우리 중 많은 사람들에게 집은 우리가 할 수 있는 가장 큰 투자입니다. 그리고 우리가 다른 투자 가치를 추적하는 것과 마찬가지로 우리의 주요 자산의 가치를 평가하는 것이 현명합니다. 모든 2차 속성 우리가 소유할 수 있음) 때때로. 물론 모든 주택의 가치는 시장 상황 및 기타 요인에 따라 변동합니다. 따라서 질문은 다음과 같습니다. 집의 현재 시장 가치를 어떻게 결정합니까?
먼저 집의 가치는 처음에 얼마를 지불했는지, 얼마를 받았는지에 따라 결정되는 것이 아님을 이해해야 합니다. 그것을 유지하거나 개선하기 위해 지출하거나 형제가 다음과 같은 경우에 특정 금액을 지불할 것이라고 주장한다는 사실 돈. 특정 자산의 가치는 "의지와 능력이 있는 구매자가 지금 당장 지불할 금액"으로 정의됩니다.
합리적인 견적을 얻는 방법
세상에 똑같은 속성은 하나도 없습니다. 따라서 특정 주택의 가치를 정확히 파악하는 것은 사실상 불가능합니다.
그러나 다음과 같은 세부 정보가 있는 경우 합리적인 추정치 또는 최소한 합리적으로 정확한 추정치 범위를 얻을 수 있습니다.
- 위치, 부지 크기, 침실 및 욕실 수와 같은 물리적 속성,
- 재산세 정보,
- 주택 자체에 대한 과거 판매 데이터 및
- 비슷한 인근 주택의 최근 판매.
Zillow는 정확합니까?
집의 가치를 알 수 있는 소비자 친화적인 온라인 웹사이트가 있습니다. 가장 인기있는 것은 레드핀, 질로 그리고 트룰리아.
1위는 월 평균 방문자가 1억 5000만 명에 달하는 질로우(Zillow)다. 이 무료 온라인 플랫폼을 사용하여 부동산 주소를 입력하면 집의 현재 시장 가치에 대한 "추정"을 얻을 수 있습니다. Zillow는 사용 가능한 데이터를 기반으로 알고리즘을 적용하는 독점적인 자동 평가 방법을 사용합니다. 귀하의 부동산 위치와 관련된 세금 기록 및 판매 데이터에서 귀하의 주택의 절정.
정확합니까? 나는 몇 년 동안 Zestimates를 사용해 왔습니다. 나의 부동산 사업, 그리고 나는 그 질문에 다음과 같이 대답할 것입니다. 예 및 아니오. 때때로 그리고 자주. 길을 가다가 죽었습니다. 생각해보면 분산은 완벽합니다. 알고리즘의 출력은 입력 데이터만큼 정확합니다.
Zestimate는 통계학자가 설계한 자동화된 소프트웨어에 의해 생성되며 인간이 특정 속성의 Zestimate를 수동으로 변경할 수 있는 기능은 없습니다. 그리고 모든 부동산은 고유하고 고유성을 계산에 포함할 수 없기 때문에 자동화된 프로세스를 사용하여 부동산의 시장 가치를 정확하게 추정할 수 있는 방법은 없습니다.
상담원에게 문의하는 것이 좋습니다
집의 가치를 결정하는 더 좋은 방법은 집이 위치한 지역에 대해 잘 알고 있는 공인 부동산 중개인이나 중개인을 이용하는 것입니다. 다음과 같은 서비스를 통해 지역 부동산 중개인을 찾을 수 있습니다. 홈라이트. 에이전트는 MLS(Multiple Listing Service)에서 실시간으로 정확한 데이터를 풍부하게 보유하고 있습니다. 지식이 풍부하고 근면한 에이전트는 매우 구체적인 검색 기준을 설정한 다음 해당 데이터를 마이닝하여 귀하의 고유한 주택 가치를 매우 정확하게 추정할 수 있습니다.
에이전트는 비교 시장 분석(CMA)을 수행하여 시작합니다. 여기에는 지난 6개월 동안 판매된 이웃의 비교 가능한 부동산(comps)을 살펴보는 것이 포함됩니다. 귀하의 부동산은 이 분석에서 "대상 부동산"이며 크기, 연령, 부지 크기, 지붕 유형, 편의 시설 및 스타일 면에서 귀하의 집과 가장 근접하게 일치하는 세 가지 구성 요소가 비교 가능한 부동산이 됩니다.
각 구성 요소의 최종 판매 가격부터 시작하여 에이전트는 대상 속성과 구성 요소 간의 차이에 대한 평가를 더하거나 빼서 해당 가격을 조정합니다. 예를 들어 구성 요소에 3개의 욕실이 있고 대상 속성에 2개만 있는 경우 에이전트는 해당 구성 요소와 더 일치하도록 해당 구성 요소의 판매 가격을 조정해야 합니다. 대상 속성에 침실이 4개 있고 구성 요소에 침실이 3개만 있는 경우 구성 요소의 판매 가격은 대상 속성에 맞게 조정됩니다. 빼거나 더할 금액은 지역에 따라 다르며 일반적으로 해당 금액은 기능의 초기 비용보다 훨씬 적습니다.
