대부분의 재정 고문은 다음과 같은 다양한 포트폴리오가 필요하다고 말합니다. 부동산, 주식 시장의 기복을 헤쳐나가기 위해. 그러나 부동산을 사고 소유하고 관리하는 것은 대부분의 투자자들이 이 목표를 달성하는 방법이 아닙니다.
대신, 현명한 투자자는 패시브 전략 유형에 투자하다 부동산 투자 펀드 부동산 투자 신탁(REIT)이라고 합니다. 커머셜 리츠(Commercial REIT)는 상업용 부동산을 소유, 운영 및 자금 조달하기 위해 설립된 전문 투자 회사입니다.
이러한 유형의 REIT는 많은 투자자로부터 자금을 모읍니다. 호텔, 소매점, 사무실, 의료 시설, 셀프 스토리지, 산업용 건물 및 창고와 같이 주로 비즈니스에 사용되는 부동산에 투자합니다. 부동산 임대로 인한 임대료 분배를 통해 REIT는 투자자에게 안정적이고 안정적인 수입원을 창출합니다.
많은 리츠가 상업용 부동산의 한 형태를 전문으로 하는 반면, 개별 리츠에 투자하는 대신 리츠 뮤추얼 펀드와 ETF의 주식을 구매하여 더 넓은 다각화를 달성할 수 있습니다.
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짧은 버전
- 상업용 리츠는 투자자가 다른 방법으로는 너무 비쌀 수 있는 상업용 부동산에 투자할 수 있도록 하는 부동산 투자 펀드의 한 유형입니다.
- 이러한 유형의 투자에는 몇 가지 장점(예: 꾸준한 배당금)과 단점(예: 평가절상으로 돈을 벌지 못할 수 있음)이 있습니다.
- 상업용 부동산에 투자하고 싶지만 부동산을 직접 구매하고 싶지 않다면 상업용 REIT가 더 낮은 자본 요건으로 더 빠른 분산을 제공할 수 있습니다.
리츠 작동 방식
REIT는 사무실, 소매, 산업 및 다가구(아파트 건물과 같은 주거 단지) 부동산을 보유할 수 있습니다. 투자자는 두 가지 주요 목적을 위해 상업용 투자 부동산을 구매하고 보유합니다. 임대 소득 자산을 보유하는 동안 자산 가치를 평가하여 수익을 창출합니다.
의회는 1960년에 REITs를 만들었습니다.. 이 특별한 투자 수단은 상업용 부동산을 일상적인 투자자들이 더 쉽게 이용할 수 있도록 했습니다. 그 전에는 상업용 부동산에 대한 투자가 기관과 부유한 개인으로 제한되었습니다. 왜냐하면 이러한 부동산을 소유하고 관리하는 데 너무 많은 자본이 필요했기 때문입니다.
특정 종류의 규제 대상 증권으로서 REIT는 특정 조건을 충족해야 합니다. 국세청 표준 투자자 위험을 완화하는 데 도움이 됩니다. 다음은 몇 가지 요구 사항입니다.
- 매년 주주 배당금 형태로 과세 소득의 최소 90% 반환
- REIT에 보유된 부동산에 대한 융자금에 대한 임대료 징수 및 이자 지불과 같은 REIT 내 부동산 활동에서 총 수입의 최소 75%를 받습니다.
- 총 자산의 75% 이상을 부동산에 투자하십시오.
- 설립 첫해 이후 최소 100명의 주주 보유
- 과세연도의 마지막 절반 동안 5인 이하의 개인이 소유한 주식의 50% 이하
상업용 리츠에 투자하는 방법
상업용 REIT는 거래 및 비거래의 주요 범주로 나뉩니다. 다음은 두 가지 유형에 투자하는 방법에 대한 간략한 설명입니다.
거래된 상업용 리츠
공개적으로 거래되는 REITs의 주식을 구매하는 것은 뮤추얼 펀드의 주식을 사는 것만큼 간단합니다. 필요한 것은 중개 계좌 그리고 적어도 한 주를 살 수 있는 충분한 돈. 따라서 모든 투자자가 매우 쉽게 접근할 수 있고 매우 유동적이며 상대적으로 낮은 최소 투자가 필요합니다.
비상장 상업 REITS
거래되지 않는 REITs또한 자산의 위치와 유형에 따라 종종 더 전문화되고 더 높은 최소 투자가 필요한 매력적인 투자입니다. 다음은 더 큰 상업용 REITs 중 일부입니다.
- 오리온오피스 리츠(ONL) 사무실 건물과 회사 본사의 다양한 포트폴리오를 소유하고 관리합니다. 주로 단일 테넌트 순 임대 기준으로 임대되며 미국 전역의 교외 시장에 있습니다.
