것입니다.
연구 임대 시장 >>>2022년 부동산에 투자하기 가장 좋은 7곳
숫자를 크런치
고무가 도로와 만나는 곳입니다. 숫자가 작동해야 합니다!
- 부동산 취득 비용(구매 가격 + 클로징 비용) — 콤프(고려 중인 부동산 근처에서 최근에 판매된 유사한 부동산)를 찾아야 합니다. 고려 중인 부동산과 비교하여 구성 요소를 살펴보고 기능과 조건에 따라 제안 가격을 조정하십시오. 속성 두 속성이 동일하지 않기 때문에 이 프로세스에 많은 것이 들어가므로 사과 대 사과 비교가 아닙니다. 클로징 비용은 주택 가격 및 기타 요인에 따라 결정됩니다. 대출 기관에서 이를 추정하는 데 도움을 줄 수 있습니다.
- 모기지, 보험 및 세금 – 임대 부동산 소유의 가장 큰 비용은 일반적으로 PITI(원금, 이자, 세금 및 보험)를 포함하는 월별 모기지입니다. 정기적인 유지 보수, 공실 수당, 자산 관리 귀하의 재산을 적극적으로 임대하는 것과 관련된 기타 비용. 그리고 고정 금리 모기지의 경우 이자와 원금은 매달 동일하게 유지되지만 시간이 지남에 따라 세금과 주택 소유자 보험이 점진적으로 증가할 수 있도록 예산을 책정해야 합니다.
- 임대 준비 비용 – 어떤 개선이 필요합니까? 카펫을 칠하고 샴푸만 하면 될 수도 있습니다. 아니면 더 실질적인 수리가 있을 수도 있습니다. 초보 투자자가 저지르는 주요 실수는 부동산에 대한 불필요한 개선입니다. 해당 지역의 렌탈 컴프를 살펴보십시오. 시장 임대료를 기꺼이 지불할 수 있는 세입자를 유치하기 위해 중앙 공기, 화강암 카운터 또는 외부 데크가 필요하지 않을 수 있습니다.
- 감상 가능성 – 부동산 가격이 적절하고 지불할 가치가 있는지 알아야 할 뿐만 아니라 그러나 그에 대한 감사를 볼 수 있을지 여부를 예측하기 위해 추세를 살펴봐야 합니다. 시간. 부동산 가치 상승이 예상되지 않는 곳에서 임대를 구입하는 것은 괜찮지만, 월간 현금 흐름이 견고하고 투자 가치가 있을 만큼 충분히 높은지 확인해야 합니다.
- 임대료 예상 – 총 연간 임대료가 얼마인지 알아야 합니다. 부동산을 이전에 임대한 적이 있습니까? 그렇다면 세입자는 매월 얼마를 지불했습니까? 이 특정 위치에서 이러한 유형의 부동산에 대한 현재 시장 임대료는 얼마입니까?
- HOA 제한 및 재무 안정성 – HOA는 부동산 임대를 허용합니까? 임대가 허용되는 경우 해당 조항을 관리하는 규칙은 무엇입니까? 예를 들어 일부 HOA는 임대를 제출해야 하는 반면 다른 HOA는 임대를 승인해야 합니다. HOA의 재무 상태는 양호합니까? 모든 HOA 커뮤니티에서 FHA(Federal Housing Administration) 자금 조달을 허용하는 것은 아닙니다. 주택 구매자 – 이는 FHA 대출 기관이 재정적인 안정 또는 적절한 자격을 위해 주택을 검토할 때 소집을 통과하지 않기 때문입니다. 관리. 이것은 많은 잠재 구매자를 배제하기 때문에 재판매할 때 부정적인 영향을 미칩니다.
부동산 취득 여부를 결정하려면 이러한 모든 요소에 대한 정보 수집 및 실사가 필요합니다. 나는 "당신이 살 때 돈을 번다"는 말을 들었고 그것이 사실이라는 것을 알게 되었습니다. 속성을 잘못 선택하면 시작하기도 전에 뒤처지게 됩니다.
REITs 및 부동산 크라우드펀딩을 위한 실사 프로세스
임대 부동산에 투자하는 것은 압도적으로 보일 수 있습니다. 다행히도 부동산을 구입하고 관리하지 않고도 부동산에 투자할 수 있는 방법이 많이 있지만 여전히 일부 실사를 수행해야 합니다.