다음은 매우 간단한 예입니다.
| 주제 속성 | 비교 #1 | 비교 #2 | 비교 #3 | |
|---|---|---|---|---|
| 판매 가격 | – | $325,000 | $340,000 | $319,000 |
| # 침실 | 삼 | 삼 | 네 | 삼 |
| # 벽난로 | 하나 | 하나 | 하나 | 없음 |
| 비교 대 주제 | – | 마이너스 원 욕실 | 플러스 침실 1개 | 벽난로 없음 |
| 조정 | – | 플러스 $5,000 | 마이너스 $10,000 | 플러스 $5,000 |
| 조정된 가격 | – | $320,000 | $330,000 | $324,000 |
보시다시피 대상 부동산이 시장에 출시되면 $320,000에서 $330,000 사이에 팔릴 것입니다. 귀하의 부동산을 MLS에 등록할 판매 가격(귀하의 등록 가격)을 결정하기 위해 귀하의 에이전트는 다음을 추가합니다. 세 가지 구성 요소의 최종 판매 가격을 합하고 합계를 3으로 나누어 평균 조정 판매액을 구합니다. 가격.
이 방법론을 기반으로 에이전트는 $325,000에 집을 등록할 것을 권장할 것입니다. CMA를 수행하는 데에는 약간의 주관성이 있다는 점에 유의하는 것이 중요합니다. 예를 들어, 추가 욕실은 부동산 가치에 $5,000 또는 $7,000를 추가합니까?
시장 및 감정가
상장 가격은 가치가 있지만 실제로는 실제 시장 가치의 추정치일 뿐입니다. 판매자는 자신의 재산을 $325,000에 등록할 수 있습니다. 구매자는 $300,000를 제안할 수 있습니다. 판매자가 구매자의 제안을 수락하면 시장 가치 $300,000 - 거래의 양 당사자가 합의한 가격입니다.
시장 가치 외에도 주택 구매 거래에는 다른 평가가 있습니다. 가장 정확한 값은 "감정가"입니다. 누군가 할 수 없다면 모든 현금으로 집을 구입, 모기지론을 통한 은행 자금조달이 필요하며, 공인 감정사를 투입하여 감정가를 산정합니다.
감정평가는 CMA보다 더 상세합니다. 최근 부동산 매매 및 일반 주택 특징을 평가하는 것 외에도 감정가는 현재 상태를 고려하여 주택을 둘러볼 것입니다. 감정평가사는 추정치보다 가치를 반영하는 정확한 수치를 산출하는 전문가입니다.
보시다시피 시장 가치(구매자와 판매자가 합의한 가격)는 소비자 중심입니다. 감정가는 전문가가 결정합니다. 즉, 감정가가 반드시 해당 부동산을 매매할 가격이 아닙니다. 사실, 부동산은 일반적으로 감정가보다 더 많이 팔립니다. 대출 기관은 감정 가치가 시장 가격과 다르더라도 구매자에게 대출을 허용할 금액을 결정할 때 항상 감정 가치를 사용합니다.
평가된 가치는 결정과 같은 대부분의 다른 부동산 관련 목적에 사용되는 평가이기도 합니다. 세금 손실, 재산 청산 및 재산 청산을 계산하기 위한 적절한 수준의 보험 적용 또는 평가 순 가치.
결론
다음과 같이 요약됩니다.
- Zestimates는 무료이며 집의 시장 가치를 알려주지만 신뢰할 수 없는 것으로 간주됩니다.
- 유능한 부동산 전문가가 귀하의 주택에 대한 훨씬 더 안정적이고 정확한 평가인 CMA를 준비할 수 있습니다. CMA를 적절하게 수행하는 데 시간이 걸리지만 중개인에게 집을 나열할 때 일반적으로 서비스의 일부이기 때문에 중개인이 무료로 이 작업을 수행하는 경우가 많습니다. 비슷한 지역의 최근 매매가 있다고 가정하면 CMA는 주택의 시장 가격에 대한 매우 가까운 근사치를 제공합니다.
- 감정가는 주택의 가치를 가장 정확하게 평가한 것입니다. 하지만 평가는 싸지 않다. 일반적으로 $600에서 $1,000 사이의 비용이 듭니다. 그리고 완료된 시점의 스냅샷일 뿐이므로 빠르게 구식이 됩니다. 대부분의 평가 보고서는 평가자가 귀하의 부동산에 발을 디딘 날짜로부터 단 6개월 동안만 최신 것으로 간주됩니다.