초보자를 위한 모바일 홈 파크 투자: 간단한 가이드

저렴한 주택 부족은 수십 년 동안 국가적 과제였습니다. 그러나 이 문제는 2020년 초 개발을 억누른 정부의 COVID-19 잠금 정책과 계속되는 급격한 인플레이션으로 인해 더욱 악화되었습니다.

이제, 전국 저소득 주택 연합 추정치 저소득 가구가 감당할 수 있는 임대 주택 부족은 현재 680만 가구에 이른다. 현재 가장 저렴한 주택은 개별 임대 단위 형태입니다. 그러나 이동식 주택 공원은 아파트 건물에서 볼 수 없는 추가 임차인이 원하는 특성, 즉 소유권에 대한 자부심과 방해받지 않는 사생활을 제공합니다.

모바일 홈 파크를 소유하고 관리하는 것은 독특한 상업용 부동산 투자 기회입니다. 이 기사에서는 모바일 홈 파크 투자가 작동하는 방식, 알아야 할 사항, 모바일 홈 파크 투자의 장단점에 대해 설명합니다.

모바일 홈 파크 투자 장단점

모바일 홈 파크 투자는 무엇입니까?

이동식 주택 공원은 유틸리티, 상하수도에 대한 영구적인 연결이 있는 부지에 위치한 제조 주택 커뮤니티입니다. 기술적으로 집은 이동식이지만 반영구적으로 주차되어 있고(트레일러 히치가 덮이거나 "스커트") 개별 구획("패드"라고도 함)에 함께 배치됩니다.

소규모 이동식 주택 공원은 10~25개의 패드로 구성되어 있는 반면 더 큰 공원은 수백 개의 패드를 수용할 수 있습니다., 모든 공유 지원 도로 및 공용 구역 시설. 일반적으로 주택은 공원 소유자에게 월세를 지불하는 주 거주자가 개별적으로 소유합니다. 이 임대료에는 토지, 공용 구역 사용 및 수도, 전기 및 가스를 포함한 유틸리티 연결이 포함됩니다.

투자자들은 거래를 용이하게 하기 위해 상업용 부동산 중개업체를 통해 다른 소유자로부터 모바일 홈 파크를 구입합니다. 그러나 기존 주거용 주택에 투자하는 것과 달리 모바일 홈 파크를 구입하는 것은 상업용 부동산 투자 기회. 따라서 상업용 투자는 일반적으로 자산을 소유하는 동안 시세 상승을 예상하여 구매하지 않습니다.

대신 아파트 단지 소유자와 마찬가지로 월 총 임대료에서 순 운영 비용을 뺀 차액으로 돈을 벌게 됩니다.

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모바일 홈 파크 투자의 이점

100만 달러 투자로 단독 주택 4채만 살 수 있습니다. 단위당 아파트 건물의 평균 비용은 약 $100,000이므로 $100만이면 10단위 건물을 살 수 있습니다. 또는 약 100만 달러에 90~100세대가 있는 이동식 주택 공원을 구입할 수 있습니다. $10,000 ~ $12,000 단위당 비용.

모바일 홈 파크를 소유하는 것과 가장 가까운 비교 투자는 아파트 건물을 소유하는 것입니다. 둘 다 저소득 인구에게 주거용 주택을 제공하는 상업용 부동산 투자입니다. 그러나 몇 가지 주요 이점이 있습니다.

"문"당 비용 절감

모바일 홈 파크 투자를 통해 더 낮은 문당 비용으로 더 많은 "문"을 얻을 수 있으므로 이 자산을 구입하는 데 드는 비용이 줄어듭니다.

그만큼 미국의 기존 단독 주택의 중간 가격 $400,000에 육박하며 빠르게 증가하고 있습니다. 이는 100만 달러 투자로 4개의 도어만 구입할 수 있음을 의미합니다. 반면에 아파트 건물의 단위당 평균 비용은 약 $100,000이므로 $100만이면 10단위 건물을 살 수 있습니다. 또는 90~100개 단위의 이동식 주택 단지를 약 100만 달러(단위당 비용 10,000~12,000달러)에 구입할 수 있습니다.

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유지보수 비용 절감

아파트 단지 또는 기타 주거 단위 클러스터에서 소유자는 건물 자체를 유지 관리해야 합니다. 하지만, 이동 주택은 거주자가 소유하고 투자자는 토지를 소유합니다. 임차인은 수리 및 유지 보수를 책임집니다. 유틸리티 연결은 유지해야 하지만 이동식 주택이나 그 위치에 있는 토지는 유지하지 않아야 합니다. (항상 그런 것은 아닙니다. 일부 이동식 주택 공원은 공원 소유 단위로 구성됩니다.)