- 공용 저장소(PSA) 39개 주에서 2,700개 이상의 셀프 스토리지 시설을 소유 및 운영하고 있으며 1억 9천만 평방 피트 이상의 스토리지 공간을 임대할 수 있습니다. 지분을 통해 PS Business Parks를 통해 유럽의 셀프 스토리지 시장과 미국 내 추가 2,900만 평방피트의 임대 가능한 상업 공간에 노출됩니다.
- 지분 주거용 부동산(EQR) 2021년 말에 EQR은 약 80,407개의 아파트가 있는 310개의 부동산을 소유하거나 투자했습니다.
여러 개의 부동산 크라우드펀딩 플랫폼 이제 거래되지 않는 상업용 REIT도 제공합니다. 다음은 몇 가지 예입니다.
- 모금 이제 12개의 REIT가 있으며 각 REIT에는 상업용 부동산의 상당 부분이 포함됩니다. Fundrise의 최소 투자 금액은 $10이며 연간 관리 수수료는 1%입니다.
- 부동산 거물 두 개의 REITS가 있으며 둘 다 상업용 부동산에 독점적으로 투자합니다. Realty Mogul's REITS의 최소 투자 금액은 $5,000이며 수수료 범위는 1% – 1.25%입니다.
- 2022년, 크라우드스트리트 C-REIT라는 자체 상업 REIT의 출시를 발표했습니다. C-REIT의 최소 투자 금액은 $25,000이며 투자자에게는 1.50%의 관리 수수료와 0.50%의 서비스 수수료가 부과될 것으로 보입니다.
상업용 리츠의 장단점
프로
- 수동 소득: REITs는 진정으로 수동적인 방식으로 상업용 부동산에 투자할 수 있는 편리한 방법을 제공합니다. 부동산을 직접 구매하거나 관리할 필요가 없습니다.
- 꾸준한 배당금: REITs가 수익의 90%를 분배해야 한다는 IRS 요구 사항은 안정적이고 신뢰할 수 있음을 의미합니다. 배당금 투자자의 보상입니다. 많은 REIT는 매년 대규모 배당금을 지급한 실적이 있습니다.
- 유동성: 자산 클래스로서의 부동산은 주로 비유동성이지만 REITs는 뮤추얼 펀드와 매우 유사하게 작동하여 탈출해야 할 경우 편리하고 빠른 유동성을 제공합니다.
- 변동성 감소: REIT는 주식과 같은 다른 자산 클래스의 기복에 대한 완충 장치 역할을 할 수 있습니다.
- 낮은 최소 투자: 상업용 부동산을 구입하려면 자산을 구입하고 관리하는 데 수십만 달러가 필요할 수 있습니다. 공공 상업 REIT에 대한 일반적인 최소 투자는 합리적인 $250입니다.
- 부동산 다각화: 낮은 최소 투자는 하나의 REIT가 아닌 다양한 상업 자산에 투자된 많은 REIT의 주식을 살 수 있기 때문에 분산 투자를 저렴하게 만듭니다.
단점
- 투자자에게 전달되는 자산 평가 혜택 제한/없음: 정기적인 배당금 지급은 거의 보장되지만 REIT 투자자는 보유 자산에 대한 시세차익의 혜택을 받지 못할 수 있습니다.
- 최소 투자가 높을 수 있습니다. 일부 비 거래 REIT는 참여하기 위해 $25,000 이상을 요구합니다.
- 부채 위험: REIT는 큰 자산을 소유함으로써 일반적으로 많은 부채를 수반합니다. 부채는 특히 이자율이 상승하는 경우 위험할 수 있습니다. 그러나 잘 관리되는 상업용 REIT의 경우 이러한 위험은 REIT에 대해 예측 가능하고 안정적인 임대 수입을 생성하는 장기 임대로 크게 완화됩니다.
결론
상업용 부동산은 구매하고 유지하기 위해 많은 자본이 필요합니다. 이는 자산 클래스를 고액 자산가 및 대규모 기관 투자자로 제한하는 데 사용되었습니다. 그러나 REITS는 소규모 개인 투자자가 구매, 유지 또는 부동산 관리.
REIT는 투자자가 이용당하지 않도록 보호하는 특정 IRS 규정 및 비즈니스 관행을 준수해야 합니다. 주요 거래소에서 거래되는 많은 투자 옵션과 마찬가지로 상업용 REIT는 유동성, 배당금, 다양화 및 낮은 최소 투자의 이점을 제공합니다. 상업용 REIT 투자가 귀하에게 적합한지 결정하려면 전체 투자 전략과 특정 투자 포트폴리오를 고려하십시오.
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