하우스 플리핑은 수리가 필요한 집을 사서 수리한 후 이익을 위해 빨리 파는 것입니다. 상당히 간단한 아이디어지만 실행은 결코 간단하지 않습니다. 집을 뒤집는 것은 대부분의 투자자들이 해야 할 투자가 아닙니다. 즉, 올바른 투자자에게 하우스 플리핑은 엄청난 수익을 올릴 수 있습니다.
그렇다면 하우스 플리핑에 투자해야 할까요? 알아 보자.
짧은 버전
- 하우스 플리핑은 초기 자본이 있고 프로젝트를 DIY하려는 투자자에게 유리할 수 있습니다.
- 복잡한 문제가 발생하지 않는다고 가정하면 뒤집힌 집 하나만으로 상당한 수익을 올릴 수 있습니다.
- 하우스 플리핑은 위험하며 투자자는 비상 자금에 여분의 현금을 저축할 준비가 되어 있어야 합니다.
평균 뒤집기의 비용
내가 이야기를 나눈 거의 모든 전문가는 집을 뒤집는 엄청난 비용에 대해 언급했습니다. 평균 비용, 약 48,000달러, 초보자가 이 투자 옵션에 접근할 수 없게 만듭니다. 이 과정에서 다음 비용을 지불해야 합니다.
구매 가격
구매 가격은 아마도 지불해야 할 가장 큰 비용일 것입니다. 뒤집으려는 집에 자금을 조달하면 위험이 커지므로 가능하면 판매 가격 전체를 지불하고 싶을 것입니다. 자금을 조달해야 하는 경우 개조하는 동안 집에 거주하는 것을 고려하십시오.
오리발은 저렴한 주택을 개조하기 위한 것이지만 구매 비용만 충당하려면 수십만 달러는 아니더라도 수천 달러가 필요합니다. “집 오리발은 70% 규칙을 적용하면 이익을 얻을 수 있습니다. 이는 투자자가 필요한 개조 비용을 뺀 부동산 ARV의 70% 이상을 지불해서는 안 된다는 것을 의미합니다.”라고 Jon Sanborn은 말합니다. 형제 사랑 부동산.
클로징 비용
플리퍼를 구매할 때 클로징 비용을 두 번 지불해야 합니다: 구매할 때와 팔 때입니다. 평균적으로 마감 비용은 "구매 가격의 2%에서 7% 사이"인 경향이 있다고 Sanborn은 말합니다.
부동산 중개인이 되면 구매 시 수수료를 받고(구매자를 위한 대리인으로서) 판매 시 하나의 부동산만 지불하면 되므로 이러한 비용을 줄이는 데 도움이 됩니다.
리노베이션 비용
가장 큰 비용은 집을 실제로 개조하는 데 필요한 재료와 시간입니다.
“당연히 투자자들은 부엌과 욕실, 지붕, 페인트, 바닥 등과 같은 고액 품목의 주요 비용을 계산합니다. 빠른 판매 주택, Inc. “그러나 일부 투자자들은 쌓이는 작은 티켓 항목에 대해 예산을 책정하지 않습니다. 전등 설비, 스위치 및 콘센트, 문 손잡이, 조경, 심지어 못과 나사와 같은 아주 작은 것까지 모두 합하면 수천 달러에 달할 수 있습니다.”
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유틸리티 비용
리노베이션을 하는 동안 전기, 수도, 난방 비용을 고려해야 합니다. 다른 집주인과 마찬가지로 재산을 내릴 때까지 월 단위로 지불하게 됩니다.
마케팅 비용
집을 찾거나 새로 뒤집은 집을 팔려고 할 때 해야 할 마케팅 비용을 고려해야 합니다.
Harvell은 “대부분의 투자자는 부동산을 할인된 가격에 구입할 수 있는 충분한 기회를 갖기 위해 지속적으로 광고해야 합니다. 우리 시장의 계약당 평균 비용은 현재 $7,500입니다. 다시 말해… 우리가 광고에 지출하는 7,500달러마다 평균적으로 한 채의 주택이 계약됩니다.”