대부분의 부동산 크라우드 펀딩 사이트는 플랫폼에 게시하기 전에 기회와 파트너를 미리 조사합니다. 좋은 점은 실사를 위해 모든 정보를 수집하거나 부동산을 방문할 필요가 없다는 것입니다.
예를 들어, RealtyMogul 플랫폼에서 기회를 주최하기 전에 많은 실사를 수행합니다. 그들은 자산을 개인적으로 검토하는 보험사 실사 팀을 보유하고 있습니다(단지 서류상이 아님). 운영 파트너(스폰서)를 철저히 조사하는 자산운용팀과 모든 자료와 의견을 검토하는 내부 위원회도 있다. 만장일치로 엄지척이 아니라면 RealtyMogul 프로젝트를 플랫폼에 올리지 않습니다. 거래가 성사되면 자산 관리 팀은 정시 및 품질 목표를 달성하기 위해 프로젝트와 스폰서를 적극적으로 관리합니다.
사전 심사를 거친 크라우드 펀딩 기회를 평가하는 방법
- "사전 조사"의 의미 이해 – 사전 심사 과정에는 무엇이 포함되며 충분합니까?
- 플랫폼 공급자의 성공 조사 – 대부분의 과거 거래가 기대에 부응했습니까?
- 스폰서 조사 — 대부분의 크라우드 펀딩 사이트는 숙련된 스폰서가 있는 기회만 주최합니다. 거래 배후의 사람들이 충분한 부동산 경험을 가지고 있고 이전에 스폰서로서 성공했는지 확인하십시오.
- 모든 실사 문서 검토 — 보고 있는 내용을 이해하지 못하거나 포함해야 할 문서가 보이지 않으면 질문하십시오.
- 귀하가 제공한 정보가 정확한지 확인하기 위해 실사를 하십시오 — 검토할 구성 요소를 검색합니다. 부동산 분야의 고용 시장과 동향을 조사하십시오.
크라우드 펀딩처럼, 부동산 투자 신탁(REIT) 덜 관여하기로 선택한 투자자를 위해 설계되었습니다. 적극적으로 관리되는 투자 유가 증권으로서 REIT 구매와 관련된 실사가 적습니다. 관리자는 주주에게 경쟁력 있는 투자 수익을 제공할 책임이 있습니다. 그들은 부동산 투자 신탁 기금에 대한 상당한 주의를 기울입니다.
그래도 개인 사전 구매 실사를 수행하는 것과 마찬가지로 재고, 뮤추얼 펀드 또는 노예, 크라우드 펀딩 기회 및 REIT에 대해서도 동일한 작업을 수행해야 합니다.
결론
전문가들은 전체 투자 포트폴리오의 균형을 맞출 것을 권장합니다. 포트폴리오를 다양화하는 한 가지 방법은 자산의 일부를 부동산에 보유하는 것입니다. 부동산을 포함하는 방법과 여기에 투자하는 포트폴리오의 양은 개인적인 결정입니다.
하는 동안 모든 투자에는 위험이 따른다, 부동산 투자에는 실사가 필요한 고유한 위험이 있습니다. 임대 부동산을 소유하고 관리하려면 REIT 또는 부동산 크라우드 펀딩 기회에 투자하는 것보다 더 광범위한 실사가 필요합니다.
부동산 투자, 특히 임대 부동산에 대한 적절한 실사는 아무리 강조해도 지나치지 않습니다. 목표는 월별 현금 흐름을 저축하고 가치가 높아질 부동산을 소유하는 것입니다. 제대로 선택하지 않았거나 제대로 관리되지 않은 임대 부동산은 재산을 늘리는 대신 많은 비용이 들 수 있습니다. 사전에 철저한 실사를 수행하면 목표를 달성할 수 있는 훨씬 더 나은 위치에 있게 됩니다.
부동산에 대한 추가 정보:
- 패시브 부동산 투자: 정의 및 시작 방법
- 부동산은 지금 좋은 투자입니까?
- 부동산을 통해 소외된 지역사회에 투자하는 방법