금리는 최근 들어 가장 낮습니다. 저축자와 배당금 투자자에게 낮은 단기 금리는 낮은 지불금을 의미합니다. 고수익 배당금을 찾는 많은 투자자들이 모기지 REITs로 눈을 돌렸습니다. 그것들은 무엇이며 mREITs에 투자해야 합니까?
이 가이드에서:
모기지 부동산 투자 신탁(mREITs)이란 무엇입니까?
모기지 부동산 투자 신탁(mREITs)은 일종의 금융 주식입니다. 이 신탁은 주택 시장에 투자합니다. 그들은 모기지 담보부 증권 및 관련 부동산 자산을 생성하고 구매합니다. 대부분의 mREIT는 미국 증권거래위원회(SEC). 그리고 SEC는 투자자와 분석가가 검토할 수 있도록 재무제표를 게시하도록 요구합니다.
REIT로서 이러한 법인은 엄격한 기준을 충족해야 합니다. 여기에는 자산의 75% 이상을 부동산에 투자하고 5명의 주주가 50% 이상 소유하지 않으며 과세 소득의 90% 이상을 주주에게 지급하는 것이 포함됩니다.
mREIT는 무엇에 투자합니까?
모기지 리츠는 주식 리츠처럼 부동산을 소유하지 않습니다. 임대수익으로 수익을 창출하는 곳입니다. 하지만 mREITs는 모기지 및 모기지 담보부 증권에 투자합니다. 그들은 단기 차입 금리와 장기 모기지 금리 간의 스프레드에서 이익을 얻습니다.
예를 들어, mREIT가 투자자 자본으로 30억 달러를 조달했다고 가정해 보겠습니다. 그리고 2%의 이자로 50억 달러를 추가로 빌립니다. 이 80억 달러로 3.5%의 이자율을 지불하는 모기지를 구입합니다. 빌린 금액과 받은 수익의 스프레드(차이)는 1.5%입니다.
대행사 대 비 에이전시 및 주거용 vs. 상업 - 차이점은 무엇입니까?
mREIT에는 여러 유형과 다양한 투자 방법이 있습니다. 두 가지 주요 유형은 주거용 및 상업용이며 REIT가 보유한 모기지를 뒷받침하는 부동산 자산 유형에 따라 분류됩니다.
그리고 이러한 유형 내에서 대부분의 mREIT는 대행사 또는 비대행사 또는 둘의 혼합에 투자합니다.
- 기관 모기지는 연방 정부의 지원을 받습니다. (예: FHA 및 VA 대출) 채무 불이행 위험이 최소화됩니다.
- 비대행사 모기지 (예: 기존 및 점보 모기지 대출)은 차용인의 개인 재정(신용 및 소득)으로 뒷받침되며 더 많은 위험을 수반할 수 있습니다. 그러나 이러한 유형의 대출을 받기 위해서는 일반적으로 더 높은 신용 점수와 소득이 필요하므로 이러한 비대리 모기지론에 대한 미납 위험도 낮을 수 있습니다.
다음을 통해 mREIT에 투자할 수 있습니다. REIT에서 주식 구매 자체적으로 또는 REIT를 보유하고 있는 상장지수펀드(ETF)를 매수합니다.
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mREIT 투자 위험
mREIT 투자자 이익에 영향을 미치는 두 가지 주요 위험은 이자율 변동성과 모기지 차용인의 대출 선불입니다.
1. 금리 위험
모든 REIT 투자자의 주요 위험은 금리 변동입니다. 일반적으로 다음과 같이 금리 올라가면 REIT 가격이 내려갑니다. 이 효과는 특히 mREIT에서 과장됩니다. 그들은 단기 및 장기 이자율 사이의 스프레드에서 돈을 벌고 있습니다. 그리고 단기 금리가 오르면 mREIT는 스프레드에서 더 적은 돈을 벌게 됩니다.
예를 들어 장기고정금리가 3.5%이고 단기차입금리가 2%에서 2.5%로 오르면 스프레드는 1.5%에서 1%로 떨어진다. 이는 mREIT의 이익이 크게 감소하는 것으로 해석됩니다.
금리가 오르면 미래 자금 조달 비용도 더 비싸집니다. 그리고 이것은 REIT의 장부에 이미 있는 대출의 가치를 감소시킵니다.
2. 선불 위험
하지만 이자율 떨어지다 주거용 mREIT에 치명적일 수 있습니다.. 금리가 떨어지면 많은 주택 소유자가 대출을 재융자합니다. 그리고 주거용 mREIT는 일반적으로 모기지 보유자가 전체 15년 또는 30년 모기지 기간 동안 고정 이자율로 대출금을 상환해야 합니다. 주택 소유자가 재융자를 하면 대출금을 조기에 상환하고 이자 지급액이 mREIT로 유입되지 않습니다.
상업용 mREIT는 금리가 하락할 때 선불 위험의 영향을 덜 받습니다. 사실, 금리 인하가 상업 mREIT에 이익이 됩니다. 왜냐하면 그들은 일반적으로 변동 금리 대출로 담보되기 때문입니다. 이자율이 상승하면 지급되는 이자가 증가합니다. 상업용 mREIT는 일반적으로 주거용 mREIT보다 높은 수익을 제공합니다. 상업 대출 차용인은 일반적으로 주거용 주택 소유자보다 신용 위험이 더 높기 때문입니다.
