임대 재산세 공제: 알아야 할 모든 것

다른 사업이나 투자와 마찬가지로 임대 부동산 투자자도 수익을 내고 싶어합니다. 일반적으로 이익을 극대화하다, 부동산 투자자 연간 수입을 늘리거나, 연간 비용을 줄이거나, 또는 둘 다 필요합니다.

세금은 소유 비용의 상당 부분을 차지하므로 비용 절감에는 세금 부담 감소가 포함됩니다. 임대 부동산에는 특정 비용을 줄이고 특정 IRS 허용 세금을 연기할 수 있는 고유한 세금 혜택이 있습니다.

이러한 세금 혜택이 무엇이며 귀하에게 적용되는지 알아보려면 계속 읽으십시오.

임대 소득이란 무엇입니까?

사람들이 임대 수입이라고 하면 임차인이 귀하에게 지불하는 월세를 생각합니다. IRS는 임대 소득을 “재산의 사용 및 점유에 대해 받은 지불금”. 종종 여기에는 월세 지불 외에 수입이 포함됩니다.

다음은 보고해야 하는 추가 소득 목록입니다. IRS 간행물 527:

• 임차인 신청비. 많은 집주인이 잠재적 세입자에게 검토 및 승인을 위해 초기 임대 신청서를 제출하는 데 수수료를 부과합니다.
• 임대 취소 수수료. 임차인이 임대 취소에 대해 비용을 지불하는 경우 해당 소득을 보고해야 합니다.
• 임대료 대신 받은 재산 또는 서비스. 귀하의 임차인이 손쉬운 DIY 사용자이고 그에 대한 보상을 위해 한두 달의 임대료를 포기하는 데 동의하는 경우 주택 개량(예: 페인팅)을 하는 경우 임대로 받았을 임대료 금액을 청구해야 합니다. 소득.
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• 임차인이 귀하를 대신하여 지불한 비용. 예를 들어, 많은 카운티에서는 세입자가 아닌 소유자의 이름으로만 상하수도 요금을 청구합니다. 세입자로부터 사용료를 환급받는다면 그것이 임대 소득입니다.
• 시설 편의시설 이용을 위해 징수한 세탁 및 기타 서비스 요금. 현장에서 제공되는 부가 서비스로 인해 발생하는 수익은 임대 수입입니다.
• 보증금은 일반적으로 임대 소득으로 간주되지 않습니다. 오히려 임대 기간 동안 귀하가 에스크로에 예치한 돈입니다. 결국 이 돈을 임차인에게 반환합니다. 보증금을 보유하고 있는 동안 이자를 받았다면 그 이자는 과세 대상 임대 소득입니다. 수리를 위해 보증금의 일부 또는 전부를 보관하는 경우 보관하는 금액은 임대 수입(그리고 수리 비용은 임대 비용)입니다. 그리고 보증금이 최종 임차료로 사용되면 선임으로 간주되어 소득으로 청구되어야 합니다.

어떤 임대 재산세 공제를 받을 수 있습니까?

주택 임대를 통해 임대 소득을 받는 경우 세금 신고서에서 특정 임대 비용을 공제할 수 있습니다.

IRS의 정의에 따라 "임대 재산을 관리, 보전 또는 유지하는 데 드는 일반적이고 필요한 비용"을 공제할 수 있습니다. 일반 비용은 비즈니스에서 일반적이고 일반적으로 허용되는 비용입니다. 필요 경비는 특정 재료, 소모품, 귀하의 재산을 양호한 운영 상태로 유지하기 위해 임대 재산에 수행하는 수리 및 유지 관리 상태.

가장 일반적인 공제 가능한 임대 비용은 다음과 같습니다.

