특히 크라우드펀딩과 개인간(P2P) 플랫폼의 인기 덕분이다. 부동산 부문 — 상장된 것 외에 투자할 수 있는 기회가 그 어느 때보다 많습니다. 주식. 그러나 이러한 거래 중 상당수가 투자자의 인증을 받아야 한다는 사실을 눈치채셨을 것입니다. "공인 투자자"란 무엇입니까? 어떻게 하나가 됩니까? 자격이 되지 않으면 이 시장에서 영원히 배제됩니까?
공인 투자자란 무엇입니까?
기본적으로 공인 투자자는 특정 투자 제안과 관련하여 증가된 위험을 감수할 수 있는 것으로 간주되는 개인 또는 법인입니다. 벤처 캐피털 펀드, 사모 거래, 헤지 펀드를 생각해 보십시오. 부동산 크라우드펀딩 기회.
공인 투자자는 상장 증권 이외의 투자 옵션과 관련하여 최선의 선택을 할 수 있습니다. 그리고 이러한 투자 기회를 제공하는 기업은 공인 투자자가 자신의 프로젝트에 관심을 갖게 함으로써 이익을 얻습니다.
예를 들어, 자본이 필요한 회사는 공인 투자자에게 개인 주식을 제공할 수 있습니다. 이를 통해 회사는 정부의 규제 당국에 증권을 등록하는 데 드는 높은 비용을 면제하고 공모를 들고.
여기 미국에서는 증권 거래 위원회(SEC)가 공인 투자자의 기준을 결정합니다. 그러나 공식적으로 공인 상태를 부여하는 정해진 절차는 없습니다. 따라서 우편으로 멋진 인증서를 기대하지 마십시오.
대신, 실사를 수행하고 해당 제품에 투자하기 전에 SEC가 설정한 기준에 맞는지 여부를 결정하는 것은 각 개별 회사의 몫입니다.
요구 사항은 무엇입니까?
공인 투자자 자격을 얻으려면 다음 두 가지 테스트 중 하나를 충족해야 합니다.
- 연간 소득이 최소한 $200,000 (또는 배우자와의 공동 소득의 경우 $300,000) 지난 2년 현재 연도에 동일하거나 더 높은 소득을 올릴 것으로 예상됩니다. 또는
- 순자산이 초과하다 100만 달러, 개별적으로 또는 배우자와 공동으로.
순자산을 계산할 때 주 거주지의 가치는 포함할 수 없습니다. 그러나 반대로, 귀하의 모기지는 공정 시장 가치까지 귀하에게 불리하지 않습니다. 배우자와 공동 순자산을 계산하는 경우 재산을 공동으로 보유할 필요는 없습니다.
다음은 순 가치 테스트를 사용하여 자격이 있는지 확인하는 방법을 보여주는 SEC의 편리한 표입니다.
| 제인 도우 | 존 스미스 | 제임스 리 | |
|---|---|---|---|
| 주 거주지(아래 관련 부채를 제외하고는 포함되지 않음): | |||
| 집 가치 | $500,000 | $500,000 | $500,000 |
| 저당 | $300,000 | $200,000 | $600,000 |
| 홈 에퀴티 라인 | — | $150,000 | — |
| 포함된 자산: | |||
| 은행 계좌 | $400,000 | $400,000 | $400,000 |
| 401(k)/IRA 계정 | $400,000 | $400,000 | $400,000 |
| 기타 투자 | $400,000 | $400,000 | $400,000 |
| 차 | $20,000 | $20,000 | $20,000 |
| 총 포함 자산 | $1,220,000 | $1,220,000 | $1,220,000 |
| 포함된 부채: | |||
| 학자금 및 자동차 대출 | $100,000 | $100,000 | $100,000 |
| 기타 부채 | $100,000 | $100,000 | $100,000 |
| 수중 모기지 부분 | — | — | $100,000 |
| 홈 에퀴티 라인 잔액(60일 미만) | — | $100,000 | — |
| 포함된 총 책임 | $200,000 | $300,000 | $300,000 |
| 순 가치 | $1,020,000 | $920,000 | $920,000 |
| 공인 투자자 | 예 | 아니요 | 아니요 |
공인 투자자를 위한 최고의 기회는 무엇입니까?