일반적으로 mREIT 관리자는 이자율 변동 및 선지급 위험을 완화하기 위해 정교한 헤징 전략을 갖추고 있습니다.
투자하기 가장 좋은 mREIT는 무엇입니까?
현재 40개 이상의 mREIT가 있습니다. 그리고 배당수익률은 1.9%에서 13.36% 사이입니다. 상위 3개는 크기가 다른 모든 것을 왜소하게 만듭니다.
- 애널리 캐피털 매니지먼트 (NLY) 는 대형주 mREIT입니다. 시가총액(시가총액) 120억 달러의 주가수익비율(PER) 2021년 7월 29일 기준 2.77입니다. Annaly는 주로 Fannie Mae(FNMA), Freddie Mac(FMCC) 또는 지니 매. Annaly의 현재 배당 수익률은 10.39%로 낮은 신용 위험을 지닌 투자자들이 누리고 있는 점을 감안하면 부럽습니다.
- AGNC인베스트먼트(AGNC), 중형주로 간주되지만 시가 총액이 85억 달러이고 P/E가 4.62인 또 다른 대기업입니다. 그것은 유사한 투자 전략 지주 기관 주택 모기지. 현재 배당수익률은 8.90%다.
- 스타우드 부동산 신탁(STWD) 세 번째로 큽니다. Starwood는 상업 모기지 발생에 투자합니다. 시가 총액이 76억 달러이고 현재 배당 수익률이 7%인 이 중형주는 mREIT 시장에서 큰 역할을 하고 있습니다.
투자할 최고의 mREIT ETF
투자하는 또 다른 방법은 mREIT ETF를 이용하는 것입니다. 이들은 mREIT의 전체 가격과 수익률 성능을 가능한 한 가깝게 복제하려고 합니다.
- Schwab 미국 REIT ETF(SCHH) 이 ETF 중 큰 선수입니다. 이 펀드는 주식과 mREIT, 상업 및 주택 모기지 담보 보안 투자의 하이브리드입니다. 이 펀드의 상위 10개 종목이 펀드의 40% 이상을 차지하며 수익률은 2.11%입니다.
- VanEck 벡터 모기지 REIT 소득 ETF(모트) 수익률이 더 좋은 소형 ETF입니다. 25개의 자산을 보유하고 있으며 현재 거의 7%의 수익률을 보이고 있습니다.
mREIT에 투자해야 합니까?
투자는 매우 개인적인 노력입니다. 위험 감수, 투자 목표, 선호하는 전략 및 기타 요인. 다음과 같은 서비스를 사용하여 찾을 수 있는 투자 고문 팔라딘 기재 또는 패싯 부, 적절한 자산 배분을 권장합니다. 여기에는 전체 포트폴리오에 일부 부동산 투자를 추가하는 것이 포함됩니다. mREIT는 모든 포트폴리오에 부동산 노출을 추가할 수 있는 편리한 방법입니다. 그러나 mREIT 투자에는 장단점이 있습니다.
장점
- 수동 부동산 투자. REITs는 부동산에 소극적으로 투자하는 좋은 방법입니다. 물리적 자산을 구매하는 전통적인 부동산 투자에는 성공을 위한 전문 지식과 경험이 필요합니다. 그러나 REIT의 주식을 소유하기 위해 망치를 휘두르거나 자산을 직접 관리할 필요가 없습니다.
- 유동성. 대부분의 mREIT는 증권 거래소에서 거래되며 쉽게 사고 팔 수 있습니다. 이를 통해 부동산은 주식 소유의 유동성을 제공합니다.
- 고수익 배당금. SEC는 REIT가 수익의 90%를 주주에게 지급하도록 요구합니다. 따라서 그들의 배당금은 대부분의 S&P 500 또는 나스닥 주식보다 높은 경향이 있습니다. 높은 수익률은 mREIT의 투자자 이점 중 하나입니다.
단점
- 투자 위험. 모든 투자에는 위험이 있습니다. mREIT 리스크는 고유하며, 주요 리스크는 앞서 설명한 두 가지 방식으로 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 금리 변동입니다.
- 세금 인상 가능성. 투자하기 전에 REIT가 생성할 수 있는 잠재적 세금 부채를 고려하십시오. 일부 REIT 배당금은 IRS의 정의를 충족하지 않기 때문에 주식 배당금보다 높은 세율로 과세됩니다. 적격 배당금. 따라서 귀하의 배당금은 낮은 경상 소득보다 높은 세율로 과세될 수 있습니다. 양도소득세 비율.
마지막 생각들
많은 투자자들이 REITs를 사용하여 부동산 다각화 부동산 자체를 소유하지 않고 포트폴리오에. 주요 증권 거래소에서 사고 파는 REITs는 유동성을 제공합니다. 특히 모기지 리츠는 일반적으로 평균 이상의 배당금을 지급합니다. 미국 경제가 정상보다 낮은 이자율에 직면해 있기 때문에 투자자들을 끌어들입니다.
부동산 투자 신탁의 독특한 유형인 모기지 리츠(Mortgage REITs)는 모기지 및 모기지 담보부 증권에 투자합니다. 그들은 단기 차입 이자율과 장기 모기지 이자율 사이의 스프레드에서 이익을 얻습니다. mREIT는 물리적 부동산을 보유하지 않으므로 상업용 및 주거용 부동산에 투자하는 REIT와 동일한 위험이 적용되지 않습니다. mREIT가 직면한 주요 투자 위험은 금리 안정성의 불확실성입니다.