• 광고하는. 귀하의 부동산을 임대용으로 등록하고 마케팅하는 비용.
• 자동차 및 여행 경비. 재산을 유지하고 임대료를 징수할 목적으로만.
• 세입자 간 청소. 청소는 비용이 많이 들 수 있지만 공제 가능한 비용입니다. 나는 내 모든 재산의 세입자 사이에서 카펫을 전문적으로 청소했으며 내 가장 큰 임대료에서 수백 달러를 운영합니다.
• 감가 상각. IRS는 부동산이 시간이 지남에 따라 감가상각된다는 점을 인식하므로 귀하는 매년 감가상각액을 공제받을 수 있습니다. IRS 규정에 따르면 임대 부동산 투자자는 연간 감가상각 혜택을 사용했는지 여부에 관계없이 부동산을 판매할 때 연간 감가상각을 환수해야 합니다. 따라서 매년 감가 상각 손실을 할당했는지 확인하십시오.
• 법률 및 기타 전문 수수료. 변호사 비용, 부동산 수수료 및 결제 회사 수수료와 같은 일부 마감 비용은 공제 가능한 비용입니다.
• 대출에 대한 모기지 이자가 지급됩니다. 여기에 임대 부동산 투자자의 가장 큰 이점 중 하나인 레버리지가 있습니다. 영향력 잠재적인 투자 수익을 구매 및/또는 증가시키기 위해 빌린 자본을 사용하는 것입니다. $30,000(20% 다운)의 초기 투자로 $150,000 가치의 자산을 소유하는 모든 이점을 얻을 수 있는 기회를 얻습니다. 그리고 귀하의 모기지 지불금은 공제 가능한 비용이기 때문에 귀하의 임차인은 본질적으로 당신을 위해 모기지를 지불합니다.
• 대출 수수료. 대출 시작 지점 및 기타 모기지 확보 비용은 공제 가능 비용입니다.
• 유지 보수 비용. 재산 유지 및 유지 관리와 직접적으로 관련된 비용은 공제 가능 비용이며, 재산을 임대 가능한 상태로 유지하기 위해 수행해야 하는 수리도 마찬가지입니다. 주요 가전 제품을 수리하기 위해 방문 서비스 회사에 보험료를 지불하는 경우(예: HVAC 서비스 보증 계약), 이는 유지 관리 비용입니다.

팁: 유지 보수 및 수리를 주택 개량과 혼동하지 마십시오. 세금 목적으로 두 가지를 다르게 처리합니다. 비용이 발생하는 해에 수입을 상쇄하지만 개선은 직접적인 비용이 아닙니다. 오히려 다음을 사용하여 개선 비용의 일부 또는 전부를 "회수"할 수 있습니다. 양식 4562.

• 귀하가 소유주로서 지불하는 공과금 및 기타 수수료. 물, 하수도, 쓰레기 수거 또는 재산 소유권과 관련된 기타 비용을 지불하는 경우 세금 공제 대상입니다.
• 재산세. 이것은 공제 가능한 명백한 소유 비용입니다.
• 보험. 집주인/재산 소유자는 투자를 보호하기 위해 주택 소유자 보험에 가입해야 합니다. 연간 보험료는 소유 비용이므로 세금 신고서에서 공제할 수 있는 비용입니다.

팁: 임차인이 개인 소지품을 보호하기 위해 임차인 보험에 가입하도록 요구하십시오. 집주인의 보험은 분실 시 물품을 보장하지 않으며 대부분의 세입자는 이를 인식하지 못합니다. 자신의 정책을 얻는 것이 중요합니다.

• 재산 관리 수수료.부동산 관리자 일반적으로 8-10%를 청구합니다. 그 비용으로 그들은 세입자를 심사 및 배치하고 재무 회계 명세서를 제공하며 유지 보수 요청 및 수리를 관리합니다. 수수료는 자산 소유 비용으로 100% 공제됩니다.
• HOA 및/또는 콘도 요금. 여기에는 부동산 소유와 관련된 커뮤니티 풀이 있는 경우 때때로 부과되는 연간 또는 반기 레크리에이션 비용이 포함됩니다.
• 1031 교환 수수료. 부동산을 팔고 그 수익금을 다른 유사한 종류의 부동산에 재투자하면 1031 교환. 관련 수수료는 모든 규칙을 준수하고 교환을 성공적으로 완료한 경우 부동산 비용으로 공제할 수 있습니다. 지불한 금액이 "개선, 복구"를 위한 것이 아닌 한 임대 부동산 개선 비용을 연간 비용으로 공제할 수 없습니다. 또는 새롭거나 다른 용도로의 적응.” 일반적으로 개선 비용은 감가 상각을 통해 회수할 수 있습니다. 비용.