하우스 플리핑의 장단점
장점
- 단기투자입니다 – 대부분의 플립은 1년 이내에 발생하므로 종종 높은 수익을 올리는 단기 투자가 됩니다. 즉, 투자 보상을 받기 위해 10년을 기다릴 필요가 없습니다.
- 숙련된 빌더는 DIY 프로젝트를 수행할 수 있습니다. – 플리핑은 자신이 건설 쪽이나 부동산 쪽에서 무엇을 하고 있는지 아는 사람들이 가장 잘 수행합니다. 이렇게 하면 작업을 수행하기 위해 외부인에게 지불해야 하는 비용이 줄어듭니다.
- 잠재적으로 높은 이익 – 오리발은 평균적으로 $67,000 반품 (2022년 1분기 기준) 매도 시. 모든 것이 계획대로 진행된다면 매우 짧은 시간 내에 상당한 수익을 얻을 수 있습니다.
단점
- 주택 시장은 종종 위험합니다 – 주택 시장은 일관성을 유지하는 것으로 알려져 있지 않습니다. 특정 해에는 주택 구매가 크게 증가하는 반면 다른 해에는 높은 이자율과 구매자 감소가 나타납니다. 초보자에게는 이러한 변화를 야기하는 복잡성을 이해하는 것이 어려울 수 있으며 구매 또는 판매를 위해 적시에 프로젝트를 구매하거나 완료하지 못할 수 있습니다.
- 선불로 많은 비용을 지불하게 됩니다. – 구매 가격, 마감 비용 및 기타 모든 관련 비용 사이에서 투자를 시작하는 것만으로도 엄청난 돈이 필요합니다. 많은 투자에는 그 정도에 가깝더라도 최소 투자 요건이 없습니다.
- 단기 자본 이득을 지불할 수 있습니다. – 1년 이내에 집을 사고, 개조하고, 팔면 단기 양도소득세를 내야 합니다.
- 자금 확보가 어려울 수 있음 – 집을 뒤집을 때 나가서 전통적인 모기지를 얻을 수 없습니다. 대신, 일종의 개조 대출(많이있다). 이것은 대출 기관을 위한 위험한 대출입니다. "그래서 대출을 승인하기 전에 집이나 자동차와 같은 담보가 필요한 경우가 많습니다. 모든 프로젝트 계획에 추가 시간(및 비용)을 추가하는 자금 조달 승인"이라고 CEO인 Shaun Martin은 말합니다. ~의 주택용 현금.
집을 뒤집는 데 얼마나 걸립니까?
로켓 모기지에 따르면, 문제가 발생하지 않는 일반적인 뒤집기는 6~12개월이 걸립니다. 즉, 투자자는 이 특정 투자가 얼마나 많은 방식으로 잘못될 수 있는지 과소평가해서는 안 됩니다. 당신은 주택을 사는 것이지 가격을 움직이는 여러 가지 요인에 의존하는 주식이 아닙니다. 고려하지 않은 전체 전기 시스템을 다시 실행해야 하거나 전체 기초가 총에 맞거나 우물이나 배관을 수리해야 할 수도 있습니다.
열쇠를 손에 들고 물건을 부수기 전까지는 집에 무엇이 있는지 완전히 알 수 없습니다. 즉, 집을 뒤집을 때 시간 프레임에 몇 달을 추가하는 것이 필요합니다.
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누가 집을 뒤집으면 돈을 벌 수 있습니까?
누가 집을 사서 뒤집을 수 있는지에 대한 법적 제한은 없습니다. 노하우와 사용 가능한 현금이 있는 성인이라면 누구나 집을 뒤집을 수 있습니다. 즉, 그 일에 더 적합한 투자자와 개인이 분명히 있습니다.
위험 회피 투자자
당신이 하우스 플리퍼라면 인내심을 갖는 것이 좋습니다. 지나치게 열망하는 구매자는 결국 최고의 거래를 얻지 못할 것입니다. “하우스 플리핑을 가장 많이 하는 투자자는 매우 선별적이고 위험을 회피합니다. 길을 건너는 첫 번째 집에 뛰어들지 마십시오. 최고의 투자자는 100건의 거래에 대한 수치를 계산한 후 법안에 맞는 것처럼 보이는 거래를 찾을 수 있습니다.”라고 Broker Associate인 Josh Steppling은 설명합니다. EXP Realty의 Josh Steppling Group.