여기 Investor Junkie에서 우리는 귀하의 돈을 투자할 수 있는 최고의 기회를 생각합니다. 부동산에 거짓말. 그러나 우리 모두는 외출할 시간이나 자원이 없습니다. 수정 및 뒤집기 속성의 무리.
2012년 의회는 JOBS(Jumpstart Our Business Startups)법을 통과시켰습니다. 여기에는 크라우드펀딩 플랫폼이 번성하도록 허용한 조항이 포함됩니다. 간단히 말해서, 이러한 조항 중 하나는 투자자가 SEC의 인증 요구 사항을 충족하는 한 기업이 어디서나 자본을 유치할 수 있도록 허용하는 것입니다. 이전에는 회사가 네트워크에 있는 사람들에게만 투자 금액을 요청할 수 있었습니다.
공인 투자자라면 이제 다음 플랫폼에서 잠재적으로 수익성 있는 상업용 부동산 기회에 참여할 수 있습니다.
- 크라우드스트리트
- 부동산 거물
- 주택 대출
- 땅의 패치
- 피어스트리트
- 리얼크라우드
- 주식
인증되지 않은 경우 어떻게 합니까?
오늘날 인기 있는 대부분의 부동산 크라우드펀딩 플랫폼은 공인 투자자에게만 열려 있습니다. 하지만 자격이 없다고 해서 이 뜨거운 시장에 참여할 수 없는 것은 아닙니다.
이러한 기회의 대부분은 비공개입니다. REITs(부동산 투자 신탁). 이러한 투자 수단은 주식을 구매할 수 있다는 점에서 주식과 유사합니다. 그러나 REITs는 법에 따라 세금 혜택 외에도 소득의 90%를 배당금 형태로 지급해야 합니다. (당신은 할 수 있습니다 거래되지 않은 REIT에 대한 자세한 내용은 여기를 참조하십시오..)
다음은 투자자가 SEC가 설정한 기준을 충족하지 않아도 되는 몇 가지 기회입니다.
- 크라우드스트리트: 메달리스트 다각화된 REIT는 남동부의 다가구, "유연 산업", 소매 및 제한된 서비스 호텔 부동산에 투자할 수 있는 기회를 제공합니다.
- 모금: eREITs 및 eFunds를 통해 투자자는 여러 상업용 부동산 자산의 성장으로부터 이익을 얻을 수 있습니다. 최소 투자 금액은 $500입니다.
- 부동산 거물: 두 개의 MogulREIT 제품은 인증되지 않은 투자자에게 플랫폼을 제공합니다. MogulREIT I은 다가구, 사무실, 산업, 소매, 셀프 스토리지, 의료 및 접객 자산에 대한 노출을 제공합니다. Mogul REIT II는 아파트 건물에 중점을 둡니다.
- 모디프: NNN REIT는 소매업체가 임대한 부동산에 투자합니다. 임대료를 징수한 후 매월 배당금으로 REIT 주주들에게 지급합니다.
- 루프스톡: 이 플랫폼은 조금 다릅니다. 이를 통해 투자자는 현금 흐름에 긍정적인 임대 부동산을 완전히 구입할 수 있습니다. 모든 거래는 엄격하게 사전 심사됩니다. 이것은 전통적인 부동산 픽앤플립(fix-and-flip)의 위험을 일부 제거합니다.
결론
공인 투자자는 상장 증권 이외의 투자 옵션과 관련하여 "쓰레기 선택"을 얻습니다. 기준을 충족하는 경우 이러한 옵션이 좋습니다.
그러나 그렇지 않은 경우 낙담하지 마십시오. 흥미로운 옵션이 많이 있습니다. 여기 Investor Junkie에서 많은 것을 검토했습니다.
공인되지 않은 투자자에게 열려 있는 부동산 크라우드 펀딩 기회의 수에 만족하십니까? 기업이 투자자에게 인증을 요구해야 한다고 생각하십니까? 이 문제에 대한 귀하의 생각을 알려주십시오.