더 읽어보기 >>>임대 부동산을 판매할 때 세금 부담을 줄이는 방법

임대 부동산 소유자를 위한 중요한 세금 양식 및 간행물

이러한 IRS 간행물은 소득으로 청구해야 하는 항목과 세금 신고서에서 법적으로 공제할 수 있는 비용을 이해하는 데 도움이 될 수 있습니다. 그리고 임대 수입과 지출을 보고하기 위한 특정 양식이 있습니다.

관련 양식 및 간행물은 다음과 같습니다.

• IRS 간행물 527 임대 부동산 회계에 대한 세부 정보를 제공합니다.
• 일정 E(양식 1040) 임대 부동산의 수입과 지출을 신고하는 데 사용됩니다. 임대 부동산이 두 개 이상인 경우 스케줄 E 양식을 작성하여 각 부동산을 문서화하십시오.
• 간행물 925, 수동적 활동 및 위험 규칙. 임대 비용이 임대 소득을 초과하는 경우 IRS는 해당 손실을 공제 청구하도록 허용할 수 있습니다. 소극적 활동 손실 제한(양식 8592)의 규정 그리고 위험 제한(양식 6198) 공제할 수 있는 손실 금액을 제한할 수 있습니다.
• 스케줄 A(1040) 임대 주택의 개인 용도에 대한 부동산 규정을 다룹니다.
• 순 투자 소득세가 순 임대 소득에 적용될 수 있습니다. 사용양식 8960, 순 투자 소득세 개인, 부동산 및 신탁, 이 세금의 금액을 결정합니다.
• IRS 간행물 946, 자산 감가상각 방법 재산 감가 상각의 내용을 설명합니다. 연간 감가상각을 받아야 하며 부동산을 매각할 때 감가상각을 환입해야 합니다.
• 양식 4562 임대 연도부터 자산 개선의 일부 또는 전부를 복구할 수 있습니다. 부동산이 처음 서비스에 배치되고 개선하거나 추가하는 연도에 시작됩니다. 가구.
• 임대 부동산 수리를 위해 발생하는 여행 경비를 공제하려면 5장에 자세히 설명된 규칙을 따라야 합니다. 간행물 463, 여행, 접대, 선물 및 차량 경비.

가장 유명한 세무 소프트웨어 회사에서 이러한 양식을 작성하는 데 도움을 줄 수 있지만 해당 제품의 유료 버전으로 업그레이드해야 할 수도 있습니다. 와 함께 터보택스, 예를 들어 임대 부동산 세금 공제를 최대화하려면 "Premier"에 가입해야 합니다. 그리고 H&R 블록, "Premium" 버전을 선택해야 합니다.

더 읽어보기 >>>단독 주택 임대 주택에 투자하는 방법

결론

당신 여부 세금 소프트웨어를 사용하여 자신의 연간 세금 환급 준비 또는 전문가를 고용하거나 귀하가 소유한 각 부동산과 관련된 모든 임대 수입과 지출을 문서화하는 좋은 기록을 유지하는 것이 얼마나 중요한지 아무리 강조해도 지나치지 않습니다.

세금 신고에 도움이 되는 것 외에도 좋은 기록은 임대 부동산의 진행 상황을 모니터링하는 데 도움이 됩니다. 수익을 극대화하고 비용을 절감할 수 있도록 ROI를 정확하게 분석하는 데 필요합니다.

비용을 공제하려면 비용을 입증할 수 있어야 합니다. 즉, 모든 비용을 뒷받침하는 영수증, 취소된 수표 또는 청구서와 같은 증빙 서류가 있어야 합니다. IRS는 귀하를 감사하며 귀하가 세금 신고서에 보고한 항목에 대한 지원을 제공할 수 없는 경우 추가 세금 및 벌금이 부과될 수 있습니다.

임대 부동산 포트폴리오를 소유하고 관리하는 동안 저는 세무사가 아니며 세법은 지속적으로 변경되므로 자격을 갖춘 세무 전문가와 상의하고 IRS 규칙을 직접 검토하여 IRS 법령을 준수하는지 확인하십시오. 구실.

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