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DIYer
건설업에서 성공적으로 일한 사람들은 주택 플리핑에 가장 적합한 후보 중 일부입니다. 결국 그들은 집을 짓고 마무리하는 일에 대해 속속들이 알고 있습니다. 그들은 특정 작업에 걸리는 시간과 비용이 얼마인지 알고 있습니다.
계약자에게 비용을 지불하고 작업을 수행하는 것은 대부분의 투자자가 적어도 그렇게 할 자본을 확보하기 전까지는 선택하기에는 너무 비쌉니다. 오리발을 처음 접하는 사람들과 자본이 충분하지 않은 사람들은 어떤 종류의 이익을 얻으려면 사내에서 계속 일해야 합니다.
부동산 업계의 전문가
Chip과 Joanna Gaines는 집 뒤집기의 모든 측면을 관리하기 때문에 부동산 제국을 건설했습니다. 그들은 집을 직접 뒤집을 뿐만 아니라 지금은 부동산 중개업소도 있습니다. 전체 프로젝트를 DIY할 수 있고 건설 및 부동산 중개인 구성 요소를 모두 아는 사람이 있다면 작업을 아웃소싱할 필요가 없으므로 추가 현금을 지출하지 않아도 됩니다.
집을 성공적으로 뒤집는 요령
집을 뒤집는 것이 자신에게 맞는 길이라고 결정했다면 먼저 뛰어들기 전에 몇 가지 팁을 고려하십시오.
좋은 집을 기다리세요. 인내심을 가지십시오. 부동산 시장은 수시로 변하기 마련입니다. 결국 집이 잘 될지 100% 확신하지 못한다면 집을 사려고 서두르는 것은 아무 소용이 없습니다. 급하게 구매하고 문제에 부딪히면 이익이 0이 될 수 있습니다.
이웃을 주목하라. 활성화 단계에 있지 않은 폐허가 된 동네에서 집을 뒤집는 것은 부동산을 살 돈이 충분한 구매자를 찾지 못할 수 있음을 의미할 수 있습니다. 그것은 당신의 이익에 큰 타격을 줄 수 있습니다. 관심 있는 주택의 이웃을 주의 깊게 조사하십시오.
검사 받기. 두 번째 의견을 받는 것은 나쁜 일이 아닙니다. 인스펙션은 수십만 달러를 투입해야 할 집을 구입하는 데 드는 비용을 절약할 수 있는 몇 백 달러입니다.
비상금을 가지고. 집을 개조할 때 어떤 일이 일어날지 절대 알 수 없으므로 현금을 준비하십시오. Steppling은 자신의 고객이 총 리노베이션 예산의 10%-20%를 차지하는 "서프라이즈" 항목이 [그들의] 예산에 있다고 말합니다. 예상치 못한 일이 발생하더라도 스트레스를 받지 않습니다. 모든 것이 계획대로 진행된다면 추가로 10~20%의 수익을 얻을 수 있습니다.”
리노베이션하는 동안 집에 거주하는 것을 고려하십시오.. 개조하는 동안 집에서 사는 것이 가능하다면 많은 돈을 절약할 수 있습니다. 그것은 당신의 생활비 중 일부를 제거할 뿐만 아니라 당신에게 더 많은 현금을 제공하여 세금을 엄청나게 절약할 수 있습니다. 해당 주택이 귀하의 주 거주지인 경우 최소 2년 동안 양도소득세를 내지 않아도 됩니다. 당신이 판매할 때 어떤 가격 상승에. 비과세 소득입니다!
마지막 생각들
집을 뒤집는 데는 많은 자본이 필요하고 진행 중인 비용을 충당해야 합니다. 집을 구입한 다음 비용을 지불하고 개조해야 합니다. 또한 부동산을 소유한 매달 비용에 추가되는 대출 상환금 및 공과금 청구서와 같은 보유 비용이 있습니다.
리노베이션하는 동안 해당 부동산에 최소 2년 이상 거주하면 지속적인 비용을 경감하고 판매 시 세금을 절약할 수 있습니다.