덜 경쟁

아파트 단지에 개인적으로 투자하는 것은 어려울 수 있습니다. 왜냐하면 당신은 종종 당신을 상대로 입찰을 하는 대기업이 있기 때문입니다. 그러나 대부분의 이동식 주택 공원은 영세 자영업자에 의해 소규모 사업체로 운영됩니다. 전국 프랜차이즈, 대기업 및 기관 투자자가 모바일 홈 파크 소유권에 관여하는 경우는 흔하지 않습니다.

모바일 홈 파크 투자의 위험

이제 모바일 홈 파크 투자의 잠재적 이점 중 일부를 조사했으므로 위험에 대해 자세히 살펴보겠습니다.

더 빠른 감가상각

모바일 홈 파크 투자의 첫 번째 위험은 이동식 주택은 다른 형태의 부동산보다 빨리 감가상각되는 경향이 있습니다.. 세입자가 집을 소유하고 수리 및 유지 관리를 책임지는 동안 귀하는 유닛 상태에 대한 통제력이 떨어집니다. 공원이 황폐해 보이면 미래의 세입자를 유치하지 못할 수도 있습니다.

금융 접근성이 떨어짐

모바일 홈 파크 투자를 위한 자금을 확보하려면 해당 대출을 전문으로 하는 대출 기관을 찾아야 할 수 있으며 특정 요구 사항이 있는 경우가 많습니다. 예를 들어, 대출 기관은 커뮤니티에 에이커당 최소 또는 최대 패드를 요구할 수 있습니다. 모든 걸쇠는 치마로 숨겨져 있습니다. 및/또는 모든 주택이 주택 및 도시 개발(HUD) 코드 요구 사항을 준수합니다.

대규모 계약금

모바일 홈 파크는 종종 더 높은 계약금 요구 사항이 있습니다. 대출 기관은 일반적으로 단독 주택 투자 구매에 대해 20%의 다운을 요구하지만 모바일 홈 파크에 자금을 조달할 경우 다운페이먼트는 25%가 될 것입니다.

어려운 퇴거 절차

퇴거는 모바일 홈 파크 투자로 복잡할 수 있습니다. 아파트 단지 소유주라면 돈을 내지 않는 세입자를 제거하는 것은 매우 간단합니다. 그러나 모바일 홈 파크에서는 세입자가 자신의 유닛을 소유합니다. 이동식 주택의 예상 이사 비용은 $3,000입니다. 세입자가 심각한 곤경에 처한 경우 공원 소유자가 그 비용을 부담해야 할 수도 있습니다.

모바일 홈 파크에 투자를 시작하는 방법

판매 가능한 모바일 홈 파크에 대한 자세한 정보와 분석을 찾을 수 있는 몇 가지 온라인 마켓플레이스가 있습니다. 여기에는 다음이 포함됩니다.

• 모바일 홈 파크 스토어 모바일홈파크 최대 전문 사이트입니다. 글을 쓰는 시점에서 325개 이상의 모바일 홈 파크가 사이트에서 판매되고 있습니다.
• 루프넷 모바일 홈 파크를 포함한 모든 유형의 상업용 투자 부동산에 대한 풍부한 데이터를 제공하는 온라인으로 누구나 이용할 수 있는 가장 큰 상업용 부동산 목록 서비스입니다.
• 코스타 부동산 전문가를 위한 리스팅 서비스입니다. 그것은 또한 판매를 위한 이동식 주택 공원을 나열합니다. Loopnet보다 검색 기능과 세부 분석이 더 강력하지만 CoStar는 적절한 라이선스 계약을 체결한 데이터베이스 서비스의 사용을 제한합니다.
• 레오노미닷컴 매우 사용자 친화적이며 모바일 홈 파크를 포함하여 5천만 개 이상의 상업용 부동산을 호스팅하는 최신 검색 플랫폼입니다.

부동산의 공정한 시장 가치를 결정하는 데 도움이 되도록 상업용 부동산을 전문으로 하는 부동산 중개업자와 상의하십시오. 투자자로서 거래 흐름에 접근할 수 있는 구매자 대리인이 필요합니다. 또한 검색 및 획득 과정에서 귀하의 이익을 옹호할 사람을 원할 것입니다. 일반적으로 판매자가 구매자의 대리인에게 수수료를 지불하므로 구매자로 브로커를 거치지 않을 이유가 없습니다.

모바일 홈 파크 투자에서 찾아야 할 것

비용(유지 보수, 자산 관리 등)을 줄이거나 수입(임대료)을 증가시켜 투자 가치와 현금 흐름을 높이는 몇 가지 방법이 있습니다.

첫째, 수익을 늘리기 위해 가치를 추가하거나 개선할 수 있는 모바일 공원 커뮤니티를 찾고 싶을 것입니다. 이들은 현재 소유자가 방치했거나 업그레이드되지 않은 자산일 수 있습니다. 또는 추가 현금 흐름을 위한 기회를 놓치고 있는 자산일 수 있습니다.

이상적으로는 임대료가 시장 가치보다 낮은 커뮤니티를 찾는 것도 좋습니다. 그리고 사소하고 저렴한 업데이트로 월 임대료를 인상할 수 있습니다.

모바일 홈 파크 주변의 커뮤니티도 중요한 수입 요소입니다. 시간제 근로자를 고용하는 대규모 고용주 근처에 위치한 커뮤니티는 잠재적 자격을 갖춘 세입자의 대규모 풀을 제공할 수 있습니다. 가까이 사는 사람들이 있는 주거용 주택에서는 세입자 선택이 중요합니다.. 당신은 모두가 안전하다고 느끼길 원하고 공원에서 계속 살기를 원합니다. 좋은 세입자를 유지하고 문제가 있는 세입자가 이사오기 전에 제거하는 것은 수익성과 토지 소유자로서의 긍정적인 경험 모두의 핵심입니다.

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어떤 실사를 수행해야 합니까?

모든 부동산 투자와 마찬가지로, 부동산 및 모든 기계에 대한 철저한 물리적 검사를 수행하기 위해 면허가 있는 조사관을 고용하고 싶을 것입니다. 특히, 투자를 심사하기 위해 재정적 수익, 인프라 상태 및 현지 시장의 세 가지 측면에 집중하고 싶을 것입니다.

재정적 수익

일반적으로 이동식 주택 공원에서 부르는 임대료 또는 "유지 보수 비용"은 매월 징수됩니다.. 최소 2~3년의 임대료 목록을 검토하고 싶을 것입니다. 임대료 목록은 단위당 징수된 임대료의 자세한 회계입니다. 또한 연간 손익 계산서, 공과금 청구서 및 세금 보고서를 받고 싶을 것입니다. 가능하면 입주자별로 심사 신청서를 요청하십시오. 예상 거주자의 일반적인 재정 상황과 인구 통계를 이해하려고 합니다.

하부 구조

유지 관리할 물리적 건물은 없지만 이동식 주택 공원 소유자는 각 부지에 물, 하수도, 전기 및 가스 연결을 제공합니다. 이 인프라가 핵심이며 모든 기계의 현재 상태와 유지 관리 이력을 알고 싶어할 것입니다.

여기에는 다음이 포함됩니다.

• 해당되는 경우 우물물 흐름 및 음용성 테스트
• 카운티/시 수도관 검사
• 정화조 또는 하수관 카메라 스코프 보고서
• 전기 및 가스 유틸리티 연결 검사

위의 내용 외에도 판매자는 자본 지출 및 지난 5년 이상 동안 이루어진 개선 사항에 대한 세부 정보를 제공할 수 있어야 합니다.

위치

물리적 부동산 투자와 마찬가지로 위치는 모바일 홈 파크의 생존 가능성과 수익성을 크게 좌우합니다. 더 고급 지역의 저렴한 주택에 투자하면 일반적으로 더 나은 결과를 얻을 수 있습니다(더 많은 수익, 더 낮은 위험, 더 나은 품질의 임차인). 이는 이동식 주택 공원에서도 마찬가지입니다.

현재 카운티 구역 설정을 살펴보십시오. 공원이 모든 규정을 충족하고 적절한 허가를 받았는지 확인하십시오. 또한 모바일 홈 파크 투자의 장기적 실행 가능성에 영향을 미칠 수 있는 제안된 구역 변경 및 지역 개발 계획을 조사해야 합니다.

결론

모바일 홈 파크는 독특한 상업용 부동산 투자 기회를 제공합니다. 투자자가 건물을 취득, 관리 및 유지하는 아파트 단지와 달리 모바일 홈 파크 투자자는 일반적으로 공원 토지를 소유하고 개인은 주택을 소유 및 유지합니다. 이를 통해 운영 비용과 자산 관리 비용을 절감할 수 있습니다.

이동식 주택 공원은 종종 투자자에게 더 높은 월세 수입으로 이어질 부동산 개선의 기회를 제공합니다. 그러나 이러한 유형의 투자를 고려하는 사람은 투자하기 전에 시장을 철저히 조사하고 고유한 문제를 인식해야 합니다.

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